Det innebär högre direktavkastning men oftast mindre värdeökning. Innebär också mer jobb då omsättningen av hyresgäster oftast är större och kräver lite mer jobb att hitta rätt hyresgäster. Lägenheter kommer oftare vara vakanta.
Tack för utförligt svar. Jag tycker detta var jätteintressant. Du verkar vara klurig och driftig, vilket man brukar få bra betalt för vad man än sysslar med.!
1 gillning
Blir lite intresserad vilken kommun du är verksam inom?
Jag har jobbat som fastighetsförvaltare, dvs inte som vaktmästare.
Men ta ex Åre kommun, där har man inte vattenmätare, man fakturerar lägenhetsavgift per styck.
Eller ta där jag bor, en vattenmätare men boende avgift, ta 15 st lägenheter : Boenhet ,avgift vatten 15 gånger 430kr = 6450 kr Boendeavgift spillvatten 15 gånger 746.25kr =11200 kr bara för att ge ett exempel på hur man räknar ut va kostnader i olika kommuner, där man betalar per kvm och tomt storlek, antal mätare har ingen koppling till taxan.
Här är utgifterna jag har nämnt tidigare, dessa som handlar om att driva med underskott första åren, varav jag fråga om avkastning på 5 år.
Bergvärme betalar sig inte första dagen, men kanske efter 5 år, dvs investeringskostnaden ska även räknas med, större effektuttag på ca 26000 kw så behöver du fler borrhål= dyrare.
Bergvärme, avlopp/vatten du nämner ska avskrivas, menas inga direkta av drag på dessa.
Fiber är en fri marknad, dvs dom kan ge vilket pris dom vill, men bor du nära en stad så brukar priserna ligga betydligt bättre, ca 50% bättre än pris du uppgav, brukar hamna på totalt ca 40-50. Per lägenhet med inkl fastighetsnät ca4800 kr ex moms per lägenhet, ej fastighetsnät ca2800 kr ex/m st, inkoppling med framdraget nät ca 20000 kr/ex. Du kan själv lägga ner rör, du gräver ändå för vatten in till alla fastigheter, ner i samma grav o ingång till huset, eller via fasaden.
Värde ökning beror på läget och inte på investeringar, långt in i landet, värderas blir därefter.
Läste lite om fastighetsköp här om(Jan) , ser han har ute lämnat en massa kostnader, bor man norröver tillkommer snöröjning, halkbekämning, takskottning, äldre fastighet sedvanliga reparationer, kanske byte vitvaror osv. inte säkert han tog med fastighetsavgiften, men han tittade på ganska billiga fastigheter.
Problem med fastigheter långt ifrån varandra ökar kostnader, samt den egen nerlagd tiden att ta sig imellan. kanske behöver ta in hjälp, hjälpen debiterar per tim där man betalar för körtid.
Ger bara tydligare exempel på hur man ska räkna/tänka, att få direkt avkastning är inte en självklarhet.
Har fastigheter i västernorrland, värmland och uppland. Bor numera i Åre så även jämtland är intressant.
I alla kommuner jag känner till så har man tyvärr väldigt höga fasta avgifter på vatten - nästan hälften av totalkostnaden i normala fall. Så även om man sänker sin förbrukning med hälften så sänker man bara kostnaden med drygt en fjärdedel. Trist då det sänker incitamentet att spara.
Åre känner jag gott och väl till, ångra jag inte investera där, utvecklingen där slog igenom taket.
Nu får du kriga mot Norska skidstjärnan Björn Dählie han är aktiv där med byggande o tomt uppköp, vet inte hur många miljoner, 650 milj plus tomter 29 milj osv, kommunfullmäktige ger han förtur.
Kan bara önska lycka till där, har delar av min familj där, långt innan byn fick sin status, där även en av dom tog OS guld i Calgary.
Lars:
Vet att jag skulle lägga dövörat till. Men jag blev så grymt imponerad att jag måste få veta vem denna fastigheternas William James Sidis är!
Du har så grym koll på fiber att du kunde avgöra att jag kunde få ett pris som var 50% billigare om fastigheten låg nära en stad(hur du nu kan veta att den inte ligger nära en stad?) - när du inte ens vet hur många lägenheter det rör sig om, det är verkligen imponerande!
Inte nog med att du kan fiber. Du verkar också kunna mer om bergvärme än mig. Då har jag ändå jobbat med det i 15 år och har ändå lyckats snappa upp lite grann under tiden. Grymt!
Du vet också värdet på alla olika typer av investeringar man kan göra i en fastighet. Du kan med den kunskapen avgöra att alla har samma värde, oavsett om det gäller något som har en livstid på 10 år eller livstid på 50 år. Makalöst.
Sen var jag kanske inte jätteimponerad att du sett att jag utelämnad massa kostnader. Jag tror faktiskt alla som läst denna tråd sett att jag utelämnad massa kostnader. Jag tror också dom sett att jag inte har nämnt att jag pratat om alla kostnader. Där blev jag lite besviken. Men även solen har ju sina fläckar.
Tack för att du gör det tydligare hur man ska räkna och tänka. I allt vad det gäller fastigheter får jag en känsla av. Gissar att dina kunskaper inte slutar där?
Till sist vill jag bara förtydliga att jag var ironisk. Inte för att vara elak. Vill bara på så vis uppmärksamma att jag noterat att det är uppenbart vilken agenda du har och jag ber dig ödmjukt att hålla den för dig själv. Tack!
Här har du från en stor leverantör, många städer har liknande priser
Så mycket kostar det
Kampanjpriset för anslutning av fastigheten är 19 900 kr (ex.moms).
Finns det lägenheter i fastigheten tillkommer en installationsavgift per lägenhet, beroende på om du vill köpa till fastighetsnät eller inte.
- Exklusive fastighetsnät: 2 300 kr/lägenhet (ex. moms).
- Inklusive fastighetsnät: 4 800 kronor (ex. moms).
Detta är fördelen med att vara fastighetsförvaltare, man ser kostnader samtidigt som man vet om underhållsplan, som ex (Jan Bolmeson) tagit upp i sina skrivelser om köpa av hyresfastighet, där han inte tagit sikte på underhåll, om taket är 40 år gammalt och behöver bytas om 5 år, eller vitvaror, målas om utvändigt osv, detta kan man inte se som privatekonom , men som fastighetsförvaltare har man full koll. som sagt skillnader. Därför blir det lite fel att läsa hans uträkningar, jag läster dom på ett annan sätt, mer långsiktigt, eller vart jag kan göra vist, förändringar osv, vi skiljer oss år på stora sätt.
Lars:
Det förklarar fortfarande inte hur du kan veta vad priset jag fick blev per lägenhet.
Du har berättat tidsåtgången på 20 timmar totalt att dra själv, ett proffs som kan fiber, blåsa kabel, svetsa ,brukar vara klar lite snabbare, dom har bättre inköpspriser på material och bra svetsar, samt att dom utför jobbet dagligen.
Lars:
Så hur många lägenheter är det i fastigheten?
Kanske lättast om du väljer privata företag för fibersvetsning, fiberblåsare, internettlösningar, finns många att välja mellan i min stad, och dom ligger inte på 7000-8000 kr timmen.
Du har nämnt material kostnad och tid för arbete.
Lars du har fortfarande inte svarat på den enkla frågan: hur många lägenheter har fastigheten?
Jag bara visar att man behöver inte använda sig av stora bolag för att dra fibernät.
Sedan om du tagit offert från ett stort bolag är upp till dig, men det menas inte att det är ett riktpris.
Ta ex hyra en fibersvets, brukar ligga på 1500-2000 kr om dagen, mätutrustning ca 1000 kr dagen, vill du köpa en vettig svets 60-120 tusen , dvs inga större investeringar.
Vill du hyra svets och låta en elektriker göra nätverket så stiger inte hans tim pris på arbete med flera tusen, dom brukar debitera det samma.
Allt hänger på hur du lägger upp arbetet, vem som ska göra det, svetsa är inte så svårt.
Visst kan du ringa Skanska o bygga ditt hus på rekord tid 1-2 veckor, men dom brukar ta ex antal miljoner mer, dom kan även ge offert på 3-4 månader byggtid på exakt samma hus då blir den ex milj lägre pris, dvs värderingen på huset blir ändå den samma i slutändan.
Lars du sa att priset jag uppgav hade varit 50% billigare om det varit nära en stad. För att överhuvudtaget kunna avgöra om priset är bra eller dåligt så måste du ju veta hur många lägenheter som ingick i priset.
Så jag frågar dig igen. Hur många lägenheter ingick i priset som jag fick?
(Ni andra får ursäkta mig att jag ens svarar på detta. Men det ligger faktiskt mer bakom än att jag bara vill bevisa att någon har fel. Har haft några hyresgäster genom åren som agerat på liknande sätt. Så jag vill på riktigt försöka förstå vad som gör att någon agerar på detta vis trots att det är uppenbart.)
Du ger alltid vaga svar, vi kanske börjar från början.
Om vi tydliggör 1) fastigheten har redan en inkoppling, dvs du har inte tillstånd att själv svetsa o ansluta dig till nätägaren.
Fråga är sedan hur byggde du upp nätet? via denna befintliga anslutningen?
Kan alla lägenheter själv välja vilken leverantör dom ska använda?
För att svara på själva grundfrågan är det ofta en stor skillnad på att investera i fastigheter själv eller med andra. Min upplevelse från mitt nätverk där en hel del har fastigheter är att de vägrar ha med andra investerare då i princip alla har haft dåliga erfarenheter av det.
De få fall jag har hört att det fungerar är upplägg hjälpligt som typ Svenska Bostadsfonden.
Lars om du svarar på min enkla fråga som jag ställt flera gånger nu så lovar jag att jag ska svara på alla frågor du ställer.
Vore intressant att ta del av deras erfarenheter av saminvesteringar som du nämner.
Om man tänker det som att man äger och driver det tillsammans kan jag absolut förstå att det blir problem. Det är ju ett företag att äga och driva fastigheter.
Jag hade tänkt mig att de jag investerar med i princip inte ska kunna påverka mer än att de kan dra sig ur. Såklart en minsta tid på tex 1-5 år beroende på objekt.
(äntligen hittade jag citeringsknappen så man ser vem jag svarar)
1 gillning