Jag äger, förvaltar och utvecklar några fastigheter som heltidsjobb. Jag förvaltar även en fastighet ägd av en belgare. Jag har nu fått förfrågan från belgiska mindre investerare som vill investera i fastigheter i Sverige, om vi kan hitta ett samarbete.
Jag har börjat fundera lite hur detta kan se ut. Jag tänkte testa en idé på upplägg med er innan jag ger ett förslag till dom Så tänkt på det som att det är ni som investerar. Min tanke är att förvärva nya fastigheter finansierat helt med deras pengar eller delat med mina egna. Sedan driver jag fastigheten precis som jag driver mina egna. Jag har inte hittat en bra variant där jag själv inte äger minst halva fastigheten. Där får ni gärna komma med idéer.
Jag tänker att investerarna får tex 6% direktavkastning på delas kapital varje månad. Precis som Jan så gillar inte jag att jobba där det inte finns en asymmetri mellan tid och lön. Så min tanke är att min förtjänst är direktavkastningen över 6%. För att det inte ska finnas någon misstro att jag snålar med underhållet för att maximera min egen direktavkastning så bör jag äga minst 50% av fastigheten. Strategin blir densamma som på på mina egna fastigheter. Som är att öka direktavkastningen genom investeringar som sänker kostnaderna. De flesta åtgärder ökar samtidigt värdet på fastigheten. Det andra är att kostnadseffektivt renovera fastighetens allmänna skick vilket leder till värdeökning och mindre vakans och viss del ökad intäkt.
Fastigheten ägs tills någon part vill sälja. Då säljs fastigheten och man delar försäljningssumman i förhållande till sin ägda andel och tar då del av vinst eller förlust. Alternativt kommer man överens om att köpa ut den andra parten.
Vad skulle ni själva tycka om ett sådant upplägg? Snöa gärna inte in på andra aspekter än det som jag skrivit ovan. Det kommer senare.
Vi pratar att belgarna skulle få 6% årlig avkastning, men utbetalning månadsvis. Eller?
Vad är uppsidan med att göra denna affär med dej jämfört med att köpa Corem D för 310 kr som delar ut 5 kr/ kvartal? Enklare administrativt och större riskspridning.
Uppenbarligen ser belgarna nåt som dom gillar. Klura ut vad det är dom är intresserade av.!
Kanske ser belgaren en framtidens flytt från belgaren till Sverige, med anledning att befolkningstätheten i Belgien är 377 per kvadratkilometer och Sverige bara 25,5 (2020)
Skulle vara lite kul om du ger ett räkne exempel på vinst efter 5 år.
Låt säga att fastigheten kostar 30 milj , vi gör en vinst på 10 milj efter 5 år, jag har gått in med 3 milj, 10% ägare , vad får jag kvar efter dina 6% samt50% ägande, reavinst övriga omkostnader?
Känns som jag får bättre avkastning att köpa en lägenhet för 3 milj och hyra ut den i fem år, sedan ta hela den värdeökningen själv.
Om det är bra avkastning eller inte beror såklart på betraktaren. Men tror du tänker lite fel. Om du äger 10% får du ju samma avkastning som om du äger 50%, procentuellt sett. Enligt exemplet blir det:
6% direktavkastning * 5 år = 30%.
Vinst på försäljning: 33%.
Alltså 63% / 5 år = 12,6% före skatt. Skatten beror sedan helt på men säg att du tar upp det som inkomst av kapital så är det 30%.
Att jämföra det med att köpa en lägenhet för samma summa och hyra ut kan man ju göra. Det är däremot att jämföra äpplen och päron. Då måste du göra allt jobb själv, eller leja bort det samt såklart stå för alla kostnader. Detta jag erbjuder är ju ett ägande helt utan egen arbetsinsats.
Problemet ligger i att det blir en näringsfastighet, problem som kan uppstå är att du som säljer och köper bostäder kan dra med mig i så kallad byggmästarsmitta, driver du handel med bostäder så är det en näringsverksamhet och ska skattas därefter, jag kan bli skattad för att du sålt för många eller helt enkelt driver en sådan verksamhet, på så sätt får även jag skatta inom näring.(andelar räknas med)
Privat köp kan man utföra enklare som lägenheten jag tog upp, jag får skattelättnader på upp till 50 tusen per år, samt kan plocka ut skälighyra + 10 tusen månad på kapital.
Som delägare med 10% så kan jag inte utnyttja alla avdrag, du behöver din del, andra ägare sina delar.
Vill inte vara otrevlig men måste ändå säga att jag tycker du är ute och cyklar.
Självklart är det en näringsverksamhet. Som investerare är du inte aktiv i näringsverksamheten utan lånar dina pengar. Sedan hamnar detta under kategorin ”andra aspekter än det jag skrivit ovan” och är i detta läge ointressant.
Sedan är detta tänkt för utländska investerare så just skattefrågan är inte intressant ur svenskt perspektiv.
Nu menar jag inte att vara en surgubbe som dömer andra(det finns det redan tillräckligt med). Hyra ut privat kan vara lönsamt. Men har sina nackdelar. Har själv gjort det men tvingats flytta det till verksamheten. Exempelvis måste du själv stått skriven på fastigheten för att få hyra ut den privat under en längre tid.
Hur tänkte du man trollar bort dessa 10% ägarskap?
Men visst bor man i Belgien, driver sin verksamhet där, då har man sin hemvist för vinst på dessa 6% där om jag inte är helt ute och cyklar, men är lite dålig på dessa dubbelbeskattningsregler.
Men dessa 10% som SV ägare kan man inte trolla bort, dessa skattas i det land som fastigheten säljs.
Men har bara utgått från svenska regler, ligger jag över brytpunkten i lön så skattar jag ca 60% på dessa 6%
Har checka upp lite mer, men svenska skatteregler kommer du inte undan.
Har du tänkt 50% ägande av utländska investerare så hamnar dom under näringsverksamhet hur än du försöker vrida och vända på saken.( skalbolag, dotterbolag, investerare, har dom inflyttande i verksamhet, ja då likställs dom som ägare, även om dom bor i Luxemburg ,till och med om du är 100% ägare)
Anledning till att utländska investerare köper fastigheter i Sverige är enkel, hyresrätter kostar nästan lika mycket som bostadsrätter, kronkurs, samt gott ränteläge, stark bostadsmarknad med god tillväxt.
Belgaren du nämner han har köpt bostaden själv, du sköter underhåll.
Men till ditt upplägg med 6% , med andra ord så ska du driva fastigheten med underskott, dvs du köper fastigheten med “hög” ränta, du får höga kostnader, dessa underskott ska dras mot kapitalvinst.
Vad dom flesta brukar göra är att samla ihop ett bestånd av attraktiva fastigheter, sälja vidare beståndet till investerare, eller köper upp industribyggnader och driva igenom en ändring i detaljplan för att bygga om till bostäder och på så sätt få upp ett stort värde samt ett långsiktigt kassaflöde.
Då jag lever på mina fastigheter måste jag ha hög avkastning. För att få det måste man titta bortom dom stora städerna. Mindre attraktiva orter är betydligt billigare men hyran sjunker dock inte i samma omfattning - varpå det blir bättre avkastning per investerad krona. Värdeökningen är dock inte så stor som i storstäderna - om man inte har turen att orten råkar bli som Skellefteå!
Jag har bara bostadsfastigheter. Har idag mellan 10-30% direktavkastning och ökar varje år. De med högre avkastning har ett större underhållsbehov och ligger på mindre attraktiva orter. Underhållet ser jag dock inte bara som en kostnad då det också ökar fastighetens värde. Så istället för att köpa en betydligt dyrare fastighet som man räknar med att bara tjäna på värdeökningen så använder jag också överskottet i hyresintäkterna att bygga upp fastighetens värde. Finns såklart för och nackdelar med båda. Fördelen för mig var att jag kunde starta med ett litet eget kapital. Sedan är fördelen med låg belåning i förhållande till direktavkastning att jag inte blir så känslig för räntehöjningar.
En annan viktig faktor är vad jag lägger pengarna på. Detta har varit helt avgörande och hade jag inte gjort det så hade jag inte överlevt. Jag fokuserar på att i första hand sänka driftkostnader istället för att höja intäkter. Det är betydligt billigare, förutsatt att man vet vad man ska göra. Att sänka kostnaderna 10% är inte samma sak som att höja intäkterna 10%. Att höja intäkterna är lite som att betala höga avgifter för fonder i hopp om att dom ska prestera bättre än de billiga. Det funkar så länge börsen går bra men när den går dåligt så betalar du avgiften helt i onödan. Har du sänkt driftkostnaden 10% så har du gjort det oavsett hur bra det går på marknaden(dvs oavsett hur vakansen ser ut). När marknaden är dålig är när du behöver det som mest. Helt enkelt betydligt säkrare att sänka driftkostnaderna istället för att höja intäkterna.
Att sänka driftkostnaderna tenderar också att vara mer bestående.
Ja ett annan ämne men det kanske intresserar fler än min grundfråga.
Det första är värmesystemet. Inget oväntat svar men jag brukar leta fastigheter med dåligt värmesystem då det brukar synas på prislappen. Då jag jobbade med detta innan fastigheterna är det min specialitet och får väldigt bra betalt för egen tid på det. Avkastningen på brukar bli runt 30-40% per investerad krona i sänkt driftkostnad. Sedan tillkommer värdeökningen som dock är väldigt olika beroende på system. Bergvärme som jag har i en fastighet har säkert ökat värdet med 150-200% av investeringen.
Jag har bytt gamla fönster mot fasta energiglas där det går. En helt annan kostnad mot att köpa ett helt fönster med karm. Blir väldigt bra avkastning för att vara fönster.
Men annars beror det helt på fastighet. Kan ta ett lite annorlunda exempel som kan visa på möjligheter. En fastighet jag har är det tre huskroppar på. Från huskropp 1 går det vattenrör till de andra två. I varje huskropp sitter en vattenmätare. Jag betalar en fast avgift på ca 5000kr per år för varje huskropp. Enligt kommunen är det så då det sitter en vattenmätare i varje. Så i vår ska jag gräva ner ny slang från överlämningspunkten till huskropp 1 och sätta en vattenmätare där. Efter vattenmätaren skall jag dra nya slangar till de andra huskropparna. Detta kommer spara 10 000 kr varje år. Befintliga rör beräknar jag ändå måste bytas ut inom 10 år. Så gör jag det nu istället för om 10 år så har jag sparat 100 000kr. Merkostnaden är 0 kr. Håller i 50 år och kräver inget underhåll. Den optimala förbättringen.
En annan sak jag har sparat pengar på är att dra fibernätet själv. fick pris på mellan 70-150 tusen att dra fibernät i samma fastighet som ovan. Kollade upp vad det kostade att köpa material och hyra svets mm. Då hittade jag en säljare på Ahlsells som kunde leverera färdigsvetsade kablar. Då det redan fanns ett kopparnät i huset kunde jag dessutom använda befintliga kabelkanaler. Kostade 11 000 kr för kablarna och runt 20 timmar arbetstid. Brev bra timpenning.
Man kan säga lite att det är förbättringarna som ger den stora avkastningen. Själva fastigheten är mer en grund att jobba på. Helst hade jag inte ägt fastigheterna själv utan bara gjort förbättringarna och tagit provision på det dom sparar, det är där pengarna finns.
Så tänkt på det som att det är ni som investerar. Min tanke är att förvärva nya fastigheter finansierat helt med deras pengar eller delat med mina egna. Sedan driver jag fastigheten precis som jag driver mina egna. Jag har inte hittat en bra variant där jag själv inte äger minst halva fastigheten. Där får ni gärna komma med idéer.