Det är så att jag kollar på bostadsrätter och ägarlägenheter just nu, då jag skulle vilja köpa via bolag och dels bo själv, men också eventuellt hyra ut.
Min revisor uttrycker dock gång på gång:
“Bostad, lägenhet osv. ska man inte ha i bolag, utan det ska man äga privat”.
Men låt oss säga om jag skulle ta ut pengar och köpa bostaden privat, skulle jag behöva betala en i stort sett "gigantisk” summa i skatt, om det tex. rör 3 miljoner kronor.
Köper man en ägarlägenhet på bolaget, så blir förutom lagfarten, det ingen skatt, men bor jag där själv behöver jag ta ut en marknadsmässig hyra. Hyr jag ut till någon annan, så blir det bolagsskatt sett till den vinst jag har bolaget, och skatt vid utdelning? Besittningsrätten kan man avtala bort om man hyr ut som AB om jag förstår?
Men tänker man skatten på utdelning + lön på att ta ut tex. 3 miljoner, så blir alternativet att köpa på bolag väldigt lockande…
Är det en ägarlägenhet kan jag också belåna en del av värdet när ränteläget är bättre, och investera pengarna i tex. en global aktieportfölj. Efterfrågan på ägarlägenheter är dock relativt liten, kan banken tänka sig att belåna en ägarlägenhet?
Vad är era tankar? Är det fortfarande bättre att på några års sikt ta ut utdelning + lön på det större beloppet och sen köpa den privat?
Bra fråga, jag vågar inte svara på det utan tumregeln brukar vara precis så som din revisor säger att man inte ska äga det via bolag. Men det är ju ingen naturlag, så jag skulle kolla upp alla fallgropar så mycket som möjligt och sedan se om det är värt det ekonomiskt och energimässigt.
Du måste betala en marknadsmässig hyra till företaget, alternativt bli beskattad för en bostadsförmån motsvarande skillnaden mellan marknadsvärdet och vad du betalar.
Eventuell bostadsförmån beskattas som tjänsteinkomst (cirka 30–52 procent skatt) om du är verksam i företaget, annars som utdelning (20–52 procent skatt).
Bostadsförmånsvärdet omfattar värdet av alla kostnader som är direkt hänförliga till själva boendet, till exempel uppvärmning, vatten och sophämtning.
Om bolaget betalar andra kostnader såsom hushållsel, garage, möbler, husarbete och andra privata tjänster såsom städning, snöskottning ska värdet av detta tas upp till beskattning utöver bostadsförmånen. Att låta bolaget stå för rent privata kostnader som inte ingår i förmånsvärdet är aldrig tillrådligt.
Om det gäller en fritidsbostad så ska du som ägare beskattas inte bara för det faktiska nyttjandet utan även för ett värde av dispositionsrätten, det vill säga möjligheten att kunna nyttja bostaden när du själv vill.
Det faktiska värdet av en bostadsförmån kan vara svårt att bevisa. Du bör inte ta upp ett för lågt värde för att inte utmana Skatteverket och ingen vill ju heller ta upp ett för högt värde.
Om du jobbar i företaget får företaget betala sociala avgifter på förmånens värde. Sociala avgifter beräknas alltid på ett schablonvärde till skillnad från förmånsvärdet i inkomstdeklarationen som alltid ska tas upp till det verkliga marknadsvärdet. Det schablonmässiga värdet som ligger till grund för arbetsgivaravgifter, skatteavdrag och rapportering på kontrolluppgifter kan ofta vara något lägre än det marknadsvärde som den anställde ska ta upp som förmånsvärde i inkomstdeklarationen. Företaget måste i dessa fall vara registrerat som arbetsgivare och lämna skattedeklaration samt kontrolluppgift.
Om bostaden stiger i värde så är det bolagets värdeökning. Säljs bostaden så blir det både bolagsskatt (20,6 procent) på vinsten och skatt på utdelningen som delas ut till ägaren (20–52 procent).
Stämpelskatten för lagfarten är mycket högre för bolag (4,25 procent) jämfört med 1,5 procent för privatpersoner.
Det kan vara betydligt svårare att sälja en bostad paketerad i ett bolag, vilket innebär att det ofta blir just dubbelbeskattning på en värdeökning om bostaden måste säljas.
Om ägaren vill köpa ut bostaden från bolaget så måste detta alltid ske till marknadsvärdet.
Bolaget kan dra av alla driftkostnader för fastigheten. Det gäller även reparationer och ombyggnader. Detta kan dock påverka förmånsvärdet, vilket ofta kan bli en tvistefråga gentemot Skatteverket.