Vi är i situationen att köpa boende, vi letar febrilt på hemnet efter villor.
Läget är sådant att vi har lånelöfte för utgångspris+marginal för ganska rejäl budgivning.
Däremot tycks ju marknaden just nu vara från en annan planet, senaste objektet gick från 2,9msek till 3,8. Det inte bara trycker oss utanför vår budget utan även vad vi tycker är rimligt pris för bostaden.
Detta har fått oss att fundera på en annan form av ägande, nämligen nyare radhus i form av bostadsrätt. Detta blir ju billigare i inköp, men dyrare månadskostnad iom avgifter etc.
Det man läst om länge är ju det här med nyare föreningar med höga lån. När/om räntorna höjs kan det bli dyrt - föreningens lån är dina lån och värdet på bostaden sjunker. Men detta har ju inte hänt. När man sneglar på kollegor och bekanta så känns det som att ens egna rationalitet har gjort att man istället är förloraren som står utanför marknaden.
Frågorna blir således:
I dagens ränteläge och marknad - är det så ekonomisk dåligt att köpa en ny bostadsrätt som alla (många) säger?
Vad finns det för andra risker med ett sådant boende?
Vad ska man tänka på vid köp av nybyggd bostadsrätt?
Slutligen: Vågar man ta ett sådant boende som en brygga till dagen man har råd med huset (för det är ju villa vi vill ha egentligen)? Eller är det en onödig risk?
Ja de är verkligen galet men är lit som att sia om finansmarknaden kan fortsätta vara galen längre än du kan vänta.
Om du är intresserad av bostadsrätt så skulle jag rekommendera följande sida för att själv kolla upp föreningen: http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/boratt-koparskolan-startar/
Utöver de om du har tänkt bo en längre tid i bostaden så skulle jag engagera mig i styrelsen och se till att man avsätter tillräckligt för underhåll och betalar av lån i en rimlig takt.
Den mest tydligt negativa faktorn gällande BRF-radhus är att de i allmänhet inte äger sin mark. Detta är särskilt ett problem i närheten av storstäderna. Iom att markpriserna ständigt ökar gör det att din månadskostnad kommer att öka med ca 500 kr i månaden var 20:e år. Den siffran är verklighetsbaserad och handlade om ett objekt i Vällingby som jag var spekulant på 2013. Jag skulle säga att 500 kr per månad i kostnadsökning som du inte kan påverka är betydande negativ aspekt.
Det verkar tydligt att det finns mycket mygel med nybyggda bostadsrätter generellt. Jag syftar på att de har för låga avsättningar för underhåll. Det har skrivits en del i tidningarna om detta. När man flyttar in verkar allt bra och avgiften är inte alltför betungande. När det senare ska göras stora renoveringar blir det tydligt att de fonderade medlen inte räcker och då pajar hela den ekonomiska bilden. Detta kommer att hända på en hel del håll. Jag kan inte säga att det gäller överallt men det är utbrett. Jag tror inte att du som lekman kan bedöma vad som är en korrekt nivå på avsättningar så du skulle behöva någon som hjälper dig att göra de bedömningarna.
Jag bor själv i ett radhus med äganderätt och friköpt tomt och hade det som kriterium när jag köpte. Jag skulle själv aldrig välja att bo i BRF-radhus, främst av ekonomiska skäl. Dessutom är det så att de radhusen per definition riktar sig till en ekonomiskt svagare målgrupp. När marknaden svajar är det tydligt att det ofta är de ekonomiskt svagare som drabbas.
Om det handlar om att ha en bostad som brygga vore det mest ekonomiskt vettiga att köpa ett nedslitet radhus med äganderätt (och helst friköpt tomt). Sedan renoverar du upp det och säljer med vinst. Då kan det fungera riktigt bra. Det finns firmor som satt i system att göra så.
Det här med marken var ju en ny infallsvinkel, det får jag kolla på. Att man i ett hus/radhus med äganderätt ska ha friköpt tomt har jag alltid sett som en regel. Utmaningen är att dessa radhus verkligen inte växer på träd i vår region.
Samt, ska vi köpa en renoveringsobjekt kan vi lika gärna göra detsamma med en villa… även om så klart priset kommer skilja.
Jag vet inte om jag skulle hålla med helt gällande radhus vs. villa gällande renoveringsobjekt. Jag tror att det mer handlar om vilka egenskaper man tittar på.
I det radhus jag själv bor i har vi fjärrvärme. Det är ekonomiskt på flera sätt:
Själva anläggningen ägs kollektivt av en samfällighet. Det ger inte mig en ekonomisk smäll den dagen den ska bytas ut.
Jag behöver inte ha någon stor surrande låda i huset. Den tar inte upp en massa kvm.
Det ger låg månadskostnad
Renoveringsobjekt gällande villor kan ofta ha kvar oljepannor eller andra omoderna värmesystem. Att byta ut ett sådant är förstås möjligt men är en tung och opraktisk investering.
Rent allmänt är det så att tekniska investeringar lönar sig dåligt. Det innebär på motsvarande sätt att tekniska saker inte värderas särskilt högt. Att ett visst hus har fjärrvärme och låg driftskostnad syns inte alls i värderingen på samma sätt som att huset har en solig altan. Altanen drar upp priset med flera hundra tusen vilket fjärrvärmen inte gör.
Det optimala är alltså att köpa ett hus där de tekniska bitarna är i utmärkt skick men där alla ytskikt är sunkiga. Där jag bor är detta tillstånd vanligt och jag funderar på att på sikt köpa ett hus till för att hyra ut.
Det jag skulle se som den främsta poängen med villa är att de kan ha stora tomter, garage och andra faciliteter med både ekonomisk och social potential. Nu bor jag i ett radhus av “villa-storlek” så alla fördelar inne i själva huset har jag i princip redan.
Med en stor tomt kan du uppföra ett attefallhus att hyra ut och bygga en massa roliga saker som kan vara trevliga. Med ett radhus är det mera att köpa ett paket i befintligt skick och vara nöjd med det som är.
Vi har nyligen köpt ett radhus (BRF) med ett år på nacken. Likt er så vill vi någon gång vidare till villa (möjligen bygga nyckelfärdigt) men har inte någon brådska i nuläget.
Vi köpte ett radhus på 125 kvm vilket gör att vi känner oss bekväma att vi kan bo där i 5-10 år om det så behövs (även om vi skulle få fler barn).
Det finns ett flertal anledningar till varför vi valde radhuset exempelvis:
Flytta för närmare avstånd för nytt jobb (huset ligger väldigt bra till för pendlare).
Närmre släkt
Slippa massvis med trappor då vi har en dotter på 1.5 år.
Relativt underhållsfritt.
Det jag menar är att det finns fler anledningar till att flytta utöver ekonomiska argument.
Om det sker prisfall tänker jag att den lägre kostnaden (jämfört om vi skulle köpt en villa) om något kommer vara en fördel, då minskningarna lär vara procentuella. Men det är inte pga ekonomiska skäl vi bestämde oss för att köpa utan pga vår livssituation.
Vår bank har även specifikationer på föreningens lån/kvm som jag (kanske naivt) tänker mig är till för att säkerställa att vi klarar även eventuella höjningar på föreningsavgiften.
Föreningens lån per kvm är inget du behöver fråga banken om! Tag din lägenhets andelstal gånger föreningens banklån så får du se “,din del” av föreningens belåning. Sedan kan du ta detta belopp och dividera med antalet kvm i din lägenhet, om du så vill.
Tänk på att ni kan lägga dolt bud också och undvika att behöva plågas av en budgivning. Lägger ni er med tillräcklig marginal ovanför utgångspriset så är det många säljare som nappar eftersom det innebär en trygghet. Då kan ni även lägga in annat än pengar i budet, t.ex. längre tid innan utflytt, att ni är en trevlig familj att sälja till eller dylikt. Försök få till förhandsvisningar så att ni får chansen att lägga ert dolda bud i god tid innan budgivning kommer igång.
Att en fastighet har tomträtt i stället för full äganderätt är definitivt inget som bara gäller bara bostadsrättsföreningar. Det gäller även för mängder av villor i storstadsregionerna.
På mindre orter är detta ett okänt fenomen, vad gäller både brf och egna hem.
Givetvis finns det villor som har tomträtt. Dock har det i olika omgångar gått att köpa loss tomten för en villa. Min egen lilla tomt i nordvästra Stockholm köptes loss av en tidigare ägare för 400 tkr. När jag köpte huset var “värderingen” av tomten ungefär densamma som den köpeskillingen, trots att priset för att köpa loss tomten då (2013) skulle ha varit minst det dubbla. I praktiken var det vid den tidpunkten inte lönsamt att köpa loss tomten. Det skulle behöva ske antingen en rejäl höjning av tomträttsavgälden, en höjning av rabatten gentemot taxeringsvärdet eller både och för att det åter skulle bli en intressant affär. Eftersom det finns politiker som vill uppmuntra till friköp av tomter är det fullt sannolikt att det kan komma nya perioder när det kan vara lönsamt att köpa loss sin tomt. För BRF är det en helt annan fråga och de rabatter som getts till privatpersoner skulle, om jag förstått frågan rätt, vara olagliga att ge till BRF. Det är därmed en mycket mindre sannolik utveckling att BRF skulle få ta del av privatpersoners rabatter och kunna köpa loss sin mark. Vissa BRF har trots allt köpt loss sin mark för marknadspris, bl.a. i Bergshamra i Solna. Det har då handlat om enorma belopp och då varit möjligt enbart för att det handlat om flerfamiljshus. Utslaget på flera våningar har även dessa höga belopp varit möjliga att finansiera. För en radhus-BRF skulle det inte vara realistiskt.
Många köpare har inte förstått sig på det här med tomträtt vs. äganderätt och därför avspeglas inte detta betydande värde fullt ut i köpeskillingen för fastigheter. Det är därför ofta en dålig idé att köpa hus med tomträtt eftersom de i relativ mening är övervärderade jämfört med hus med friköpt tomt. Jag hade diskussion med mäklare om detta när jag själv var i köpartagen. Mäklaren trodde då att skillnaden mellan tomträtt och friköpt tomt skulle öka med tiden. Det kan ligga något i det men jag tror heller inte att det är “för sent” att köpa loss sin tomt. Allt handlar om att ha låneutrymme på några hundra tusen under den period när ett borgerligt styre vill uppmuntra privat ägande. För kommunen är det en dålig affär att sälja ut tomter så det är en rent ideologisk fråga.
Jag tror det handlar om de så kallade statsstödsreglerna. Det är inte tillåtet med rabatter riktade till juridiska personer. Sedan kan det säkert gå att försöka åstadkomma ett undantag men det är inget som löser sig över en natt.
En Bef bedriver ju ingen kommersiell verksamhet eller konkurrerar på någon marknad med andra brf. Jag har svårt att se att EU skulle lägga sig reglerna för friköp av tomträtt. Men visst, man vet ju aldrig.
Jag är inte säker på vilket regelverk det handlade om. Just av de skäl du nämner är det möjligt att utreda förutsättningar för undantag. Det lär dock inte vara någon prioriterad fråga. Själva idén med radhus-BRF är att möjliggöra för personer med lägre inkomst att bo i hus.
Radhus i våran BRF går nu för 3,4 msk, i min värld är en kontantinsats på 500.000 inte direkt till personer med lägre inkomst.
Visst finns säkert många nackdelar med vissa BRF men vi har nog en ganska bra styrelse och sparar 100 K / månad i fonder, och ingen lån / skulder, plus marken är förenings egendom.
Länge ekonomin etc är bra i din BRF är det ett bra steg i bostadsmarknaden, enklare att flytta till nåt till er själv om 5 / 10 år, än så länge ökar priserna bara.
Att olika fastigheter kan värderas högt är en realitet. Det är så marknaden fungerar. Däremot är själva syftet med att ha BRF-radhus att sänka kraven på inkomst och egeninsats så att fler ska ha råd att bo i hus. Att verkligheten sedan sprungit ifrån dessa ursprungliga intentioner är sant. Så är det ofta med regleringar på bostadsmarknaden.