Hej
Jag hjälper min mamma som har sålt en villa och ska flytta till lägenhet.
Vi tittar på två lägenheter i två olika nyproducerade fastigheter.
Vad gäller avgiften verkar de båda vara hyfsat likvärdiga; det blir ungefär 5500-5600 kronor per månad när man räknar in allt man normalt behöver (bredband, tv, hushållsel, värme, varmvatten).
Jag har svårare att förstå vilken nybliven förening gör bäst ekonomisk kalkyl.
Här är några nyckeltal jag har tittat på för att jämföra föreningarna. Utifrån dessa tycker jag det verkar som om kalkylen är bättre för lägenhet 1, men jag är verkligen ingen expert. Är det någonting som jag missar?
Lägenhet 1:
Andelstal 2,72%
Totala lån i föreningen: 38 353 770 kr
Boarea: 2646 kvm
Amortering: 383 538 kr
Amortering per kvm: 145 kr
Avsättning yttre underhåll plus amortering år 1: 185 kr/kvm
Avsättning yttre underhåll (exklusive amortering) per kvm: år 1-6: 40-44 kr, år 11: 48 kr, år 16: 54 kr
Lägenhet 2:
Andelstal: 0,83%
Totala lån i föreningen: 109 000 000
Boarea: 9260 kvm
Amortering: 908333
Amortering per kvm: 98 kr
Avsättning yttre underhåll plus amortering år 1: 128 kr/kvm
Avsättning yttre underhåll (exklusive amortering) per kvm: år 1-11: 30-36 kr/kvm, år 16: 40 kr/kvm
I vilket av dessa två alternativ är risken störst för oförutsedda höjningar av avgiften?
Båda lägenheterna ligger i Umeå så det är inte storstad men den snabbast växande staden i norr.
Välkommen till forumet @Erik_Norbergh och kul att du postade en fråga. Jag är tyvärr inte rätt person att svara utan hoppas andra kloka i forumet återkommer. Det jag kan tipsa om är följande tråd:
Jag är inte heller någon expert, men jag tycker precis tvärtom vad du tycker.
Lägenhet 2 har 11.771kr per kvm i lån medans lägenhet 1 har 14.495kr per kvm.
Belåningen är alltså 20%~ högre i lägenhet 1.
Utifrån detta samt storleken på föreningen så skulle jag direkt säga att lägenhet 2 har betydligt lägre risk än lägenhet 1.
Inte bara för belåningens skull, men även för storleken på föreningen. Om 5 personer hamnar i kläm ekonomiskt i lägenhet 1 så är det 13.6% av föreningen som sitter i problem.
Om 5 personer i lägenhet 2 hamnar i problem så är det bara 4.15%.
Sen beror det på hur stora lägenheterna är.
Jämförelsevis 50kvm vs 100kvm så har du i lägenhet 1:
50kvm: 724.750 SEK lån
100kvm: 1.449.500 SEK lån
Om någon bostadsrättsinnehavare i dessa brf får ekonomiska problem, så spelar detta ingen roll för varken brf 1 eller 2. Vid en försäljning av en bostadsrätt går föreningens fordran på obetalda månadsavgifter före (!) bankens fordran.
Den teoretiska risken är i så fall att världet på bostadsrätten skulle sjunka till noll. Detta förefaller extremt osannolikt.
Hej, avser siffrorna Kostnadskalkyl eller Ekonomisk plan?
Av säkerhetsskäl bör man inte teckna förhandsavtal innan Ep registrerats.
Ep kan skilja sig betänkligt från Kk.
Ju mindre andel lägenheten har och ju lägre f-lånet är, desto mindre risk. Även viktigt om utvecklaren ger garanti för osålda lägenheter och om garanti ges vid outhyrda hyreslokaler (om sådana finns?).
Bra att veta om fasadkonstruktionen är “enstegstätad putsad fasad”, en känd riskkonstruktion.
Två typer av sparande bör ske: Amortering och Avsättning till fond för yttre underhåll.
Då byggnadens ekonomiska livslängd är 100 år, bör sålunda minst 100 kr/kvm/år amorteras.
Avsättning till fond bör ske med minst 100 kr/kvm/år. Dvs lägst 200 kr/kvm och år. Räkna med höjning av avgiften. Avsättningen verkar inte vara tillräcklig.
Titta på vald prognosränta: Är den under eller över den gällande för bolån? Om utvecklaren inte ger räntegaranti kan avgiften lätt bli högre.
De absolut viktigaste frågorna är ju: I vilket område skulle din mamma trivas bäst? Var finns bäst mataffär osv på gångavstånd? Var finns finast promenadstråk? Var kan man ta sig fram bäst med rullator när det blir aktuellt? Vilken lägenhet har fin utsikt om hon får sämre rörlighet och vistas inne mycket? Osv.
Att köpa lägenhet när man är äldre är att skaffa ett boende för livet, inte att göra en investering. Däremot bör man såklart se till att inte ta sig vatten över huvudet ekonomiskt, inte få ohållbart stora månadsutgifter, och jag förstår att det är dit som din fråga syftar. Men aspekter som ovan kan ändå göra att det kan vara värt att en lägenhet kostar någon tusenlapp till i månaden.
Ville bara lyfta ett annat perspektiv.
Lycka till!
Tack för svar. Viktiga synpunkter.
Nu har jag fått mer info om föreningen där lägenhet 1 ingår och fått veta att det bara är den första etappen och att peabs (byggarens) ambition är att den ska slås ihop med etapp nummer två. Det kommer alltså att bli en större förening högst troligt. Tyvärr är enligt mäklaren den ekonomiska planen för etapp två inte klar och därför går den inte att ta del av. Här drar jag öronen åt mig. Är det inte en väldigt stor osäkerhet att köpa in sig i en nybildad förening som sedan uppgår i en annan förening men det finns ingen ekonomisk plan klar för helheten? Hur hade ni tänkt?
Det är generellt vanskligt att avgöra ekonomin i BRF som ännu inte är helt färdiga. Olika exploatörer är olika kreativa med bokföringen. De siffror du presenterar här är ju väsentligen likvärdiga och skillnaden är inte så stor att det skulle fälla ett avgörande för mig.
Jag hade varit mer intresserad av hur finansieringen är upplagd. Har man räknat med aktuella räntor eller är den ursprungliga finansieringen gjord till räntor anno 2021 så de är 0,97% och löper ut efter nyår…
Jag har jobbat ihop med Peab i ett antal projekt och vet att bolaget i alla fall är en seriös aktör. Det känns betydligt mycket bättre med en stark byggherre, än ett nybildat bolag där byggnationen till och med kan avbrytas i brist på pengar.
Ditt resonemang är annars helt riktigt. Ibland förekommer det dessutom att det finns någon form av gemensamhetsanläggning. Då blir det extra surt om etapp 2 inte blir av. Du måste givetvis prata med mäklaren hur upplägget kan förväntas bli. Är det lösa rykten eller inte?
Jag har talat med den av Peabs tillsatte ordföranden i föreningen. Enligt honom är det inte särskilt troligt trots allt att det kommer bli en gemensam stor förening eftersom de ekonomiska förutsättningarna ser olika ut mellan dem. Så Blåbär är den minst av de nya brf:er som planeras och den enda av dem just nu som är klar för inflytt.
Så är det. Och när det gäller sådana aspekter lutar hon själv mer åt lägenhet 2 just nu. Lägenhet 1 har utsikt från köket mot ett industriområde och kommer vara en byggarbetsplats några år eftersom bygget sker i etapper. I projektet där lägenhet 2 ingår finns bara en etapp.
För lägenhet 2 som ligger i det större objektet skriver de så här angående finansieringen:
“Beräknad årsavgift är baserad på en snittränta på 2,4% på föreningens långsiktiga fastighetslån. Förhandstecknaren är medveten om att nu rådande ränteläge kan påverka årsavgiften i samband med slutplacering.”
I den ekonomiska planen skriver man:
“föreningen beräknas vid övertagandet ha en likviditet på 680 000 kr. Ränta och amortering beräknas av Nordeas offererade offert daterad 2023-08-25. Det är offererad snittränta från banken 4,73 procent utan marginal som ligger till grund för beräknad räntekostnad. OBOS Bostadsutveckling AB lämnar ett årsavgiftsbidrag till föreningen genom ett tilläggsavtal om maximal snittränta om 3,4 procent år 1-5. Om snitträntan vid slutplacering skulle överstiga 3,4 procent tillför OBOS ett årsavgiftsbidrag, om slutplacering sker till ett snitt under 3,4 procent utgår ingen ersättning. För att sprida ränterisker är bostadsrättsföreningens lån uppdelade i tre lika stora delaer, med olika bindningstider. DEn slutgiltiga placeringen och kapitalkostnaden är dock beroende av hur bostadsrättsföreningen kommer att bedöma ränteläget vid bindningstidpunkten för den långfristiga placeringen av lånen och det val av bindningstider som föreningen därmed gör. Avskrivningar har beräknats på summan för byggprojektets uppförande (exklusive markförvärvet) 333 481 000 kr. Beräknad avskrivningsperiod 120 år, eller ca 2 779 000 kr årligen enligt rak plan. Det åligger föreningens styrelse att självt slutligt bedöma nivån på avskrivningen och att i enlighet med ovn säkerställa att föreningens likviditet är tillräcklig samt att tillräckliga fonderingar görs för att täcka framida underhåll. Styrelsen ska för ändamålet upprätta en underhållsplan inom ett år efter garantibesiktning.”
Det framgår också att lånen är uppdelade i tre lika. stora delar (vardera 36 333 000 kr) med en ränta på 4,72 procent och bindningstiderna är 3 månader, 4 år och 5 år.
OBOS garanterar genom årsavgiftsbidraget att avgiften är fast år 1 - 5 men år 6 beräknas avgiften öka med 31 procent om snitträntan vid perioden är 5,23 procent.
Skulle ni köpa in er i föreningen med ovan stående information?
Här är hela ekonomiska planen om någon vill förbarma sig och hjälpa mig mer grundligt. Tack på förhand