Hej
Jag har hittat två lägenheter som jag är intresserad av att köpa. Är det värt att köpa en tomträtt om jag kan få lägenheten en miljon billigare? Den billigare lägenheten ligger i ett mindre attraktivt område vilket naturligtvis påverkar priset.
Bostadsrättsförening nr 1
Fastigheterna byggda 1958
Antal lägenheter: 250 stycken
Årsavgift 623 kr/ kvm
Tomträtt med en avgäld på 1,5 miljon som ska omförhandlas 2030
Skuldsättning per kvm 326 kr
Sparande per kvm 51 kr
Energikostnad per kvm 232 kr
Köpeskilling lägenhet 3 miljoner
97,5% av intäkterna kommer från avgifterna.
Bostadsförening nr 2
Fastigheter byggda 2011
Antal lägenheter: 107
Årsavgift/kvm: 801 kr
Äger marken
Skuldsättningen 8000 kr/kvm
Sparande 202 kr /kvm
Energikostnad 176 kr/ kvm
Köpeskillingen 4,2 miljoner
72% av intäkterna kommer ifrån avgifterna
Hade satt tomträtt som en röd linje på förhand men då jag gillade lägenheten så otroligt mycket så är jag osäker på om jag kan ha överseende med detta.
Tar tacksamt emot era förslag och kommentarer på vilken lägenhet ni skulle köpt baserat på informationen jag delat.
Tack för svar. Föreningen kom fick ett påslag på 1 miljon på tomträttsavgälden 2020 då denna löpt över 60 år dvs 300%. Men eftersom föreningen var obelånad vid tillfället så verkar man har klarat av detta utan att höja avgifterna. De nya avtalet med Malmö stad löper över 10 år och det verkar som att avgäldsräntan är 3%.
Jag skulle misstänka att man i första hand vill plocka ur sin underhållsfond. Eftersom man i princip är skuldfri skulle jag nog tro att man i andra hand tar lån. Man tog ett lån på 6 miljoner nyligen för att bygga miljöhus. Dessa verkar inte varit med i underhållsplanen.
Fond för yttre underhåll brukar bestå av pengar man amorterat på lån och kan låna tillbaka. Har föreningen pengarna på banken ska de redovisas under kassa.
Någon for av stambyte tycks gjort 2022. 6milj/250lgh :24 000styck. Reling eller el?
700k för balkonger låter väldigt lågt? Inte många lägenheter som har?
Förening 1 har väldigt låg avsättning för sparande, man brukar som schablon säga minst 200kr/m2. Jag skulle velat ha en förklaring till att värdet är så lågt, borde ju inte heller vara tillfälligt pga räntekostnader eftersom belåningen är så låg…
Att äga marken är ju bra men samtidigt så är det mycket att ta hänsyn till. Svårt att jämföra föreningar i olika områden. Om alla grannar äger marken vill man gärna äga men om alla har tomträtt så är det ett mindre problem. Väldigt få föreningar i större städer kommer att ha möjlighet att köpa loss tomten utan subventioner.
Jepp, det ser inget vidare ut. Har räknat med att de behöver höja avgiften som ligger under snittet för området. Tycker dock att det nyckeltalet är lite snårigt då man ska adderar årets resultat till avskrivningar och planerat underhåll under året och sen dividera med den totala arealen som brf förfogar över. Det planerade underhållet följer en underhållsplan och varierar kraftigt mellan åren.
Jag tycker sparandet är ett väldigt bra nyckeltal. Det är hur mycket pengar per år som avsätts för planerat underhåll.
Tar inte hänsyn till avskrivningar vilket bara är bokföringstekniskt och inte heller vilket underhåll som gjorts just i år.
Underhållsplanen bör specificera hur mycket sparande som krävs per år och m2. Har man inte tillgång till denna brukar man säga att 200-300kr/m2 är en lagom schablon att använda.
Så 50kr/m2 är lågt men kan ju ha en bra förklaring ett enskilt år, tex att reparationer (som bokförs på annat konto) dragit iväg långt över budgeterat.
Köper du som investering eller för långsiktigt boende? För långsiktigt boende finns bara en viktig fråga och det är vilken lägenhet och vilket område du helst vill tillbringa majoriteten av din tid i.
Hej Daniel,
Jo håller med så länge man inte bara tittar på ett enskilt år. För förening ett ser det ut som att det varit ett lågt sparande en längre tid. Kom fram till att det beror helt enkelt på att man inte höjt sina avgifter i samma takt som grannföreningarna. Skulle gissa att man behöver höja en del snart.
Ja läget läget läget är väl det allra viktigaste, för det kan man ju inte ändra på liksom! En annan intressant tanke är ju att inkludera Brf lånet för respektive lgh. Ifall du gör detta så kostar lgh 1 = avsevärt mycket mindre än lgh 2.
Det skiljer ju hela 7674kr per kvadratmeter i dessa föreningslån! Hur stora är dessa två lgh @Jesgus ?
