Halloj! Gissar att denna fråga är väldigt unik i natur, men ni är bästa forumet så nu kör vi! Till frågan:
Jag vill köpa en villa som även har X antal lägenheter med hyresgäster som bor i de och betalar hyra till ägaren just nu. Vi säger för enkelhetens skull att där finns 5 lägenheter i Villan där de betalar 8000kr/gäst, det vill säga 40000kr innan skatt eller något varje månad bara från de lägenheterna.
Kan jag skriva ett kontrakt med säljaren och hyresgästerna om att de stannar i förväg och använda den inkomsten som bas för bättre villkor för ett bolån? Det är ju ingen spekulation då ju? Då är det svart och vitt att om jag köper Villan så har jag den extra inkomsten punkt! Jag vet att banker hatar ordet investering för det är spekulativt, men om jag har det på svart och vitt??
Är det mer än två lägenheter betraktas fastigheten som hyreshus och inte som villa. Fastighetsägaren får ta upp alla hyresintäkter som inkomst men får samtidigt dra av alla kostnader som VA, reparationer, fastighetsskatt , el mm. 50 procents skatt på hyran kan du därför glömma.
Jag förutsätter att nuvarande ägare har hyreskontrakt med sina hyresgäster, så du behöver inte göra någonting.
Självklart tar banken hänsyn till hyresintäkterna, hur skulle man annars kunna låna ut pengar till hyreshus? Bankerna har givetvis inget emot investeringar. De lever ju på att låna ut pengar till just detta.
Besök gärna banken och berätta om dina planer, så får du förhoppningsvis en redogörelse för hur det här med hyreshus fungerar.
AH! Okej, my bad tack för rättningen, ja vatten kan vi räkna bort direk, det är egen brunn och det finns kaminer överallt så el är inte mycket att dra av. Japp hyreskontrakt finns i ordning. Dock är priserna snäppet låga men orelevant just nu för det kan jag höja sen.
Det är lite mer komplicerat än så, det är inte (bara) ett hyreshus isåfall, på papper är det det då, men det finns mycket mer plats än bara lägenheterna, jag och mi familj kan bo där plus hyra ut eventuella garage och längan. Men det glädjer mig att höra att man kan nämna detta då. För intäkterna även om du vill dra av 50% så kommer de inte bara täcka ALLAS el och avlopp plus skatten PLUS lånet utan även vara pengar över, det vill säga min lön blir ALLT över. Så ja då ska jag nog dra till banken nu
Som någon nämnt ovan så räknas huset som ett flerfamiljshus om det är fler än två lägenheter, och köper du denna fastighet så köper du inte bara ett hus utan du kommer också per automatik bedriva näringsverksamhet och vara hyresvärd. Med det följer en hel del ansvar som du kanske bör vara medveten om, om du inte redan är det. Företagandet i sig innebär ansvar bland annat i form av bokföring, redovisning och skatt. Som hyresvärd har du ansvar för dina hyresgäster utifrån ett antal lagstiftningar, bland annat hyreslagen, miljöbalken, lagen om skydd mot olyckor mm. Du har skyldighet bland annat att utföra egenkontroller för saker som radon, legionella, brandskydd, tillgänglighet, snöras, avfall, buller, elsäkerhet, ventilation, mm. Du har skyldighet att upprätta brandskyddsbeskrivning och bedriva systematiskt brandskyddsarbete.
Jag vill inte på något sätt antyda att det är en dum ide att vara hyresvärd, men det kan vara bra att ha ett hum om vad man ger sig in på om nu syftet att köpa huset inte primärt är att bli hyresvärd.
Tack, om jag säger såhär. Nuvarande ägare kommer få stanna i 6 månader efter att jag köper huset dessutom så är en av mina närmsta vänner byggarbetare som känner alla byggfirmor i stan. Vi kan fixa alla problem på studs, dessutom ska jag bo där så jag kan kontrollera allt. Och sist men inte minst så har vi redan redovisningskonsult. Men tack för all upplysning
Förra ägarens jurist kommer vara kvar i 6 mån fast för mig…. Tills jag antingen bestämmer mig för att anlita henne eller anlita egen jurist just sayin.
Tänk på att ett hyresavtal är just ett avtal så du kan inte bara ändra avtalet rakt av, du måste ha skäl till det (tex ökade kostnader för sådant som ingår i hyran). Man kan inte bara höja med tex 15% för att man anser att hyran är för låg.
Med att höja sen menade jag just precis att inte höja rakt av jag vet mycket väl att man inte kan det. Sa förra ägaren med. Men elpriserna är på uppgång, dessutom löper hyreskontrakt ut och då kan man höja, att ha marknadsmässiga hyror gäller inte bara att inte ha för höga utan att man kan vid nästa avtal höja då marknaden ser annorlunda ut och elpriser med, det räcker mycket väl. Men inte höja direkt, det är inte avsett så nej.
Jag vill inte framstå som mästrande men det låter som att det kanske vore lämpligt för dig att läsa på lite om hur hyressättning och hyreskontrakt fungerar. Det är inte speciellt svårt att lära sig allt som har med fastighetsägande och hyresvärdskap att göra, så länge man har lite nyfikenhet och ödmjukhet inför att man inte kan allt från början.
Tack, nejdå kan absolut inte allt inte ens nära, väldigt grundläggande. Men alla börjar någonstans, jag lär mig av folk som gjort detta länge. Man behöver inte kunna allt vid någon investering, då börjar man aldrig lovar att fortsätta läsa på, har fått fatt i bra tips från detta forum plus MainHome med så ser fram emot det.
Lite kort om att höja hyror, så får du läsa på mer själv:
Hyresavtal för bostäder löper inte ut på det sättet som du nämner. Däremot har du såklart rätt att ta ut skäliga hyror. Vad som är en skälig hyra har egentligen ingen direkt koppling till vad du har för kostnader för fastigheten. En skälig hyra bestäms av lägenhetens bruksvärde och vad de kollektivt förhandlade hyrorna för lägenheter med motsvarande bruksvärde är. Du kan höja hyrorna när du vill, men hyresgästerna har möjlighet att säga nej till höjningen. Då behöver du gå till domstol (hyresnämnden) för att få rätt att höja dem.
