Jag och sambon har planer om att köpa vår första hyresfastighet. Såklart är det mycket frågor som dyker upp, även om vi djupdyker, läser och förbereder på alla olika sätt och vis.
Några frågor som vi skulle vilja ha svar på är bland annat dessa:
Är det några andra “fasta” kostnader man får räkna med mer än drift (inklusive fastighetsskatt), amortering+ränta och skatt på intäkter?
Kallhyra- bra eller dåligt?
Lån av bank- hur ska man tänka? De banker jag hittills hört av mig till ställer sig inte positivt till hyresfastigheter.
Redovisningskonsult- ja eller nej?
Vad är den enskilt största risken med att äga en liten fastighet med hyreslägenheter på liten ort, eller i glesbygd?
Vilken är den vanligast förekommande underhållsutgiften?
När man är ”ny i branschen”: Hur mycket gör man själv för underhållet av fastigheten och vad bör man köpa in hjälp för?
Vilken är den bästa investeringen för att öka värdet på fastigheten?
Uppskattar alla tips och råd som kan tänkas komma!
Varmt varmt välkommen till forumet Linnea + sambo!
Här kommer ett par tankar som svar på dina frågor, observera att det bara är tankar och inte behöver vara det enda rätta svaret (eller ens vara rätt för den delen)…
1.Du kan välja att göra avsättningar varje år till kommande renoveringar. Vet du att taket behöver bytas om 10 år och kommer kosta 250 000 kan det vara bra att sätta av 25 000/år, etc
3.Fastighetsbranschen är väldigt väldigt kapitalintensiv, att sammanfatta ett svar här blir svårt men några rekomendationer:
Se till att prata med företagsavdelningen på din bank, inte den privata sidan
Bygg en relation med er bankman så du förstår vad banken letar efter, vad som är viktigt för dem etc - Presentera en bra deal där banken tar lite risk
Det är en hyresfastighet av exempelvis typkod 320 du pitchar, inte ett vanligt hus, det finns alltså befintligt kassaflöde
Om fastigheten har pantbrev på sig betyder det att det finns lån på fastigheten, ta då kontakt med mäklaren och fråga om säljarens bankkontakt. Han/hon kommer ju redan känna till fastigheten.
Finansiering är som sagt en av de största utmaningarna i branschen så spendera lite tid med att lära er hur det fungerar.
Vakanser och skador av fastigheten. Det är såklart svårare att hitta bra hyresgäster i Hofors än i Stockholm. En dålig hyresgäst kan förstöra otroligt mycket… Alternativt att du inte hittar en HG alls! Sen kan saker gå sönder av sig självt såklart, värmepannor, tak etc.
Det beror väl på fastigheten. Ni får sätta er ned och kolla över, när är tak bytt? När gjordes senaste stambytet etc, sedan från fall till fall avgöra vad ni tror kommer bli underhållskostnaderna närmaste.
Detta beror ju också på, jag tvivlar t.ex att Ilija Batljan klippte gräset i början av SBBs start… Hur mycket vill/orkar ni göra? Hur mycket kapital har ni i början? Tycker ni det är kul att syssla med fastighetsskötsel? Man brukar säga att man ska jobba på sitt företag och inte i företaget, att gå och klippa gräs är ett klassiskt exempel på att jobba i företaget. Men tycker ni sånt är kul eller har lite pengar till att börja med så kan det vara en idé att göra mycket själva.
För att öka värdet på fastigheten behöver ni antingen höja driftnettot (Inkomster - utgifter = driftnetto) eller göra renoveringar såsom taket så livslängden förlängs.
Exempel kan vara att få ut en hyresgäst som skapar problem, göra en lätt upprustning av lägenheten för att sedan kunna hyra ut den med en marknadsmässig hyra. Ni kan skapa lägenheter på vindar, i källare, dela av lägenheter till flera lägenheter, Bygga nytt hus på samma fastighet. Allt beror på fastigheten i sig, men målet måste vara att förbättra ekonomin i fastigheten. Den bästa investeringen är den som ger bäst avkastning, där avkastningen är mätt i hur mycket höjs driftnettot / spenderad krona
Det finns otroligt mycket information här på forumet men också i diverse poddar och böcker som går djupare på dem frågorna ni har!
Inte så mkt jag kan komma på på rak arm. Eventuellt kostnader förknippade med att driva företag, tex redovisning.
Banktjänstemän är olika, prata med flera banker helt enkelt. Lokala kontor där din fastighet finns kan ev vara mer positivt inställda.
Om du menar revisor och inte redovisningskonsult, så med största sannolikhet nej.
Det är nog rätt individuellt hur man värderar risker.
En risk är att man kommer på att det är rätt mycket jobb och att man inte tycker att det är kul, att man därför vill sälja och att man har svårt att få ut det värde man vill ha vid försäljning eftersom marknaden på liten ort kan vara svag.
Det finns ansvarsrisker som vissa tycker är lite läskiga. Tex att det ramlar en istapp från taket och har ihjäl någon, att man har fel vattentemperatur och ger en hyresgäst legionella, osv. Sånt händer nog rätt sällan dock.
Min bild är att risk kopplat till vakanser är relativt liten generellt.
Att råka få en strulig hyresgäst är inte helt osannolikt och kan leda till en hel del huvudvärk.
Beror nog väldigt mycket på huset.
Beror på vad man har för intressen och kunskaper. Jag gör rätt mycket själv. Det är dyrt med människor. Som mental modell tror jag att man kan räkna med att om man lägger ut all drift och underhåll på extern part så äter det upp hela driftnettot. Du behöver troligtvis göra saker i egen regi om du vill tjäna pengar, och har du ett litet bestånd har du inte kassaflöde för anställda = du behöver göra saker själv. Om vi pratar underhåll så läggs väl större periodiskt underhåll ofta ut på extern part. Jag skulle gissa att ju mindre jobbet är desto mindre ekonomiskt effektivt är det att lägga ut det.
Beror på fastigheten såklart. Den bästa investeringen blir ju den som förbättrar driftnettot mest i förhållande till investeringen. Omöjligt att säga utan att veta något om fastigheten.
Jättesnällt att ni har tagit dig tiden att svara på våra frågor!
När det kommer till banken så börjar jag tänka lite i banorna att måste man berätta sitt syfte med att köpa fastigheten? Man kanske vill köpa det i ändamål av att barn/familj ska kunna nyttja det när behovet finns. Hänger ni med på vad jag menar?
Angående den bästa investeringen så är det en fråga från sambon. Han funderar lite på vad som kan vara en guldklimp i investeringssyfte. Kan det vara vilken typ av uppvärmningssytem man har? Installation av fiber? Renoverat badrum?
Är det något specifikt som sticker ut i att värdet ökar på fastigheten?
Om någon av er hyr ut själv i dagsläget. Vilken är den största svårigheten med att äga en hyresfastighet? Tycker du/ni att det har varit värt den investeringen?
Jag vet inte exakt vad du menar. Tänker du att du skulle köpa ett flerfamiljshus och hävda att det är ett privat boende? Låter långsökt.
Att leta guldklimpar på fastighetsmarknaden är väl lite som att leta guldklimpar på börsen. Om det fanns någon uppenbar tumregel för guldklimpar så skulle det bli inprisat och sluta vara guldklimpar. Störst potential i att öka intäkter ligger antagligen i att bygga nya lägenheter eller standardhöja väldigt eftersatta. Men det kostar såklart mycket pengar. Största potentialen i att sänka kostnader ligger antagligen i värmesystemet. Men det kostar såklart mycket pengar.
För mig personligen: att det tar oerhört mycket tid och energi. Hade jag kunnat se framtiden när jag köpte fastigheten hade jag kanske inte köpt. Men jag tycker fortfarande att det är kul. Jag har dock en fastighet med väldigt stor underhållsskuld, det finns enklare.
Vad är det som har tagit mycket tid och energi? Hyresgästerna och allt vad det innebär antar jag att du menar då?
Jag är väl införstådd i att det finns andra vägar (som börsen) att investera sina pengar på.
Fastigheter är inget man vinner på, på flera år. Det kräver definitivt mer arbete än att slänga in pengar på en fond. Och precis som med fonder och aktier så är det en långsiktig plan.
Men du kanske inte anser att det har varit lönsamt ändå?
Vad är det som får dig att behålla din fastighet/fastigheter?
Ja, det kanske kan fungera i vissa fall det men det ska jag låta vara osagt. Jag hade däremot inte gjort det. Tror banken ser igenom er när ni säger att ni vill köpa en hyresfastighet med 4 lägenheter till er dotter eller din syrra
Uppvärmningssystem exempelvis kan absolut vara en bra investering, säg att fastighetens uppvärmning går på en oljepanna och du installerar fjärrvärme, det kan absolut vara lönsamt då du sänker driftkostnaderna mycket.
Tillbaka till mitt förra inlägg, allt behöver ses ur perspektivet " hur mycket kommer detta förbättra driftnettot /investerad krona" eller om det är en reparation på exempelvis tak som bara måste göras.
Exempelvis badrum, om badrummet är gjort för 15 år sedan kommer det troligtvis inte vara jättelönt att renovera om då det är kostsamt. Men om du vet att marknadshyran för lägenheter likt din är 1400kr/kvm men din blir bara uthyrd för 800kr/kvm för att badrummet inte fungerar, är otroligt gammalt och ofräscht då är det en annan femma.
Det är svårt att säga en enskild bästa investering utan det beror på fastigheten. På Objektvision.se kan ni se ett par hyresfastigheter till salu, typ som hemnet men fastigheter. Där kan ni “träna” på att göra kalkyler, se över hur ni hade förbättrat olika fastigheter etc.
Jag har som sagt en fastighet med stort underhållsbehov, så jag lägger mycket tid på renoveringar. Även fast man vet att saker alltid tar längre tid än man tror så tar det ändå mer tid än vad man tror att man tror. Eller hur det nu blir Sen har jag bland annat haft en konflikt med en hyresgäst och behövt dra hen till Hyresnämnden, vilket varit lite tärande emotionellt. Och tusen andra saker.
Jag gillar det @janbolmeson brukar säga att man ska syssla med saker vars problem man tycker om. Jag tycker om att lösa fastighetsproblem, så jag gillar att pyssla med fastigheter. Huruvida det är en ekonomiskt bra affär går inte riktigt att avgöra än. Annika Backlund brukar säga att man behöver tycka om byggnader, människor och att räkna för att passa som hyresvärd. Om det ger er positiv energi att börja med fastigheter så tycker jag absolut att ni ska göra det!
De knepigaste bitarna med hyresfastigheter brukar vara de som är utanför ens egen kontroll - jag brukar oftast se det som är relaterat till hyresförhandling och hyresgäster som inte sköter sig riktigt som man ska.
Att klippa gräs och rensa avlopp är ganska binärt och intuitivt, pengar in och pengar ut är inte heller någon avancerad matematik om man arbetar i liten skala - ofta blir man ganska snabbt medveten om vad som är mest angeläget att ta itu med på en given fastigheten och när pengarna räcker till så gör man det.
Jag skulle säga att den viktigaste investeringen man gör som småskalig i branschen är att vårda relationen med sina hyresgäster - blir de missnöjda på riktigt så kommer det ganska snabbt att bli krävande att hantera. Är de nöjda och trivs med dig som hyresvärd så kan du ha enorm draghjälp av dem.
Har hyrt ut lägenheter i någon form i tjugotalet år och arbetat med hyresjuridik och en del förhandling i ganska många år.
Det enklaste råd jag kan ge som har betydelse för hur du kan arbeta med din tänkta fastighet är att kolla upp om den har en förhandlingsordning. Säljaren ska upplysa dig om detta, men det är långt ifrån alltid detta faktiskt sker - det är också förvånansvärt vanligt att man som köpare inte sätter sig in i vad det innebär. Det är dock som sagt av ganska stor betydelse.
Om tillräckligt många hyresgäster kräver det kan en fastighetsägare tvingas till att teckna en förhandlingsordning.
När en förhandlingsordning väl är tecknad är det inte heller bara att säga upp den.
Men förhandlingsordning kan vara väldigt gynnsamt eftersom alla hyresgäster är bundna till överenskommelsen man ingår med HGF.
Utan förhandlingsordning kan alla dina hyresgäster neka till hyreshöjning varvid du måste driva process i Hyresnämnden. Hyresnämnden beaktar då endast om hyran är skälig i förhållande till bruksvärdet så om dina argument för hyreshöjning handlar om ökade kostnader kommer du inte långt.
