Vi lyckades ej få sålt vår lägenhet i söderort i Stockholm förra året. Hyrde istället ut då vi flyttade från stan. Det var direkt problem med föreningens styrelse, som först sa att vi inte får hyra ut. Efter några om och men fick vi slutligen hyra ut.
Nu närmar sig försök till försäljning igen, och läget är både bättre och sämre. Bättre utifrån världsläget än för 1 år sedan (eller? oklart), iaf bättre utifrån nya regler 1:a april. Sämre utifrån att föreningen höjt hyran 2 gånger, från 5500 kr till 6700 kr. Här kan man argumentera för att det var ett dåligt köp från början, men det är svårt att ändra på nu. Det är heller inte aktuellt att flytta tillbaka eller dylikt.
Ok, så vad är problemet då? Jo, får vi den inte såld nu heller är jag orolig över vad som ska hända då styrelsen varit sådana motståndare mot att vi ska få hyra ut. De har exvis sagt att de inte kommer bevilja längre uthyrning än 1 år (vilket jag tror är fel, det står inget om det i stadgarna). Således ser jag framför mig att vi potentiellt behöver ta det till hyresnämnden. Och då har man ju rätt att hyra ut om man inte får sålt sin lgh. Men jag har också läst att detta skäl inte går att applicera om det exvis handlat om att någon inte gått med vinst med sin försäljning. Vilket är rimligt. Däremot är inte vårt mål att gå med vinst (primärt), utan att inte gå med för mycket förlust. Så frågan är: vet någon vid vilken nivå av förlustaffär man får beviljat från hyresnämnden att gå emot styrelsen och hyra ut i andra hand?
Enligt Bostadsrätterna är hyresnämndens praxis att uthyrning kan tillåtas i ett år p.g.a. svårsåld lägenhet. Citatet nedan är från november ifjol, syns kanske bara om man är inloggad.
Att inte kunna sälja till förväntat pris innebär inte nödvändigtvis att lägenheten är svårsåld men försäljningen ska enligt hyresnämnden kunna ske på acceptabla villkor. Att behöva sälja utan vinst eller med en mindre förlust kan dock bostadsrättshavaren behöva acceptera.
Men då uppstår ju frågan: Vad är en mindre förlust? Några tiotals tusen - visst. Hundratusen - kämpigt men OK för att gå vidare. Flera hundratusen - nej tack.
Tror vinst/förlust ska nog ses till relativa siffror och inte absoluta siffror.
Om marknaden fallit 25% och man försöker sälja ett år senare, så kanske man får räkna med ca 25% i förlust. Det är väl extremfallet men en 5-15% är nog inget konstigt att få räkna som “mindre förlust” om det är kort tid mellan köp- och säljtillfälle i fallande marknad?
För er del är det inte säkert att denna fråga ens är relevant eftersom ni redan hyrt ut 1 år. “Har marknaden inte
förbättrats på ett år finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen” står det i den aktuella domen (Svea hovrätt mål nr H 13148-22) med hänvisning till lagens förarbeten.
Men fan, känns hårt alltså. Man äger en lägenhet. Vill flytta, får den inte såld förutom till skampris. Hyr därför ut lägenheten man ~äger~. Men tvingas sen sälja den till skampris, om man inte vill flytta tillbaka. Kanske är den krassa verkligheten, men känns hårt.
“Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor.”
samt
“Har marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen.”
Då vi är OK med att gå med liten förlust borde vi få fortsätta hyra ut, utifrån att en “påtaglig” sänkning av priset föranleder bifall om fortsatt uthyrning. Dock faller vi kanske då på att vi redan hyrt ut ett år, som skrivs ovan.
Samtidigt är det väl delvis en teknikalitet? Jag har ju fortsatt investerat i en bostad. Det är stora summor det handlar om. Om jag har rimliga skäl borde man få hyra ut för att inte gå med brakförlust. Inte för att detta kommer hålla i rätten alltså, men principen….
Det finns ju en motpart i dina grannar som inte vill ha andrahandshyresgäster som grannar. Det kommer alltid finnas en konflikt där. I en BRF får bostadsrättsinnehavaren offra lite för grannarnas bästa. I ett hus med äganderättslägenheter kan istället grannarna bli lidande utan att de kan göra något.
Men oavsett, hur länge tänker du att du ska hyra ut lägenheten? Det är ju inte säkert att bostadspriserna generellt stiger nämnvärt på flera år.
Också en bra poäng! Att de kanske inte stiger så mycket även om vi väntar ett år. Alltså vi vill ju bara bli av med lägenheten. Hoppas vi får den såld nu i vår. Men ja, vi vill inte gå med fööör mycket förlust. Men en förlust räknar vi med.
Det kan ju lika gärna bli mer förlust om ni väntar längre. Det får ju ses som en chansning liksom, om det är inte något väldigt uppenbart och snabbt övergående som gör att ni inte får sålt.
Vi köpte den för 2,8. Lite högt, budgivningen hade stannat på 1,7 och säljaren ville ha 2,8. Detta var väl 2024.
Försökte sälja den förra våren. Fick ett bud på 2,5 som drog sig ur samma dag vi skulle skriva. Annars inga andra bud.
Nu ska vi försöka igen. Vad som är positivt är de nya lagarna som sänker topplån och minskar insatsen från 15 till 10 %. Vad som är trist är att vår förening höjt hyrorna två gånger den här perioden. Således är hyran ganska hög, ser inte så attraktivt ut.
Som sagt, det var väl inget bra köp från början. Å andra sidan köpte vi den inte för att göra en bra affär. Jobbar mycket med acceptans nu:)