Jag har ett diskussionsämne och är väldigt tacksam för er input.
En person har möjlighet att överta en bostadsrätt som gåva med ett bostadslån på 1 000 000 kr. Övertagande av bolån tillkommer gåvan och bolånet kommer omförhandlas utifrån dagsläge. Bostadsrätten är 75 kvm och värderad till ca 3 850 000, belägen i en attraktiv närförort till storstaden. Brf är engagerad och uppstyrd med en skuldkvot på 5. Brf äger marken, inga stora arbeten förväntas i framtiden utan Brf kommer ägna sig åt förvaltning närmaste åren. Personen som erbjuds gåvan har redan ett förstahandshyreskontrakt i den mest eftertraktade delen av innerstaden. 1 rum och kök på 40 kvm med närhet till nöjen och arbetsplats samt möjlighet att byta till större hyreslägenhet pga attraktivt läge. Personen är 30 år. Inga planer/önskan på familjebildning. Fast anställning och plikttroget sparande, i övrigt skuldfri.
Vad anser ni är bäst? Bo kvar i hyreslägenhet (som skuldfri( eller överta bostadsrätt och inta bostadsmarknaden?
Att betala till sig själv istället för till en hyresvärd är alltid bättre. Dock verkar det som att personen får längre resor till arbete och nöje. Då får man ta i beaktande vad den extra restiden är värd. Kanske blir det då också extra kostnader för transport via allmänna kommunikationer? Dock brukar inte det kosta så fasligt mycket, så jag skulle fundera på den extra restiden. Ledig tid är något som blir värt mer när man blir äldre.
Jag skulle ta bostadsrätten alla gånger. Det ligger ett visst värde i hyresrätten men på dagens bostadsmarknad är det värdet sämre än tidigare och risken är uppenbar att det kan komma att urholkas mer.
Mycket av värdet av hyresrätter ligger i flexibiliteten. Du kan, iallafall i teorin, enkelt växla upp eller ner mellan större eller mindre lägenheter i olika lägen när livet förändras. I dagens marknad finns dock betydande inlåsningseffekter på hyresmarknaden och det gör att värdet av hyresrätter är sämre än vad det skulle kunna vara.
Hyresmarknaden är i dagens läge kaputt och vad som kommer att hända med den är oklart. Det finns ett behov av reformering men att “återställa” den till hur det en gång var skulle kosta för mycket. Just här och nu kanske risken för en reform som skulle urholka fördelarna inte är akut men risken kommer att finnas där under överskådlig tid. Om du har möjlighet att välja så verkar det bättre att befinna dig på en båt som flyter hellre än det Titanic-projekt som hyresmarknaden till stor del framstår som.
Den bostadsrätt du nämner framstår närmast som idealisk och den typ av bostad som kommer att vara trygg att bo i oavsett vad som händer i omvärlden. Den är dessutom såpass stor att du sannolikt skulle kunna hyra ut ett rum om du vill. Det behöver du förstås inte göra långsiktigt men som ett sätt att förbättra boendeekonomin är det ett bra alternativ allmänt.
Gåvan är villkorad på så sätt att bolånet måste skrivas över. Lägenheten är i gott skick så inga akuta renoveringsbehov föreligger. Varför valet att äga eget boende (tillsammans med banken) inte är det helt självklara valet är att förstahandskontraktet är “mitt i smeten” och att hyresgästföreningen är garant för avgiftshöjning, till skillnad från boränta. Om jag inte är helt ute och cyklar.
Vad jag läst i andra trådar så verkar resonemanget att välja bostadsrätt delvis baseras på att innehavarna måste ha någonstans att bo och att hyreskontrakt är svåra att få i bra områden. Bostadsrättsinnehav är i detta fall inte en nödvändighet för att bo bra utan för att det är det ekonomiskt kloka valet. Om det nu är så?
Vad tror ni om att överta och därefter sälja direkt? För att sedan bo kvar i samma hyreslägenhet och investera försäljningensvinsten i annat. Eller är det klokaste att bo i bostadsrätten, amortera och ha is i magen inför framtiden?
Viktigt att tänka på är att en överlåtelse av bostadsrätten under marknadsvärdet, dvs mottagaren tar över lån som understiger marknadsvärdet på bostaden, i Skatteverkets ögon är att betrakta som blandat fång. Det innebär att reavinstskatt skall utgå på mellanskillnaden mellan de övertagna lånen och marknadsvärdet. Inte alla som vill betala skatt för att ge bort något så kan vara bra att tänka på innan
Behöver dessa alternativ hänga ihop? Kan de hanteras var för sig?
Jag hade aldrig släppt en attraktiv hyresrätt i innerstan, i så fall bättre att använda den som inbyte vid köp av en bostadsrätt. Jag är inte helt uppdaterad på vad den kan tänkas vara ”värd” men säkert utan vidare en halv miljon. Detta alternativ innebär att du bor kvar i hyresrätten till dess att behovet uppstår att flytta till större.
Samtidigt verkar det dumt av avstå gåvan. Förväntas det att du ska bo i den? Annars är det ju bara att ta över den och omedelbart sälja den och investera pengarna på börsen i stället.
Ta reda på om föreningen skulle godkänna uthyrning av bostadsrätten.
Om svaret är ja: hyr ut bostadsrätten och låt hyresgästen betala av lånet medan personen bor kvar i sin hyresrätt. Om behovet av en större lägenhet skulle uppstå så finns alternativet att flytta.
Om svaret är nej: sälj bostaden och investera i en indexfond med låg avgift. Observera att bostaden i dagsläget är lågt belånad (ca 26% av värdet). Låna så mycket det går på bostaden (upp till 85% av värdet) sedan sälj. Varför? Personen blir ej beskattad på lån = mindre skatt att betala vid försäljning.
Stämmer inte… Belåningsgraden har inget med reavinstskatten att göra. I så fall skulle ju varenda person som äger sitt boende fullbelåna sin bostad före försäljning.
Någon vill ge en person X ett stort värde som gåva. (=lågt belånad BRF). En BRF som X varken behöver eller egentligen verkar vilja ha specifikt just den?
X trivs i sitt nuvarande boende som dessutom X och många andra uppfattar som både prisvärt och ”ekonomiskt tryggt” i dessa tider.
Enklast borde väl vara om de som äger BRF i fråga SÄLJER den, löser lånen, skattar för vinsten och GER X överskottet som blir. Där X bor kvar i sin hyresrätt tills vidare och investerar gåvan tills pengarna eventuellt behövs framöver för nytt boende.
