En närstående har blivit erbjuden att konvertera sin hyreslägenhet till bostadsrätt. Lägenheten säljs för 6 miljoner och uppskattat är marknadsvärde är 8 miljoner. Lägenheten ligger centralt i Stockholm. Givet 22% skatt på försäljning skulle det vara en vinst på (1-0,22)*(8-6)=1,56 miljoner. Det är ~26% avkastning efter skatt, givet att marknadsvärdet håller. Marknadsvärdet måste gå ner 25% (mycket!) för att investeringen ska gå plus/minus noll.
Personen lutar åt att köpa lägenheten, hitta en hyreslägenhet (personen har kontakter), och sälja den gamla lägenheten. Personen räknar med att hen tillfälligt behöver investera 6 miljoner under 2 års tid som det tar att hitta en ny lägenhet.
Min närstående har inte allt kapital själv. Jag har därför fått en möjlighet att investera i en andel av lägenheten när den konverteras från hyreslägenhet till BRF. Som det ser ut nu skulle jag invester ungefär 10% av mitt totala kapital. Spontant känns uppsidan mycket större än nedsidan.
TLDR; Jag har möjlighet att låna ut 10% av mitt kapital till en 2 års duration med 26% avkastning, givet oförändrat marknadsvärde.
Några frågor:
Har jag missat något när jag räknat på skattesats ovan?
Någon legal bit jag missar? Får man göra konverting till bostadsrätt där olika personer får olika andel?
Hade ni gjort den här investeringen?
Någon risk jag missar?
Alternativet är såklart att min närstående bor kvar i hyreslägenhet. Inga sura miner om jag säger nej. Bara en potentiellt missed opportunity.
Du måste ju kolla BRFens framtida ekonomi och värderingens rimlighet. Kvadratmeterpriser betyder inget eftersom belåningen är annorlunda så jämför med lägenheter av liknande storlek och avgift. Det kan ju vara någon konverteringskonsult som gjort en fantasibudget och satt fantasivärden för att det ska verka förmånligt.
Det brukar det bli nästan 1/3 hyresgäster kvar. En räntespik slår väldigt hårt på en sådan förening eftersom hyrorna inte alls hänger med räntan. Kolla slutpriserna på denna lägenhet en bit ner. På ett annat forum frågade någon om det var något att ha inför försäljningen som till slut blev 2023-03-10, då låg avgiften på ca 5200 (min egna anteckning, tror inte det syns på webben längre). Knappt ett år senare en avgift på 8965 och tappat över en mille/25%.
Handlar det enbart om ett avtal mellan dig och personen som idag hyr lägenheten där du lånar ut pengar till vissa specifika villkor? Vad skulle i så fall dessa villkor vara, tänker du? Tänk även på att räntebetalningar för lån från privatpersoner numera inte längre verkar vara avdragsgilla (jämför t ex Låna pengar från föräldrar - ränteavdrag? - Nr 2 av Kanske ).
Eller handlar det om att du på något sätt ska köpa in dig och bli delägare i den kommande bostadsrätten? Vad säger i så fall stadgarna om en sådan konstruktion? Många bostadsrättsföreningar tillåter endast delat ägarskap för personer som är gifta eller faller under sambolagen. Och/eller kräver att samtliga medlemmar bosätter sig i lägenheten.
Avtalet är att personen flyttar ut så fort som möjligt. Gissningen är att det tar 1-2 år. Personen vill ha ut sin vinst också, så det ligger i hens intresse också.
Sant. Den nya föreningen har anställt en konsult som tar en del av försäljningspriset om huset säljs. Verkar ha gjort detta jobb i många år så jag tänker mig att han har koll på marknadsvärdering. Men det är såklart ingen dum idé att också titta på hans siffror!
Hur många procent av de boende och den totala boytan har accepterat att köpa sina lägenheter?
Banken lär kräva minst 80%. Består fastigheten av lägenheter med stort spann när det kommer till boyta så är det av stor vikt att de stora lägenheterna accepterar, missar man några mindre lägenheter så är det inte hela världen.
Finns det affärslokaler i fastigheten så är det också viktigt att de kommande brf-avgifterna blir tillräckligt stora i jämförelse med intäkterna från affärsidkare och de boende som väljer att stanna kvar som hyresgäster så att det blir en ”Äkta Brf”.
Ska ägarandelen motsvara den kapitalandel du bidrar med? Och andelen bestämmer hur det kvarvarande kapitalet efter den framtida försäljningen fördelas, dvs hur stor del av vinsten/förlusten som faller på dig?
Oklart. Men banken har accepterat ett visst lån för min närstående person. Det finns en BRF-konverteringskonsult som just nu jagar alla för att få tillräckligt många att godkänna.
I tillägg till de övriga saker som diskuterats så vill även jag stryka under vikten av överenskommelsen med personen som idag hyr lägenheten. Eftersom ni enligt dina planer kommer bli samägare av den omvandlade BRF-lägenheten rekommenderar jag er båda att inte vänta för länge med att upprätta ett skriftligt samägandeavtal er emellan. Även innan ni har alla detaljer är det nyttigt att tänka i genom och förbereda alla saker som bör stå i ett sådant avtal.
Eftersom planer och önskemål kan ändras är det en stor fördel att redan i förväg vara överens om hur ni ska hantera samägandet. Det är många frågor som man riskerar att glömma om man inte tar hjälp av en färdig mall eller rådgivare för att få med allt. T ex kan det handla om hur månadavgiften och andra löpande kostnader som el, försäkring, etc ska fördelas. Hur eventuella reparationer, förändringar och förbättringar som t ex droppande kranar, ommålning och kylskåpsbyte ska bestämmas och finansieras. Hur en försäljning ska beslutas och gå till, t ex när det gäller om någon kan tvinga fram en försäljning, om någon kan stoppa en försäljning, hur försäljningspris accepteras, etc. Och om det är ett alternativ eller ett krav att den som vill sälja först erbjuder den andra att köpa innan extern försäljning startas, hur ett sådant pris bestäms, etc.
Lite som @DavidtheDoom kanske var inne på, så är det bra om ett samägandeavtal fungerar även i situationer som från början inte förväntades/önskades. T ex att det gått 10 år och ni fortfarande har kvar den gemensamt ägda lägenheten.
