Jag är sugen på att köra en fastighet med ca fem lägenheter i ett AB och hyra ut. Jag har dock inte tid att sköta allt underhåll (bortsett från renoveringar) som krävs. Därför undrar jag följande:
Jag förstår att allt yttre är mitt ansvar (skotta, grusa, städa trapphus osv.). Men hur fungerar det inom lägenheterna? Om en glödlampa måste bytas i en lägenhet, är det mitt jobb som hyresägare? Eller om det blir stopp i en toa? Eller om en kökslucka går sönder… etc.
Finns det ett företag som man kan outsourca det till, som sköter allt?
Glödlampsbyte inne i lägenheterna är inte ditt bekymmer. Toastopp är mer troligt ditt bekymmer, men det åligger hyresgästen att också sköta det som tänkt. Spolar de ner ett par jeans kan du skicka räkningen vidare till dem. Köksluckor slits. Normalslitage är din business. Onormalt slitage kan du behöva fixa, men kan ta betalt av hyresgästen. Men dit hör inte normalfel som sag.
Outsourca? Ja, det finns det garanterat, men ska du tjäna på hela affären är det nog bättre om du är redo att sköta en del själv… gissar jag friskt.
Om min hyresvärd förväntar sig att jag tar större underhållsansvar än normalt så förväntar jag mig att hyran är lägre än normalt. Du kan inte både äta kakan och ha den kvar.
Nu vet jag inte, men att förhandla bort vissa saker (som @Bjornen är inne på) lär påverka både hyran och villigheten att vara en god hyresgäst. Jag skulle inte flytta in i en hyresfastighet om jag förväntades stå för motsvarande vad som begärs i en bostadsrätt eller hus. Poängen med hyresrätt är delvis att t ex slippa jaga kylskåp när det gamla pajjat…
Jag är i samma sits som du, på så sätt att jag inte har tid. Eller lust och ork att hantera hyresgästers påringningar om allt mellan himmel och jord som måste fixas omgående.
Lösningen för min del blev att allokera en del av min portfölj till noterade aktier i fastighetsbolag, samt jobba med belåning.
Då får man en hel del av exponeringen mot fastighetsmarknaden, men slipper allt krångel. Som en bonus har man möjlighet att snabbt likvidera innehaven.
Jag sitter i styrelsen för en Byggnadsförening i en kyrka som har två fastigheter med totalt 19 lägenheter och några lokaler samt kyrkan. Största hyresgästen är församlingen men även andra aktörer. Så jag har lite insyn, även om jag mest “styr”.
Rent allmänt skulle jag säga att det är ett riskabelt upplägg som du spånar på. Det krävs ganska mycket grundläggande jobb som är i princip lika stort om du har fem eller 50 lägenheter. Det är svårt att få till stordriftsfördelar. Kan du göra en del själv är det så klart en fördel. Men det kostar att ha en fastighet och nackdelen med så få hyresgäster/liten fastighet är att du får en extrem riskkoncentration. Du har svårt att plocka pengar från andra fastigheter för att täcka ex en åtgärd i en annan. Utan fastigheten måste hela tiden bära sig själv. Det tar tid och mycket energi. Fundera på om det är värt tiden och risken, som enligt mig är för hög.
Vi har exempelvis två fastigheter och har nu fått hussvamp i den ena. På grund av historian har vi liten kassa och svampens utbredning kommer nog kosta i spannet 4-6 miljoner. Och det utan att värdet på fastigheten ökar en spänn. Det har tidigare funnits planer på att sälja fastigheterna eftersom vi är en så liten församling men dessa har nu konkretiserats framåt. Vi har på grund av vår storlek svårt att dels få låna kapital men också svårt att bygga kassa för att hantera risker, detta eftersom vi är så små och har inte så många intäktskällor. Detsamma kommer sannolikt gälla för dig?
Utöver detta kan det även vara värt att känna till det regelverk som styr hyresmarknaden med privata hyresgäster. Reglerna kommer via såväl lagar som förhandlingar mellan parterna, dvs hyresvärdarna och Hyresgästföreningen. Det är rätt strikt och reglerna är inte dispositiva till hyresgästens nackdel rent allmänt. Så spånar du på sådana lösningar ska du nogsamt utreda var som är möjligt. Inte heller kan du ju sätta hyran hur som helst, men det känner du säkert till.
Min poäng är att det är tufft att vara liten hyresvärd. Det tar mycket tid, innebär hög risk och är tämligen regelstyrt. Risken för felsteg är stor.
Min generella bild utifrån hur jag har bott är också att sådana här fastigheter som ägs av en ensam snubbe ofta är extremt eftersatta. Har själv haft dusch i källaren och 14 grader på vintern eftersom hyresvärden, 70 år, var för snål/inte hade pengar, att göra det relevanta underhållet. Men det är mest en egen erfarenhet som hyresgäst
Är man en liten aktör löper man stora risker. Får man in en hyresgäst som inte betalar sin hyra så kan det ta tid att få hen avhyst. Är dessutom lägenheten förstörd och behöver repareras, så kan man lätt förlora 100 000 kr eller mer.
Skulle man kunna sammanfatta era synpunkter med följande?
En enskild fastighet innebär hög risk (beroende på riskbenägenhet) och kräver mycket tid från hyresvärd. Ska man leja allt operativt arbete så blir det inte tillräckligt lönsamt.
Därför kanske fastigheter inte är för personer som inte hinner lägga ner tiden som krävs. Bättre att satsa på andra, mer passiva, investeringar.
Förr fanns det väl upplägg med en portvakt som bodde billigt eller gratis mot att den fixade det löpande i huset. Nån som har en aning om såna upplägg går att avtala numera?
Rent tekniskt har vi ju fortfarande avtalsfrihet så det handlar ju mest om att hitta en lämplig och villig person.
Jag bodde en gång i ett mindre flerfamiljshus där en gubbe hade tagit på sig att klippa gräsmattan, förmodligen mot en rabatt på hyran.
Googlade lite. Man kan tydligen inrätta något som kallas självförvaltning. Då hjälps hyresgästerna åt att sköta det dagliga (skottning, trappstädning och liknande) mot en lägre hyra.
Äger idag 27lgh med ett fastighetsvärde på ca 25-30mkr, började med 4st lgh år 2017.
Jag upplever större problem med att ta mig till mitt dagliga arbete än den “ständiga jouren” det innebär att vara fastighetsägare.
Man lär sig något nytt hela tiden och utmaningarna är sällan de samma. Man träffar väldigt många trevliga människor. Men, ska tilläggas att detta har övergått till en livsstill snarare än investering. Dvs, man bör gilla den typen av problem som det drar med sig att vara hyresvärd.
Edit
Har portvakt/vaktmästare i två av husen. Ersättningen ligger på ca 1tkr per månad. Då klipper de gräs, städar allmänna utrymmen, enklare felavhjälpande + annat små fix.
