Har för ca 1 år sedan bokat upp mig för en ägarlägenhet i Stockholm i syfte att hyra ut den direkt från tillträde. Lägenheten ligger i ca 3-4 miljoners klassen. Några månader efter min bokning av lägenheten höjdes priserna med ca 10-15% i projektet, dvs. på pappret och preliminärt hade jag “tjänat” flera hundra tusen.
I år har jag noterat att utbudet av kvarstående lediga lägenheter i samma projekt inte gått åt i samma takt, det har stått rätt stilla rent ut sagt i flera månader. Gissar att det beror på en kombination av höjda priser (kanske för stor höjning), men främst troligtvis gällande omvärldsläge/makroekonomi. Ca 20-30% av lägenheterna är ännu inte bokade.
Innan sommaren förväntas jag ingå avtal och slutgiltigt binda mig för köpet. Just nu riskerar jag “bara” mindre än 10 000 kr om jag väljer att backa från affären innan kontraktskrivande.
Lägenheten förväntas vara färdigbyggd och redo för tillträde under Q3-Q4 2023, dvs. grovt om ca 1.5 år bort från idag.
Om vi antar att listpriser i första etappen som jag var med i är korrekta (även om det inte är någon exakt vetenskap), så har jag en “buffert” på ca 10-15% i prisfall. Tillträde är dock ca 1.5 år bort och det är ju omöjligt att sia om framtiden, men det är givetvis den höjda räntan som oroar mig, även om hög inflation borde ge någon form av hedge.
Jag har kontanter för att lösa köpet, så jag är inte oroad över att behöva tvångsförsälja den. Samtidigt surt att binda upp 3-4 miljoner om ca 1.5 år i en tillgång som kanske inte ens är värd ursprungspriset då. Samtidigt kanske bättre (mindre dålig) alternativinvestering än att lassa in pengarna på börsen och/eller ha på sparkonto. Känns som att det kan gå lite hur som helst just nu, ponera att räntan är uppe i 4-5% om ca 1.5 år, vilket inte alls är omöjligt.
Samtidigt finns inga föreningslån eller dylikt att ta hänsyn till då dessa är obefintliga pga. ägandeformen, till skillnad från Bostadsrätt.
Kort och gott; vad hade ni gjort / hur hade ni resonerat i min sits?
Du kommer få lika många svar som människor du frågar, men såhär hade jag nog tänkt, detta givet att jag inte varit väldigt förmögen. Du skriver att du har de pengarna lägenheten kostar kontant, jag utgår från att du inte har så mycket mer än så? I sådana fall hade jag nog dragit mig ur. En fågel i handen osv… En gissning är att du netto max kan tjäna 100kkr/år. En prisnedgång på bara 10 % tar då flera pr att tjäna igen på uthyrningen samtidigt som det kräver arbete och inte är riskfritt.
En nedgång på bostadsmarknaden och kanske även aktiemarknaden kan nog skapa spännande möjligheter för den som har några miljoner tillgängliga tänker jag.
I min erfarenhet så har listpriserna haft svårt att hänga med prisökningarna de senaste 2 åren, de har konsekvent satts för lågt. Hur stor är fallhöjden om du jämför med marknadspriset för en likvärdig lägenhet i området?
Sitter du inte i lite av ett guldläge? Du kan köpa en lägenhet kontant som inte har någon ränterisk och som du fritt kan hyra ut.
Osäker om detta gäller för ägarlägenheter. I mitt område byggs sådana och de iaf är mycket dyrare än vanliga brf’er. Även om du lägger ca 15 kkr/m2 för att kompensera avsaknaden av föreningslån. Jag gillar konceptet ägarlägenheter, men de har fortfarande att bevisa sig. Kommer folk vara villiga att betala premiumpriser för dem även i framtiden?
Hur enkelt är det att sälja en ägarlägenhet i andra hand jämfört med en bostadsrätt?
Jag tänker närmast på extra kostnad för pantbrev och lagfart för köparen.
Tack för dina tankar. Jag har köpeskillingen undanstoppad på olika (pga. insättningsgarantin) sparkonton, men får erkänna att det kliar i fingrarna att successivt öka min allokering mot börsen och ta från detta kapital, likt du avslutar med i sista stycket. Utöver detta har jag även investeringar i t.ex. Kameo, Lendify och Savelend som jag kan allokera om vid behov, även om olika bindningstider behöver tas hänsyn till där. Så i rena kontanter har jag inte mycket mer än köpeskillingen.
100kkr/år i driftnetto stämmer hyggligt bra med min kalkyl. En prisnedgång på 10% har jag redan “buffert” för om man ser till pris jag köpt lägenheten för jämfört med listpriser i senare etapper, men strax efter det hamnar jag i uppförsbacke. Utan belåning räknar jag med DA på ca 3% efter ränteavdrag och innan skatt (som dock är gynnsam enligt lagen om privatutyrning), dock vill jag nyttja hävstång i belåning om räntan inte sticker för mycket.
Några exempelscenarion och utfall jag räknat på efter ränteavdrag och innan skatt.
BG 50% och ränta 6%: Break even
BG 0%: Ca 3% DA
BG 50% och ränta 2%: Ca 4.7% DA
BG 70% och ränta 3%: Ca 5.2% DA
BG 70% och ränta 1.5%: Ca 7.6% DA
Guldläge skulle jag nog inte kalla det, även om jag inte ser att jag kommer hamna minus på investeringen ur ett årligt driftnetto perspektiv, eller rent spekulativt på längre sikt vid eventuell avyttring. Investeringen måste däremot ställas mot en alternativinvestering tänker jag.
Om jag efter bästa förmåga jämför med marknadspriset för likvärdig BR i området (då utbudet av ägarlägenheter i jämförelse är obefintligt) och tar höjd för ca 15kkr/kvm i uteblivet föreningslån (som Buba är inne på i senare inlägg) så tycker jag att prissättningen ändå är något högre för ägarlägenheter än vad det borde vara.
Ingen exakt vetenskap i jämförelsen dock och t.ex. svårt att sätta prislapp på friheten att t.ex. kunna hyra utan i första hand och utan att behöva godkännande från någon annan. Detta förutom rent ekonomiska faktorer som inget motsvarande föreningslån (med dess extra känslighet i dessa räntetider som kan slå mot månadsavgiften) och som den lägre månadsavgiften (pga. avsaknad av förneningslån).
Mina 50 cent… jämfört rakt av mot en BR är målgruppen för ÄL mycket mindre och mer spekulativ. I sämre tider borde det svårare att sälja en ÄL till marknadspris. Detta oaktat den extra kostnaden för pantbrev och lagfart.
Samtidigt är ägare av ÄL sannolikt mer kapitalstarka än ägare till BR och kommer mer sällan att hamna i en situation där man t.ex. måste tvångsförsälja, vilket skulle påverka marknaden för ÄL och dess prissättning negativt.
Likväl i oroliga räntetider som dessa finns inget föreningslån att ta hänsyn till. Jämför med vissa BRF:er där bunda lån löper ut om ca 1-2 år då räntan sannolikt är mycket högre än idag. Detta kommer resultera i högre avgifter för BR och lägre marknadspris. ÄR har inte detta “problem”. Samtidigt köps många ägarlägenheter i spekulativt syfte och inte som boende, och man säljer sannolikt sin ägarlägenhet innan sitt primära boende vilket kan läggas till i negativt-kolumnen för ÄR.
Sedan kan flera legala ändringar påverka marknaden. Om t.ex. marknadshyror skulle avskaffas någon gång i framtiden borde priserna på ägarlägenheter skjuta i höjden då näringsverksamheter skulle gynnas enormt av detta och efterfrågan blir således väsentligt större. Annat exempel är om fastighetsskatten skulle tas bort, dock är den lagen just nu rätt försumbar då fastighetsskatten är undantagen första 15 åren och det ännu inte finns så gamla ägarlägenheter.
Vid nyproduktion av bostadsrätter brukar det väll gå att ordna bolån redan från start.
Beviljar bankerna lån först när lägenheten är färdig eller hur fungerar det med ägarlägenheter?
Om du med ovan menar att du kan köpa lägenheten utan lån så tycker jag att du ska köra på det och så snart det är möjligt belåna lägenheten. På så sätt låser du inte allt kapital långsiktigt.
När du sen hyr ut lägenheten sätter du hyran så att den täcker lånekostnaden.
Vid bokning av lägenheten behövde jag inte uppvisa lånelöfte eller dylikt. Jag har nu inför kontraktsskrivning ombetts av visa lånelöfte, alternativt ”bevis” på tillgångar i form av kontoutdrag och dylikt. Även om sedvanlig kreditprövning görs också.
Min uppfattning när jag undersökte lånelöfte i proaktivt syfte var att lånelöfte är giltigt i 6 månader och räcker för bostadsutvecklaren vid kontraktsskrivning
Vid tillträde i framtiden som sker efter att giltigheten av lånelöftet har utgått så behöver ny prövning göras, men antar att samma borde gälla för BR.
Jag lutar just nu åt att köpa och min plan är att göra som du beskriver, givet att räntan inte är orimligt hög vid tillträde.
Vad har egentligen förändrats sen du köpte den? Risk för prisnedgång och höjda räntor har det varit de senaste 20 åren på bostadsmarknaden. Det kommer kunna hända mycket innan den står klar.
Behåll är mitt tips.
Hur stor del av dina tillgångar kommer lägenheten utgöra? Tänker på att om du dessutom har en till ägd bostad där du bor men inte några andra tillgångar är du ju väldigt hårt exponerad mot bostadsmarknaden i ett enda land, men knappt alls mot t.ex. globala aktiemarknaden?
Annars håller jag med silverminken ovan, inget väsentligt har väl förändrats sen du köpte, och du verkar dessutom ha köpt till ett “bra” pris innan inflationen steg.
