Nya tankar kring dela räntekostnader med samboende

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej, jag och min sambo äger olika stora delar av huset vi köpte. Och delar upp kostnaderna som vi tycker är rättvist. Detta innebär att vi idag delar lika på drift, ränta och underhåll. Amortering och renoveringar delar vi upp enligt hur stor del av huset vi äger då dessa inte är direkta kostnader.

Skulle vi sen behöva separera så har vi sedan rätt för vinst/förlust för den delen av huset/lånet som försäljningen resulterar i.

Detta är vad jag sett en ganska vanlig uppdelning eller åtminstånde att man baserar sig i den uppdelningen och sen anpassar efter den privata situationen över vad som för dem känns rättvist. Tex om parterna har olika löner.

Givetvis hade vi också kunnat lösa det med att en av oss hade lånat ut pengar till den andra så att vi båda kunde äga hälften. Men så gjorde vi inte.

Men… Till vad tråden handlar om…

När jag gick igenom husekonomin igår så slog det mig att vi har missat att räkna med en sak. Ja, vi delar lika på räntan (som vi båda tycker är en kostnad) . Så delar vi inte lika på realvinsten som görs på lånet pga inflation som realiseras i samband med husets eventuella försäljning.

Enkelt exempel i en fantasivärld där det inte finns några andra utgifter än ränta:

Ekonomerna Bob och Alice ska investera i ett hus. Huset kostar 1milj kronor, dock så har bob enbart 50t medans Alice har gott om pengar och kan gå in med resten. Men hon får då 2/3 av huset och lånet och bob får 1/3. Kompisen sätter att räntan är samma som inflationen (KPI) eftersom hon också får använda huset ibland. de behöver inte amortera något.

Efter ett år så har Inflationen varit på 3% så Bob och Alice är därför skyldig 30t till kompisen. Enligt överenskommelse så delar de på räntekostnaden och betalar 15t var.
Dock så bestämmer de sig för att sälja direkt efter ett år. Realvärdet på huset är det samma som när de köpte det. De lyckas därför hittar en köpare som vill köpa det för 1030t eftersom det är vad huset var värt förra året justerat för inflation.
De delar upp på pengarna som blir kvar från försäljningen efter att de betalt av lånet efter hur stor andel av huset de äger. Alice får då 120t och bob får 60t. Alice har gått 20t i vinst och bob har gått 10t i vinst. Men båda betalade 15t i ränta? Bob funderar om det inte hade varit mer rättvist att dela räntan annorlunda.

Givetvis är världen full av andra kostnader som gör kalkylen mer komplicerad. Men mina tankar är följande:

Nuförtiden (sedan 2008) verkar räntan och inflationen gå hand i hand. De är sällan långt ifrån varandra under längre perioder.

Dessutom så hör de ihop rent logiskt. Det finns ingen penningpolitik som fungerar i längden om inflationen är långt högre än räntan. Och det verkar vara vår nya verklighet att räntan aldrig igen kommer vara långt över inflationen.

Eftersom lån är hedge mot inflation och räntan är sammankopplad med inflation så slår de ut varandra i en realvärdeskalkyl över tid. (som exemplet ovanför visade) dvs att pengar man lägger på räntan varje månad motsvarar ungefär realvinsten man gör på lånet varje månad. Om din ränta är under inflationstakten så är realvinsten för lånet större än din räntekostnad. Vilket betyder att du tillochmed går med vinst på lånet.

Är det något här jag missar eller är det ekonomiskt försvarbart att grunda uppdelning av räntekostnader efter storleken på ägarandelen.

/KB

2

Ränta bör ni dela upp efter hur stort lån var och en av er har. Är ägandet i bostaden fördelat på hur stor kontantinsats ni har lagt in eller har ni fördelat det på annat sätt?

Inflationen spelar ingen roll i sammanhanget. Ränta är en kostnad här och nu, och man ska bara betala ränta på sitt eget lån.

9 gillningar
3

Blanda inte in inflation, det är helt onödigt då det dels inte riktigt stämmer och dels är irrelevant då det är räntan som betalas för lån.

Precis som Emil säger så är det mest “rättvist” att betala räntan för den del som ens lån utgör.

Köper ni ett hus för en miljon där du äger 70% och din partner 30% så är det som spelar roll hur mycket lån varje person tar för sin del. Pyntar partnern in 300 tkr kontant men du tar 700 tkr i lån så “ska” du betala 100% av räntan och din partner 0%. Bestämmer ni att ta ett gemensamt lån på 400 tkr (dvs båda lånar 200 tkr var) så ska ni dela räntan 50/50 (och du ska gå in med 500 tkr kontant och partnern 100 tkr).

Rent ekonomiskt dvs. Men i förhållanden handlar det inte bara om vad som är mest ekonomiskt korrekt, utan känslor är också viktiga. Om du petade in 700 tkr kontant och din fattiga partner behövde ta 300 tkr i lån så kommer hen antagligen känna att det är orättvist när hen betalar “all ränta och amortering” varje månad, även om det är ekonomiskt rättvist.

3 gillningar
4

Tankegången var lite långrandig och rörig, men du missar väl att Alice skulle kunnat lånat ut sin extra 1/6 hon satte i huset och fått 3% ränta på den om den inte satt i huset?

1 gillning
5

Ok, då är det jag som kollat på fel sidor innan. Jag har läst att även om man äger olika delar av lånet till ett hus så ska man dela räntekostnader på mitten då det är ett behov av att låna för att få bo i huset.

Mitt argument för detta var innan följande:

Om en av oss hade ägt huset helt så hade den personen behöva täcka alla kostnader för huset. Sen får den personen ta ut en hyra av sambon för att täcka kostnaderna. Hyran beräknar man från kostnader delat på mitten. Kostnader är då Ränta, drift och underhåll.

Så en situation där två personer har olika stor andel av ett hus så kommer båda hyra av varandra. Om jag äger 1/3 och min sambo 2/3 så behöver jag täcka hälften av hennes kostnader och hon behöver täcka hälften av mina kostnader för att vi båda ska få bo i hela huset.

I denna situationen så blir det att båda betalar för hälften av räntan oavsett hur stor del av lånet vi faktiskt äger.

Det bör tilläggas att detta bara fungerar om lånet är fördelat på samma sätt som huset. Om en av delägarna kunnat betala en del av sitt lån så blir det en annan kalkyl.

Och jag tänker fortfarande att räntekostnaden ska delas på mitten. (även om personerna äger olika stora delar av lånet)
Däremot om man räknar med den orealiserade realvinsten man gör pga inflationen på lånet så hade det blivit närmre rätt om man från början delat upp räntekostnaden enligt andelen av lånet man äger.

Givetvis ska man dela upp kostnader enligt vad som känns bra. Men vi båda är överens om att vi vill dela lika så långt som är rimligt.

Hade man gjort detta helt rätt så hade man behövt räkna ut realkostnaden på lånet, dvs räntekostnad minus inflationvinst och sen dela på den teoretiska kostnaden/vinsten varje månad vilket är opraktiskt. Att dela på räntekostnaden enligt hur stor del av lånet man är ansvarig för är nära nog för att vara en rimlig start punkt.

6

Japp, blev lite långt. Men vet inte riktigt hur jag ska beskriva och förklara mina tankar kortare.

Om huset hade fått ändrat realvärde så äger ju dock bob nu hälften istället för en tredjedel, vilket gör att han antigen har mer förlust eller mer vinst än vad han egentligen puttat in i köpet.

Fast man kanske fortfarande skulle kunna dela upp vinsten/förlusten efter den orginala inköpsfördelningen.

7

Eller så räknar man ut hyran enligt privatuthyrningslagen. Där använder man faktiska driftkostnader (ej underhåll) plus en kapitalkostnad baserad på bostadens värde (helt oberoende av om det finns lån eller ej!).

8

Hm, ja, detta har du rätt i. Alltså behöver du hyra 1/6 av huset från henne i ditt exempel. Så noga vet jag inte om jag hade räknat. Om jag vorde din sambo så hade jag hellre sett att du sparar den pengen så att du till slut kan köpa loss en bit av huset så att vi kan äga det 50/50.

9

Att dela räntekostnaden för boendet 50/50 gagnar generellt den som har störst ägarandel då värdet av bostäder generellt ökar.

Säg att en person äger 100% av boendet och lånar 100%, och den andra betalar hälften av all ränta, drift osv. I det läget är “hyresgästen” en stor förlorare då den betalar hälften av alla utgifter men inte får ta del av någon värdeökning.

Det är alltså rätt komplicerat att räkna på ägarkonstellationer som inte är 50/50.

2 gillningar
10

@Shaanie
Japp, och det är det jag reflekterar över här.

Ja, om en person äger 2/3 av huset så ska de givetvis få 2/3 av vinsten på huset.

Men en del av husets vinst är som huset gått upp i pris pga inflation.

Att beräkna sånt här är komplicerat. Men som tumregel har jag alltid räknat på 50/50 eftersom jag ser det som en kostnad till huset. Att amortera är en utgift men inte en kostnad då det sänker skulden.

Men med mina nya tankar så borde vi också räkna med realvinsten från lånet producerad av inflationen. Vilket gör att betala räntan efter hur stor del av lånet man ansvarar för är en bättre tumregel än 50/50.

Ja, räntekostnader är en kostnad, men det finns också en gömd vinst med lånet och det är bara mellanskillnaden där som bör delas 50/50 men att beräkna den är overkill för oss. Så att använda andelen av lånet för att fördela räntekostnaden är nära nog för vår del.

Jag håller med alla som skriver att man ska göra vad som känns rätt. Och det är därför jag skriver här för jag vill diskutera mina nya tankar och insikter. Snälla tro inte att jag gör detta för att vara egoistisk mot min närmsta utan jag skriver för oss båda.

11

Om ni hade hyrt boendet - hur skulle ni dela rättvist på boendet då?

1 gillning
12

Det gjorde vi innan vi köpte hus, vi delade allt rakt av. Båda har ca samma lön.

13

Det skall ju då kvitta om ena parten äger 0 eller 100%.
Boendekostnaden är ju en sak.

Finansieringskostnader en annan sak. Alltså du kanske kunde äga 100% men väljer att äga 0% för att du ser det att dina pengar gör mer nytta i global index.

Eller tvärtom eller både och :slight_smile:

14

Håller med. Kostnaden är en sak och finaciering är en annan.

Men om min del är finansierad av ett lån. Hur ska jag beräkna kostnaden för det lånet? Är kostnaden det jag betalar i ränta eller är det egentligen räntekostnaden minus realvinsten från lånet av inflationen.

Om jag hade valt att finansiera huset med eget kapital så hade jag ju velat ta ut en mycket högre “ränta” eftersom jag då måste räkna med missed-opertunity-cost som banken inte har. Och då hade nog sambon blivit sur att hon skulle betala mer för hur jag valde att finansiera husköpet från min sida.

Om jag finansierar köpet själv på min sida hade jag fortfarande räknat som om jag hade lånat av banken då det är det enda rättvisa jämntemot sambon

15

Det finns ingen vinst. Kan lika gärna bli en förlust.

Inflationen är inbakad i räntan och det är således bara kostnaden för lånet som räknas.

Å andra sidan om du fått låna billigt av dina föräldrar till 1% ränta. Är det då den sanna kostnaden?

Håller med i detta.

16

Jag fattar inte heller varför du blandar in inflationen, det gör det bara mycket krångligare. Ibland stiger ett boende med mer än inflationen, som under andra halvan under 2010-talet. Ibland sjunker (åtminstone som nu i många fall) bostadsvärdena med mer än inflationen.

Gör man en rejäl reavinst känns det kanske psykologiskt bra om man betalt ränta proportionellt. Skulle man sälja med en rejäl reaförlust, känns det inte lika roligt för den ena parten att ta den största delen av kapitalförlusten samtidigt som man under innehavstiden betalt den största delen av räntan.

I min värld är det ett rent otyg att privatpersoner har olika stor lagfartsandel. Kanske är jag färgad av ett fall jag hade i banken där makan ägde 7/9 delar och maken 2/9 delar av fastigheten. Så gick det åt pipan med dunder och brak också…

Nej. Äger man hälften var av sitt boende och skriver en revers sig emellan om man har olika kontantinsats är detta så oerhört mycket bättre.

Som kuriosa kan jag nämna att jag lånade ut 100 000 kr till ett av mina barn för ett tag sedan, så att hen kunde matcha sin kapitalstarka partner vad gällde kontantinsatsen. Kändes oerhört skönt att kunna bidra till detta.

2 gillningar
17

Fast det finn ju en vinst justerat efter inflation.

Lån är hedge mot inflation.

Om jag har ett lån på 1milj och inte betalar tillbaka något över 10 år och ingen ränta. Inflationen har kanske varit totalt 50% på de 10 åren så om jag köpt ett instrument som trackar inflationen så går jag med vinst eftersom den investeringen nu är värt 1,5milj

Säljer jag då och betalar tillbaka lånet så har jag 500t vinst.

Ja själva försäljningen av huset kan gå med vinst och förlust. Men räknar man inflationjusterat så kan man sålt huset med vinst men förlorat värde då vinsten var bara som inflationen gått upp under tiden man ägt huset.

Om mina föräldrar låna till mig billigt hade jag fortfarande räknat med bankens kostnader. Att föräldrarna lånar ut till mig är en gåva till mig, inte oss. Sen kan jag ju givetvis välja att dela med mig. Och personligen hade jag nog gjort det idag, men kanske inte tidigt i relationen.

18

Ja om du kan låna utan ränta.

19

Ok, jag försökte bara diskutera bolån och boendekostnad i ett ekonomiforum, jag skulle varit tydligare från början med att jag inte söker råd eller tips på hur vi ska göra eller hur andra gör.

Jag startade tråden för att utforska vad andra tänker kring frågan hur man delar på räntekostnader ekonomisk rättvist om man valt att dela ägandeskapet osymetriskt.

Vi valde att dela osymetriskt för att vi båda tyckte att eventuell vinst/förlust av huset skulle delas efter insättningen. Den utav oss som gick in med den mindre delen ville inte heller ta mer lån än så mycket som hen sen gjorde.

Hurvida det är otyg att dela osymetriskt som privatperson är nog en smaksak. Tror de flesta rekommenderr emot det. Men har nog inte hört så stark åsikt emot det innan.

Att det gick dåligt mellan dem känns ju som att det kanske inte var den osymetriska uppdelningen som var grunden till deras sepperation. Det var ju ett val de båda gick med på. Om den ena parten sen ångrar sig och den andra inte var villig att justera därefter och såg det som no-go känns ju som det stora anledningen till sepperation.

1 gillning
20

Ok, så du håller med om att det finns en vinst i lånet?
Och att räntan är det som gör att man inte går med vinst? Och att netto mellan dem är den riktiga kostnaden på lånet och inte räntan enbart?

Givetvis håller jag med på att om det är deflation så är det ju räntekostnader + förlust. Men eftersom riksbanken siktar på 2% inflation så känns det inte konstigt att man ser det som vinns, även om det rent teoretiskt kan vara en förlust ibland.