Finns i bostadsrättslagen och läggs också ofta till i avtalen. Finns således på två ställen. Mig veterligen ska det i kostandskalkylen finnas en känslighetsanalys, inte “bra att det finns” utan “ska finnas”. Blir därmed konstigt att tänka att om sådan finns tappar man sin rätt till frånträde pga väsentlig höjning som flera här nämner. Lagen blir ju tandlös då.
2 gillningar
I mitt fall är ett stycke i förhandsavtalet kopierat direkt från BRL angående detta, vilket jag antar är ganska vanligt.
Har ni alla meddelat byggaren om väsentlig höjning av årsavgiften?
1 gillning
Den nybildade föreningen köper alltid (!) fastigheten av entreprenören och upplåter lägenheterna som bostadsrätter.
1 gillning
Jag håller med om detta, speciellt när räntan är så låg som den har varit nu i några år. Skall dock inte stå i kontraktet utan i Ekonomisk Plan.
1 gillning
Tror du fick med det mesta.
Jag avhåller mig från de mer “personliga” bitarna av detta även om jag har all förståelse för att ni som sitter mitt i det lär ha svårare med det och det föder många tankar och oro.
Men som jag förstår det är väl den situation som många nu hamnat inte tydligt någon parts fel utan det handlar mer om att förutsättningarna på makronivå ändrat sig så mycket under tiden. Någon kommer tyvärr behöva ta smällen för det, antingen blir det köparna eller säljaren/byggherren. Blir det säljaren så lär det i många fall säkert sluta med rejäla förluster hos dom och i många fall säkert konkurs, folk som blir av med jobben osv. Blir det köparna kan det innebära allt från en hanterbar ekonomisk förlust till förmodligen än värre problem. Ett jobbigt läge för alla inblandade där man som neutral hoppas att det blir så bra som möjligt för alla men inser att det nog tyvärr kommer bli riktigt jobbigt för många 
1 gillning
Just därför min fråga kring hur denna typ av BRF:er bildas och vem som styr det hela. Det blir en rätt märklig situation när en byggherre själva bemannar upp BRF:ens styrelse, som väl i teorin är tänkt att vara självständig men som här i praktiken lär vara väldigt vänligt inställd till byggherrens önskemål. Samtidigt är det förmodligen rätt lite som skulle bli byggt annars.
Om det var köparna som istället utsåg styrelsen och därmed kontrollerade BRF:en hade det förmodligen funnits andra sätt att försöka häva avtalet än enbart köpare för köpare. Men i vilken mån det hade varit mer framgångsrikt är bortom mina kunskaper.
Finns det någon statistik på hur många osålda lägenheter/fastigheter som istället omvandlas till hyresrätter?
Då efterfrågan på bostäder förmodligen i sig inte minskat så antar jag att det borde vara en rätt bra lösning för alla inblandade, under förutsättning att man kan finansiera det hela vilket också lär ha blivit svårare med stigande räntor osv.
Riksrevisionen släppte en intressant rapport gällande nyproduktioner 2020 (” Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter ”).
Den hjälpte mig att bättre förstå vilken oskyddad sits man sätter sig i när man köper nyproduktion.
En av anledningarna till att det finns ett sånt dåligt konsumentskydd vi köp av nyproduktion är att du som köpare inte anses vara just konsument i lagens namn.
2 gillningar
Noterar att dom tar upp en del av det jag var inne på ovan:
Köpet av en nyproducerad bostadsrätt inleds oftast genom att köparen tecknar
ett bindande förhandsavtal med en bostadsrättsförening som bostadsutvecklaren
har bildat och tillsatt en byggstyrelse i. Köparen är inledningsvis inte medlem
i bostadsrättsföreningen och har därför vare sig insyn eller inflytande
i byggprocessen eller i bostadsrättsföreningens ekonomi.
Noterade även när jag snabbt tittade i Bostadsrättslagen att det verkar ske en del ändringar från och med årsskiftet. T.ex. i kapitel 4, andra paragrafen så har delen om föreningsstämma tagits bort
Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av Bolagsverket.
Din analys är helt rätt. Lagstiftaren utgår ifrån att den nybildade bostadsrättsföreningen är helt fristående, men i praktiken…
Jag har jobbat med väldigt många nybildade föreningar. I endast ett enda fall var upplägget det som det är tänkt. Ett gäng relativt färska pensionärer lyckades med konststycket att bilda en förening inriktad på seniorer.
1 gillning
Kruxet med lägheter i stället är att entreprenören får mycket sämre betalt. Entreprenören kommer att göra allt för att projektet skall kunna genomföras som brf.
Måste kunna bli rätt rörigt det där kan jag tänka mig iom att de boende, dvs de kommande medlemmarna i BRF:en, rimligtvis köper lägenheten (eller iaf andelen) från BRF:en snarare än byggherren, som i sin tur köper hela fastigheten från byggaren. Om någon vill/måste häva sitt köp blir det rimligtvis med BRF:en som motpart, i värsta fall alltså med sina grannar som motpart då antar jag om det skulle dra ut på tiden.
BRF:en kan väl i sig också vara byggherre som i sin tur köper in ett byggprojekt som beställning, föreställer mig att i det exempel som du tar upp så var det en “riktig BRF”, men att det annars säkert är vanligare idag med ett företag som i praktiken startar upp en BRF och beställer ett hus av sig själv?
Edit:
Det kanske i praktiken alltid är BRF:en som är byggherre vid nyproduktion när jag tänker efter, men jag syftar väl då i första hand på vem det är som kontrollerar BRF:en. Här saknar jag både kunskap och erfarenhet själv.
Som jag skrev tidigare går det oftast till så här: En entreprenör köper in ett markområde. Bildar en bostadsrättsförening som tecknar ett entreprenadavtal med föreningen. Entreprenören säljer fastigheten till föreningen. När byggnationen är klar överlåter föreningen lägenheterna som bostadsrätter.
Formellt sett är det vattentäta skott mellan entreprenör och förening. I praktiken kontrollerar entreprenören föreningen, eftersom man tillsatt styrelsen.
Det exempel som jag skrev om är ett ytterst extremt undantag. Däremot så förekommer det ju att exempelvis HSB bildar bostadsrättsföreningar. Då går det till på så sätt som det var tänkt. Man tar in offerter från flers byggare.
En brf i sig själv är aldrig byggherre. Kompetensen saknas. Man skriver alltid ett entreprenadavtal med en byggherre.
2 gillningar
Ja. Du äger ju en del av föreningen och därmed en andel i lånen. När jag kollar på lägenheter i BRF så räknar jag med att totala kostnaden för köpet är priset på lägenheten och lägenhetens andel av lånen i BRF.
Detta borde anges i prospekten / annonserna så att man tydligt ser totala “priset” och folk börjar lära sig
1 gillning
Tack för genomgången. Trodde att det var så att BRF:en var byggherre på pappret men sen outsourcade det hela genom någon form av totalentreprenadavtal osv. Men det kanske mer gäller ombyggnationer som stambyten och liknande.
Det kanske inte gör så stor skillnad i praktiken om det ändå är byggbolaget som kontrollerar BRF:en. Bortsett då från att man som köpare då rimligtvis i större utsträckning påverkas av de avtal som BRF:en tecknat och som kan gälla över längre tid, t.ex. om byggbolaget ger sig själva ett längre avtal för fastighetsunderhåll och liknande. Det vill säga, som köpare har man väl egentligen ingen direkt avtalsrelation med byggbolaget alls samtidigt som många nog uppfattar dom som säljare.
Måste bli lite speciellt när det är dags för överlåtelse om det nu inte är en stark grupp personer som tar över BRF:en (typ HSB eller liknande), då det väl i praktiken säkert ofta är en grupp människor (köparna) som knappt känner varandra och som i normalfallet säkert är i både ett kunskaps- och erfarenhetsmässigt underläge gentemot byggbolaget. BRF:en har väl en revisor men han/hon är förmodligen inte till någon större hjälp i det läget och är förmodligen en person som i praktiken har rätt nära band med byggbolaget (anlitas för flera liknande uppdrag etc.). Har man då även ett antal medlemmar som inte längre vill vara medlemmar av olika skäl så…
Rimligtvis så var grundtanken att när Bostadsrätter infördes mer åt att “Vi går ihop och bygger ett hus” men att det med tiden kommit att bli något annat och lagar och regler då blir lite trubbiga om dom inte uppdateras. Överlag kan jag tycka att BRF i sig känns något omodernt, inte kanske att man äger ett hus ihop, men mer tankarna på kollektivt arbete osv. Men det är väl en annan diskussion.
2 gillningar
Att ett byggbolag skriver ett avtal som ger dem förtur vid fastighetsskötsel har jag aldrig varit med om. Byggbolag är i stället ointreseerade av gräsklippning, stopp i avlopp etc. Det överlåter man med varm till andra. Att skriva ett avtal om framtida reparationer som kommer om kanske 20 år är så magstarkt så det förekommer inte heller. Det är heller inget som en revisor skulle godkänna. Då ryker auktorisationen.
Jag har lite svårt att förstå snacket om man är i underläge mot byggbolaget. Köper du en ny Volvo så har ju du ingen som helst aning om hur man bygger en bil på bästa sätt. Du får fokusera på den färdiga produkten och sr om den är värt priset eller ej. Likaså om man privatleasar en bil. Du vet ju inte hur mycket räntan kommer att ändra sig, och därmed hur den kommer att påverka leasingavgiften.
Uppgift om köpeskillingen finns ju i Ekonomisk Plan. Där finns också en känslighetskalkyl på hur ränta och inflation påverkar månadsavgiften. Vad som hänt under byggtiden, eller om byggbolaget går med vinst eller förlust på projektet är ju inget som bostadsrättsinnehavaren har något att göra med.
Jag finner det fullkomligt ofattbart att folk är beredda att betala miljonbelopp för en lägenhet, samtidigt som de inte bemödar sig att offra ett par timmar att gå igenom de ekonomiska förutsättningarna.
2 gillningar
Jag håller inte med här. En köpare har ingen insyn i vad som händer under byggets gång. Hur entreprenadavtal ser ut osv.
Ex i vårt projekt har byggkostnaden ökat med miljonbelopp trots att byggherren sagt att entreprenadkontraktet är ett fastprisavtal och att de tar risken för ökade kostnader av bygget. Vi har bett om att få det förklarat varför kostnaden ökat men byggherren vill varken förklara eller visa några entreprenadkontrakt för oss. De överlämnar allt sånt till den kommande styrelsen.
Däremot har de höjt priserna på bostäderna med ungefär samma belopp som kostnaderna ökat. Kan det vara så att ökningen av byggkostnaden är vinst till byggherren? Annars skulle ju föreningen fått in extra kapital för att minska belåningen…
3 gillningar