Nyproduktion för 5,55 mkr – rimligt köp eller för hög risk?

Vardagsekonomi
1

Hej!

Jag vill börja med att tacka er alla för en fantastisk community.

Jag och min sambo skulle gärna vilja få lite input kring våra tankar om att köpa en nyproducerad lägenhet.

Vi är 26 respektive 30 år och har en gemensam bruttolön på cirka 90 000 kr per månad. I dagsläget har vi 500 000+ kr i fonder och en buffert på 200 000+ kr.

Vi bor idag i en lägenhet som är värderad till cirka 3,2 miljoner kronor, med ett bolån på cirka 2,4 miljoner kronor.

Vi har nu hittat en nyproducerad lägenhet som vi verkligen gillar. Den planeras bli tillgänglig under Q2 2027 och priset ligger på 5,55 miljoner kronor. Vår tanke är att lägga in 10 % i kontantinsats och sedan investera det som eventuellt blir över från försäljningen av vår nuvarande lägenhet.

Jag har även gått igenom nyproduktionens kostnadskalkyl, och den ser enligt oss rimlig ut.

Med den nya lägenheten uppskattar vi att våra fasta boendekostnader skulle landa på cirka 35 000 kr per månad, räknat på en bolåneränta på 3 %.

Vi funderar även på att använda Nordeas möjlighet att inte amortera de första fem åren vid köp av nyproduktion, och i stället investera motsvarande belopp i fonder under den perioden.

Hur hade ni resonerat i vår situation? Känns detta som en rimlig nivå utifrån våra inkomster, sparande och buffert, eller tar vi på oss för stor risk?

1 gillning
2

Vad är ert behov? Yta? Förberedelser för utökning av familjen? Ni kommer bli tvungna att lägg en månadslön netto bara på fasta boendekostnader. Hur säkra är era jobb? Det räcker att en blir arbetslös/föräldraledig för att ekonomin ska påverkas markant.

3

Hej! Kul att du hittat hit.

Jag har tillgång till en uppsättning beräkningsmodeller som jag matade in era siffror i. Det blev rätt långt, men jag tror matnyttigt!

Utgår från bruttolön 90 000 kr/mån, som med ~32% kommunalskatt och grundavdrag ger nettolön runt 62 000 kr/mån (antar jämn fördelning, 45 000 var, ingen statlig skatt). Det är den siffran KALP-beräkningen nedan bygger på.

Med 10% kontantinsats (555 000 kr) blir bolånet ~5 mkr och belåningsgraden 90%. Eget kapital från försäljningen av nuvarande (~800 000 kr efter att ert befintliga lån lösts) går till börsen som ni planerat.

Vid 3% ränta och 2% reglerad amortering (krav vid belåningsgrad över 70%, mer om amorteringsfritt längre ner) landar kassaflödet, det som faktiskt lämnar kontot varje månad, på ungefär 22 400 kr/mån. Det inkluderar ränta netto (~8 700 kr efter ränteavdrag), amortering (~8 300 kr), avgift (uppskattad till 4 000 kr) och drift (uppskattat till 1 300 kr). Det är 36% av nettoinkomsten. Man brukar prata om en tumregel på helst under 30 % av nettoinkomsten till boende, men det är just en tumregel. 36 % är inte uppseendeväckande.

Er uppskattning 35 000 kr/mån är högre; inkluderar ni transport, mat och annat utöver ren boendekostnad? Eller räntan utan ränteavdrag? Bruttoräntan är ~12 500 kr/mån, men efter 30% ränteavdrag betalar ni ~8 700 netto.

Verklig kostnad (nettoränta, avgift, drift, underhåll minus amortering, som ju är sparande) hamnar på ~16 100 kr/mån. Jämfört med ert nuvarande boende (verklig kostnad ~10 900 kr) är ökningen ungefär 5 200 kr/mån. Merkostnaden är inte lika dramatisk som kassaflödet antyder, det mesta av skillnaden där är amortering som bygger ert kapital.

Med Nordeas amorteringsfrihet de första 5 åren sjunker kassaflödet till ~14 000 kr/mån. Bra strategi om ni har disciplinen att faktiskt månadsspara pengarna och inte konsumera dem, och om risken det innebär är hanterbar för er (d.v.s. ni inte kommer behöva ha de pengarna lite plötsligt de närmsta åren, om vi då råkar vara mitt i ett börsfall). Verklig kostnad är densamma oavsett — 16 100 kr.

KALP (bankens “kvar att leva på”) bör godkännas, men marginalen är relativt snäv med amortering inräknat; 4 900 kr över godkänt med de siffror jag använder. Vid bankens stressränta 7% landar kassaflödet på ~35 100 kr/mån för enbart de rena boendekostnaderna, så tillkommer alla övriga kostnader. Ni klarar det, men jämfört med nuvarande boende (KALP-marginal 28 800 kr) är det en rejäl skillnad.

Skuldkvoten mot bruttoinkomst hamnar på ~4,6x. Det är i det övre spannet; inte tvingande gräns längre, men banker tar hänsyn till det i riskbedömningen, och det kan påverka vilka villkor ni erbjuds.

Det slipbit skriver om sårbarhet vid inkomstbortfall är en viktig poäng. Med 39 600 kvar efter boende har ni bra marginal i vardagen, men vid föräldraledighet eller arbetslöshet eller särskilt om det kombineras med högre räntor tappar ni inkomst snabbt. Er buffert och fonder ger dock trygghet, men de är ändliga.

Till sist brasklappen om att nyproduktion kan innebära dolda framtida kostnadsökningar, men det har ni ju redan koll på.

Det finns många i Sverige som har köpt på tightare budget, utan tvekan. Gillar ni verkligen lägenheten och kan bo där länge tycker jag ni ska köra (under förutsättning att banken är OK, kontrollera alltid med dem). Men var medvetna om att även om vardagsekonomin går ihop bra, så är krävs det inte jättemycket för att det ska bli ansträngt.

Om någon av mina siffror är fel kan du skriva ut de korrekta värdena här, så kan jag uppdatera.

1 gillning
4

Det är en 3a med möjlighet att göra om till 4a. Men ja, som det ser ut idag så hade det blivit knapert med nuvarande inkomster och föräldraledighet + ytterligare kostnader med barn. Detta är väl just den diskussionen som vi fortfarande inte är helt klara med och kommer absolut ha en stor faktor i vilket beslut vi landar i.

Tillsvidareanställda med trygg anställning för oss båda vill jag tro.

5

Tack för ett otroligt utförligt svar.

Nedan kan du få lite bättre siffror på hur vi har tänkt.

Internet: 200 kr
Laddplats: 2 250 kr
Varmvatten + el: 1 111 kr
Avgift: 4 770 kr
Ränta: 12 488 kr
Amortering: 8 325 kr
Försäkring: 700 kr
Bil: 6 000 kr

Jag förväntar mig kunna få relativt bra löneökning de kommande åren kan jag tillägga också.

1 gillning
6

Tack för siffrorna! Kul att kunna hjälpa till, och jag har som sagt tillgång till lite genvägar så det tar mindre tid i anspråk än det ser ut på textlängden :slight_smile: Intressant att höra hur du och andra resonerar också.

En spaning: du listar räntan som 12 488 kr, men det bör vara bruttoräntan. Med ränteavdraget (30% av räntan) blir nettoräntan ca 8 740 kr/mån, alltså drygt 3 750 kr lägre. Din totallista på ~35 800 kr krymper till ca 32 100 kr efter ränteavdrag. Om ni skattejämkar får ni tillbaka det på lönen i form av lägre skatt, annars får ni det som skatteåterbäring.

Med den korrigerade avgiften på 4 770 kr och dina driftkostnader landar de rena boendekostnaderna (ränta netto, amortering, avgift, drift) på ca 23 850 kr/mån. Bil och laddplats står för 8 250 kr av din uppställning, det är inte boendekostnad i sig men givetvis pengar som lämnar kontot och som har med boendet att göra.

KALP-marginalen med den högre avgiften är snävare men fortfarande troligtvis godkänd. Med amorteringsfrihet ökar marginalen rejält till över 10 000 kr, men osäker på hur banken tänker här, i och med att det “bara” är 5 år med nedsatt amortering. Men en viktig heads up; detta gäller med schablonsiffror på transport, som är 1 000 kr per person och månad. Med er transportkostnad på 8 000 kr så landar min kalkyl i negativ KALP, d.v.s. att banken om de gör likadant bedömer att ni i ett stresstestat läge med hög ränta inte skulle klara det. Jag vill vara väldigt tydlig med att det är banken som avgör detta, inte jag. Olika banker räknar på olika sätt, så stäm av med dem. Men det är värt att ta i beaktande, att transportkostnad på 8 000 kr/mån skulle kunna vara för hög. Om ni låser er på den så att ni inte kan säga upp den eller sälja, t.ex. via leasing, så riskerar det skjuta bostadsköpet i sank.

Angående löneökningarna så tycker jag inte att ni bör räkna inte in dem i beslutet. De förbättrar bilden över tid, absolut, men banken tittar på nuläget och det bör ni också göra. Tråkigt om ni sätter er i en situation ni egentligen inte tänkt vara i och sedan händer något oväntat (så att ni behöver dra ner på alla “roliga” utgifter utan att egentligen är frivilligt). För det oväntade händer oftare än vad man tror. Se det som en bonus som gör situationen bekvämare om ett par år, inte som en förutsättning för att det ska gå ihop.

Med det sagt så tycker jag ni verkar väldigt seriösa och inlästa, så ni kommer säkert landa i rätt beslut för er!

1 gillning
7

Hmm.. Usch läskigt höga utgifter. Shit happens.

Vi har köpt med 90% belåning som unga, Men på den tiden kostade husen 1,5 bruttoårslöner och nu är det snarare 5+ i ert fall priset + belåningen som föreningen har . Jag minns det som ganska läskig tid ändå.
Lågkonjunktur några år med skakiga jobbutsikter och räntorna drog iväg och vi hade som tur var 5 åriga lån över räntekrisen på 90-talet.
Vi har 2 familjer i bekantskapskretsen som då kände sig tvingade att hoppa av skenande rörliga lån och byta till 5 åriga bundna lån till 16% ränta. Shit happens.
Jag tycker det känns som om staten blivit snarare ännu slarvigare med att ge stabila ekonomiska spelregler över tid för oss alla.
Ett exempel bara är eleländet på senare år.
När vi hade barn hemma i vårt hus förbrukade vi dryga 30.000 kWh el varje år. Med 12 fungerande kärnkraftverk och pris på tioöringar gjorde det inte ont.
Mycket senare År 2022 när vi kollade vad det skulle kosta att förnya vårt 3 åriga elabbonemnag med fast pris fick vi en offert som låg på 5 sek vilket var 12 ggr högre än föregående period. Det skulle gett en elräkning på omöjlig härad 200.000 SEK för 30000 kWh. Vi löste problemet. Sänkte förbrukningen till 12000 kWh/år genom hälften kalla rum mm och körde rörligt pris med stort stresspåslag. Funkade som tur var hyfsat.

Om man bor i BRF eller hyresrätt får man gilla läget och betala vad det kostar. Svårt att vidta åtgärder effektivt själv och påverka avgifter.
Att hyror stiger är inte ovanligt. Man har läst exempelvis om dåliga avloppsrör från Asien som pajar helt efter 10 år med stora kostnader.

Dvs. Jag skulle inte lägga 50% av samlade lönerna på boendet.
En god tumregel är att försöka hamna runt max 30% av samlad nettoinkomst.

1 gillning