Hej!
Jag söker lite råd/tankar kring hur jag bör/kan göra.
Jag har nyligen köpt en hyresfastighet med fyra lägenheter två på varje plan. El ingår i hyran. Den ena lägenheten på den övre våningen är på 130m2 och den andra på 42m2.
Den större lägenheten har en hyra på 1034kr/m2 medan den mindre ligger på 2025kr/m2. Dvs. nästan dubbelt upp för den mindre lgh.
Enligt Skatteverkets sida för “Jämförelsehyra och genomsnittshyra” så är riktvärdet för i år 2050kr/m2 i denna del av stan.
Till den större lägenheten hör ett garage samt en parkeringsplats på innergård. Vidare en separat trä-terass i trädgården för trivsamma sommarkvällar. I tillägg till detta har den lägenheten en trappa upp till vinden där hyresgästen i samråd med föregående hyresvärd byggt ett isolerat sovrum samt ett badrum. (Hyresgästen har själv bekostat materialet vid bygget). Denna yta är på 25m2. Takhöjd 1,9m. Det finns en dörr insatt med access in till vinden där hyresgästen har två större förrådsutrymmen på totalt 30m2. Detta sovrum samt badrum nr.2 betalar hyresgästen inget för.
Jag önskar göra om hela vindsutrymmet till två mindre lägenheter. Det jag är osäker på är hur bygglovet ställer sig till takhöjden på 1,9m upp till hanbjälkarna. Ovan dessa finns det relativt gott om utrymme för ett tak, men jag antar att hanbjälkarna kommer betraktas som taknivå även om isolerade taket kommer komma högre upp.
Min fråga är hur hanterar jag hyresgästen som huserar fritt avseende en yta (sovrummet på vinden) som det i nuläget inte finns bygglov för? Vidare hur jag hanterar den låga hyran de för närvarande har. Finns det något klokt sätt att hänvisa till något regelverk där jag kan få dem att släppa ifrån sig vindsdelen med badrummet. Och ändå höja hyran då den är alltför låg. Har läst om trappstegsmetod? Någon som provat det?
Vidare om jag inte får bygglov för vindsplanet, hur hanterar jag det faktum att det finns ett sovrum, badrum etc. Har gått i tankar kring att ev. göra om detta rum och motivera dess existens och kalla det för ett vaktmästarutrymme. Något sådant behövs för förvaltningen av fastigheten. Alternativt motionsutrymme? Tror ni ett bygglov skulle gå igenom med en sådan motivering? Vill helst slippa få ögonen på mig där jag behöver riva hela vindsplanet 
Tacksam er respons! Och tack för en fantastisk sida med dess innehåll! Eloge!
Hls
Steven