Vet att det finns människor här inne med god kunskap gällande hyresfastigheter/fastighetsaffärer generellt och tänkte därför bolla ett case:
Jag äger sedan en kort tid tillbaka en hyresfastighet på dryga 300kvm i klassisk villastil med 4 lägenheter i dagsläget som ligger i ett aktiebolag som jag ärvt. Fastigheten ligger i en mindre stad inom en timme från stockholm. Fastigheten avkastar en liten peng per år men vi pratar absolut inga stora summor och det är ändå lite pill och arbete med detta ( dock ganska kul att hålla på med). När jag ärvde fastigheten så började jag direkt räkna på alternativen sälja/förvalta och var väl inte helt nöjd med något av alternativen.
Taxeringsvärdet idag är strax under 5 miljoner och med ganska höga driftkostnader blir driftnettot inte jätteimponerande och motiverar en försäljning kring 5-6miljoner bereonde på avkastningskrav från köpare. Detta går att förbättra med hyreshöjningar men fortfarande inga jättesummor att skruva med.
Jag började då fundera på detta upplägg:
Köpa loss fastigheten från mitt eget bolag för köpeskilling 5 miljoner dvs något över taxeringsvärde - 5 miljoner in i AB där skatt på vinst (anskaffning 3,5 miljoner) ska beskattas samt lån på 1,2 miljoner ska kvittas - ca 3,5 miljon kvar i bolaget som kan investeras i aktiedepå/KF och avkasta betydligt mer än fastigheten gör i nuläget.
På sikt ta kontroll över samtliga lägenheter ( har i dagsläget kontroll på 2 av 4 som hyrs ut i andrahand) och därefter göra om dessa 4 lägenheter till 2 st större lägenheter om ca 150kvm/styck.
Ansöka om ändring av typkod från 320 till 220 småhus och värdera om fastigheten som en villa (i dagsläget ca 40 000/kvm i området) dvs 11-12miljoner värdering.
Hyra ut den övre lägenheten för 16-18 000/månad och låta min mor bo i nedervåningen till ett rabatterat pris i storlek det hon nu betalar för 60kvm i staden ( 8000kr/mån) - dvs hyresintäkter på ca 300 000/år för att täcka finansiella kostnader samt drift.
Summa summarum:
egendomens värde ökar med ca 100%
AB får in likvida medel som kan investeras och avkasta i bolaget passivt och bygga kapital över tid.
I mitt tycke låter detta för bra för att vara sant.. vad är det jag missar i detta upplägg? Ska träffa banken om två veckor och vill presentera idén och komma väl förberedd.
Fastigheten måste köpas ut till marknadsvärde. Allra helst ska tre oberoende mäklare (minst två) uttala sig om värdet först för att du inte ska riskera problem med Skatteverket eller bryta mot ABL.
Jag tror att ändring av kod/användning kräver bygglov och med det brandkrav som du troligen inte har idag. Jag har nyligen byggt om en vanlig villa till två lägenheter och det var en jäkla massa krav. Brand och ventilation. Även ljud men det kom jag ur som tur är.
Men en stor fördel är väl skattereglerna. Det är fina avdrag och låg skatt på privatuthyrning och from nästa år får man hyra ut två lgh utan att det räknas som näringsverksamhet.
Dessutom är det betydligt enklare för ev. Köpare i framtiden att finansiera ett köp med lån om det är taxerat som småhus. Över 2 lgh så är max lån 50% av värdet har jag för mig.
Ja 5 miljoner (ish) är nog ett troligt uppskattat marknadspris.. något högre än taxeringsvärde och i linje med bankens värdering för några månader sedan när vi tittade på det.
Detta hus är ett riktigt hyreshus och inte en villa utan byggdes på 90-talet som hyreshus så jag tror inte det bör vara några konstigheter gällande brand osv om man gör om det till två lägenheter istället för fyra som det är nu. Men det får jag dubbelkolla.. förstår att dessa problem uppstått om man gick från villa → hyreshus men nu är det alltså fråga om det motsatta.
Jag inredde bara en extra bostad i mitt hus så det är inte hyreshus. Men det är värt att kolla upp ändå. För någon sorts bygglov kommer krävas tror jag.
Sen tror jag säkert att banken sväljer affären direkt. De ser väl möjligheten att låna pengar till dig privat och få dig att investera bolagets pengar hos dem.
Tack! Det var värdefull information, vilket i ökar beskattningen rejält till mer än det dubbla - ca 760 000kr. För 5 miljoner in skulle jag betala 760 000 i skatt och sedan lösa lånet på 1,2 miljoner vilket hade gett mig ganska exakt 3 miljoner kvar i bolaget.
40-45 000kr är för villor i området. Men även villor där “uthyrningsbar del” finns. Jag ska förtydliga att detta är en “villa” utseendemässigt och med relativt små justeringar går detta att göra om till en villa estetikmässigt. Det handlar om att ta bort två dörrar och öppna upp två väggar samt fimpa 2 kök. Så det är inga jättegrejer vi pratar om. Men givetvis en kostnad. Jag vet inte hur en mäklare annars skulle värdera en sådan fastighet och varför det inte skulle säljas till vanligt marknadspris? Har du någon input kring det? Är ju enorm skillnad på att värdera på driftnetto och marknadspris/kvm tänker jag
Nej Absolut inte.. jag skulle säga att hyresintäkterna skulle sänkas med ca 120-140 000 per år jämfört med om man har det i bolaget. Skillnaden hade ju varit att det hade beskattats privat med avdrag samt att driftkostnaderna hade sjunkit en hel del med två lägenheter istället för fyra. Så omsättingen hade ju garanterat gått ned.. men pengar i fickan blir nog mer likt.
Hm.. så som jag ser det (önskar så blir affären ungefär såhär: Låna pengar av banken för att köpa min egen fastighet. Just då kommer fastigheten att leva vidare precis som den är med fyra hyresgäster och då kommer även hyran justeras uppåt ganska rejält för dessa fyra. Renovera och fixa till saker på huset samt när tillfälle ges öppna upp övervåning till stor lägenhet och låta rådande kassaflöde bekosta detta. När den äldre damen på nedervåningen går vidare så gör man likadant med nedervåningen och klassar om fastigheten med ny värdering som småhus - alltså pris/kvm och inte baserat på hyresintäkter - driftkostnader.
Samtidigt får jag då in 5 miljoner som efter beskattning och betalning av lån har 3 miljoner. Dessa investeras i t.ex Avanza global eller annan bred indexfond och får ligga och ticka på .
Så ställer man upp det så finns det tre alternativ här som jag ser det:
Behålla fastigheten som den är och vara nöjd med ca 100-150 000kr i vinst varje år i bolaget innan utdelning och hålla på och deala med fyra hyresgäster 1h från stockholm ( där jag bor). Beta ner 2% amortering på befintligt lån på 1,2miljoner och vara nöjd med en fastighet som i dagsläget är värd kanske 5miljoner och ökar möjligen nån procent per år.
Sälja fastigheten som hyresfastighet - få kanske 5-6 miljoner i dagsläget och då skatta ca 760-800 000kr och lösa lån på 1,2 miljoner. Kvar i bolaget innan utdelning: ca 3 miljoner kronor men ingen fastighet.
Göra planen jag skissat på. Sälja fastighet till sig själv. Få in 3 miljoner i bolaget som investeras i bred indexfond te.x aktiedepå eller KF beroende på vad som är mest fördelaktigt: ger ett simulerat slutvärde i aktiedepån på 10 år ca 6 miljoner på 7% avkastning.
Liten bonus: Jag har kvar huset som kan värderas till 10-12 miljoner i värde. Har ett kassaflöde som bekostar finansiella kostnader samt drift/underhåll men tjänar inga direkta pengar på det månatligt.
Vad hade du valt? Tack för all input du gett, uppskattas verkligen
Jag är dålig på det skattetekniska och juridiska i detta fall, men förutsatt att det inte ställer till problem så tror jag att din grundläggande ide om värde är något på spåren. En villaliknande byggnad lär kunna vara betydligt mer värd som privatbostad än en liten hyresfastighet, speciellt som tvåfamiljshus med nuvarande förmånliga privatuthyrningsregler. Det som normalt skulle kunna sätta käppar i hjulet är:
Hyresgästernas besittningsskydd, men detta är du ju medveten om. Även om man har på känn att folk är på väg att flytta eller gå bort så kan det ju ta längre tid än man tänkt, och är det flera lägenheter så får man ju troligtvis ta smällen av gradvis tomställt hus med lägre intäkter allt eftersom lägenheter blir tomma.
Detaljplan skulle kanske i teorin kunna styra typ av boende, men jag tror att boende i princip alltid likställs? Så bör inte vara problem.
Du behöver bygglov för att slå ihop lägenheter. Olika kommuner kan göra olika tolkningar av PBL. När jag delade upp lägenheter tolkade byggenheten varje “ny” lägenhet som ändrad del och ställde krav på dessa som om de var nybyggen. Har du ett äldre hus kan det isf bli svårt eller omöjligt att bygga om.
Tack för din input, gällande besittningsskyddet så är det absolut nånting som kan ta längre tid. Damen på nedervåningen är dock 90+ och varit riktigt dålig tyvärr så blir nog inte allt för länge. På övervåningen har vi ”nöten” som chat-gpt kallar henne i vår projekt-diskussion och hon är en vän till familjen som vi briefat om detta. I det fallet är tanken faktiskt att byta hennes lägenhet mot min mammas lägenhet i samma stad, något som hon accepterar. De övriga hyr vi ut med i andrq hand med tilläggsavtal där de avsäger sig besittnignsskydd.
Gällande detaljplanen så finns det inga begränsningar gällande olika typer av bebyggelse.
Fastigheten är från 90-tal så inte tokgammal men gällande pbl så är det ändå frågetecken som en kunnig måste titta på.. så där lyfter du en poäng som jag ska undersöka vidare omgående.. stort tack för din input. Älskar det här forumet!
så blir affären ungefär såhär: Låna pengar av banken för att köpa min egen fastighet. Just då kommer fastigheten att leva vidare precis som den är med fyra hyresgäster och då kommer även hyran justeras uppåt ganska rejält för dessa fyra. Renovera och fixa till saker på huset samt när tillfälle ges öppna upp övervåning till stor lägenhet och låta rådande kassaflöde bekosta detta. När den äldre damen på nedervåningen går vidare så gör man likadant med nedervåningen och klassar om fastigheten med ny värdering som småhus - alltså pris/kvm och inte baserat på hyresintäkter - driftkostnader.