Utveckla hyresfastighet

Min pappa köpte ett hyreshus i en närförort till Stockholm på 70-talet. Ett lite mindre hus med 12 1,5or som då kostade ca 400tkr. Sedan dess har han drivit det som privat näringsfastighet. Standarden är i dagsläget ganska eftersatt med det mesta oförändrat förutom badrum som stamrenoverades på 90-talet och sedan löpande underhåll så som nya kylskåp när de lagt av, målat och bytt ut slitagedelar. Det har däremot inte gjorts några totalrenovering av lägenheterna med nya kök, jordad el i lägenheterna (förutom kök) osv.

Det är väldigt liten omsättning på hyresgäster, då alla trivs och hyran är låg iom att standarden inte höjts speciellt mkt.

Varje år då det är dags för deklaration klagar han på att det är så mycket som försvinner bort i skatt. Antar att det beror på att det inte finns så mkt utgifter att kvitta mot.

Jag är själv i byggbranschen och ser mycket potential och tänker att det finns en hel del att göra den dag jag och mitt syskon ärver huset.

Funderar dock på vad man i dagsläget bör prioritera, spontana tankar?
Då vi övertar huset antar jag att det är lättare att bilda ett bolag och driva det som ett företag. Om jag förstått allt rätt så är det dock sämre möjligheter till avdrag då vilket gör att eventuella renoveringar bör göras redan nu undan för undan.

Det finns utrymme i källaren som egentligen bara används till förvaring. Det skulle nog gå att göras om till en lägenhet. Är det vettigt med tanke på att det är ett hyreshus och inte en Brf där man kan sälja lägenheten direkt?

Hur ska man annars tänka? Hyrorna är som sagt låga och vad jag förstått så är det väldigt svårt att höja hyran trotts att man höjer standarden i lägenheterna pga Hyresgästföreningen och fastighetsägarna förhandlar hyrorna åt honom. Bör man göra det själv istället?

Kanske inte rätt forum för den här typen av frågor, men i så fall kanske någon har tips om vart man kan vända sig för den här typen av frågor?

Tacksam för lite råd.

Din pappa driver det som företag redan nu, eftersom han måste lämna en NEblankett.

Alldeles utmärkt att renovera. Drar man kostnaden direkt så uppstår ett underskott som kvittas mot hyresintäkterna. Den möjligheten finns i och för sig även med ett AB, om man är beredd med att leva med att aktiebolaget har förbrukat sitt aktiekapital.

Att till ett lågt pris skaka fram ytterligare en lägenhet är alltid bra på sikt.

Tag gärna råd av en bra redovisningskonsult.

Mycket tveksamt om det lönar sig att förhandla själv om Fastighetsägarna gör sitt jobb.

Till sist. Säg åt din far att sluta klaga. Skatten är inte 100 procent. Han lär få en hel del över.

1 gillning

Tack för svar.

Det jag funderar över är hur man rent praktiskt renoverar lägenheterna. De större författarna kör väl gissningsvis inte en lägenhet i taget utan ordnar evakueringslägenheter åt hyresgästerna och gör i samband med det ROT hela lägenheterna eller endast stambyte och nya bad/kök?

Eftersom det är svårt att ordna tillfälliga lägenheter tänker jag att man kanske skulle utföra renovering av lägenheterna undan för undan i samband med att hyresgäster flyttar. Då skulle man kunna göra allt utom badrum som endast kan göras i samband med stambyte. Funderar dock på om det kommer bli aktuellt med stambyte som att det gjordes på 90-talet. Allternativ är väl att man bara relinar stammar. Resterande avlopp är ju i plast tänker jag.

Ska titta mer på att ordna ytterligare en lägenhet som du skriver.

Ska bara tillägga att det inte är direkta klagomål utan mer konstaterande att en stor del försvinner i skatt. Jag har dock försökt poängtera att det skulle gå att ordna det genom att investera i fastigheten varpå min far inte tycker det finns några behov i det. “Det är ingen som klagar” :slight_smile:

Tack för övriga tips!

Ja, stambyte känns ju oerhört tidigt, om det är gjort rätt på 90-talet.

Att ta renovering i samband med lägenhetsbyte känns vettigt.

Lycka till!

1 gillning

Hade en äldre släkting som hade 2-3 hyreshus. Han passade på att renovera lägenheterna när det byttes hyresgäster. Då spreds underhållet ut naturligt och han gjorde mycket själv (Var målare till yrket).

1 gillning

Om ni vill kunna renovera flera lägenheter samtidigt så kan ni skriva rivningskontrakt med nya hyresgäster. Ni kan då säga upp dom på tre månader när ni ska renovera, utan att behöva ordna ersättningslägenhet. Nu kanske det inte hjälper så mycket om det är så låg omsättning på hyresgäster.

1 gillning

Gratulerar till den fina möjligheten!

Renovera löpande så att du får upp hyresnivån.
Om vi leker med tanken att avkastningskravet är 4% och att snitthyran idag ligger på 1150kr/kvm samt att lägenheten är 40kvm.
Om du efter renovering kan höja hyran till 1600kr/kvm för samma lägenhet bör värdet på huset ökat med ca 450tkr. Enkelt förklarat…
Ju lägre renoveringskostnad du får, desto bättre avkastning . Går du över 450tkr så får du inte igen pengarna då du säljer(åtminstone år 1, värdet ökar i takt med hyreshöjningarna).

Givetvis renoverar du med intäkterna/lån för att sänka vinsten. När du renoverat ett par lägenheter tar du lån och köper ytterligare en fastighet och jobbar dig vidare.

Jag har läst på lite om hur hyran höjs beroende på standard. Finns den statistiken tillgänglig för att se hur hyresnivåerna ligger i förhållande till läge och standard? Jag har inte koll på vad motsvarande lägenheter i området har för hyra och vilken potentiell hyra man skulle kunna få ut genom att investera och göra olika förbättringsåtgärder.

Är helt med på ditt resonemang i övrigt! Tack för tipsen.

I och med att er fastighet verkar ha förhandlingsordning är jag osäker hur det går till. Tror frågan bör ställas till fastighetsägarna hur man på förhand kan sätta en hyra utifrån standard innan ni börjar renovera. Det bör gå att förhandla fram med hyresgästföreningen på egen hand eller via fastighetsägarna. Det låter som din pappa är medlem och då ingår det gratis rådgivning, en timme om jag minns rätt. De är bra att ha att göra med.

Mina fastigheter saknar förhandlingsordning men för att slippa problem tittar jag på topprenoverade lägenheter hos allmännyttan samt de stora drakarna Victoria park, Ikano, Balder mm. Titta på deras annonser samt vad deras lägenheter är utrustade med så får du en känsla för nivån.

Standardhöjande åtgärder som är hyreshöjande kan vara parkett, handukstork, kakel/klinker badrum, golvvärme, kakel hall, tvätt & torkmaskin i lgh, häll/induktions spis mm.
Även renoverad tvättstuga med kakel/klinker, balkong, tillgång till uteplats osv höjer hyran i viss mån.

Edit: P-platser ligger utanför och har fri hyressättning om det inte står något inskrivit i de boendes hyreskontrakt.

Väldigt intressant information du kommer med.

Min pappa har låtit fastighetsägarna förhandla åt honom som du nämner. Det har bidragit till atthyrorna idag är konstigt fördelade då de två trapphusen stambyttes vid olika tidpunkter. Idag har därför en lägenhet högst upp i ena trapphuset med balkong lägre hyra än lägenheten längst ner utan balkong i andra trappen. Skillnaden blir ju även större och större med reglerad hyra varje år. Det går tydligen inte heller att ändra enligt min pappa som nämnt det för fastighetsägarna. Tänker dock att jag ska ta kontakt med fastighetsägarna och stämma av att det verkligen stämmer.

Ska se om jag kan hitta hyror att jämföra med och sedan kontakta fastighetsägarna och stämma av vad man kan och bör göra i huset. Som jag nämnde tidigare så är det ju inte mycket gjort i huset.

  • Tvättstugan består av en hushållstvättmaskin och torksträck (ingen torktumlare).
  • Badrum utan golvvärme eller handdukstork
  • Kök av äldre modell.
  • Ingen diskmaskin.
  • Kylskåp med litet frysfack.
  • Gasspis av äldre modell.
  • Jordat eluttag endast i kök till kylskåp (om jag minns rätt).

Skicket är i övrigt helt och rent men går som nämnt att uppdateras en hel del.

Den ”standrad” du beskriver får nog anses som rejält ”ålderstigen”.

Dvs om det görs en hyfsat ”normal” renovering känns det som hyran borde kunna förhandlas upp betydligt med hänvisning till ”betydande standardhöjning”.

Håller helt med. Det är synd att detta inte gjorts mer löpande så att det hade kunnat bli mer ekonomiskt med tanke på beskattningen. Det jag funderar mest kring är vilken typ av renovering som är vettig att göra i dagsläget. Var börjar man :slight_smile:

Nu är inte jag insatt inom fastigheter. Men det känns som att jordad el är något man borde prioritera?

Hej

Hyressättningen i Sverige följer företrädelsevis bruksvärdessytemet, hyran brukar föhandlas fram mellan marknadens parter vilka allt som oftast är fastighetsägaren och hyresgästföreningen, mindre fastighetsägare företräds nog av fastighetsägarna. Vill du höja intäkterna på din fastighet så ser jag att du har 3 vägar att gå eller en kombination av dessa 3.

  1. Bruksvärdespröva hela fastigheten. Ligger fastigheten i ett område som utvecklats mycket sedan fastigheten förvärvades så kan detta vara bra. T.ex. om ny kollektivtrafik tillkommit om det byggts mycket i närområdet, restaurang och service utbud vuxit på senare år m.m.

  2. Totalrenovera hela fastigheten. Detta kan vara effektivt vid större bestånd, men brukar stöta på stort motstånd från hyresgästföreningen och hyresgästerna. Fördelen är att kostnadssidan i projektet blir lägre totalt sett. Intäktsidan blir däremot lidande då hyresgästföreningen kämpar emot hyreshöjningar i lägenheter där det finns befintliga hyresgäster. Du måste också inhämta ett godkännande från alla hyresgäster om de större åtgärderna i lägenheterna. Du får också en oerhörd börda att hantera hyresgäster under byggtiden. Min erfarenhet är att när man renoverar tomställda lägenheter så har hyresgästföreningen mycket mer av en låt gå attityd och man brukar komma ut med högre hyresnivåer än för motsvarande lyft i hela fastigheter. Detta leder oss in på det tredje alternativet.

  3. Topprenovera tomställda lägenheter och maximera hyreshöjningen. Du får en lättare förhandling och du kanske klarar renoveringskostnaderna mer på kassaflödet och slipper låna upp så mycket pengar. Nackdelen är att det tar tid att ta sig igenom hela fastigheten. Finns det kritiska delar så kan du kombinera detta med 2:an. 1:an tycker jag att du skall ta en diskussion med fastighetsägarna om ni inte skall göra direkt.

Min bedömning är att om du idagsläget har låga hyror och låg standard så kan 2:an ge maximalt en 50%-ig intäktsökning medans 1:an bör kunna ge en 30%-ig ökning och 3:an ytterligare säg 35%från grundhyran.

Självklart är allt detta generellt och det kan variera mycket mellan olika fastigheter.

Mest rimligt känns ju att börja se över lägenheter som blir vakanta och göra en uppdatering i samband med det. Jag är osäker på hur hyran ligger i förhållande till motsvarande hyror i området då det dels inte finns så mycket hyresrätter kvar, och av dessa är få som inte är privatägda, men det kan säker fastighetsägarna hjälpa till med.

Angående bruksvärdesprincipen - finns det någon möjlighet att kalkylera på den i förväg så att jag tex kan räkna på återbetalningstid för tex en uppdatering av tvättstugan och liknande åtgärder?