Köp av hyresfastighet med låga hyror

Hej,

Har letat runt så gått det går men hittar inget på detta.
Tittar på en hyresfastighet där det stora problemet är att hyrorna idag är väldigt låga, närmre hälften av liknande lägenheter.
Hur hanterar man det?
Slänga på en rejäl hyreshöjning direkt när man tar över känns inte som ett så bra sätt att få glada hyresgäster.

Höja upp allt eftersom man får nya hyresgäster känns bättre men blir udda om det skiljer mycket mellan olika lägenheter som är likadana. Men visst man kan hävda att det är lägre pga att man skjuter på renoveringar. Vilket nog skulle vara sant. Samtidigt höja marginellt mer än vad kommunala bostadsbolaget gör och på så sätt sakta närma mig mer marknadsmässiga hyror.

Låga hyrorna gör kalkylen klart sämre så det är ett problem på sikt om man inte får upp dem.

Hur hade ni gjort eller vad får man göra?

1 gillning

Välj ett annat objekt. Det vore en sak om du av någon anledning redan ägde fastigheten och absolut inte vill sälja den av anledning x. Men varför skaffa mer huvudvärk än nödvändigt?

Som svar på frågan.

  1. Säljs knappt hyresfastigheter här. Så kan ta många år (10-20+) till något kommer ut som ens är intressant.
  2. Skulle man få ordning på hyrorna så är den ute till under halva sitt värde. Kommer ändå ha överskott i mitt bolag framåt så överväger att härda ut den teoretiska förlusten (går minus pga underhållsposten, men stort yttreunderhåll är nyss gjort).
  3. Den är placerad så jag skulle kunna tänka mig att bo där själv (om jag renoverar upp en lägenhet dvs).

Så då är den egentligen ganska rimligt värderad i dagsläget, utifrån dagens förutsättningar gällande hyrorna.

Ett alternativ är ju att köpa, totalrenovera och sedan sälja vidare om du inte vill leva med missnöjda hyresgäster. Finns bolag som har det som affärsidé, så lite konstigt att de inte varit heta på gröten gällande denna fastighet om den är en så pass bra deal. Ligger den liksom väldigt offside?

2 gillningar

Jag har relativt nyligen köpt en fastighet med väldigt låga hyror och gått igenom processen att höja dem. Eller är egentligen fortfarande i processen delvis.

Hur du angriper att höja låga hyror har väl delvis att göra med vad du anser är moraliskt försvarbart. Vad du får göra är ganska hårt reglerat i lag och inte så komplicerat i teorien, men potentiellt lite bökigt i praktiken. Hur efterfrågan på boende ser ut i området påverkar antagligen i vilken grad du oroar dig över att tappa befintliga hyresgäster.

Vi har en reglerad hyresmarknad i Sverige och hyresnivåer styrs av lagar och kollektiva förhandlingar. Om lägenheterna i huset berättigar en viss hyra baserat på deras bruksvärde tycker jag i grunden inte att det är konstigt eller omoraliskt att höja till denna hyra. Hyresgästerna har inte rätt till en subventionerad hyra, utan borde kanske mest vara glada för att de hittills bott för en låg kostnad. Beroende på hur/när du höjer hyrorna finns det dock en överhängande risk att hyresgästerna blir arga/ledsna/besvikna. Detta kan leda till tre problem för dig:

  1. Hyresgästerna ogillar dig och du kan få dåligt rykte i området. Det är nog ganska individuellt hur man påverkas av detta. Jag tycker att det är ganska jobbigt när folk tycker illa om mig. Andra kanske inte bryr sig.
  2. Hyresgästerna kan motsätta sig hyreshöjningen. Då måste du processa i hyresnämnden alternativt förhandla på annat sätt. Detta kan kosta en del pengar, tid och energi.
  3. Hyresgästerna kan flytta. Detta kan vara negativt eller positivt beroende på olika omständigheter.

Personligen väntade jag ett år med att höja hyrorna. Under tiden har jag utfört mycket renoveringar på fastigheten (det kommer även fortsätta under flera år). Skälet att vänta med att höja är mest att visa att jag inte bara är ute efter att tjäna pengar och visa att fastigheten kommer att förbättras med mig som ägare. Dels känns det schysst och dels handlar det om att förhoppningsvis få mer välvilligt inställda hyresgäster när höjningen väl kommer. För mig är de två andra sätten du nämner (höja gradvis eller höja bara för nya hyresgäster) inte rimliga alternativ.

Jag skulle råda dig till att börja att försöka ta reda på vad en bruksvärdesmässig hyra faktiskt är för lägenheterna i fråga (om du inte redan känner att du har bra koll på detta). På grund av underhållsnivå, planlösning, utrustning, mm kanske bruksvärdet är lägre än vad du tror. Om du får på fötterna att bruksvärdet verkligen medger dubbelt så höga hyror så kan du sen höja dem när du känner att det passar och om hyresgästerna motsätter sig det så kan du känna dig säker att hyresnämnden kommer ge dig rätt.

2 gillningar

Jag har räknat ut normhyra enligt Boverket genom att använda deras formel och tagit billigaste 3an (för att absolut inte hamna högt) som finns hos kommunala bostadsbolaget.

Räknar jag så ska hyran upp ca 60-70% från nuvarande nivå.

Bruksvärde verkar ju behöva någon som bestämmer vilket är svårt på något man inte äger än.

1 gillning

Gjort/ gör samma resa.

Så här hade jag gjort. Köpt fastigheten med låga hyror då det normalt betyder att även priset är lågt.
Höjt hyran något högre vid den årliga sedvanliga höjningen. Vid byte av hyresgäst hade jag anpassat hyresnivån till “marknadsmässig” och/eller renoverat den för att höja standarden/hyresnivån ytterligare.
Detta upplever jag ger minst huvudvärk då även jag är mån om ryktet och att hyresgästerna känner aig nöjda likt det någon beskrev ovan.

Har fastigheten förhandlingsordning påverkar det hur du kan höja hyran. Dubbelkolla även att det inte bara är hyran som drar ner priset.

Lycka till.

1 gillning

En teoretisk variant är ju alltid attt sälja den till en BRF. Jag gissar att den varianten är utredd här och nu men allmänt sett är det ju ett bra sätt att hantera den här typen av problematik.

Hej, detta är bland dom bästa fastighetsinvesteringar du kan göra, beroende på om du likt Erik D nämner innan står ut med att en och annan hyresgäst tycker illa om dig. Det är hårt reglerat vad som är brukshyror, brukar ligga runt tusenlappen per kvadrat för lite äldre standard och uppemot 1500 för nyare standard (18-1900 för nyproduktion). Är det förhandlingslösning (alltså Hyresgästföreningen som förhandlar åt hyresgästerna) så kommer du behöva göra en förhandling med dom, det kan vara värt att hyra in en van förhandlare här. Annars sätter du hyran direkt med hyresgästerna. Tips är att om du pratar om en 50-70% höjning kommer denna sannolikt behöva stegas in över flera år.

Du vill helst ha någon referensfastighet i närområdet (närmaste gatorna helst) i jämförbart skick att peka på vid en förhandling med Hyresgästföreningen för att visa på brukshyror. Som backup har Skatteverket statistik på dom flesta områden vad hyror för olika bruksvärden ligger på i snitt.

Var befinner sig fastigheten och hur stor är den?

Det är så jag tänkt höja hyran marginellt mer än övriga hyresvärdar och sen renovera och höja upp till “rätt” hyra när någon flyttar. Risken är att hyresgästerna är kvar länge men det kanske man får ta.

Skulle inte tro det är aktuellt. De betalar idag mindre i hyra än de flesta gör i avgift till sin BRF.

Slår vi hyresintäkterna/kvm så ligger det under 700kr/kvm idag.
Har som sagt jämfört mot kommunala bostadsbolaget där är det ca 1000kr/kvm och uppåt.

Vill vara lite diffus då jag inte vill ha konkurrens :wink:
Så säger sydöstra Sverige och ca 600kvm.

om du pratar om en 50-70% höjning kommer denna sannolikt behöva stegas in över flera år.

Det är nog absolut att rekommendera att erbjuda trappning av hyran om man höjer den så mycket som är aktuellt i detta fall. Värt att notera är dock att det inte finns något juridiskt krav på det i detta fall. Ett av undantagen från den s.k. trappningsregeln är om hyran höjs för att den tidigare varit för lågt satt.

Är det förhandlingslösning

Jag antog lite att det var fri hyressättning. Fastigheter med förhandlingsordning har jag en känsla brukar följa med hyresutvecklingen då det finns åtminstone en kompetent förhandlingspart som har lite koll. Om fastigheten har förhandlingsordning är det nog betydligt lättare att höja hyrorna. Då kan man t.ex. ta in Fastighetsägarna och sen låta dem och Hyresgästföreningen sköta allt bråkande.

Fastigheter med alldeles för låg hyra brukar i min erfarenhet även vara eftersatta i underhåll. För att komma ikapp med underhållet behöver man då rimliga hyror om ekonomin ska gå ihop. Om du hittat en fastighet med låga hyror men normalt skick så är det bara att gratulera!

Så skötte min äldre släkting sina hyreshus 70-90 talet. Han var dessutom målare/snickare och gjorde allt jobb själv. Slutade med låga hyror, attraktiva lägenheter och nöjda hyresgäster som INTE ville flytta…

Dvs kanske svår väg om du vill få upp hyresnivåerna. De allra flesta hyresgästerna ville främst av allt ha LÅGA HYROR. Därför ville de på sin höjd få enklare budgetrenoveringar ELLER helt enkelt tillstånd att ”snygga till” lägenheterna själva.

Så han försökte också renovera vid hyresgästbyten MEN eftersom hyresgästerna pratade med varandra blev det alltid svårt att höja hyrorna vidare mycket för de nya. Ofta ”kände/tipsade” nuvarande hyresgäster andra om lägenheterna som blev lediga osv.

Man kan säga att min släkting (som var för snäll…) hade väldigt trevliga, skötsamma och supernöjda hyresgäster som ofta dessutom kände varandra. De betalade alltid hyran i tid osv. Men som ”investering sett” hade det nog funnits bättre vägar att driva de hyreshusen.

1 gillning

Stort tack för god feedback! Min bild är att mina bekanta tillämpat trappningsregeln efter förhandling med HFG även där hyrorna varit alltför lågt satta.

Min bild är att många mindre fastigheter jag tittat på som haft förhandlingsordning har legat något under (10 % - 20 %) vad som är brukligt på orten för skicket fastigheterna befunnit sig i, där HFG pressat hyresvärden lite hårdare än vad som är rimligt och värden har lagt sig och antagit att HFG är rimligt ärliga med vad dom presenterar.

Men likt du skriver sist, är underhållet i fas men hyrorna låga är det bara att gratulera för då hindrar inget juridiskt dig från att höja hyrorna.

För övrigt länken till Skatteverkets sida för statistik, välj hyreshus och ägarlägenheter, välj område i karta, genomsnittshyror olika värdeår och välj bostäder. Voila, magiskt att vi har detta att falla tillbaka på.
https://www7.skatteverket.se/portal/fastighet-seberakningsgrund/

Min bild är att mina bekanta tillämpat trappningsregeln efter förhandling med HFG även där hyrorna varit alltför lågt satta

Så kan det säkert vara om man förhandlar sig till det. Skyddet finns dock i jordabalken, men med några undantag, bl.a. “Den tidigare hyran har varit särskilt låg. Detta kan till exempel ha berott på att hyresvärden under en följd av år har låtit bli att anpassa hyran efter den allmänna hyresutvecklingen.” Jag har erbjudit trappning vid större hyreshöjning även fast jag inte måste. Det intressanta är att majoriteten av hyresgästerna har tackat nej till erbjudandet.

Min bild är att många mindre fastigheter jag tittat på som haft förhandlingsordning har legat något under (10 % - 20 %) vad som är brukligt på orten

Så kan det säkert vara. Jag gissar att när hyrorna ligger 70% lägre som nämnts ovan så beror det på att det inte gjorts några höjningar alls på en längre tid, och det scenariot är kanske mer sannolikt om det inte är förhandlingsordning.

För övrigt länken till Skatteverkets sida för statistik

Hm, intressant! Har inte sett denna tidigare. SCB har mer detaljerad statistik för hyror, men det är bara ner till kommunnivå. Detta är ju för mindre områden än så. Det känns spontant som att värdena är rätt off för ett område jag känner till. Jag lyckas inte riktigt förstå om dessa siffror är baserade på de faktiska hyrorna i området eller inte? “Inför varje allmän eller förenklad fastighetstaxering av hyreshus beslutar Skatteverket i allmänna råd om rekommenderade genomsnittshyror för bostäder och lokaler i alla värdeområden.”

Inte alls självklart att ombildning till en bostadsrättsförening kan lyckas. Jag var med om ett misslyckat försök för några år sedan.

Detta var en äldre fastighet med låga hyror och ett visst underhållsbehov. Den ekonomiska planen visade då att månadsavgiften skulle överstiga hyran!

Visserligen kunde man förvänta sig att marknadsvärdet på bostadsrätterna skulle öka men vad hjälpte detta? De flesta som bodde där var pensionärer eller näst intill. Området var definitivt inget överklassområde, om man uttrycker det så. Man var oerhört långt ifrån att nå de 2/3-delar av hyresgästerna som behövdes för att gå vidare.

Nej, det krävs rimligen att det ska handla om ett tydligt tillväxtområde. Då är det lätt att uppfatta att man ”gör ett klipp” eftersom priserna i sådana områden går upp över tid.