Hur når jag en deal med hyresgästen och hur blir jag kvitt förhandlingsordningen?
Har nyligen köpt en hyresfastighet med fyra lägenheter, centralt läge i storstad.
En av lägenheterna har en mycket lägre hyra (1034kr/m2) än de övriga tre (1800-2025kr/m2). Detta för att föregående hyresvärd och hyresgästen gjorde en deal att han skulle sköta gräsklippning, snöskottning etc. Vilket han nu längre ej gör.
Till denna större lgh. (130m2) hör ett garage, samt två parkeringsplatser på innergården. Därtill en separat trä-terrass i den lilla trädgården. I lägenheten finns en liten trappa upp till vinden, där hyresgästen i samråd med föregående hyresvärd har byggt ett isolerat sovrum samt ett badrum. Hyresgästen har själv bekostat materialet till badrummet och byggt det själv. Denna yta är 25m2 och räknas i hyreskontraktet som biyta och han betalar således inte för detta utrymme. Han har därtill 30m2 förrådsutrymme.
Jag önskar göra om hela vindsutrymmet till två mindre lägenheter. Där jag vill använda den delen av viden som nu utgörs av ett sovrum och badrum till en liten lägenhet och en likadan i andra änden av vinden. Jag har en plan hur jag bygglovsmässigt ska bygga dessa med hänsyn till takhöjd etc. De kommer bli mindre än 35m2 och då ska det om jag förstått det rätt inte behövas hiss till våning tre, vilket annars är ett krav.
Hur går jag enklast tillväga för att få hyresgästen att släppa vindsplanet?
Jag har tänkt i termer att erbjuda dem hyra även den mindre lägenheten när den är klar. Men då får de gå upp för trappan i trapphuset istället för inne i sin lgh. Vilket är sämre för dem. Fördelen är att de får en lgh med modern/hög standard istället för de något enkla förhållanden de nu har.
Likaså undrar jag om det på något sätt går att säga upp avtalet med hyresgästföreningen. Huset har sedan många år ett avtal/förhandlingsordning.
Som jag förstått det går det att säga upp om även alla hyresgäster vill det. Men sannolikheten att de vill det är nog inte så stora. Jag vill säga upp det enbart för att själv ha kontroll och förhandla hyrorna direkt med hyresgästerna. Jag planerar inga superhöjningar utan följa index. Jag vill bara vara fri och om jag vill göra någon förändring i lgh. så vill jag göra det i deal med hyresgästen inte behöva ta hänsyn till vad hyresgästföreningen tycker.
Som jag förstår det så är både rummet och badrummet på vinden byggt utan bygglov. Har inte hittat några handlingar i kommunala arkiv om detta.
Jag var medveten om hyresnivån när jag köpte fastigheten. Dock inte att bygget gjorts utan bygglov. Mina tankar har nu börjat gå i banor av att tillvara ta vinden och göra två lägenheter av den med bygglov så att allt är korrekt gjort. För att hyresgästen som redan har ett rum där och inte ska förlora det vid ev. rivning så tänkte jag att han kan få hyra även den lägenheten när den är godkänd och klar. Då har jag inte inskränkt på hans yta bara gjort den mer modern (med undantag för trappan). Vad gäller hans utlägg så är jag villig att betala honom för det.
Han kommer sannolikt bo där så länge han kan. Han har det alldeles för bra som han har det så det vore oklokt av honom att flytta. Med all den boyta, tre parkeringsplatser inkl. garage för en bil, terass.
Strida vill jag inte göra. Men skulle vilja lägga fram förslag för honom och om möjligt få honom att se positivt på förändringen.
Har du några tankar kring hur jag blir kvitt förhandlingsordningen?
Att bli kvitt förhandlingsordningen verkar ju vara något som de respektive hyresgästerna kan avtala bort med ett tilläggsavtal. Så du kan ju gå runt och knacka dörr och berätta fördelarna med att göra det. Sen vet jag inte vad fördelarna för hyresgästerna skulle vara…
Är den inredda vinden iordningställd så den uppfyller kraven på en bostad enligt Boverket?
Om det fanns en överenskommelse om lägre hyra mot arbete, så bör du väl kunna höja hyran med hänvisning till det? Säkert kan du behöva strida i hyresnämnden om det, och ta in tidigare hyresvärd som vittne. Men sånt är väl livet som fastighetsägare.
Det här känns struligt. Jag har haft liknande situation i min fastighet med lägenheter som skapats utan bygglov, muntliga överenskommelser med den gamla hyresvärden samt ytor som än värdefulla upplåsta av nån typ av pseudoanvändning. Det kan bli bökigt att reda ut, framförallt utan konflikter. Jag tror att du får ställa dig in på att om du vill komma åt den där biytan så är risken överhängande att du behöver göra dig ovän med din hyresgäst.
Att HG betalar låg hyra bör inte vara någon större konstighet att åtgärda. Om det inte finns något speciellt om detta i hyresavtalet så är det bara att göra en bruksvärderimg och höja hyran till gängse nivå.
Mig veterligen kan du inte slippa förhandlingsordning om fler än hälften av hyresgästerna vill ha det. Finns fördelar med förhandlingsordning också.
Angående den svartbyggda biytan. Det är väl rätt troligt att HG anses ha besittningsskydd för denna yta. Man kan inte tvinga bort en hyresgäst från ett förråd/biyta utan förhandling. I och med att HG byggt en lägenhet i förrådet lär ju hen vara ointresserad av att lämna det. I och med att det är ett svartbygge har du dock möjlighet att tvinga HG att riva det. Man får inte bygga badrum i sitt förråd hur som helst. Oavsett om du tvingar HG att riva eller inte tror jag huvudfrågan är huruvida hyresnämnden skulle gå med på att låta dig ta ifrån denna biyta från HG i utbyte mot en förrådsyta någon annanstans. Hyreslagen ställer inte jättehöga minimikrav på förråd, typ 1 kvm kallyta per HG tror jag. Jag skulle gissa att om du argumenterar för att ytan kan användas till annat, försämrar brandskyddet (vilket det verkligen låter som om det är en trappa upp till vinden) och att HG får en yta någon annanstans till förråd så ger nog hyresnämnden dig rätt, möjligtvis i utbyte mot en något justerad hyra. Men din HG kommer ju bli rasande på dig för att du snor ett badrum som hen betalat för.
så blir hyrsökningen ingen konstighet