Folk måste och vill bo, särskilt i Sthlms innerstad. Aktier behöver man inte, det är ett tillgångsslag man kan skippa om tex andra tillgångsslag är mer intressanta. Det är ju därför börsen fluktuerar mer än bostadsmarknaden, efterfrågan är inte stabil på samma sätt.
Så du menar att länder inte hamnar i krig? Flyttar? Föder få barn? Har dålig ekonomi? Med en lägenhet tar man extremt mycket större risk än börsen skulle jag vilja hävda. Sen betyder inte de att det garanterat blir en dålig affär. Ingen vet framtiden men risken är extremt mycket högre än global index fond.
Vill bara flika in igen, tycker det ofta är lite för mkt uppläxande attityd i detta forum, istället för att bara vara lite snällare mot varandra. 
6 gillningar
Om man jämför risken att förlora en väsentlig del av sitt kapital om man vid en kris behöver ha loss pengarna, så skulle jag säga att det i normalfallet är mindre risk att man ligger back på en br i innerstan än på börsen, ja. Bostadsmarknaden har inte den typen av kraftiga korrigeringar som börsen har. Särskilt inte på objekt som har väldigt hög efterfrågan. Bor man i Ödehult är det förstås en annan sak.
Är det krig så har vi helt andra problem och då är det sannolikt bäst att ha pengar och guld i madrassen, inte i indexfonder.
Som du skriver är det ju ditt personliga val rakt igenom.
Men jag hade köpt lägenheten i stan med gångavstånd till jobbet.
Risker finns överallt. Bostadsbubbla kan hända men man kan också råka dö… och då vill man ju ha bott bra med gångavstånd till jobbet och ha haft ett bra liv med frun och barnen hellre än att ha några miljoner extra i aktievärde på sitt isk.
hehe sant, tack för input.
Man kan ju som sagt alltid ta mer lån sen, flytta till billigare område, man kan alltid starta om sin lilla pengamaskin på sitt isk sen, bara lite otäckt tror jag att ta bort flera års sparande på isk, Charlie Söderberg har man blivit uppläxad i att bostad inte är tillgång utan skuld osv…hehe sen efter några år när man har amorterad ned och sparat på isk igen känns allt säkert bättre, men alltid lite läskigt i början om man köper en dyr bostad, mkt lån, och 0 på sitt isk.
Så på 90talet gick det toppen med bostäder?
Händer definitivt med mycket kraftiga svängningar på kort tid.
Fråga leif ivan karlsson hur det går för honom att sälja tex.
Är krig just nu i Europa, ja guld går bra och index fonder fungerar felfritt just nu. Fråga invånarna i de sönder bombade husen i Ukraina vad som var mest ekonomiskt. Fonder eller fastigheten som nu är grus.
Javisst, det är superviktigt. Men matematiken/ekonomi är känslolös och ger bara siffror. Det är värderingen av siffrorna som är det riktigt kluriga.
Detta menar jag är ett rent känslomässigt problem som kan besvaras lättare när man funderat ut följande:
När man vet det så går det att titta på olika alternativen genom att jämförs dess “sanna” kostnader.
Jag menar då att dessa regler är ologiska för de i någon mening är “ekvationer” som är definerade utifrån att svara på känslomässiga frågor. Om du släpper dessa regler så blir det nog mycket lättare att ta rätt beslut (rätt för er/dig).
@simino Det var på direkt fråga vilka som var de ologiska reglerna som jag sa att det var känslomässiga problem som TS försöker lösa med matematik. Inte hela trådstarten generellt:
Nightowl: absolut, jag kan förstå att saker framstår ologiskt när jag skrev om belåningsgrad och slippa amorteringar osv…men detta är för att jag försöker hitta ett lämpligt kassaflöde för mig och min sambo varje månad, så frågan handlar om risker, nackdelar, fördelar om att vara fullt investerad på bostadsmarknaden eller att lägga hälften på bostaden och hälften på börsen. Så glömmer vi kassaflöde och amorteringar då en stund.
1 gillning
Du vevar verkligen hej vilt åt alla håll och argumenten far i alla riktningar.
Jag pratar om innerstan i Sthlm. Det var ett helt annorlunda läge på 90-talet på bostadsmarknaden, dels var befolkningen 1,5 miljoner färre i Storstockholm och dels hade man inte alls sålt ut hyresmarknaden vilket gjorde att det fanns alternativ till att köpa. Finns det alternativ så drar folk dit när det blir kärva tider. Numera är hyresrätter inte ett alternativ.
Självklart kommer det att finnas ytterligheter som är svårsålda, antingen pga att de är konstiga eller i en prisklass där det inte finns så många köpare. Jag har hela tiden skrivit om objekt som har många intressenter och då landar man i någon sorts övre medelklass, inte objekt för de allra rikaste som kan vara mer svårsålda.
Varken IT kraschen -00 eller finanskrisen 2008 slog särskilt hårt mot bostadspriserna, särskilt inte i innerstan. Covid var snarare en rejäl skjuts uppåt som senare dämpades något. Men några riktigt rejäla nedgångar har vi inte sett.
1 gillning
Jag skulle nog säga att med lite längre horisont (beroende på hur länge ni tänkt bo i nya bostaden) så är det som sätter största delen av risken är balansräkningen och inte kassaflödet/resultaträkningen.
I princip kan ni nästan strunta i hur kassaflödet ser ut så länge ni klarar att hålla det flytande om horisonten är lång nog.
Däremot balansräkningen sätter hela er långsiktiga ekonomiska risk och möjligheter. Där ni måste se till vad era långsiktiga ekonomiska mål är, om än så svårt.
Jojo, det är ju exakt det jag velat fått fram från första början, antagligen uttrycker jag mig dåligt…investeringarna i BR, bostad vs börsen.
Jamen då är ju inte varken amorteringkrav eller vad er tidigare bostadsvinst blivit relevant?
Ok, jo för mig är det det. Jag försöker en gång till hur jag tänker.
- Det är såklart viktigt hur vi bor och vi vill helst bo i stan nära våra jobb om vi får välja. Vår nuvarande lägenhet är värderad till ca 4 mkr. Lån på ca 2,1 mkr. Man vet aldrig vad den kan säljas för men räknar lågt med 3,8 mkr. Efter kostnader blir det då ca 1,7 mkr vi kan rulla över till nästa lägenhet.
- Jag vill inte få för höga månadskassaflöden då jag hellre lägger pengar på börsen än amorterar ytterligare 1 %. Därav siktar jag på 70 % belåningsgrad och ej över 4,5 i belåning av våra löner. Sambon klarar inte heller av att lägga för mkt varje månad på kassaflöden varje månad då hennes lön är mindre nu + hon vill gärna bidra varje månad och att inte jag ska behöva står för alldeles för mkt varje månad.
- Vi har ca 3 mkr på isk. Jag har börsen och sparande som hobby sen gammalt. Hade även FIRE som mål förr även om det målet börjat fadea nu.
- Kan tänka mig gå in lite extra med våra sparande på isk till lägenhet men inte allting för som sagt orolig att lägga alla ägg i samma korg.
- När jag suttit och räknat så borde vi kunna köpa en lägenhet för 8 mkr, gå in med 2,4 mkr som insats för att precis hamna under 4,5 och 70 %. Det möjligör ett lite bättre pensionssparande till oss båda på börsen varje månad.
- Det blir ett hyfsat kassaflöde ut varje månad, ca 25 tkr kanske innan skatteavdrag ink avgift och el osv.
- Då blir det även nåt mellanting mellan att man satsar lite extra på boendet och tar från sitt ISK, men man tar långt ifrån allt, för att även ha en del ägg där till framtida pension. Vi borde då ha lite drygt 2 mkr kvar på ISK.
Det borde kunna bli en rimlig nivå nu kanske för oss, att bo där vi vill, fortfarande ha utrymme att spara till börsen varje månad för framtiden (och fortfarande göra roliga saker varje månad), lagom belåning osv. Men vem vet, ska fortsätta räkna på detta.
Detta är ologiskt för mig. Om ni har andra sparpengar kan ni skjuta till dem. Eller så kan ni rulla över signifikant mindre pengar.
Detta p.g.a. kostnaden för den framtida lägenheten är oberoende av vad nuvarande säljs för. Lite som ankring som beteendemisstag på börsen.
För mig helt feltänkt. Om ni lånar mer och har mer på börsen nu (i balansräkningen) så får ni inte nödvändigtvis sämre kassaflöde. Men ni kan få mindre risk i genomsnitt över tid (om horisonten är lång nog) p.g.a. större kapitalinkomster nu i början av perioden. Då kan ni betala av lånet tidigare. Alltså låna för att investera (vilket ni redan gör om ni har något bolån alls).
Förutsättningen här är låna mer, och ersätt kassaflöde in på börsen med kassaflöde till amortering. Effektivt tar ni mer börsrisk i början och mindre i slutet. Vilket är lämpligare eftersom nu är tidshorisonten på börsen längre för er än i framtiden.
Då lånar du redan till att investera på börsen.
Ni skulle kunna låna mer om du släpper 4,5 och 70% gränsen. Därmed kunna köpa dyrare. Men detta förutsätter att ni faktiskt vill ta alla kostnade för ett så dyrt boende (eller dyrare eller billigare). Det är här det jobbiga känslomässiga ligger, vilket värde har bostaden för er? Hur mycket får den kosta (som sagt amortering ej kostnad)?
Absolut tack för svar.
Köper ditt resonemang, klart vi skulle kunna köpa för 10 mkr och gå in med bara 1,5 mkr i insats. Då skulle vi landa på 45 tkr ut i kassaflöde för lägenheten varje månad. Det skulle bli ganska tufft för oss med barn och sämre löner en tid framöver. Jag skulle inte kunna sova gott även om jag vi har 3 mkr på isk. Kanske feltänkt absolut, men ogillar att ha så höga lån och ta så mkt risk.
Jag är säkert trög nigthowl men förstår inte riktigt vart du vill komma.
Istället för att du ofta skriver att jag(vi) tänker fel, hur hade du gjort och hur tycker du vi bör tänka istället? Det handlar väl ändå om att hamna på ett kassaflöde ut som är rimligt till våra löner, en balans mellan vad man vill ha investerat i bostad och börsen, och ett bolån så man kan sova gott på natten?
Vi har ca 70 tkr nettolön varje månad totalt.
Så här:
Med kostnad menar jag inklusive kapitalkostnaderna, inklusive en kalkylränta (som ni behöver sätta själva) på eget kapital i boendet. Samt direkta kostnader.
Amortering är inte en av dessa kostnader.
Jag menar alltså att det handlar om vilka kostnader ni tar och vilka ekonomiska risker ni tar (med fokus på lång sikt). Där amorteringen blir tämligen irrelevant (ej kostnad).
1 gillning
Nej. Mitt argument är att köpa en bostad i en brf i ett land är en större risk än köpa alla bolag i alla länder.
Först tar du risken i de hus du köper. Sen tar du risken i utvecklingen av den stadsdelen sen tar du risken i hur staden utvecklas. Efter de tar du risk i hur landets ekonomi går och efter de risken i världsdelen.
Detta är många gånger mer risk än en global indexfond. Ingen vet framtiden de gör inte jag häller. Men att hävda det du gör är felaktigt. De är inte samma eller lägre risk med en BRF i Stockholms innerstad som en global indexfond. Det är extremt mycket högre risk med en lägenhet punkt.
Ok, jag är säkert ekonomiskt okunnig då, men detta flyger lite över mitt huvud nu. Det skulle det uppskattas med lite konkreta tips på vad du tycker vi går fel nånstans och hur du själv tycker ett smartare upplägg är med förutsättningarna:
Bostad idag värd 4 mkr
Lån idag på 2,1 mkr
ISK på 3 mkr
Nettolöner idag på 70 tkr totalt, men kommer vara mindre framöver med f-ledigheter.
Jag tycker själv min utläggning ovan känns rimlig ovan att vi kan köpa för ungefär 8 mkr och ha ca 5,5 mkr i lån, att det är rimligt.
Jag fattar också att det är personligt val, men vill bara ha lite guidning att vad som kan vara bra att tänka på, hur stort lån man bör ha osv, hur stor del investerad i bostad vs börsen man bör vara osv utifrån våra föruttsättningar.
Hur skulle du själv tänka med våra förutsättningar? Säger inte att vi ska göra precis som du skulle gjort, men alltid bra att höra lite hur andra tänker och skulle ha gjort med motiveringar, lättare att till sig då.