Procent av försäljningarna som skiter sig och går back, hur mycket back?
Stor del av sådana här ideer blir finfina hobbys och har bra kalkyl som hobby. Men blir svåra att få ihop om man ska ha marknadslön och betala skatt. Min gissning är att denna är en sådan ide, men jag kan inte branschen alls, så kan ha fel.
Generellt behöver man ha mycket högre marginaler än vad man tror för att få lönsamhet. Har man inte drivit verksamheten innan så är det ofta bara att ungefär dubbla priset (utan att öka kostnaderna), och bygga ett attraktivt erbjudande för kunden utifrån de förutsättningarna.
Så i ditt fall, hur kan du få 400tkr emellan till samma kostnad som du tänkte dig på 200tkr.
Det är i den situationen jag befinner mig just nu. Jag har svårt att hitta ett jobb som passar mig. Samtidigt har jag sparat en bra summa pengar från tidigare jobb. Jag är ung och har mycket energi, och jag vill göra något för mig själv i stället för att sitta och jobba på ett sunkigt jobb åt någon annan.
Jag vill lära mig genom egen erfarenhet att renovera och bygga upp hus. Jag ser det som ett stort plus – både för att jag får värdefull erfarenhet och möjlighet att tjäna pengar. För mig känns det som en win-win-situation, och jag tycker att det är värt tiden.
Vi har gjort detta. Efter att sista huset såldes kunde vi konstatera att vi inte fått ett öre betalt för all tid som lagts ner och investerat kapital hade växt mer på börsen.
Säger inte att det är omöjligt att tjäna pengar men även om att allt ser bra ut i starten (huspriser som bara gick upp osv) så kan det ändras plötsligt med ränta som sticker iväg, stora arbetsgivare som försvinner från orten osv.
Men du verkar vilja köra så gör det. Om inte annat får du erfarenhet.
“Jag uppskattar ärligheten och insikten. Det är värdefullt att ta del av alla perspektiv, särskilt att få höra anekdoter från personer som själva har upplevt det.”
Kan vara svårt att ha klarsyn i vad som är tack vare renoveringarna och vad som är bostadsmarknadens utveckling?
Jag tjänade en miljon på att för 15 år sedan köpa en nybyggd bostadsrätt, slita på den (många bra fester blev det!) och sen sälja den i sämre skick.
Där har vi det som verkligen ger bra utväxling, marknadens allmänna utveckling. Det är inflation och återhämtning från fastighetskrisen på 90-talet som skapat utvecklingen.
Att tjäna pengar på något du köpt för 10K/kvm för 30 år sedan på en marknad som idag har snittpriser på 100K/kvm kräver ingen renovering. Du kan sälja vad som helst idag som du köpte till 90-talspriser oavsett skick på bänkskivorna i köket med en god förtjänst.
Jag tycker det är rätt tydligt beskrivet redan, fastighetspriserna har utvecklats fantastiskt senaste 30 åren helt oberoende av skicket på en boendet.
Priset på en topprenoverad lyxlägenhet i början av 90-talet bleknar i jämförelse med vad samma lägenhet är värd idag även om du inte gjort något underhåll eller renoverat den sedan dess - tack vare marknadens utveckling.
Jag har grannar som renoverat totalt och får inte sålt, trots kanonläge i stor stad. Problemet är just renoveringen, den skall vara varsam och minimal i alla fall i de hus som byggdes med kvalitet (före 70 talet ca). Annars försvinner all känsla, charm och ofta kvalitet. Höganäs tegel, marmor golv och gammal parkett är guld värt.
Läst om en och annan som gjort detta.
Om du får tag på ett hem som är obeboeligt för någon tusenlapp, renoverar för 100 och säljer för flera 100 och inkluderar alla avgifter längs vägen ja.
Nu känner jag inte till hur din ekonomi ser ut men om du är villig att leva lite vilt och farligt så är det ju som så att flera kreditinstitut och småbanker tittar mer på betalningsförmåga än att titta på överskott av kapital. Du får däremot inte ligga allt för långt på underskottssidan vilket du gör om det skiter sig. Det brukar dock alltid finnas någon metod för att lyckas ta sig ur knipan även om dessa metoder kan vara okonventionella. Men så länge det trillar in pengar från försäljning eller uthyrning så kan det vara till din stora fina fördel.
Om du är villig att ligga ute med stressen kring räntor, avbetalningar, krediter och lån i högre grad så kan du alltså bara sätta igång, känna av och se hur det funkar. Om du anser att mäklare som ska hjälpa dig undervärderar lägenheten grovt (relativt till din åsikt) så kan du hitta en ny “okonventionell” mäklare som kan värdera den högre. Deras ögon, näsa och örons åsikter kanske skiljer sig beroende på vad de sålt och vart de varit tidigare.
För om vi ska vara ärliga. Något hus säljer för 4,5 miljoner och nästa hus för 400 000. Någon lägenhet har 5000 :- /kvm och nästa lägenhet har 75 000 :-/kvm. Finns alltid någon som har dålig koll eller snarare försöker binda upp kapitalet i en tillgång snarare än att låta slantarna hänga löst på banken..
Även om statistiken visar och vägleder så kan rätt person på rätt plats i kombination med fel person på fel plats få ett “omöjligt köp” att gå igenom, men jag följer detta så att du startar.
Har gjort samma sak fast försäljning av armbandsur i förmodligen lägre prisklass med högre flöde. Ja det finns konsekvenser av att gå ±0 eller back eller betala räntor men att stå kvar på ruta 1 är mycket värre för då saknar du möjligheten till vinsten som du suktar efter, ny kunskap, ny förståelse, utvecklad förhandlingsteknik och att få snacka med människor som kan lite mer än dig i ämnen som du vill/behöver lära dig.
Jag skulle väl säga kör om du har pengar, tid, ork och kunskap att göra det rätt. Räkna inte med att kunna sälja efter 3 månader med 200k i vinst varje gång och glöm inte rea-skatten men var 6e till 8e månad kanske du klarar av att rulla runt det på beroende på område/stad. Har du itne bott i lägenheten du renoverat så kan det snabbt bli sett som näringsverksamhet. Lycka till, jag hoppas du fyller på med hur du gör och hur det går.
Min tanke är att pengar är bäst investerade där man tycker om att sköta dem. Gillar man att renovera så kan det absolut va en väg. Men det kräver nog lite eftertanke och marknadsanalys. Man vill ju inte ägna hela sin fritid åt att renovera för att sen bara få tillbaks materialkostnader.
Man behöver göra en ordentlig kalkyl på projektet innan man kör igång. Vilken prisökningar kan jag åstadkomma på objektet och vad blir det kvar efter skatter och lånekostnad? Vilken materialkostnad kommer jag ha? Hur många arbetstimmar kommer det ta? hur många timmar i veckan vill jag lägga? När blir det då klart?
Vad menar du med att en mäklare kan värdera för lågt ?
Att en mäklare undervärderar en lägenhet är väl det bästa som kan hända. , Det ju det som kallas ”lockpris” och som förbjudits för att det är ett sätt att manipulera köpare till sig
Gillar man att renovera och är väldigt arbetsam och har bra kunskap, så är det kanske en okej idé.
Men det finns många problem att tänka på…
Vinstskatt. Mäklarkostnader. Kostnader på material idag har skjutit i höjden. Risker med dolda fel där du som säljare kan bli skyldig, även om köparens besiktningsskyldighet går långt. Ska du konka möbler när du flyttar mellan lägenheterna eller tar du in firmor till det? En omöblerad bostad riskerar att dra ner priset rejält.
Det är precis som andra sagt, om det var en så lukrativ möjlighet, varför finns det inte mängder av småbolag som pysslar med detta?
Bostadsmarknaden kommer antagligen inte se ut som nyligen (räknat från efter krisen på 90-talet fram tills några år sen) där alla gjorde vinst oavsett vad.
Först vill trådskaparen köpa en lägenhet. Sedan vill trådskaparen tjäna pengar på den förhoppningsvis via försäljning.
I det första stadiet är trådskaparen en köpare och i det andra stadiet en säljare.
Trådskaparen vill i första stadiet ha en mäklare som kan grovt undervärdera och i andra stadiet grovt övervärdera. Detta ger trådskaparen Ut försäljningspris subtraherat med köpeskilling exklusive skatter, avgifter och avdrag inklusive renovering. Då har du ett stort optimalt plustecken. En tuff marknad vore att dessa två sammanfaller eller passerar varandra och vi sätter ett stort minustecken framför vinstbeloppet. Ett exempel vore att en stor nationell batterifabriksatsning kraschar så att man måste sälja till förlust i en stad som precis förlorat sin stora Unique Selling Point. Länge leve adeln!
Sedan vet vi alla att Amazon och många andra stora företag bygger inte sin framgång på vinsten utan på omsättning, tillgänglighet, bredd, oorganisk tillväxt och service. Men man bör nog sträva efter vinsten tills man blir upplockad av en större haj.
Jag vill förtydliga om att jag är inte erfaren inom fastighetsbranschen mer än att ha bott i ett hem och sneglat på hur man kan generera omsättning och kassaflöde med hopp om vinst via en bostadsrätt. Använder principer som används i annat.
Idag finns det ju olika nämnder, myndigheter och kontrollorgan som verkar för en sund, god och etisk marknad. Compliance is your friend. Ingen aning om hur pass man kan flyga under radarn. Men mycket gott kommer från att hålla sig inom det tillåtna.
Det många inte tänker på att detta “marknadspris” som många påstår att mäklare går efter är ju inte en fast summa som bestäms av en grupp människor vid skrivbord. Det är faktiskt försäljningar och jämviktsläget är i konstant rörelse. Ibland köper du loss ett kap för inga pengar och ibland kan du vara den som drar upp priset.
Petter Stordalen är ett gott exempel på att is i magen och ett smil på läpparna är den viktigaste egenskapen att ha. Han har gjort många förluster men pressar fram positionerna i svenska hotellvärlden genom att lyfta fram det positiva.