Vi har ärvt ett tvåfamiljshus, helt obelånat, i hyfsat centrala Göteborg.
Köpt 1989 för ca 300 000 kr, inte renoverat sedan 90-talet och i generellt dåligt skick.
Tanken är att sälja och funderar på strategi.
Jag har tillgång till byggkontakter med relativt bra priser, så jag kan renovera billigare än normalt.
Tanken är om det ändå kan löna sig att lägga t.ex. ~1 Mkr för att höja standarden innan försäljning - eller om marknaden ändå ser detta som ett renoveringsobjekt och man inte får tillbaka pengarna (särskilt med 22 % reavinstskatt).
Alltså jag brukar sällan tycka att det låter spännande att äga hyresfastigheter, men det där blev jag ändå lite sugen på. Ska du inte renovera upp och behålla?
Min gissning är annars att säljer du så köper någon byggherre som blåser ut rubbet. Då spelar antagligen tex ett renoverat tak mindre roll.
Skulle snacka med en-två mäklare som gör mycket affärer i området och få en bild av vad de olika typerna av objekt skulle gå för. Se över som kostnaden och tiden för renoveringen är värt det.
Tanken är att sälja - och ja, det stämmer, men tanken på reavinstskatten så kan det finnas värde att ex. byta tak eller byta panna från fjärrvärme till bergvärme, för att räkna bort det vid försäljning.
Om du hade pengarna i handen (och inte ägde huset), skulle du då köpa huset för marknadspris i syfte att renovera och sälja? Att behålla huset för att renovera och sälja är i princip samma val.
Jag tror att jag förstår frågan, men mitt syfte är inte att göra en ren investeringsaffär. Jag äger redan huset och ser renovering främst som ett sätt att öka försäljningsvärdet och samtidigt minska den kommande reavinsten, givet det låga anskaffningsvärdet. Därför blir frågan för mig inte helt symmetrisk. Men jag kan misstolka poängen ditt svar .
Kan nämna att jag gjorde en kosmetisk renovering med saker som några hinka spärrfärg, vanlig vit färg och ångrengöring av en inrökt lgh som jag ärvde. Det gjorde 400K på slutpriset. Så i det fallet var det värt det.
Om du inte kommer upp i större vinster så skulle jag teckna en dolda fel försäkring och gå över de lågt hängande frukterna i form av ytskikten då det gör mycket för intrycket. Du vill inte gärna börja öppna upp och upptäcka fel som inte längre är dolda. Det kan strula till kalkylen som gjorde det värt att renovera från första början. Så länge du inte har en spred på 2MSEK efter en renovering utan otrevliga överraskningar.
Jag har precis sålt en ärvd fastighet i Göteborg och hade i princip samma frågeställning som du, minus byggkontakterna. Initialt trodde jag att en fastighetsutvecklare skulle vara bästa spekulanten, men både mäklarens input och efterföljande försäljning tog snabbt död på den tanken. Det är helt enkelt för osäker marknad för att köpa och renovera en villa på spekulation.
Nu vet jag inte om ni är flera dödsbodelägare som ska komma överens, men i mitt fall var jag inte ensam så alternativet att renovera i egen regi var inte aktuellt eftersom jag skulle få driva processen till halva förtjänsten
Jag gjorde inget utöver det vanliga (koll på alla underlag, sammanställa renoveringar etc) för att minska skatten. Att ens måla en vägg för att minska den var ovärt insatsen för mig, och eftersom det var ett arv kändes det hela ändå som en lotterivinst.
Kan inte mycket om sånt här men känner instinktivt att börjar man pilla och renovera lite här och där kan man få (mer?) problem med dolda fel efter en försäljning. Har man inte gjort något alls och tar en försäkring borde det bli mer uppenbart för köparen att man inte medvetet känt till och/eller dolt något och att besiktningen är väldigt viktig.
OT: Glöm inte kolla igenom huset noggrant innan försäljningen. Det har ju hänt förr i Göteborg att hantverkare hittat saker i hus som det kan bli lite livat om…
Jag menar inte att renovera för att “förlora pengar”. Jag menar att om en renovering både ökar försäljningspriset och samtidigt är avdragsgill, så kan en del av det som annars hade blivit beskattad vinst istället bli en kostnad i kalkylen. Nettot avgörs alltså av hur mycket renoveringen höjer priset i relation till kostnaden - inte av att reavinsten i sig blir lägre. Men jag kan tänka fel här!
Jag tror du tänker fel. Det enda intressanta är vad vinsten är. Skatten på den redan existerande vinsten är vad den är och går inte att minska utan att göra en sämre affär genom att renovera till en kostnad som är högre än vad det ökade försäljningspriset blir. Att höja vinsten med 1 kr ger dig 78 öre oavsett hur stor den initiala vinsten var.
Fall 1 gör inget
Inköpspris 300’000
Försäljningspris 2’000’000
Skatt 374’000
Fall 2 renovera för högre vinst
Inköpspris 300’000
Renovering 500’000
Försäljningspris 3’000’000
Skatt 484’000 dvs mer i skatt ty högre vinst
Fall 2 renovera för lägre skatt?
Inköpspris 300’000
Renovering 500’000
Försäljningspris 2’200’000
Skatt 308’000 mindre i skatt ty lägre vinst
Finns väl inget som säger att just det gjorde att slutpriset gick upp 400K? Om nu inte dom som vann sa “Åh vi valde att lägga 400K extra eftersom det var så fin ny väggfärg”
Mäklarens absoluta max värdering av lgh i befintligt skick kontra slutpriset. Baserat på en annan lgh som dem sålt 3mnd tidigare i samma skick/storlek.
Var en risk när vi gjorde det enligt mäklaren men 500ish i värdering till 990K vid försäljningen. Ganska nedgånget område, så fanns gott om ojbekt att jämföra med i båda skicken.
Helt rätt. Det enda som kan löna sig är om en renovering får värdet av fastigheten att stiga med mer än 28 % av kostnaden för renoveringen. Du tar ju skattade pengar (om du nu inte har något trix för att kunna renovera för oskattade pengar) för att betala renoveringen. Om 100 k renovering ger 100 k värdeökning så ger det 100 k mer vinst vilket ger 78 k efter skatt. Du har alltså betalat 100 k och fått 78 k. Du måste ha bra kontakter för att kunna tjäna på detta.
Jobbigt att projektleda renovering vid sidan av jobb och familj (?)… Jag skulle sälja i befintligt skick, slippa bekymmer och vara glad för att helt plötsligt få ett pengatillskott.
Jag personligen hade nog bara sålt i nuvarande skick. Det verkar som att huset befinner sig i ett relativt attraktivt område, finns säkerligen spekulanter på marknaden som skulle vara intresserade av hus i rätt läge & möjlighet att sätta sin egen prägel/renovering.
Hade inte haft tid/ork att påbörja & slutföra en renovering. Kan säkert grubbla i all evighet, vet ju ändå inte med säkerhet hur en renovering påverkar slutpriset.
Prata med några mäklare som är bekanta med området, kan säkert ge dig en fingervisning om värdet. Sen hade jag nog sålt som det är och sett det som en skänk från ovan med extrapengar till minimal insats.
.
Om nu inte dom som vann sa “Åh vi valde att lägga 400K extra eftersom det var så fin ny väggfärg”