Min pappa avled i april i år efter att ha varit sjuk i flera års tid. Han var även ägare till en större villafastighet i en kommun i södra Stockholm. Som enda barn till mina båda, sedan 1995 skilda och separerade, föräldrar och just nu boende ensam i en hyresrätt är jag nu den som ombesörjer dödsboet efter min pappa. Min mamma är fortfarande vid liv. Förutom villan uppförd 1973-74 på 127 kvm i markplan, 127 kvm biutrymme i källarplan, en större trädgård samt tillhörande garage finns även ett par MC, två bilar vilket den ena är en VW Caddy från 2015 samt en del möbler och inventarier av begränsat värde.
Det enda som har blivit renoverat i huset sedan mina föräldrar köpte 1989 är sovrummen och v-rummet som fått nya golv, ommålade tak samt även ommålade väggar/nya tapeter även hallen har fått ommålade väggar dessa renoveringar skedde mellan 1996-1999. Taket lades om 2012 och det stora badrummet totalrenoverades 2015. Utöver detta är huset i originalskick och mycket utslitet samt nedgånget. En del av stödmur en som håller upp trädgården ut mot gatan rasade ihop 1994 och pappa försökte laga den under sommaren 1996 eller 97 vilket visade sig att han inte klarade av själv varpå han gav upp och muren har sedan dess förblivit i det skick den hade efter den rasat samman. Uppvärmning är dels elradiator i varje rum samt en luftvärmepump från 2021 som sitter monterad i v-rummet på övervåningen.
Stambyte eller omdragning av el har aldrig skett, fönstren är original samt att vinden är oisolerad. Ventilationstypen är självdrag förutom en installerad ventilationsfläkt i det renoverade badrummet. Huset är byggt på berg med lättbetong som grund, stomme samt bjälklag av trä och fasad av kalksandsten (Mexitegel). Vad beträffar källaren så har den en ihållande unken doft som funnits där så länge jag kan minnas så fuktskada är att mistänka utan att veta då tester ej ännu gjorts av någon. Husets vattenmätare var, av kommunen, tänkt att bytas i maj men då huvudkranarna i original från 1970-talet ej kunte stängas av helt sa kommunens person som skulle byta mätaren att jag blir tvungen att kontakta en rörmokare för att byta ut kranarna vilket kan kosta runt 8000 kr (oklart och priset gäller före eller efter ROT) och måste göras före 1 dec. Vad beträffar garageporten har den problem då den är svår att stänga och måste bytas snarast. Garage och verkstadsutrymmen är belamrade med grejer. Övriga rum har också massvis med både och möbler äv lägre värde. I trädgården finns en större skrothög och gräset har en blivit klippt på hela förra sommaren och ej heller nu denna vår. Dels för att pappa ej orkade då han var sjuk och därefter för att jag ej hunnit än. Förresten vad skulle jag kunna bli tvungen att åtgärda på fastigheten innan en försäljning för att inte åka dit på att ha sålt något med kända både osynliga och synliga fel? Vad går att slippa undan genom friskrivningsklausul och vad går ej att slippa undan genom samma klausul?
Häromdagen hade jag en mäklare på plats som kollade på fastigheten för att värdera den och satte ett pris till 4,5-5 miljoner SEK om den skulle säljas nu i befintligt skick. Detta anser jag vara lågt satt men mäklaren sa att det är vad fastigheten är värt med tanke på dess skick. Mäklaren sa också att den som köper fastigheten troligtvis kommer vilja totalrenoverat kåken. På banken finns ett lån på runt 700 000 kr och tillgångar över 1 miljon kr vilka nu används till att betala löpande kostnader så som el, vatten och avlopp osv. RUT och ROT får ej användas till dödsbon och en städfirma skulle kosta utan RUT runt 18000 kr.
Strax måste jag slutföra bouppteckningen och skicka in, ändra lagfarten på huset och därefter kan arvskifte ske. Dock då jag är student och min enda inkomst kommer från CSN kommer det bli svårigheter för mig att få banken att vilja låta mig överta lånet. Tanken från början var att sälja huset och köpa en lägenhet på 3 rum och sedan behålla de pengar som blir över. Men nu när fastigheten har det låga värde den har blir det inte mycket pengar över efter att städfirma, mäklare, skatt samt ny lägenhet är köpt. Detta gör att jag börjar fundera om det kanske finns andra alternativ för att få ut mer pengar från fastigheten vid en försäljning. Dock att ha kvar den en längre period gör att det tickar pengar. Huset har jag heller ej någon vilja att ha kvar och bo i någon längre period. I dagsläget åker jag endast dit över dagen och städar bland tillhörigheterna. Den dagen fastigheten står i mitt namn får jag dessutom bara behålla fastigheten eller hyreslägenheten i sex mån enligt det kommunala bostadsbolagets regler varpå fastigheten därefter måste säljas eller lgh måste sägas upp.
Hur skulle ni gjort för att få så mycket pengar som möjligt i slutändan?
Renovering är något man bör vara intresserad av och helst kunna göra en hel del av jobbet själv om det skall vara något mening med det när syftet är att maximera vinst.
När jag läser får jag inte den känslan.
Sälj !
Först så vill jag beklaga sorgen och det jobb och ansvar som lagts över på dig.
Det låter som hela huset, källaren och trädgården behöver gås igenom och renoveras. Förutom att det kommer kosta mycket pengar, så kommer det ta tid och energi.
Om du väljer att renovera, ta in en besiktningsman, flera offerter och prata även med mäklare om möjlig värdering efter renovering. Räkna med att renoveringen tar minst 1 år, troligen 2 och att offerterna du får in ofta är i underkant. Äldre hus har nästan alltid dolda fel som spräcker budgeten.
Hade jag varit i dina skor hade jag sålt i befintligt skick och lagt närmsta två åren på annat. Sorg tar mycket energi och att hantera det parallellt med renovering, samtala med byggare, okända kostnader och okänt slutresultat skulle slipat ner mig till fotknölarna. Men om du känner att en eventuell vinst är värt det, så finns det alternativet.
Jag hoppas det löser sig bra för dig oavsett vilken väg du väljer!
Jag hade sålt. Jag och min fru tog över ett hus från 1961 förra året, det var i behov av att totalrenoveras. Vi har hållit på i 1 år och är troligen inte klara förens till nästa sommar. Vi har hittat dolda fel som har gjort att budget inte håller. Det kommer kosta oss mer än 2 miljoner att få huset bra.
Kom ihåg, om du börjar renovera så kanske marknaden hinner gå upp, så även om du för mer för huset så kanske även lägenheten du vill köpa går upp.
Ska du totalrenovera ett hus själv så behöver du nog ta ledigt i 1 år eller så. Har en kompis som gjorde det, han räknade ut att det blir billigare än att ta in hantverkare.
Låter som ett bra hus, som dock behöver kärlek. Kärlek kostar när det gäller hus. Så jag säger som övriga: Sälj!
Min enda tanke kan möjligen vara om din far varit rökare, om han hade hund el dyl. Då kan det vara värt några tusen att rolla om i vardagsrum etc. Annars kostar det mer än det smakar. En köpare betalar för yta och läge när det gäller hus. Det är mest lägenhetsköpare man kan fresta med limefrukter i skål och närbilder på fiskbensparketten.
Beklagligt med din pappa, alltid jobbigt å ta hand om alla saker…
Säger som alla andra sälj…
De går å sälja med all bohag kvar… En kompis till mig sålde två fastigheter i Huddinge komun med massa maskiner å all bråte kvar i husen… Då menar bostäder där man inte kan bo i…
Priset verkar inte vara fel… Kan tänka mig att mäklaren får säkert massa skambud på objeketet… Räkna me de…
Att renovera är ett jätteföretag. Det är också stor skillnad på att ”åtgärda fel” och att verkligen göra saker ordentligt. I en lägenhet kan man göra en ”lättare renovering” för att det ska se fräscht ut. I ett hus är det betydligt krångligare.
De saker som ”ger värde” är ofta dyra. Det är också mycket osäkert om du skulle få tillbaka nedlagda pengar. Inte sällan handlar det om saker som också kan lösas på olika sätt. Den som köper vill ofta välja detta själv.
Det är mycket jobb med en trädgård, kan du få det fint genom att klippa och köra någon runda till tippen så har du nog igen det på priset.
Det finns ofta gömda skatter i ett hus. Ta gärna dit någon som kan kolla om det finns något intressant att sälja. Det är ofta udda grejer som har värde.
I kombination med detta så säljer du och ser om någon av de som är intresserade/ger bud kan tänka sig att ta över huset utan röjning.
Var transparant med vattenmätaren och kravet för att kunna installera den
Sälj i befintligt skick. Utan kunskap om renovering så kan du sitta med problem du inte visste fanns. Snygga till det du kan och sälj det som går. Stirra inte på vad man kunde fått om det var renoverat. Gjorde om huset från 1965 kostnad 1.8 milj. Tog 7 månader 2 snickare. Det jag gjorde var att körs undan allt skräp och städa när de var färdiga för dagen. Min fördel var att jag bodde i huset.
Om jag hade varit i dina skor och inte vill bo i huset (ens på lång sikt) hade jag försökt sälja huset i befintligt skick och sedan stoppa in pengarna på ett sparkonto som jag inte får röra på flera år (hur sugen man än är som student att nalla). Lyckas du med det kommer du kunna fatta ett mer väl avvägt beslut om några år om vad du ska göra med pengarna.
Städa, renovera det akuta och hyr ut. Försök hitta en hyresgäst som gör reparationer mot lägre hyra.
Du formulerar dig som att huset är fallfärdigt, men det du beskriver låter mer som massa kosmetiska saker än verkliga problem. Du säger stambyte och el, är det några problem med VA eller el?
Nej inga kända problem finns med varken el eller vatten förutom att huvudkranen till vattnet måste bytas då den ej går att stänga av helt. Vidare är elen endast jordad i kök och badrum.
Min kåk är från '75 och huvudkranen bytte jag för några år sedan och elen är ojordad överallt, utom i köket, men jordfelsbrytare är såklart installerad. Att dra om 50 år gamla ledningar enbart för sakens skull är i min mening onödigt om du inte vet att det är “bror duktig” som varit där och pillat tidigare. Det jag åtgärdat här som gett mig anledning att rota i proppskåpets innandöme, väggar, vägguttag etc ger mig ingen skäl till oro alls.
Och, eftersom jag helt missade det tidigare: Tråkiga nyheter med din pappa och att du står själv med det. Ta allt metodiskt och ta lite extra tid att titta genom saker så att du inte gör något överilat i samband med bohagstömning.
p.s. Det jobbiga med huvudkranen är om även kommunens kran ute i gatan sitter fast. För då blir det en dyrare historia om asfalten måste sågas upp el dyl. Det hotade de med här, men det löste sig till slut och endast inomhuskranarna byttes till en mindre kostnad.
Så då måste fastighetsägaren (jag/dödsboet) betala för byte av kran ute i gatan?
Vad gäller elcentralen så saknas jordfelsbrytare samt att propparna är korskopplade. Alltså att en och samma propp går till flera helt olika delar av huset utan någon som helst konsekvens i det hela. Dessutom fanns ingen karta eller beskrivning av vart propparna går då mina föräldrar köpte fastigheten utan pappa har tecknat ned en sådan över de proppar ha har bytt eller tvingats koppla ut vid renovering men bara över dem så listan är ej komplett.
