Sålt bostad med förlust för att byta ekonomisk strategi (bygga en pengamaskin)

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej på er!

Jag och min sambo har sålt en bostadsrätt med stor förlust, omkring sammanlagt 470 000 (då har jag räknat samman allt, inklusive mäklararvode, styling, ). Vi är absolut ledsna över detta, men det var ett övervägt beslut då vi såg risker i föreningens framtida ekonomi (liten förening, stora risker). Avgiften var dessutom hög, nära 8000 kr per månad för drygt 100 m2 och vi hade ett rätt stort lån vilket gjorde att vi i nuläget betalar omkring 24500/månad i boendekostnad innan ränteavdrag och inklusive amortering. Vi bestämde oss därför att lämna, något jag i mitt hjärta vet var rätt för oss, trots att vi valde att köpa först och därmed fick lov att acceptera ett lägre bud än vi hade accepterat om vi inte köpt hus redan. Det var definitivt inte tanken från början – för att minimera risken att gå med förlust på affären hade vi egentligen tänkt sälja först och kunna välja att avvakta eventuella för dåliga bud för att vänta och eventuellt kunna arbeta med föreningens ekonomi och kunna sänka avgiften, och därmed eventuellt få lite mer för lägenheten. Nu i efterhand tror jag inte att vi hade orkat vänta då vi av flera skäl behövde bryta upp och förändra vår situation, dessutom köper man och säljer i samma marknad (typ i alla fall trots att vi går från bostadsrätt till radhus). Inte superkul att förlora nära en halv miljon på en bostadsaffär men jag är tacksam över att vi ens har möjligheten att köpa hus, inte alla som har det och så vidare.

Men – nu till uppsidan, och varför vi ändå tänker att vi kommer att ha tagit igen förlusten om ca 2 år plus minus några månader beroende på vad vi kan avvara i sparande varje månad. I början av sommaren hittade vi en i vårt tycke guldklimp till hus, i ett barnvänligt område i Göteborg, med stora renoveringar gjorda så som ex. tak, elen omdragen, stor fin altan, nya golv, nytt badrum, nytt kök. Allt gjort löpande från och med år 2019. Därtill finns i huset en inredd lägenhet i källaren på omkring 65 m2, med egen elmätare och egen ingång från gaveln. Husets förra ägare har haft hyresgäst i lägenheten under åren hen ägt huset och senaste intäkten hen verkar ha fått in efter skatt verkar ha legat på ca 10200 kr/månaden (har räknat av schablonavdrag och skatt efter det).

Vi såg att huset har det vi söker; fler rum för oss och barnen, utgång från markplan, större än vår lägenhet (140 m2 boyta och 72 m2 biyta varav 65 m2 då utgör uthyrningsenheten). Vi vill fortsätta att hyra ut och efter att ha räknat på det har jag fått fram att vi genom att flytta sparar ungefär 17000 per månad i boendekostnader. Min tanke är därför att vi tagit igen förlusten inom typ två år, genom dels ett sparande av mellanskillnaden som vi bör kunna avvara och investera i breda billiga indexfonder, och att vi från och med att vi tagit igen förlusten också kan börja bygga ett kapital som kan växa på bra varje månad. Vi hoppas såklart på trivas i nya huset och att vi vill bo där i minst 10-15 år, förhoppningsvis längre givetvis för flytta är jobbigt. Jag inser att vi sannolikt inte kommer kunna spara undan så mycket som 17000 kr varje månad eftersom vi köpt oss ett hus som självklart behöver underhållas och investeras i (solpaneler kanske?), men undrar nu dessutom om det är något jag inte tänkt på när jag räknat på detta, någon fallgrop med privatuthyrning som gör kalkylen alldeles för optimistisk eller om det är något att vi behöver ta höjd för? T.ex. hur stor andel av sparandet bör vi sätta på ett räntekonto för att ha som buffert bara för huset (som är från 70-talet)? Är det rimligt att försöka räkna igen förlusten genom att spara mellanskillnaden mellan vad vi får betala nu och vad vi kan betala med en hyresgäst i huset? Något jag missat när jag tänkt och planerat för detta? Jag har lyssnat på större delen av avsnittet som handlar om privatuthyrning, men de som gästar podden har flera uthyrningsenheter medan vi har en.

Har räknat så många gånger på detta att jag känner mig hemmablind i mina egna uträkningar, och tar gärna input från någon med erfarenhet av privatuthyrning.

Tacksam för svar.

2

Har ni jämfört möjligheter med Airbnb och mer permanent uthyrning? Även om det finns ett tak för hur många nätter man får hyra ut per år med Airbnb som privatperson så kan det ändå bli bättre ekonomiskt plus att man inte har folk på heltid nära inpå, man kan styra lite.

Viktigt också att ta hänsyn till skatten på uthyrningsinkomster.

En sak till: lägg förlusten bakom er, glöm den. Det är meningslöst att tänka i termer av att ni ska ta igen den. Nu blev det så här, gå vidare bara.

2 gillningar
3

Om vi vänder lite på det.

Köp, försäljning och ekonomiska effekter är nu ett fullbordat faktum. Varför lägga en massa energi på att räkna i detalj på det nu ”i efterhand”? (Sen är det alltid kul räkna på saker!)

Låter som att ni ”landat på fötterna” och kommer ha en bra sits framåt. Finns det egentligen någon anledning att detaljräkna på det? Varför inte bara njuta av nya boendet, spara det ni kan/vill och låt det bli som det blir?

Man kan räkna på en massa olika sätt genom en massa olika antaganden men min personliga bild är att det är mest intressant ”INFÖR” ett beslut/val ELLER om man ”hoppat i galen tunna” och borde försöka ta sig ur det. (Vilket det INTE låter som det är aktuellt i ert fall)

2 gillningar
4

Det kan lika gärna vara så att huset köptes för motsvarande lägre pris (eller ännu mer lägre iom att huset har större värde?). Ni kan ha tjänat pengar på att timea köpet till när marknaden står lågt eftersom ni uppgraderar.

Nedgradera i hög marknad, uppgradera i låg marknad.

2 gillningar
5

Finns det ett tak för hur många nätter man kan hyra ut när man äger bostaden? Vad är begränsningen då?

6

Nu är inte jag insatt i Göteborgs bostadsmarknad, men får man verkligen 10k per månad efter skatt (borde bli en hyra på 15k)?

Du skriver också ”verkar fått” som att du inte år säker på att så år fallet?

7

Det handlar inte om att man inte får (det var lite slarvigt uttryckt), utan att man behöver betala moms om man hyr ut för mycket. Det slutar ses som privatuthyrning och går över i någon sorts hotelliknande verksamhet när man hyr ut per natt. Vet dock inte hur just inneboende räknas exakt i det fallet. Finns det en dörr mellan uthyrningslägenheten och er bostad? Annars räknas det antagligen inte som just inneboende. Detta kan möjligen spela roll för hur reglerna tolkas, om det ses som att ni hyr ut en del av en bostad eller en självständig/separat bostad.

Men säg att ni kan hyra ut för 8000 kr i månaden (permanent). Kan ni ta 1000 kr per natt med Airbnb så räcker det ju att ha uthyrt 8 nätter i stället för 30. Så det kan vara värt att kolla upp.

1 gillning
8

Bra perspektiv! Tack för det :slight_smile:

Nej det stämmer, det var inte enbart ett ekonomiskt strategiskt val, utan även ett existentiellt val som var tvunget att bli för vi orkade inte bo kvar på förra stället av flera anledningar. Alltså finns egentligen ingen anledning att fixera sig vid att vi förlorat på det nu, då jag tror vi snarare kommer att vinna på bytet av bostad i längden.

Det ÄR kul att räkna på saker, men kanske tar jag det lite för långt att jag försöker räkna ut exakt datum för när vi tagit oss förbi förlusten :joy:

Värdefullt att skriva av sig och få nya perspektiv från er i forumet :smiling_face:

1 gillning
9

Höll det lite diffust med mening :wink: vill inte rakt av köpa vad säljaren sagt till oss, men hyran hen uppgav till oss var 12000/månad.

10

12k verkar förra ägaren ha fått. Möjligt att vi inte lägger oss så högt, vi får känna av vad vi tycker är rimligt.

11

Bra tumregel att uppgradera i låg marknad, har tänkt på att vi kanske köpte i samma marknad trots att vi gick från bostadsrätt till radhus, vi tycker själva vi fick huset till bra pris så jag ska försöka hålla fast vid det!

1 gillning
12

Nej vi har faktiskt inte funderat så mycket på det ännu. Tänker att det kan vara jobbigt att städa efter folk titt som tätt (eller städar folk själva?) ja du hör ju vi har inte kollat upp det. Tänkte det var nice att någon man visste vem det är bor där under en längre tid, att det blir tryggare så. Har redan räknat på skatten, det blir ca 10200 efter skatt (dragit bort schablonbelopp och så skatt på det).

Tack för svaret!

14

Verkligen inte en dum idé, om man orkar städa!

Finns ingen dörr mellan vår bostad och lägenheten, den är igensatt. Ska kolla vidare på reglerna kring detta, tack!

15

Vi är i liknande situation, det är därför jag tänkt på detta. Man hyr isf bara ut minst 5-6 nätter och har städfirma. Inga korta uthyrningar, det blir för jobbigt.

Kolla på Airbnb vad andra tar i området. Eftersom korttidsuthyrning snarare konkurrerar med hotell så kan man ligga ganska högt, det kan göra stor skillnad ekonomiskt. Och jag tycker att det känns som en fördel att inte ha folk på plats hemma hela tiden. Eller kör man en dubbel variant med tex studenter under terminerna och viss korttidsuthyrning under sommaren.

2 gillningar
16

Roligt!!! Det är spännande att fundera på detta. Vi kommer bo en bit upp på en höjd, med lite sådär kommunikationer intill absoluta centrum i Gbg, så jag är lite sådär skeptisk till att någon vill hyra airbnb av oss. Tror då mer på något par studentpar typ, kompisar eller något. Naturområden finns nära. Men du kanske har rätt, lite längre perioder och sedan städfirma. Vi vill ha så lite problem som möjligt, ska vi ha hyresgäster ska det vara glasklart vad de kan förvänta sig av oss, vi vill vara schyssta, hjälpsamma och vänliga men ha tillbaka att de betalar hyran i tid varje månad, inte röker, håller sig till lägenheten och sin egna uteplats etc. Kort och gott en professionell relation. Har erfarenhet av att hyra ut via brf innan, både bra och mindre bra erfarenheter. Du får gärna höra av dig hur det går för er!

17

Vill börja med att tacka för en fin och lärorik tråd och vill rikta ett extra tack till @simino

Då vi efter läst denna tråd gjort lite research rörande Airbnb. Inga tillstånd och fritt fram, så länge det inte blir storskaligt eller hotell liknande verksamhet, då vi har hyresrätt.

Ringt och talat med Familjebostäder för att ta reda på om två tillfällen per år och en eller två veckor vardera anses rimligt eller orimligt.
Ska återkoppla imorgon då telefontiden passerat.

Ytterligare en halvt som halvt passiv kassako.

Tack

1 gillning
18

Tack. Jag googlade. Får man in mer än 120k så måste man betala moms, 12%. Allt över 40k ska skattas.

1 gillning
19

För egen del går det inte att nyttja Airbnb.
Familjebostäder säger nej och tillåter inte det.
Talat med deras uthyrning.

V

20

Vi har ett boende i tre plan där det första planet är en separat lägenhet med egen ingång. Många verkar rekommendera Airbnb eftersom det kan ge högre intäkter och samtidigt innebär att man slipper ha en hyresgäst boende där permanent.

Jag tycker däremot att det finns stora fördelar med att ha en permanent hyresgäst. Framför allt får du ett förutsägbart kassaflöde, samtidigt som det kräver väldigt lite arbete om du har valt rätt hyresgäst från början.

För oss är det också väldigt skönt att få in hyran varje månad. Den täcker i princip hela vår löpande driftkostnad samt vår amortering på 1 %, vilket gör att vi får ett väldigt billigt boende. För oss räcker det gott och väl, vi har inget behov av att maximera intäkten från bostaden om alternativet innebär betydligt mer arbete och administration.

En vanlig invändning mot permanent uthyrning är att man kanske inte vill ha någon boende i fastigheten hela tiden. Men även om en Airbnb-gäst bara bor där några dagar eller veckor åt gången innebär det samtidigt ett ständigt flöde av nya och okända personer i fastigheten. Det blir mer administration med bokningar, städning, in- och utcheckningar och löpande kontakt med nya människor.

Med en permanent hyresgäst blir det istället en person som man lär känna över tid. Vi har själva haft väldigt bra relationer med våra hyresgäster, även om vi alltid har hållit relationen ganska professionell och formell. Samtidigt kan man ibland hjälpa varandra med småsaker, vilket faktiskt är ganska trevligt. När vi exempelvis är bortresta känns det också tryggt att veta att någon finns kvar i huset och kan hålla lite koll.

Det enda jag tror kan vara en utmaning i ditt fall är att lägenheten ligger i källarplanet. Det kan göra den något svårare att hyra ut långsiktigt, beroende på exempelvis ljusinsläpp, takhöjd och standard.

En annan sak jag tycker är väldigt viktig är att skriva tydliga avtal. Allt som kan tänkas hamna i en gråzon bör man försöka definiera tydligt redan från början. Vi har exempelvis skrivit in i våra avtal att trädgården endast får nyttjas av oss som fastighetsägare. Hyresgästen har alltså inte rätt att använda trädgården eller ens sätta sig på någon av uteplatserna, den uthyrda delen ska betraktas och användas som en separat lägenhet.

Det kan kännas överdrivet att skriva ner sådana saker, men det är betydligt bättre att vara övertydlig från början än att hamna i en diskussion senare om vad som egentligen ingick i uthyrningen. Samma sak gäller parkering, förråd, tvättstuga, uteplatser, trädgård, förvaring och andra gemensamma utrymmen. Om något inte ska ingå i hyresgästens nyttjanderätt bör det framgå tydligt av avtalet.

I slutändan tycker jag därför att man inte bara ska titta på vilket alternativ som ger högst intäkt på pappret. Airbnb kan absolut ge högre bruttointäkter, men då får man också väga in all administration, omsättning på människor och den tid och energi som går åt. Med en bra permanent hyresgäst får man kanske inte maximal intäkt varje månad, men man får ett stabilt kassaflöde, väldigt lite arbete och dessutom en relation till personen som bor i huset.

För oss är det helt enkelt en väldigt bra balans: hyran betalar i princip driftkostnaderna och amorteringen, vi får ett billigt boende, och vi slipper göra uthyrningen till ett extra jobb. Det räcker för oss.

1 gillning