Vi är i behov av tankespjärn och behöver utmanas i våra tankar kring eventuellt köp av sommarstuga med många syften. Uthyrning, eget sommarboende, våra barns första boende samt vårat eget boende om ca 15-20 år.
Bakgrund:
Ålder: 35-40, barn 5-10 år.
Inkomster: ca 110’/månad brutto + lite extra inkomster från firma + förmåner.
Låga Nivå 4 sen några år (inräknat pensioner och bostad).
Låga utgifter generellt ca 30’/månad inkl. allt.
Primär fastighet värderad till 6,5 MSEK med 50 % belåning.
Bakgrund:
Vi har tidigare bott i sommarstuga innan barnen och trivdes väldigt bra med det, okomplicerat, centralt och nära havet.
Nu bor vi på “landet” men nära stan ganska stort. Det kommer vi inte ha behov av om ca 20 år.
Tanken är att köpa en sommarstuga (friköpt) i vår egen hemstad och hyra ut under 10 månader om året (studenter finns i stan) (ca. 7000:-/månad). Hyra ut den på AirBnb 4 veckor på sommaren (12.500:-/vecka (efter avgift)) och använda själva 4 veckor om året. Vi har en budget på ca 4 MSEK ± 1 MSEK. Tanken är att skjuta in ca 500’ själva och låna resterande.
Vi är händiga, har alla verktyg och har byggt en hel del på huset vi har idag. Normalt underhåll löser vi själva.
Ekonomi fastighet:
Utgifter:
4 MSEK “lån+missad avkastning” ==> ränta + kapitalkostnad ca. 80.000:-/år i ränta (efter ränteavdrag och avdraget skatt på kapital)
driftkostnad 25.000:-
Totalt: 105.000:-
(Har koll på att amorteringen drar iväg ordentligt men räknar det som sparande).
Inkomster:
månadshyra ==> 70.000:- + 50.000:- ==> ca 100.000:- efter skatt, så drygt break even med vår nuvarande räntesats.
Vår argumentation:
För:
Barnen har ett “garanterat” boende. (15 års kötid i kommunen man får sätta upp sig i när man är 18 år). Vi har därmed ett ganska stort sparande till 2 st bostadsrätter idag vi i princip skulle kunna skippa.
Hedge av bostadsmarknaden.
Vi har ett mer passande ställe att flytta till när huset är för stort.
Vi har tillgång till en sommarstuga 4 veckor om året (eller om räntan går upp hyra ut).
Vi får ett ställe att förvara prylar som man använder vid stranden på sommaren.
Hyresintäkterna täcker kostnaderna (med dagens ränta).
Hävstång på inflation (ca. 80.000:- vid 2 % värdeökning).
Uppluckrade regler för bygglov som troligtvis kommer påverka möjligheten att bygga ut stugorna samt även bygga Attefallshus vilket påverkar kalkylen kraftigt positivt då den nya ytan blir väldigt billig.
Emot:
Total skuld på 7 MSEK känns högt, dock stor del som är inkomstbringande så kanske inte ska ses som likt att man lånade till en villa att bo i själv?
Mecka med hyresgäster.
Underhåll.
Det känns som det finns många fördelar med affären men det som oroar lite är:
7 MSEK lån är mycket, framförallt om räntan går upp till 5-10 %, vi hade dock klarat det med knäckebröd till middag.
Är det enkelt att hyra ut? Kanske svårare än man tror? Bör dock vara “lätt” med nuvarande bostadskö?
Jag hade inte räknat med att mina egna barn skulle vilja bo där, det kanske skulle ses som en nödlösning. Kanske vill de studera på annan ort eller i utlandet. Att hyra ut kan innebära en hel del huvudvärk och hårt slitage.
Har du räknat in uppvärmningskostnaderna i hyran för studenterna? Detta har gjort att vi dragit oss för att hyra ut på vintern. För att kostnaderna inte ska dra iväg väldigt och bli ohållbara för studenter bör sommarstugan ha åretruntstandard.
50 000 för 4 veckor Airbnb låter också ganska lågt räknat om det är ett bra hus i bra läge med möjlighet till 5-6 sängplatser på sommarort. Gå in på Airbnb och se vad liknande tar.
Sen tänker jag generellt att livskvaliteten ni får ut av att äga huset med detta upplägg med så pass mycket uthyrt är inte så hög i förhållande till hur mycket pengar ni har bundna i huset. Man kan ju inte heller räkna alltför mycket med barnens framtida behov av att vara där, det skulle jag nog inte räkna med alls. Jag hade utifrån de parametrar du beskriver inte tyckt att det var värt det.
Jag var själv i tankarna om en sommarstuga där jag målade upp scenarion i mitt huvud där mina vänner och familj skulle vara där ofta och ha kul men ju mer jag tänkt på.det ju mer var det en “fantasi” i mitt huvud.
Visst lär de komma på besök men att den skulle användas flitigt utav mina vänner o familj tror jag nog inte skulle ske faktiskt mer än ett par enstaka gånger om året.
Jag hyrde en stuga för prov på ett ställe jag ville köpa och det jag trodde skulle ske när jag bodde på det sättet blev ej verklighet jag tänkte att då kommer jag ta morgondopp varje morgon jag kommer åka båt varje kväll etc etc. Slutade med att jag levde ungefär som jag gör i min lägenhet med skillnaden att jag var tvungen att pendla en massa
Säger ej att detta kommer hända för dig du och din familj kanske får ha de jättetrevligt i stugan men min erfarenhet visade sig att jag nog hade en förskönad bild utav “stuglivet” vi havet. Så kanske testa hyra ett tag innan du bestämmer dig?
Nu vill ni dock även ha stugan för uthyrning det jag skrev är väll mer inriktad för att bo i den iofs
Jag jobbar med ventilation och värme så det löser sig nog. men kanske att driftkostnaden ska justeras upp ytterligare 10’ om man räknar in lite mer el och underhåll. Nuvarande drift ligger på det vi sett på 15’
Just det där med att ha hyresgäster är absolut något man får tänka 1-2 varv extra kring. Vi har inte helt landat i den frågan ännu.
Jag tror 15’ efter avgifter är rätt räknat men vill ha lite marginal i kalkylen. För den summan får man bra läge med 8-10 sovplatser.
99 % av vårt umgänge bor i staden och vårt hus ligger 3-4 km ifrån bara. Så det är ett relativt enkelt upplägg och jag räknar inte med att släkt och vänner ska komma förbi och hänga. Men det är en bonus om de kommer.
Fyra veckor om året kommer vi dock leva ett ”enkelt” liv ett stenkast från stranden. Det kan ju ge lite livskvalitet tillbaka.
Som jag skrev i inledningen har vi bott i en sån stuga i samma område fem år och trivdes väldigt bra så det är jag inte orolig för.
Jag är tacksam för att ni skjuter ner på våra funderingar detta är nog inte ett upplägg som fungerar för alla. Kanske inte för oss heller. Det är ett stort beslut. Som någon av er skrev, det kan mycket väl påverka livskvaliteten negativt.
Man kan ju alltid prova och sen sälja men det är en del kostnader i detta fall med stämpelskatter och mäklaravgifter så man vill ju inte göra det i onödan.
Grundidén är inte fel men ni skulle ju kunna fila lite på parametrarna för att få ut mer under tiden och inte ha så höga lån.
Köper ni ett något mindre och enklare hus skulle ni tex kunna satsa på att enbart hyra ut på sommaren. Då kan ni tex även åka dit på helger och påsk/kristi him och huset tillför genast mer. En plan skulle ju kunna vara om du är händig att bygga ut och förbättra på sikt och på så vis öka husets värde.
Det är all uthyrning som jag också funderar över. Stora vinsten vi upplever med vår stuga är att det verkligen är vårt. Vi lämnar det på det sätt vi vill ha det när vi kommer nästa gång. Skull vi hyra ut mycket skulle vi nog inte uppleva att det var vårt på samma sätt och då skulle vi nog hellre hyra en stuga de veckor vi vill ha en.
Mycket bra tankar. Det skulle göra resan mer behaglig. Det ska dyka upp bara. Mindre brukar ändå landa i ungefär samma summa.
Bisysslor vid sidan av arbetet (just nu) ger mer inkomst än kostnaden för inhyrd snickare på Rot. Däremot är vi duktiga på projektledning, samordning samt en del kontakter så den dörren står på glänt. Tanken är att kanske bygga en Attefallare för 1 Msek upptill och då dubblas inkomsterna och kalkylen blir genast väldigt bra.
Förstår inte riktigt tankegången med att skifta mellan långtidsuthyrning (större delen av året) till Airbnb (på sommaren) ska gå till? Kastar ni ut långtidshyresgästen då? Har ingen ägen erfarenhet men det låter krångligt.
Jag saknar underhåll och reparationer på kostnadssidan.
Bor det hyresgäster i huset mer eller mindre konstant så kan ju rätt mycket slitas rätt fort - alltifrån att badrum och kök behöver bytas ut / uppgraderas oftare, vitvaror, el/värmesystem, ommålning, utbyte av möbler (antar ni tänkt hyra ut möblerat) mm. mm. Hyresgäster tenderar att slita mer på grejer
Är inte huset vinterbonat eller bra standard vid köp så kan ni behöva lägga in mer pengar för uppgraderingar före det går att hyra ut.
Jag hade nog tagit höjd för det i kalkylen så den inte blir en besvikelse.
Ja, underhåll är inte med på kostnadssidan. Invändigt underhåll kräver nog litegrann. Däremot är ytskikt inga kostnader. Däremot som du skriver, kök mm. drar iväg och det kommer slitas.
Tanken är dock när det är vår tur att flytta in och det stora kapitalet kommer in från husförsäljning att göra en totalrenovering. Så det blir lite lappa och laga fram tills dess isf. men utvändig målning och robotgräsklippare mm. gör nog ändå att underhåll landar på ca 20’/år om man inte snålar för mycket.
Om detta blir realitet tror jag vi endast hyr ut sommartid samt har ute stugan på AirBnb med överpris resterande delen av året. Då slits den inte lika mycket och driftskostnaderna blir lägre.
Skönt att slippa hyresgäst 10 månader också.
En tanke som slog mig då jag har hemmakontor är att man skulle kunna jobba därifrån om det inte hyrs ut.
Då kan man pula och fixa lite mellan varven man ändå behöver paus. Där är man helt i fred från övriga familjen också vilket kan vara en bonus om man ska fokusera.
Det är en bra idé att försöka optimera nyttjandet och fundera över hur man får bäst valuta för pengarna. Min erfarenhet är att även om det går ihop sig ekonomiskt kan det kännas väldigt trist efter ett tag att lägga ut 10-15000 i månaden på något man knappt kan/hinner nyttja. I ert fall kommer ni ju dessutom dubbla era nuvarande boendekostnader om jag förstår låneupplägget rätt. Kan slå vad om att det känns måttligt kul om ni inte också upplever ett stort värde med att äga huset här och nu och inte för att först i en avlägsen framtid kunna ha riktig glädje av det.
Jag fattar inte riktigt vad vitsen skulle vara, är det att ni tror att det kommer att generera intäkter och dessutom som grädde på moset ha att flytta till om en relativt lång framtid eller är det för att ni vill ha ett extrahus nu eller för att ni tror att det är en bra deal för framtida ni?
Personligen skulle jag inte vilja hålla på med att hyra ut. Vi har en stuga som står tom och har några gånger funderat på om det skulle vara värt det men landar alltid i att nackdelarna överväger. Jag tror inte man ska underskatta hur mycket tid som krävs för att underhålla en hyresbostad, hitta hyresgäster, oroa sig för om det kommer att förekomma brottslighet eller skadegörelse, agera “kundtjänst”, hålla efter gästerna när de är efter med hyran, etc. Har hört för många skräckhistorier för att vilja hålla på med det.
Sen är jag också personligen skeptisk till upplägget att låsa upp en massa pengar i något som jag nu antar att framtida mig om 10-15 år kommer att tycka var en bra ide. Bättre då att investera pengarna och ge framtida mig en gåva av valfrihet även om det kanske inte är ekonomiskt optimalt om framtida mig faktiskt skulle göra det val som jag satsar på. Frihet är värt lite pengar. Vårt liv har ändrats så mycket att det skulle ha varit omöjligt att för 15 år sedan gissa vilken situation vi skulle vara i nu.
men kanske att driftkostnaden ska justeras upp ytterligare 10’ om man räknar in lite mer el och underhåll. Nuvarande drift ligger på det vi sett på 15’