Starta fastighetsbolag istället?

Hej Jan,

Vilken bra och inspirerande blogg ni har. Det bästa är att ni gör att tanken på att slippa ekorrehjulet är möjlig och resan dit kan vara kul!

Min fråga gäller det du skrev om tidigare om att investera i fastigheter. Jag och min man är väldigt sugna men som för många andra med mig har vi helt enkelt inte kapitalet just nu.

I intervjun du gjorde med Annika (minns inte hennes efternamn) fick vi många bra tips. Så,pass att det kändes mer som “vad väntar vi på?”.

Det jag undrar över är lite hur lånen funkar med de nya reglerna om skuldtak och amorteringar.

  • om vi inte kan ta extra lån på vårt hus för att inte gå över amorteringkravet på 2% är det inte bättre att starta ett bolag och ta ett lån via det för att kunna göra en första investering och bygga på det?

  • eller är det olika slags lån som inte påverkar varandra? Dvs bolån och lån till investeringen?

  • bryr sig banken om en privatekonomi om jag har 30% att lägga som insats?

 

Hoppas du kan ge mig lite klarhet i det hela.

mvh

Sara

Lån till privatpersoner följer konsumentkreditlagen. Därför måste banken göra en “Kvar att leva på”-kalkyl. Dessutom måste man följa de regler om amortering som Staten har infört. Detta gör att för utom räntan, vilken är nog så viktig, så är villkoren ganska så lika oavsett vilken bank som du än anlitar.

Lån till hyresfastigheter är en företagskredit. Där kan villkoren skilja mer mellan bankerna. Jag kan bara relatera till mina erfarenheter och detta är min sanning.

Precis som lån till en privatbostad så behöver du en egen insats när du köper en hyresfastighet. Ofta är insatsen högre än för en villa eller bostadsrätt, kanske 20 till 25 procent. Eftersom du gör skattemässiga avskrivningar i din deklaration så vill banken oftast att du amorterar lika mycket. Grovt förenklat ligger amorteringen på runt 1,5% av köpeskillingen. Det spelar ingen roll om krediter tas privat eller i ett bolag. Dessa krav finns ändå.

Så länge hyresfastigheten går runt, så påverkas inte dina lånevillkor privat om du behöver låna mer pengar på din privatbostad. Skulle räntan stiga och du tvingas ta privata pengar för att betala hyresfastighetens räkningar påverkas din betalningsförmåga och därmed din kreditvärdighet privat.

Det viktigaste för banken är att kalkylen ser bra ut. Det vill säga att fastigheten visar ett överskott. Överskottet bör dessutom vara så stort att du, eller ditt bolag klarar av en räntehöjning på några procent. Banken tittar också på din privatekonomi. Finns betalningsanmärkningar lär det bli kalla handen direkt.

Oftast går det åt betydligt mer tid än man tror för att sköta en hyresfastighet. Hyresaviseringar, besiktning när hyresgäster flyttar, akut underhåll, etc etc. Hur bra kalkylen än ser ut, så bered dig på stora mängder jobb.