Tankar kring bolåns upplägg

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej!

Vi står inför att ta ett bolån på ca 2,6 miljoner och har en gemensam inkomst på runt 89 000 kr/mån före skatt.

Vi försöker bestämma hur vi ska göra med räntan, men fastnar i två helt olika läger:

  1. 100% rörligt (minst kostnad historiskt sett)

  2. Dela upp lånet och binda delar (t.ex. 50/50 eller 70/20/10 på 1–3 år) för att “sova bättre”

Vi har även ett billån (~178 000 kr) och ett mindre privatlån (~85 000 kr), men annars en ganska stark ekonomi och relativt låg skuldkvot.

Det som gör oss osäkra är det ekonomiska läget just nu med inflation, geopolitik och osäker räntemarknad. Samtidigt säger många att rörligt nästan alltid vinner över tid.

Vi är nyfikna på era ärliga åsikter:

  • Är det ekonomiskt rationellt att binda något alls idag?

  • Eller är uppdelning mest en psykologisk “försäkring” som banken tjänar på?

  • Hur hade ni själva gjort i vår situation – inte generellt, utan konkret med våra siffror?

Vi vill gärna undvika att göra ett beslut som känns tryggt men kostar oss mycket över tid.

Tacksam för alla tankar, även om ni tycker vi tänker helt fel :slightly_smiling_face:

2

Hej och välkommen till forumet! :smiley:

Det kan det vara, om nattsömnen riskerar att bli lidande. Men inte av ekonomiska skäl i övrigt, är min åsikt.

Ja. Absolut. 100%

100% rörligt och varit redo att binda om nåt tokigt händer i era liv. Var också vakna och förhandla räntan årligen samt se er om efter alternativ.

Jag hade uppdelat när jag hade lån i forntiden. Man låser in sig och sitter fast hos sin bank. Min var bra ändå, men det är ingen garanti.

Testräkna lite på vad det skulle innebära om räntan steg till t ex 5% på kort tid. Sätt gärna av skillnaden mellan vad ni får idag (2,5-3% gissar jag) och investera, så har ni en krockkudde som skydd om räntan stiger.

1 gillning
3

Ganska litet lån i relation till er inkomstnivå. 100% rörligt alla dagar i veckan.

4

Svenska bindningstider är ju så korta att de blir meningslösa. Kör rörligt, blir det en kort räntechock kan du ta av bufferten, blir det en lång så hade inte bindningen hjälpt ändå.

5

Alltid i snitt billigast med rörlig. Om man inte skulle klara att räntorna drar iväg ordentligt kan man låsa helt eller delvis för att minska risk. 7% max kanske något år max rimligt numera ?. Betänk också att om räntan går över 7% sänks avdragsrätten på överskjutande pga begränsningen på 100.000 i ränta per person.
När vi satte bo med hus första gången kollade vi boräntor i olika länder. Jag minns att det fanns civiliserade länder med över dubbelt så höga boräntor som Sverige. Hu.
5 år fast räddade oss från ett elände som drabbade 2 av våra bekanta på 90-talet. Deras helt rörliga räntor steg med hög fart bortom vad man klarade av. Dom valde båda att låsa på 16% i 5 år !. (En hade ett ganska stort lån på ett nyinköpt hus). Den smällen såg dom inte i tid och det var inga roliga år för dom. Bara att bita ihop.
Vi slirade över detta elände som var relativt kortvarigt med vårt 5 åriga låsta lån på rimlig ränta.
Vi låser alltid även om det inte är mest ekonomiskt.
Mest för att slippa fundera över ev eländen som kan drabba snabbt. Ofta låser vi på 5 år. Vi har slutat byta bank för bolån.

  • En killgissning är att ert privatlån har högre ränta som inte är avdragsgill numera . Det skulle jag föröka amortera bort.
1 gillning
6

Går att låsa på 10 år . Trevlig trygg plan kanske om man ex räknar med att barnen flyttat ut ungefär då.

7

Tack för alla svar.

Lutar åt att inte binda något just nu då vi inte känner att vår ekonomi är dålig och inte kan ta en liten smäll.

Det är ju alltid trevligt med säkerhet men är det värt att betala flera tusen extra om året för det.

2 gillningar
8

Ett vanligt tips är att ni kör obundet (3 månader) men “låtsas” att räntan är högre än vad den är. Överskjutande belopp skickar ni in på ett sparkonto varje månad (och ser det som en “ränteutgift” i er hushållsekonomi). På det här sättet bygger ni upp en liten krockkudde. Detta innebär rent praktiskt att ni betalar “till er själva” för att få en trygghet, snarare än att ni betalar till banken.

1 gillning
9

Det är också värt att tänka på att med låst lån är man också låst till själva bostaden. Sedan låser man väl inte på längre tid än man planerar att bo där, men livet händer…

Att då köpa loss sig ur ett låst lån blir en kostnad i sig.

Håller med ovanstående om att inte binda utan istället satsa på en bra krockkudde/reserv

10

Bra diskussion. En sak som inte riktigt lyfts är kostnaden för att låsa fast sig vid livshändelser.
Med er inkomst är ni inte räntekänsliga i betydelsen “vi klarar oss inte”, ni är mer känsliga för förändringar i livet. Flytt, separation, omstart, dödsfall — allt blir krångligare och dyrare om lånet är bundet. Lösenräntan kan äta upp flera års räntevinst på en eftermiddag.

Ett stresstest jag brukar gilla: räkna på 8 % ränta på hela lånet och se vad som blir kvar varje månad.
Tål ni det är mycket av det psykologiska argumentet för bindning rätt överspelat.
Tål ni inte ens 6 % är det inte bindning som löser problemet, utan amortering eller ett mindre lån.

Mikaels 90-talsexempel är värt att ha i bakhuvudet, men räntechocken då handlade om fast växelkurs och försvar av kronan — inte om rörliga bolån i sig. Parallellen haltar lite.

11

Jag räknade på dina förutsättningar för att sätta lite konkreta siffror på det. Utgår från 2,6 mkr lån, ~61 000 netto/mån (89k brutto med snittskatt), villa.

Äganderätt · Villa · 120 kvm
Pris: 3 500 000 kr
Kontantinsats: 900 000 kr (26%)
Bolån: 2 600 000 kr

Boendekostnad
Kassaflöde: 14 169 kr/mån
Verklig kostnad: 14 662 kr/mån

Finansiering
Belåningsgrad: 74%
Ränta efter avdrag: 4 550 kr/mån
Amortering: 4 333 kr/mån
Ränteavdrag: 1 950 kr/mån

KALP-analys
Resultat: 21 825 kr/mån (Godkänd)

Ränta 3.00 % · Amortering 2.0 %

Och det intressanta — vad händer vid olika räntelägen:

Ränta Räntekostnad netto Kassaflöde Kvar efter boende
2,0% 3 033 kr/mån 12 652 kr/mån 48 348 kr/mån
3,0% 4 550 kr/mån 14 169 kr/mån 46 831 kr/mån
5,0% 7 583 kr/mån 17 202 kr/mån 43 798 kr/mån
7,0% 10 617 kr/mån 20 235 kr/mån 40 765 kr/mån

Skillnaden mellan 3% och 7% (bankens stresstest) är alltså cirka 6 000 kr/mån i kassaflöde. Även vid 7% har ni över 40 000 kvar efter de rena boendekostnaderna, KALP godkänd i alla scenarierna. Med er skuldkvot på 2,4× (bolån/bruttoinkomst) har ni gott om marginal.

Det som gör splittat lån problematiskt i ert fall är att bunden ränta erbjuds med premie. Om premien ligger på 0,3–0,5 procentenheter mer, och med 2,6 mkr i lån, så pratar vi ~650–1 080 kr/mån extra i ren försäkringspremie. Ni “köper” alltså en trygghet för ~8 000–13 000 kr/år som syftar till att skydda mot ett scenario (snabb räntehöjning) som ni klarar med bred marginal ändå.

Däremot ger rörligt er flexibilitet att extraamortera eller förhandla varje år (sitter ni fast med delar av lånet kan ni inte hota med att lämna helt), och med en buffert som täcker differensen vid exempelvis 7% ränta (ca 6 000 kr/mån × 6 mån = ~36 000 kr) har ni en matematiskt rationell fallskärm utan bundet lån.

Obs: jag har antagit villa med marknadsvärde 3,5 mkr och schablonvärden för drift/underhåll, så exakta siffror kan skilja lite. Men proportionerna håller — er situation talar starkt för rörligt.