Hej,
Tessin kortfattat är att man lånar ut sina pengar till fastighetsutvecklare mot ränta på runt 8-12%.
Just detta projekt skulle återbetalats i april, skedde inte, förlängdes till Q2 ut som är slut nu. Idag kom ett mail om att släppa vissa säkerheter i fastigheten o flytta till säkerhet i utvecklarnas bolag. Detta för att släppa in bankfinansiering som tar säkerhet i fastighet o få bättre kassaflöde.
Vi får rösta ja eller nej till detta där ett nej kanske leder till omförhandling och kanske ännu bättre säkerhet i bolagen. Eller rentav att fastigheterna tvångssäljs.
Nån mer som sitter med i dessa så vore det tacksamt att bolla tankar.
Måste kolla hur stor andel “100aktier” är av bolagens total så det ger nån betydande säkerhet som ersättning. Annars känns det som att ge dom en enkel utväg att sätta säkerhet i bolaget och sen dränera det på pengar o tillgångar. Samt om det annars verkar rimligt att kunna sälja fastigheten till ett pris motsvarande lånebeloppet.
Sugen på att rösta nej till lösningen i dagsläget för bättre villkor eller sälja fastigheten samt inte ge dom en luddig utväg. Fastigheten mer handfast.
Hur tänker ni andra? Även utomståndes tankar välkomnas såklart. Eller om nån varit med om liknande med tessin eller kameo, hur ni resonerat och hur det gått.
Jag är med i lån nr 5.
Har inte läst det som kom idag så noggrant ännu men vad jag förstod trodde de inte att en försäljning nu skulle täcka alla lånen.
Håller med om att det är svårt att värdera pant i ett bolag direkt. Det är en underliggande fastighet och sedan olika bolag som tar upp den som en tillgång men går värderingen på fastigheten ner borde det bli som ringar på vattnet.
Ska som sagt kolla mer på det senare med utvilade ögon.
Men säkert bra om vi inblandade kan hjälpa varandra att värdera alternativen!
Här ska nog dr kalkyl fram så man gör en egen uppskattning. För detta skulle kunna vara något man säger för att skrämmas och komma ur detta med sina pengar och kanske lite vinst men att vi långivare tar en smäll sen om bolagen urholkas. Så kanske att fastigheten ändå går sälja men att de då loosar allt sitt insatta kapital för man tajmade marknaden fel/oturligt. Är ju också lite skillnad om vi får täckning för 95% av vårt lån vid tvångsförsäljning jämfört med att det blir 30% om man blir infintad i ett företag som nedvärderas snabbt.
Magkänslan talar allt mer för att rösta nej till att ge dom en exit o ta en sämre säkerhet. Men ska räkna på det mer imorn också.
Det där med amortering per månad till årsskiftet fattar jag inte, blir ett väldigt litet belopp i sammanhanget. Eller missar jag nåt där?
Utan att vara inblandad i Tessin eller det aktuella lånet; jag skulle aldrig byta en fast säkerhet mot något så fluffigt som aktier i ett onoterat bolag. Själva poängen med en pant är att den ska avyttras om lånet förfaller. Byggbolagets eventuella framtid är inte ditt bekymmer.
Håller med helt. Bolaget va startat 2022 med tillgångar på 85Mkr varav allt var andelar i andra företag som kanske har mer eller mindre uppblåsta balansräkningar med fastighetsprojekt likt det som håller på att gå i stöpet.
Nån som vet om det blir någon restriktion vad man får göra/flytta mellan bolag eller ta ut som utdelning efter man ställt ut säkerhet till lån i ett bolag?
Leker jag med tanken med eget bolag så skulle jag kunna visa ett värde på 5mkr idag men imorgon sälja tillgångarna, ta ut som utdelning och det är värt 0.
Tyvärr är det så att de som satsar i dessa projekt inte alltid har kunskap om den risk som investeringen innebär. Banken anser att risken är för hög och då får du som investerare ta den i stället.
Ett projekt kan se ut så här: Nybildad brf eller för den del industrilokal som skall hyras ut.
Produktionskostnad 50 miljoner. Banken lånar 35 milj. Tessins långivare går in med 10 milj och entreprenören satsar 5 miljoner. Tessin erbjuder pantbrev 10 miljoner inom 45 miljoner som säkerhet. När fastigheten är klar och brfs medlemmar flyttsr in betalar de sina insstser och Tessins långivare får tillbaka pengarna.
Två saker kan gå snett. Marknaden backar vilket gör att bostadsrätterna inte blir sålda. Banken har den bättre säkerheten, Tessin blir utan pengar.
Ännu värre. Byggprojektet blir dyrare än beräknat och vem vill köpa ett ej avslutat projekt annat än till ett väldigt lågt pris? Här löper även banken en substansiell risk att förlora pengar.
Vid kreditgivning tänker man på två saker. Risk för obestånd och risk vid obestånd. Risken för obestånd för Tessins kunder är alltid hög, men oftast lyckas väl projekten genomföras. Däremot är risken VID obestånd hög. Går något snett är risken stor att hela eller stora delar av kapitalet förloras. Vad hjälper då en utlovad ränta på kanske 10 procent?
Jag kan inte detta projekt, men här behövs uppenbarligen en noggrann analys innan man bestämmer sig.
Fattar inte heller, det känns mest för att kunna få med någon amortering, men är ju obetydligt lite i sammanhanget.
Jag förstår heller inte planen framöver och hur de ska kunna refinansiera under hösten.
Finns rätt många olika varianter. I detta fall en hyreslokal som va färdigställd och med långa hyreskontrakt klara. De har nog bettat på snabbare räntesänkning och att de skulle fått nåt bud som gav vinst eller iaf fått ner lånekostnad.
Hyresöverskottet exkl lån är ca 6mkr per år mot lån på 63mkr. Dvs nästan 10% avkastning (om långivaren skulle ta över) på en fastighet vilket är grymt bra. Problemet är för utvecklaren att de spännt lånebågen för hårt och lägger över 6mkr i räntor.
Absolut, många är inte så insatta. Precis som på börsen kan tex halva värdet försvinna. För egen del har jag med det i beräkningen att en del kan fallera.
Efter att ha kollat igenom upplägget igen och siffrorna känner jag mig ganska trygg förutsatt att tillräckligt många röstar nej så man inte slänger bort en grym fastighets säkerhet mot ett bolag från 2022.
Utvecklaren har gått in med 15mkr och får de bara bud på tex 5mkr över lånebeloppet så tappar de 10mkr vilket jag misstänker ungefär är nuläget de sitter i och därför försöker skjuta på deadline för att köpa mer tid för räntesänkning och bättre bud.
Tror inte vi vet något om bud utan det bygger på en formulering från låntagaren.
Värderar man med driftnetto / avkastningskrav (säg 7%) blir värdet betydligt högre.
Dessutom har vi proprieborgen i flera andra bolag.
Det blir ett solklart nej från min sida.
Det finns väl en anledning till att banken vill ha säkerhet i fastigheten och inte godtar pantsättning i bolag enbart.
Exakt så var förutsättningarna vid lånetillfället och de bör inte ha ändrats drastiskt gällande marknadsvärdet. Vi vet inga inkomna bud men känslan är bara att de inte varit bra nog i utvecklarens ögon där de antingen tappar eget kapital (mellan 63mkr-87mkr) eller inte gör den vinst de hade sett framför sig och vill skjuta på säljtillfället.
Så efter lite nyttig bollning här och omräkning av läget, också ett superklart nej. Bara att hoppas att majoriteten tänker lika. Man hade velat nå ut till långivargruppen med detta resonemanget.
“Erbjudandet” bygger väl på att en tvångsförsäljning inte skulle täcka lånen, och att långivare då blir lottlösa?
Det är ju fruktansvärt svårt för mig som lekman att bedöma. Om jag förstår dig rätt så är försöket att byta säkerhet en chansning från låntagarens sida? Det låter rimligt att det finns en marknad för uthyrda affärslokaler i Vaksala, men hur ska man veta?
Fick ni någon klarhet i det något märkliga amorteringsförslaget? 25 000 av ett belopp på 20 miljoner låter helt orimligt. Särskilt när de föreslagna villkoren bara gäller till december 2024. Det måste vara något missförstånd någonstans.
Här skulle jag säga ganska hårt nej på det antagandet. Att dom får ett bud under 63mkr (lånebeloppet) innebär inte att vi blir lottlösa utan vi får tillbaka i motsvarande del tex 80% av lånebeloppet vid ett köp på 80% köpeskilling mot lånebelopp vid tex ca 52Mkr köpesumma.
Exakt, det är svårt o luddigt och lite det samt rädslan att gå emot deras förslag som gör att flera säkert tackar ja och så får man se om ett halvår. Men jag tycker bara det känns som ett försök att köpa sig mer tid och samtidigt tappar vi den bästa säkerheten o ger den till banken.
Jag hade personligen gärna köpt en liten andel i fastigheten till 63mkr värde med den avkastningen.
Men visst, till värdering över 85mkr hade jag varit mindre sugen på en andel och det är dit upp utvecklaren behöver komma för breakeven uppskattar jag. De vill ha en skjuts av räntesänkningar närmsta halvåret.
Nej tror det är en så pass liten amortering det är tal om och den blir ju mest symbolisk mot totalen.
Tack för utvikningen. Det känns som att det verkligen finns behov av ett forum för långivare hos Tessin, för att skapa möjlighet att gå samman för att tillvarata ens intressen. Ett stort problem är ju att det inte går att nå andra långivare på plattformen och då blir omförhandlingar av lånevillkor tämligen ensidiga.
Här gäller det verkligen att pantsättningen är “rätt” om en köpeskilling under försäljningspriset skall fördelas proportionellt.
Vad jag förstått så har lånet tagits upp i olika etapper. Är det då att man samtidigt tagit ut ett nytt panbrev och ny pantsättning fördelas inte köpeskillingen proportionellt.
Då får de som lånade ut pengar i första omgångarna fullt betalt vid en köpeskilling på säg 50 miljoner. De som lånat ut på slutet blir utan pengar.
Förhoppningsvis finns inga oklarheter, men annars är det lätt för en “amatör” att missa detta.
Det landade i ett ja-resultat dvs de får sitt förslag igenom. Blir intressant att följa vad som blir kontentan av detta. Med lite tur så har utvecklaren tur och räntan faller under hösten till en nivå där de klarar ut detta och vi får pengarna tillbaka. Men utan inflationssiffran som kom in lågt häromdagen så hade jag haft större klump i magen för detta upplägg.
Ja, nu har vi ju inte alls samma säkerheter utan får mer hoppas på att utvecklaren är rädd om sitt namn och rykte och vill leva upp till sina åtaganden enligt avtal.
Det är ju ytterligare en aspekt/risk med Tessin, det här med majoritetsbeslut bland långivarna som kan förändra förutsättningarna för individen.
Jag måste erkänna att jag fortfarande inte förstår hur det fungerar med majoritetsbeslutet, trodde väl nånstans att jag hade panten i fastigheten som säkerhet. Men förstår också att vi av praktiska skäl måste behandlas som en grupp.
Förstår ni hur andras röster kan påverka avtalet ni har eller hade med bolaget?