Hej alla. Har sett att det diskuterats Tessin här en del, men då har det rört enskilda investeringar. Jag undrar hur tankarna hos er går kring fastighetsräntefonden de har? Både kopplat till risk, som ju påstås vara minimal, klassad som tvåa. Detta då risken fördelas på, om jag inte missminner mig ett trettiotal olika projekt, och risken därför minskar i och med diversifieringen. Den beräknade räntan ligger på 6-8% efter avgifter, och sedan den startades för drygt något år sedan har uppemot 9% utbetalats. Emellertid är 10 000 kr minsta investering, vilket ju är en del, och inte kul att förlora.
Men! Undrar kring hur effekten bör bli på fonden av en ökande inflation och räntestegring i samhället?Fastighetsbranschen i övrigt är ju cyklisk. Och möjligen ökar då i en lågkonjunktur risken för konkurser? 
Funderar helt enkelt på risknivån med hänsyn till hur samhället ser ut och kan utvecklas… Tacksam för tankar och synpunkter!
Om det är den du kan handla på Nordnet du åsyftar på så skulle jag säga;
Skapa din egen portfölj via flertalet investeringar på tessin istället eller
Köp PLUS fastigheter Sverige index
Min erfarenhet av fastighetsräntefonden på tessin är begränsat positiv…
Ok. Tack för ditt svar!
Jaa, den som går att handla på Nordnet (tror jag), men i alla fall mot Avanza en ggr per månad.
Men, hur tänker du? Varför mer fördelaktigt att plocka enskilda investeringar på deras hemsida? Vad är din erfarenhet av räntefonden deras? Jag tänker att genom investeringar på hemsidan får en ju inte den mångfald som finns i fonden, och med 50’ /investering på hemsidan blir totalsumman långt högre än en diversifierad fond (som kostar 10’) genom dem. Och enskilda investeringar blir heller inte exponerade specifikt mot räntan som deras fastighetsräntefond. Inte heller finns det, vad jag vet, andra fastighetsfonder som har motsvarande exponering mot räntor.
Förutom möjlighet till större riskspridning till mindre investering är väl en enormt stor fördel att man kan ha fonden i ISK och/eller KF och bli schablonbeskattad därefter, dvs ej 30% kapitalskatt på räntan via Tessins plattform.
Ja precis. Så tänkte ju jag med. Men verkade som att Ola Morin hade lite dåliga erfarenheter av fonden…?!
Något som talar emot fonden är att de tar en förvaltningsavgift på 1,6%. Fonden investerar i samma lån som du själv kan investera i direkt på Tessin. Det är oklart vad den extremt höga avgiften går till. Och det är faktiskt inte bara jag som tycker att höga avgifter är dåligt! Så här skriver Tessin själva:
Men hur stor effekt kan det ha på avkastningen att årligen betala avgifter? Faktum är att det har större inverkan än vad man tror. Låt oss visa detta med ett exempel med en avgift på 2 procent – vilket kan låta som mycket men det är förvånansvärt vanligt med så höga avgifter.
[…]
Detta innebär att med avgifter på 2 procent per år, har ungefär hälften av investerarens potentiella förmögenhet “försvunnit” till förvaltarens eller bankers fickor.
Sen springer de iväg och skapar exakt en sådan produkt…
Något som vore lite extra intressant att veta är vilka av lånen på Tessin som fondförvaltarna väljer bort? Alltså, vilka av de lån som Tessin tillhandahåller på sajten är så dåliga att deras egna förvaltare inte vill investera i dem? Det är denna analysen som du betalar 1,6% avgift för…
Jo precis. Men faktum kvarstår ju att de trots avgifter ger en ränta på 7-10%. I mitt fall har jag ingen möjlighet, elelr lust, att satsa direkt, med en insats på 50’. Och med de enskilda investeringarna är det mååånga som förlorat pengar. Men, finns det sådana som förlorat, genom att projekt gått i konkurs, även i räntefonden är jag nyfiken på,och i så fall hur stora summor pengar?
Jag skulle vara försiktig med den. Det stora problemet är att du har en tillgång som handlas på, i princip, daglig basis, men den underliggande tillgången är galet illikvid. Det betyder att i en stressad marknad kommer värdet rasa som en sten och i värsta fall till och med explodera (Lex Spiltan Räntefond under Corona-kraschen 2020).
Tack för dina tankar Jan. Tänkte du illikvid som en del av att det är fastigheter som är cykliska till sin karaktär, kombinerat med hur räntefonder fungerar vid räntehöjningar och oroliga tider? Eller hade du något annat i åtanke?
Nej, jag tänker inte alls ovan. Jag tänker att du har en underliggande tillgång som inte går att sälja av. Det vill säga att fondens pengar är “bundna” i projekt som inte kan handlas på daglig basis. Däremot handlas fonden på daglig basis. Om många vill ut ur fonden samtidigt i en stressad situation, så kommer inte fonden kunna avveckla sitt innehav till marknadspris och då kommer priset rasa (förmodligen mer än det hade gjort om marknaden var normal).
Förstår. Tack Jan! 
Jag tycker bara den avkastar för dåligt baserat på risken… Sen är det lurigt att göra sig av med andelar också…
Det är inte så många (sett till antal projekt) som förlorar på tessinprojekt, det har jag skrivit om tidigare… finns även portföljlån man kan ta på tessin som är lite enklare att förstå…
I see. Tack Ola! Låter som att det landar i att jag avvaktar med att ge mig in i det då…
PS prnt screen:en, är den från nordnet, eller varifrån?
Japp den är från Nordnet… det är lurigt med räntefonder som går att köpa/avyttra till en kurs som inte helt å hållet är relaterad till räntebärande papperet…
Nej, det är inte ett faktum. 2020 var avkastningen 6% och den taktar samma i år. 7-10% finns varken med i deras marknadsföring eller i historiken. Verkar som att de satsar på 6-8% efter avgifter och just nu når de knappt upp till nedre delen av intervallet.
Det är väl i så fall det som är intressant med fonden: att man kan sprida risken över många olika lån trots att man har små summor att investera. Jag tyckte bara det var dyrt att betala en femtedel av lånens avkastning i avgift till förvaltarna. Det märkliga är att man överhuvudtaget ska behöva betala förvaltarna för en aktiv förvaltning när Tessin redan påstår att alla projekten granskats av deras “kreditkommitté”.
Emil! Jaa, du har rätt i det! 6-8% är ju deras målsättning. 4 respektive 6% har de gjort senaste åren. Bra för att vara en räntefond dock. Är ju de enskilda investeringarna på deras hemsida, eller möjligen portföljen som kan generera mer.
Och med tanke på deras bristfälliga, vad det tycks, insats att granska sina lån, kan ju avgiften helt klart tyckas vara en aning hög.
Får du betalt av Tessin för att skriva detta.
Gå igenom ALLA aktuella lån dom har!
Då kommer du att hitta 90 lån där låntagaren antingen är försatt i konkurs, har ställt in betalningarna, övergivit byggplatsen, stuckit med pengarna utomlands eller är försenad med återbetalningarna. ALLT Kallas enligt Tessin för “försenad återbetalning”-
Bakom dessa på lån finns 6500 långivare som du och jag och den totala summan vi ligger ute med är 921 miljoner! Därtill kommer upplupna räntor och dröjsmålsräntor.
Så kom inte med rekommendationen att satsa enhgar i enskilda lån som för övrigt marknadsförs som INVESTERA I FASTIGHETER. Det gör man inte alls!
Vill du veta mer? gå in på www.thoern.com/Tessin
Detta är en gammal tråd, så kanske ta 3.5 år gamla inlägg med en nypa salt?
Gå igenom ALLA aktuella enskilda lån dom har!
Då kommer du att hitta 90 lån där låntagaren antingen är försatt i konkurs, har ställt in betalningarna, övergivit byggplatsen, stuckit med pengarna utomlands eller är försenad med återbetalningarna. ALLT Kallas enligt Tessin för “försenad återbetalning”-alltså nödlidande lån.
Bakom dessa på lån finns 6500 långivare som du och jag och den totala summan vi ligger ute med är 921 miljoner! Därtill kommer upplupna räntor och dröjsmålsräntor.
SAMMA lån finns i fastighetsräntefondens portfölj. Jag har gått igenom listan på deras innehav som dom publicerar på sin hemsida och av de 21 lån som dom har idag finns 20 av dom på listan över nödlidande lån.
Nr man läser deras senaste delårsredovisning nämns ingenting om den stora andelen nödlidande lån, Man kan se det på summan av lån som har dragit mer än 90 dagar över betalningsdatum.
Av utlånade 177 miljoner tillhör kategorin 3 risk för 100% kreditförlust 118 miljoner. DET talar väl sitt tydliga språk?
Som reserv för denna latenta kreditförlust har fonden satt av 731 tusen kronor!
Om alla dessa 118 miljoner skulle försvinna bör kursen för fonden inte vara 99% utan 32%
Vill du veta mer? gå in på www.thoern.com/Tessin
Hur såg det ut 2021?