VARNING! Se upp för fastighetslån via Crowdfunding.
Räntor på 10% eller mera erbjuds via Tessin. Det har lockat mig; och inverteringarna de första åren gav en god avkastning på minst 8%.
Det var goda tider åren innan 2024.
Det senaste halvåret har jag haft problem med Tessin. Problemen är enkelt att låntagare inte kan betala tillbaka sina lån. Jag har 3 lån aktiva på Tessin, och samtliga tre lån har problem; två är hos kronofogden och ett har inte återbetalats ännu.
De lån från Tessin som nu är hos kronofogden har givit mig en förståelse kring varför vi som lånar ut pengar till dessa projekt har blivit lurade. Den LTV som nämns är fel, den bygger på rena teorier. Du ser 70% LTV, och tänker att detta är en bra investering , 30% av pengarna kommer ju från eget kapital. Njaa, Detta är baserat på ett teoretiskt beräknat marknadsvärde, vilket är totalt uppskruvat. Tessin är inte de som beräknar marknadsvärde! men de nyttjar dessa uppskruvade beräkningar i kommunikationen mot oss långivare.
Ett av mina lån hos Tessin har ett marknadsvärde beräknat till ca 110 miljoner viket ger ett ett LTV om 70%. Men detta är fake, i skrivande stund ligger 60 miljoner som högsta bjud i konkursen. Detta är ungefär hälften.
Jag önskar varna alla att vara försiktiga, ta det lungt!
Inga av mina lån har än så länge blivit till en kreditförlust, men flera är som sagt på god väg.
Det jag varnar för är att de värderingar som lånen bygger på är uppskruvade. Vilket ger en stor risk ifall problem upppstår.
Vid en konkurs, så kommer det att slå extremt hårt på dina lån, räntan som är erhållen under flera år kan krävs för att täcka förlusten. Har man många lån, t.ex. 85, så blir fallet mindre.
Fattar inte hur du kan varna för Kameo? De är ju fullständigt klockrena. Jag har inte en enda krona i förluster sedan 2019, när jag började investera hos dem, och jag investerar i många lån.
De osäkra fodringar du länkat till är totalt 6 företag av säkert 500 som lånat via Kameo. Dessutom är det bara 2 på den listan som gått i konkurs och i båda fallen har det hittills återvunnits 80% - 90% av pengarna och det är inte klart än.
Lånet du hänvisar till, 4156, har pant i både fastigheten och moderbolagsborgen.
Är det någon crowdfunding som är “säker”, är det Kameo.
Tycker också du bör justera till bara Tessin här.
1 av 14 på Kameo och färre på hela låneutbudet.
Har hittils problem på 0 av 25 Kameolån 1 av 1 på Tessin.
Men ja det gäller att läsa på noggrannt vad LTV är baserat på. Ofta som du säger en framtida försäljning.
Hoppas det går ok i de utsatta fallen.
Håller med, tycker Kameo har varit förträffliga. Det är ju jäkligt många lån som har passerat genom dem utan problem, och de som är osäkra just nu är ju inte garanterade till 100% förlust. Först när förlust har konstaterats bör man utvärdera men som kommenterats ovan är det ofta ganska stora värden som kan hämtas hem vid eventuell konkurs.
Även om det är mer jobb så är ju nyckeln - precis som med allt med investering - diversifiering. Hellre 20 st lån med 2tkr i varje än ett lån på 40 tkr.
Även om jag har en del belopp som ligger som osäkra på lån 4391/4392 så har jag förlorat mer på räntefonder (looking at you AMF Räntefond Lång ) genom åren på samma investerade belopp, och då även förutsatt 100% förlust.
) genom åren på samma investerade belopp, och då även förutsatt 100% förlust.