Räkna riskjusterad avkastning på Kameo och P2P-lån (ca 6%?)

Spara och investera Alternativa investeringar (Lekhink-spekulationer)
#1

Hej,
Söker en hyfsat säker investering som inte korrelerar med börsen och som ändå ger betydligt högre avkastning än räntepapper och sparkonto,
Har tittat på olika P2P-plattformar och har fastnat för Kameo där jag i höstas började testa att teckna mig några lån med mindre summor. Hittills har det funkar klockrent och jag har valt lån med en snittränta på ca 8,5% och löptider på 18månader eller mindre. Kameo gör ju sina egna värderingar av projekten och delar in dessa i riskklasser, ser man på historiken är kreditförlusterna väldigt små. Kameo förmedlar enbart lån till fastighetsprojekt. Ofta är tex projekten slutsålda och det finns säkerheter / pantbrev.

Ibland framställs dessa lån som något banken inte vill ta i tång med att kredittagarna är riskabla. Jag skulle dock vilja nyansera bilden något med olika tankar. Bankerna styra av olika lagar och regler och kan inte även om de skulle vilja låna ut hur mycket som helst, det innebär inte att låntagaren är osäker per automatik. För exploatörerna är förmåga att kunna leverera snabbt viktig och hög ränta lönsam i förhållande till vänta med projekt för att kunna fylla på banklånen.

En viktigt faktor som jag tänker är att bankerna låna med extremt hög hävstång, gissningsvis ligger bankerna på 10% eget kapital i de lån man förmedlar resten 90% är nån annans pengar . Lånar man ut till snitt 2% har man då en avkasting på 20% på eget kapital. Gör man 1% i kreditförlust förlorar man 10% av sitt egna kapital. Bankerna måste alltså ha hängslen och livrem på sin krediter.

Jag vet inte om det stämmer men nånstans har jag läst att när kreditförlusterna varit som värst under typ 2008 var de 2% en katastrof för bankerna.

Om jag då som företagare eller privatperson går in med tex 100.000 i Kameo och fördelar dessa på 50-100lån så har jag en bra riskspridning.

Har jag en snittränta på 8% och kreditförluster på 2% så blir fortfarande avkastningen 98.000.- * 8%=7840:-. Dvs en riskjusterad avkastning på 5,8% (allting före skatt).
I beräkningen ovan innebär det alltså att de 2% kreditförluster faller ut direkt utan att de hunnit betala in några räntor vilket är osannolikt men det spelar inte så stor roll.

Om mitt antagande om att 2% kreditförluster är ett riktigt dåligt utfall så ser ju ovanstående kalkyl ganska lovande ut i förhållande till många andra investeringsformer, givetvis som en del i portföljen.

Är det något i mitt antagande eller tankesätt som är helt galet? Funderar själv på om siffran 2% i förluster kan stämma, ser man det dock i ljuset av bankernas hävstång så verkar det inte helt orimligt.

Nu avser jag också i först hand Kameo, tex är jag skeptisk till Lendify och Savelend.

Kom gärna med input…

2 gillningar
#2

Är dåligt insatt så här kommer lite frågor och antaganden:

Hur stort jobb är det att starta upp och ha koll på 100+ lån?
Kan man, trots det du skriver, anta att bankerna väljer ut de med minst risk (enligt dem) och att gruppen som helhet på Kameo därmed har högre risk?
Kan man då anta att det är stor risk för högre än 2% som inte kan betala tillbaka lånen?

1 gillning
#3

Kan High Yield Bonds vara ett alternativ till detta?
Hur skulle du bedöma skillnad/likhet i risk mellan dessa två investeringar?

1 gillning
#4

Skulle kunna vara så dock är det ju som jag förstår det ofta banklån med i bilden även på dessa projekt.
Sedan är ju mitt antagande om 2% worst case, snittet kanske 0,5%/år, jag vet inte och detta är siffror som behöver verifieras.

Administrationen via Kameo är enkelt, du skapar ett konto. Sedan får du mail nån timme innan varje nytt lån öppnar. Är du intresserad går du in och tecknar sig för detta. Tar nån minut.
Du behöver föra över pengar från ditt bankkonto till Kameo, antingen gör du en större överföring eller mindre varje gång du tecknar lån.
När lånet är tecknat sköter allting sig självt, man kan gå in och följa inbetalningar etc.
Inbetalda medel går att återinvestera.

High yieldfonder är ett alternativ eller kanske snarare ett komplement. Har dock bara snuddat vid dessa, tror det finns olika med lite olika inriktning. Men i grunden bygger det på samma ide att låna till personer/företag som inte får låna av banken eller som behöver låna mer än banken tillåter.
År klart intressant och jag har nog tänkt sätta av nån mindre summa för att testa. Relativt höga avgifter på dessa dock tror jag.

#5

Man får inte glömma att man får en kraftig exponering mot fastighet- och byggbranschen. Det kan bli kraftiga effekter om det stormar.

När bankkrisen var som värst under 1992 var de årliga kreditförlusterna 4,4 procent av den totala utlåningen, och under 1992 och 1993 kom 43 procent av de totala kreditförlusterna från exponeringar mot fastighetsrelaterad verksamhet.
https://www.fi.se/contentassets/c2462288b58846f3915567238a6f5f16/fi-analys-26-makrobaserad-kreditforlustmodell.pdf

Jag ser inte de löpande kreditförlusterna som problemet här så länge som man man diversifierar, utan det är de stora oväntade händelserna som är det svåra. Kameo har inte haft många problemlån alls, men de har ju bara verkat i ett gott marknadsklimat och ej prövats i dåliga tider.

Investerar själv i Kameo, och ser det som en kul exponering mot mindre aktörer inom fastighet/bygg, Ett problem som du ska vara varse om är att det tar tid att bygga upp en diversifierad portfölj då det inte ges ut så många lån.

#6

Intressant länk tack!
Använder jag siffran 4,4% kreditförlust blir 3,25% den riksjusterade räntan, ser man hela tiden efter är vi inte i närheten av dessa kreditförluster. Jämför men med tex börsen är standardavvikelsen minimal.

Som jag tidigare skrev är det en liten del av portföljen som hamnar här och jag vill inte in i konsumtionslån/privatlån utan tycker att den typen av lån Kameo känns lätta att begripa och även är ganska begränsad risk inte minst då de är ganska korta och som sagt ofta redan fullsålda projekt.
Sen är väl detta mer att betrakta som byggsektor, de flesta projekten är ju bostäder som byggs efter att de sålts. Sen kan det ju tänkas att företagen bakom sitter med fastighetsportföljer som är räntekänsliga men de enskilda projekten borde ju inte vara det i samma omfattning även om bottenlånen kan ligga med rörlig ränta. De som föll under 90-talet var väl i första hand bolån och fastighetsägare med rörlig ränta? Tänker mer om att marknaden vänder så kommer antalet lån minska, men visst de har verkat i bra tider. Men självklart ska man vara försiktig, gillar detta upplägget eftersom det är relativt korta löptider och man kan lägga in några mindre lån månaden .

Nu var ju krisen i början på 90-talet väldigt speciellt med den extremt höga räntan på tusentals procent till följd av en valuta som var fast. Men som du skriver är det det oförutsedda man ska ta höjd för, skulle man ta kreditförluster på 10%(mer än dubbelt så stora förluster som det värsta året på 30år) ett år vilket ändå får sägas var extremt så blir avkastningen -2,8%.
I min värld är detta ett rejält worstcasescenario och snackar vi inte större nersida tycker jag ändå utifrån mitt perspektiv att investeringen är ganska bra ur riskperspektiv.

Tänker också att man portionerar ut lånen jämt över året. Det är ändå ganska mycket lån som kommer ut, några i veckan är det ju lätt, bara idag har det varit 4. Nu har jag enbart gått in i svenska lån hittills men de norska och danska är ju såklart också intressanta. Planen är väl att ett år går åt att bygga upp en grundportfölj som sedan återinvesteras. Inlåsningeffekten är överskådlig och den riskjusterade räntan känns intressant.

Tycker detta är intressant.

#7

Notera att 4.4% var på alla bankkrediter, vad siffran var i den särskilt utsatta fastighetsbranschen framgår inte. Mitt shit-hits-the-fan mått är nog större än 10% eftersom det är en sån branschkoncentration tillsammans med oprövad aktör, men inte större än att jag tycker tailrisken är begränsad relativt den förväntade avkastningen.

Fastighetskrisen var inte driven av marginalräntechocken 92, utan inleddes redan 90 när korthuset av överbelånade fastighetsföretag började rämna med Nyckelns kollaps. Tvärtom så var väl valutakrisen hösten 92 en effekt av den kris som börjat inom fastighetsbranchen och sedan spritt sig till banker och offentliga ekonomin i allmänhet.

3 gillningar
#8

Om din historieskrivning skulle gälla bankverksamhet i gemen skulle jag ha mina pengar i madrassen. När det gäller långfristig finansiering av bolån är ditt inlägg mera relevant.

Om en låntagare lånar 85 procent av en värdering, kan banken finansiera 75 procent via en bostadsobligation. 10 I förhållande till 85 blir då att banken direktfinansierar 12 procent av lånet och resterande 88 procent refinansieras på kapitalmarknaden.

Vad händer om låntagaren enbart behöver låna 75 procent eller mindre? Ja, då kan en solid bank refinansiera till och med 100 procent av lånet.

Är detta en risk för banksystemet? Knappast. Bankernas "kvar att leva på-kalkyl (KALP) tar höjd för rejäla räntehöjningar.

På min tid ansågs kreditförluster på samtliga krediter
på I snitt 0,3 % vara rimligt. I högkonjunktur skulle kreditförlusterna vara näst intill noll, och i lågkonjunktur kunde de då vara det dubbla.

Som komplement till ovan beskrivningar av finanskrisen på 90-talet kan tilläggas följande: Svälj inte era äldre släktingar berättelser om ränteläget på 80-talet, att de betalade 13 procents ränta på lånen till sina nybyggda hus. När huset var klart betalade man 4 5 procent i ränta på nästan hela lånet.Resten stod Staten för.

Detta bidrag trappades sedan ned med 0,5 procent per år. Vad som hände i början på 90-talet var att räntan steg samtidigt som Staten gjorde extranedtrappningar av räntebidraget. Effekten blev förödande. Att krisen blev så djup var alltså till stora delar självförvållat. Denna delen av historien är det inga politiker som vill lyfta fram…

Till sist. Jag ligger själv med 30 000 kr i Savelend. Gick in för att få tilldelning av aktier i börsintroduktion och lyckades sälja nästan på toppen. De 30 000 kronorna får däremot rulla vidare.

1 gillning
#9

En komplettering. Det finns inga seriösa banker som kan få två procents avkastning på sina bostadslån. Ränta till kund ligger under två procent och de som köper bostadsobligationerna vill ju också få betalt I form av ränta.

#10

2% eller högre är noga ganska vanligt till företag. Vi pratar ju inte bolån här egentligen (men Swedbank ger också dryga 2% på bolån om man inte hör av sig, jag vet av egen erfarenhet, bytte bort dem)

#11

@Nestor, notera att det i detta fall inte handlar alls om bolån, utan om lån till fastighetsbolag främst för projektutveckling.

@kustloparen Jag skrev för några år sedan ett inlägg om Basel III-regelverket på Tessins blogg som just beskriver det regelverk som styr bankers utlåning och varför den är begränsad. Detta har skapat ett utrymme för dessa plattformar (Tessin, Kameo, SBP Nordic) att förmedla lån.

I riskbedömningen bör man också ta hänsyn till säkerheterna, och ofta rör det sig om bottenpant i fastigheter. Sedan bör man ha med sig att värdet i ett halvt färdigställt projekt så klart är lägre än ett färdigställt projekt, vilket kan bli relevant om utvecklaren går i konkurs. Då är det viktigt att det finns marginal i LTV-kalkylen så att det finns värden som kan realiseras genom försäljning och täcka lånen. Vet att de skett minst en gång på Tessin att investerarna blev fullt återbetalda efter en konkurs just på detta sätt (länk till Tessin).

3 gillningar
#12

Vi har också sett exemel på motsatsen…

#13

Om risken var 0, skulle räntan vara 0 %.

3 gillningar
#14

Förhoppningsvis är det inte allt för många som går på bankernas listräntor. De flesta förstår bättre.

#15

Nej. Banken måste ha betalt för sin hantering av lånet, och banken vill dessutom göra en vinst.

1 gillning
#16

Tack för denna infon!
Det känns som den bekräftar att jag är på rätt spår i mina tankar, inget är utan risk men det gäller att kunna skapa sig en hyfsad bild av risken. Viktigt också att sprida riskerna med många små lån.

#17

Känns som många letar efter sådant att flytta pengar till nu. Helt plötsligt är det nästan omöjligt att lägga in bud på nya lån, servern hänger sig i några minuter och sedan är det fulltecknat.

1 gillning
#18

Tror dessvärre du inte hittat helt rätt då. Finns en uppenbar risk att låntagarna hos Kameo får problem samtidigt som börsen.

#19

Ja om bostadsmarknaden kollapsar samtidigt. Det är ju inte företagskrediter vi pratar om i egentlig mening och inte heller fastighetsbolag i normal bemärkelse.

#20

Ja det har hänt något på Kameo, lånen är fulltecknade på minuter, så var det inte för några veckor sen.