Utöka fastighetsbeståndet, vad är det jag missar?

Företagande
1

Hej,

Jag har en fundering kring fastigheter som jag vill bolla med de kloka här på forumet.

Jag och frugan driver sedan ett par år ett mycket blygsamt fastighetsbolag. Vi hade funderat på fastigheter som en investeringsmöjlighet under en längre tid men så 2022 när räntorna drog iväg och marknaden svalnade slog vi till på ett litet hus med två lägenheter i ganska dåligt skick.

Vi har nu renoverat huset, bägge lägenheterna har varit uthyrda sedan köpet och vi har haft en fin utveckling både på hyresintäkter och fastighetens värdering.

En grovt tillyxad tioårsplan för bolaget ser ut ungefär såhär:

Renovera klart huset och sälja det om 1-2 år, använda vinsten som kontantinsats för att köpa ett större hus med 4-5 lägenheter. Göra om processen, hoppas på en god värdeutveckling och sälja även detta hus efter ca 5 år för att kunna köpa ett hus med 8-10 lägenheter i bra skick för att förvalta långsiktigt.

Jag gillar verkligen fastigheter som investering, det enda jag som entreprenör har lite bekymmer med är att det går sååå lååångsamt. Man kan bara förädla, utveckla, höja hyrorna i den mån det går och sedan vänta.

Så till frågan:

Jag upplever att jag under senaste året i poddar och olika media stött på flera olika solskenshistorier om fastighetsbolag som verkar gå i raketfart. Nu senast i en branschtidning. Det berättas i en artikel om ett fastighetsbolag där några kompisar börjat med en första investering i en (1) lägenhet 2015 och idag, 10 år senare äger 150 lägenheter.

Jag vill vara tydlig med att det inte handlar om avundsjuka här, jag är bara nyfiken på hur detta går till då jag inte får ihop matematiken. Efter att själv ha ägt två lägenheter i snart 4 år känns det helt omöjligt att med hjälp av enbart värdeökning och hyresintäkter ta sig till ett stort bestånd på kort tid.

Kan det vara så att man i raketfastighetsbolagen tagit in externt kapital för att göra förvärv, fått sitt innehav utspätt och i själva verket bara äger några procent av bolaget?

Eller sitter man på ett stort kapital sedan tidigare som man pytsat in i bolaget som inte omnämns i framgångssagan?

Ja, vad är det jag missar i ekvationen?

1 gillning
2

Clickbait och survival bias.

De där personporträtten/framgångssagorna skrivs för att folk gillar att läsa dem, de ska inte ses som representativa. För sådant behövs statistik och det driver mindre clicks/likes.

“Jag vann 10 milj på lotto”. “Jag tjänar 100k i månaden som influencer”. Ingen av dem ska nog ses som indikationer på förväntat utfall.

4 gillningar
3

För att växa som fastighetsförvaltare måste man givetvis belåna upp mera pengar varefter fastighetsvärderna ökar och köpa fler fastigheter. Jobbar du bara med eget kapital går det nog väldigt trögt.

2 gillningar
4

Allt privat “sparande” från flera kompisar kan ju ha gått till bolaget. Sen kan de ju ha lagt ner otaliga timmar på renoveringar, åtminstone när beståndet var mindre.

5

Tricket är nog så simpelt som en massa lån och RÄTT fastigheter, däremot hur man skall göra det i praktiken har ja mindre erfarenhet av. Jag har bara erfarenhet av att förlora pengar på bostäder.

Men helt ärligt, låter väldigt osannolikt att bygga så fort om där inte finns ett externt bolag som trycker in sin vinst i bolaget.

6

Ja, men även om man väljer att låna maximalt på befintliga fastigheter och de man skall köpa så tar det ju väldigt lång tid.

Min erfarenhet är att banken sällan tillåter högre belåningsgrad än 70% på bostadsfastigheter (om man har tur). Om man då redan lånat för att köpa befintliga fastigheter och de är förvärvade nyligen så har man bara eventuell värdeökning + hyresintäkter att jobba med för att harva ihop de 30% av köpeskillingen som krävs för att få låna resterande 70% till nästa fastighet.

1 gillning
7

För att svara på din fråga om vad du missar så är det en kombination av följande som leder till snabb tillväxt

  • Ta in externt kapital att förvärva fastigheter för (förvaltningsavgifter, 80/20 split etc)
  • Förvärva fastigheter billigt (off market, stressade säljare, var selektiv)
  • Värdehöjande åtgärd / utveckla fastigheten (Renovera, hitta hyresgäster etc)
  • Värdera om (med nya hyresintäkterna)
  • Belåna upp på nya värderingen (hög belåning)
  • Ta likviditet från lånet och gör om processen

Vill du få en snabb utveckling så måste du utveckla fastigheter. Rekommenderar att lyssna på Tom Sakofall och Sakofall fastigheters resa, han har medverkat i exempelvis podcasten fastighetsprinsen som är ett bra avsnitt.

Nedan är siffror från Slättös house view 2024. Slättö är ett fastighets private equity bolag. Ganska talande siffror.

image
image609×731 146 KB

Tid dödar avkastning, läs på om tid och IRR.

1 gillning
8

Frågan är ju lite när dom började?

För 20 år sedan när jag började bygga upp mitt fastighetsbolag så var det helt andra regler hos bankerna. Jag kunde tex fullbelåna mina första fastighetsköp. Sedan när reglerna ändrades och man behövde handpenning så hade jag ju mina första fastigheter som jag hade förädlat och kunde låna upp till handpenningen på för att fortsätta växa.

Betydligt svårare idag att börja från noll utan kapital.

9

Har också blygsamt fastighetsbestånd. Håller med. Måste vara externt kapital i kombination med maxbelåning. Blir jättebra om man har flyt. Kan när som slå igen som en rävsax och sopa undan allt eget kapital.

150 lght ger inte per automatik bättre resultat än 5 lght. Man kan gå med förlust på 150 enheter också och snabbare.

10

Som tidigare svarat så är det vanligt att förädla, omvärdera, belåna, repeat. Eller ännu bättre, fastigheter med för låga hyror där det räcker med att justera hyrenivåerna för att få upp fastighetsvärdet. De är ovanliga men de finns.

Med fördel så kör även offmarket. Speciellt på mindre hyresfastigheter där “för många” har råd att gå in.

Har själv 5st fastigheter. Tittar på att expandera i närtid. Har bara kört offmarket.

1 gillning
11

Att växa fastighetsbolag tar tid om det inte ska göras med allt för stor risk. Men om du vill göra det fort kan du belåna privat hus/lägenhet, ta privata lån från bank och låna av privatpersoner.

Köp fastigheter med sämre lägen där direktavkastningen istället är hög då kan du värdera upp fastigheten och belåna på den när du köper en till fastighet.

Hitta fastigheter med stor potential till uppvärdering. Te.x kandet vara en fastighet med höga vakanser där du med rätt marknadsföring kan fylla fastigheten med hyresgäster.

Att få ett fastighetsbolag att växa är långt ifrån den dröm om passivt ägande som ofta målas upp i poddar/ sociala medier.

1 gillning
12

Vad är dina bästa tips för att köpa offmarket?

Är också nyfiken på varför en del väljer att sälja offmarket, vilka är incitamenten för säljaren?

Hur gör du med de befintliga hyresgästerna och deras kontrakt i dessa fall?

1 gillning