Bygga upp ett fastighetsbolag

Företagande
1

Hej!

Jag skulle gärna vilja få input från personer som har erfarenhet av att bygga upp fastighetsbolag, generationsskiften eller mindre fastighetsbestånd.

Om mig

Jag arbetar idag som fastighetsförvaltare och har flera års erfarenhet inom fastighetsbranschen. Innan dess arbetade jag inom byggsektorn under ett antal år, har precis färdigställt mitt hus som jag byggt mer eller mindre i egen regi.

Min långsiktiga ambition är att bygga upp ett eget fastighetsbestånd som på sikt kan bli min huvudsakliga sysselsättning.

Utgångsläge

Det finns ett familjeägt aktiebolag som äger en kommersiell fastighet. Fastigheten har nyligen tecknat ett långt hyresavtal med en stabil hyresgäst och bolaget har mycket låg belåning.

Bolaget omsätter ungefär 420 000 kr per år och redovisar ett resultat efter finansnetto på cirka 320 000 kr. Det uppskattade marknadsvärdet på bolaget ligger omkring 4 Mkr.

Tanken är att använda detta bolag som grund för att bygga upp ett större fastighetsbestånd över tid.

Första förvärvet

Jag tittar på en mindre bostadsfastighet med följande ungefärliga siffror:

  • 8 lägenheter

  • Full uthyrning

  • Hyresintäkter cirka 580 000 kr/år

  • Driftnetto cirka 350 000 kr/år

  • Direktavkastning cirka 8 %

  • Pris cirka 4,5 Mkr

Min tanke är att finansiera kontantinsatsen genom att belåna den befintliga kommersiella fastigheten i familjebolaget och därefter låta den nya fastigheten bära sina egna kostnader.

Bolagsstruktur

Jag funderar på att dela upp verksamheten i två delar:

Fastighetsbolag

  • Äga och förvalta fastigheter

  • Bygga upp beståndet långsiktigt

  • Återinvestera kassaflöden

Förvaltnings-/konsultbolag

  • Sälja tjänster inom fastighetsförvaltning, projektledning och byggrelaterade uppdrag

  • Fakturera externa kunder

  • Skapa kassaflöde utan att belasta fastighetsbolaget i uppstartsfasen

Tanken är att fortsätta arbeta aktivt och bygga upp verksamheten successivt istället för att försöka leva på fastigheterna direkt.

Frågor

  1. Hur skulle ni resonera kring att använda en befintlig lågt belånad kommersiell fastighet som grund för expansion?

  2. Är upplägget med ett separat förvaltnings-/konsultbolag vettigt i uppstartsfasen?

  3. Vilka risker ser ni med denna strategi?

  4. Om ni hade varit i min situation, vad hade ni prioriterat de första 3–5 åren?

  5. Finns det något ni önskar att ni hade gjort annorlunda när ni började bygga upp ert fastighetsbestånd?

  6. Hur hade ni byggt bolagsstrukturen från början?

Jag funderar på om det är värt att redan från start ha ett separat holding-/investeringsbolag som äger fastighetsbolaget och eventuellt även förvaltningsbolaget.

Tanken är att på sikt kunna:

  • Ta emot utdelningar från fastighetsverksamheten.

  • Återinvestera kapital i nya fastigheter eller andra investeringar.

  • Bygga upp kapital inom koncernen utan att behöva ta ut pengarna privat.

Samtidigt vill jag inte skapa en onödigt komplicerad struktur för tidigt.

Hur hade ni gjort om ni startade idag?

  • Holdingbolag + fastighetsbolag?

  • Holdingbolag + fastighetsbolag + förvaltningsbolag?

  • Eller något helt annat?

Mitt mål är inte att bli rik snabbt utan att under lång tid bygga upp en stabil verksamhet med fokus på förvaltning, kassaflöde och långsiktigt ägande.

Alla tankar, erfarenheter och synpunkter uppskattas!

2

Om du redan nu är inne på att starta en 2:a verksamhet för konsult så hade jag definitivt skapat ett holding som sedan äger dem andra bolaget. Detta då för att skatteoptimera.

Sen har jag sett att vissa som kör mindre fastigheter kör dem i egna AB’n och det är väl dels för att skydda övrig verksamhet samt att kunna avvyttra lite lättare?

1 gillning
3

Hej! Jag har inte erfarenhet från att bygga upp fastighetsbolag. Men jag hjälper några liknande personer/företag med auktoriserad fastighetsvärdering till bankerna. Det förbättar möjligheterna att få smidig kreditgivning hos banken. Jag kanske också kan sätta ihog dig med personer som gjort liknande resa. Säg till om det låter intressant. Mvh Marcus

4

Framförallt lägger man varje fastighet i eget bolag för att slippa betala stämpelskatt.

5

Ja om du ska avvyttra. Eller om du köper ett bolag som i sin tur äger en fastighet.

Köper man av privatperson och stoppar i eget bolag så får du fortfarande betala stämpelskatten.

6

Välkommen till forumet! Eftersom jag inte själv är fastighetsinvesterare kan jag tyvärr inte komma med så många konkreta råd. Däremot kan jag verkligen rekommendera de här två avsnitten med Filip Sakic.

Där får du många bra tips att komma igång med av någon som gått före.

Sedan skulle jag, som alltid, rekommendera att ta hjälp av personer som redan har gjort den här resan. De kan svara på den här typen av frågor betydligt bättre än vi som inte själva äger eller investerar i fastigheter. Lycka till!

7

Jag skulle dela upp verksamheten så att det finns ett holdingbolag samt ett förvaltningsbolag och att fastigheterna är “paketerade” i olika bolag.
Du vill inte ha personal i fastighetsbolagen, det är en risk som köpare sällan vill ta. Har du fastigheterna i separata bolag eller fastigheter som hör ihop i samma bolag så kan du sälja aktierna istället för fastigheterna. Dels för att köparen ska slippa stämpelskatten, dels för att det blir näringsbetingade aktier.
Kan du utnyttja låg belåning i befintlig fastighet så gör det. Alternativt sälja den befintliga för att köpa nytt om banken är svår.

8

Lägg på om byggmästarsmitta om du ska både äga fastigheter och driva byggverksamhet/konsultation mot byggverksamhet.

viktigt att du får till rätt struktur och undviker detta.

Om din plan är att ha ett långt ägande så tycker jag att det ibland blir overkill att lägga varje fastighet i separata bolag. Många timmar redovisning mm som ska hanteras istället för att ha allt samlat. Men du får väga riskerna/vinsterna med båda situationerna.