Från en etta till en hyresfastighet

Därför gjorde vi avsnittet

Filip är från communityn och jag tycker hans resa är inspirerande. Han illustrerar också så många framgångsfaktorer som jag själv har upplevt och sett hos andra framgångsrika människor. Han visar också att det faktiskt går att bygga upp ett fastighetsbolag från noll - och kunna försörja familjen på det sättet och lägga grunden till en generationsförmögenhet.

Med Filip Sakic

Filip är en tidigare elitidrottare inom kampsport som nu driver fastighetsbolag och arbetar som deltidsbrandman. Hans resa från att renovera en etta utan kapital till att äga flerfamiljshus visar att det är möjligt att bygga förmögenhet genom hårt arbete, uthållighet och smart nätverkande.

Det är i backen man rycker

Filip köpte sitt största objekt (22 lägenheter) under högränteperioden när andra stod still. När marknaden bromsade hade han tid att tänka strategiskt, planera och positionera sig för bättre affärer. De som vågar agera när andra väntar får tillgång till objekt som aldrig kommer ut på den öppna marknaden.

Flerfamiljshus slår villor i skalbarhet

Filip insåg att 22 lägenheter i samma byggnad kräver samma tak, grund och system som 22 separata villor, men är exponentiellt enklare att förvalta. En fastighet att lära känna istället för 22 olika, samma vaktmästare för allt, och högre avkastning per investerad timme. Detta är ett kraftfullt exempel på hur koncentration kan ge oproportionerligt stora fördelar.

Relationer är jätteviktigt

Filips bästa affärer kom via lunchsamtal med mäklare och kontakter, inte genom att betala överpris på Objektvision. Han beskriver hur hans track record byggde trovärdighet som ledde till att mäklare ringde honom först. I Sverige handlar fastighetsmarknaden mer om nätverk än kapital - banken kan till och med tipsa om affärer till pålitliga kunder.

Drivkraften är en vilja att utvecklas

Filip avslöjar att hans verkliga motivation inte är passiv inkomst utan behovet att utvecklas, utmanas och bygga något. Han jämför känslan av att stå på prispallen med EM-silver i K2 med att genomföra en lyckad fastighetsaffär - båda ger samma tillfredsställelse av att övervinna motstånd. Detta förklarar varför många entreprenörer aldrig slutar trots att de egentligen är ekonomiskt fria och har nått FIRE. Pengarna är en bieffekt.

Köp inte om du inte kan göra det bättre

Istället för att köpa fina fastigheter till marknadspris söker Filip medvetet eftersatta objekt där han kan "inreda affären" - bygga parkeringar, lägga säkerhetsdörrar eller kombinera tomter. Detta skapar värdeökning genom egen insats snarare än att vänta på marknaden, vilket ger kontroll över avkastningen.

Minnesvärda citat

• "Backen är när man rycker" - om att se möjligheter i tuffa tider
• "Man måste plöja innan man sår - och speciellt vi som kommer från ödmjuka förhållanden"
• "Det enda passiva är kanske en indexfond"
• "Utan människor är fastigheter helt värdelösa"
• "Kapitalet tar alltid slut någon gång"

## Viktiga nyanser att komma ihåg

• Fastighetsaffärer kräver hårt arbete och är aldrig helt passiva
• De bästa objekten kräver nätverk och kommer sällan ut offentligt
• Befolkningstillväxt är viktigare än låga priser vid val av område

Därför är avsnittet viktigt

Filip Sakic delar sin prestigelösa resa från noll kapital till 36 lägenheter. Vi får konkreta insikter om fastighetsaffärer, från renovering av en etta till flerfamiljshus. Avsnittet avslöjar både mytterna om passiv inkomst och de verkliga framgångsfaktorerna bakom framgångsrik fastighetsförvaltning.

Myten om passiv inkomst

"Fastigheter är inte passiva inkomster" säger Filip tydligt. Oavsett om det är 5, 35 eller 500 bostäder så kräver det arbete. Det kan vara semipassivt i perioder, men du måste vara beredd på vattenskador, hyresgäster som ringer och banker som ändrar villkor. Det enda verkligt passiva är indexfonder.

Plöja innan du sår

"Många säger att det man sår får man skörda, men ingen säger att man måste plöja innan man sår." Filip beskriver år av hårt arbete med renoveringar och förädlingar för att bygga kapital. Timlönen kan vara hög men risken är också det, och veckorna blir långa och intensiva.

Affärsmodellen som skapar frihet

Till skillnad från att byta timmar mot pengar är fastigheter skalbara. Med belåning som hävstång och förutsägbara hyresintäkter kan man få betalt flera gånger för samma insats. Filip valde en bättre affärsmodell där han kunde bygga något som växer över tid istället för att vara begränsad till 40-50 timmar per vecka.

Från villor till flerfamiljshus

Efter år med villor har Filip insett fördelarna med flerfamiljshus. 22 lägenheter under samma tak betyder ett tak att underhålla, inte 22 olika. Det är lättare att administrera, högre avkastning per investerad timme och man kan till och med sköta det via telefon med en vaktmästare på plats.

Skapa värde genom förbättringar

"Man tvingar på en värdeökning" genom att se potential andra missar. Det kan vara att bygga parkeringar, köpa tomten bredvid eller installera säkerhetsdörrar som möjliggör hyreshöjning. När marknaden står still måste du själv skapa värdeökningen genom att "inreda affären".

Nätverk slår kapital

De bästa affärerna finns inte på Objektvision utan kommer via relationer. Filip berättar hur en lunch med en mäklare ledde till hans senaste köp. "Nätverket och kontakterna är viktigare än kapitalet. Kapitalet tar alltid slut någon gång, men med rätt nätverk hittar man alltid nya möjligheter."

Finansiering i tuffa tider

Idag kan du behöva 40-50% kontantinsats beroende på din relation med banken. Men Filip har lyckats köpa med 75% belåning även under högränteperioden. Nyckeln är kreativitet - använd befintligt bestånd som säkerhet eller hitta alternativ finansiering för topplånet.

Befolkningsstatistik avgör allt

"Den största boven är inte ränteökningar utan vakansen." Filip betonar vikten av att studera befolkningsökning och vara en liten aktör där det finns få hyresrätter. Undvik områden med hög vakansgrad och fokusera på tillväxtorter inom 30 minuter från där du bor.

Idrottskarriärens lärdomar

Parallellerna mellan K1 och fastigheter är tydliga - samma uthållighet, samma förmåga att ta sig runt hinder. "Kommer det något förhinder går man runt det." Arbetet är likt: hålla på med samma sak dag in och dag ut, inte ge upp när motgångarna kommer.

Kontrovers: Ska man börja med villor?

Filip säger idag att han skulle "strunta i de små lägenheterna och villorna" och gå direkt på flerfamiljshus. Alternativ syn: För många utan kapital är det enda sättet att komma igång, och track record från småskaligt ger trovärdighet för större affärer senare.

Vision som bränsle

"Man kan vila lite i visionen" när motgångarna kommer. Filip har något i sig som inte ger ro vid stillastående - nästa steg är att bygga ett skalbart fastighetsbolag med externt kapital. Visionen driver honom vidare även när räntorna stiger och bankerna säger nej.

Tips för hyressökande

Behandla ansökan som ett CV - säkra upp att du är en trygg hyresgäst med referenser, fast anställning och god ekonomi. "Har man elefanten i rummet, presentera den" - var ärlig om utmaningar men visa din plan framåt. Drivet kan vara viktigare än perfekta förutsättningar.

Rätt tid att köpa?

"I backen rycker man" - just nu när många är rädda kan vara bästa tiden. Filip menar det är bättre att komma igång idag än för 7-8 år sedan när alla budade och räntorna var låga. Nu kan du köpa billigare och när räntorna sjunker sitter du redan i båten.

Viktiga nyanser att komma ihåg

• Fastigheter kräver problemlösningsförmåga och uthållighet - det är inte för alla

• Track record och nätverk byggs över år - var tålmodig

• Studera alltid lokal befolkningsstatistik innan köp

• Ha alltid tillgång till kapital för att kunna agera snabbt

• Kombinera fastigheter med annat arbete i början för säkerhet