Bostaden: en missförstådd investering?

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Bostaden som investering: den mest missförstådda investeringen
2. Välkommen tillbaka, Henning
3. Vad säger forskningen egentligen?
4. Kvantitativa strategier och faktorerna
5. Utövarna inom kvantitativ förvaltning
6. Varför skriva en hel serie om bostaden?
7. De viktigaste insikterna
8. Riksbankens data tillbaka till 1600-talet
9. Konsumtion eller investering, eller både och?
10. Liknande avkastning som börsen, till halva risken
11. Hur stor är en riktig bostadskrasch?
12. Formeln: direktavkastning plus hyresökning
13. Tre procent direktavkastning, så räknar fysikern
14. Ordförande i BRF:en ser kostnaderna stiga
15. Avkastningen utan lån: omkring 6–7 procent
16. Avkastning med lån, oavsett belopp
17. Femtio procents belåning ger samma risk som börsen
18. Siffrorna talar sitt klara språk
19. Säkerhet och inflationsskydd
20. Avkastningsmatrisen och tanken som inte blev av
21. Men kommer inte bubblan att krascha?
22. Kan priserna bara fortsätta uppåt?
23. Var lägger svensken sina pengar?
24. Räntor, Europa och centralbankerna
25. Deflation och 20-talets ekonomiska historia
26. Guldmyntfoten och dubblat penningvärde
27. Hur bor Henning själv?
28. Nästa steg: villa och lyxkonsumtionen
29. Hur resonerar man kring det dyrare boendet?
30. Tumregeln: 1 700 kr i månaden per extra miljon
31. Att väga konkret: huset och bilen
32. Den ekonomiskt tightaste perioden i livet
33. Vad ska man annars använda pengarna till?
34. Att runda av bostadsbiten
35. Ekonomisk frihet, hur ser det ut idag?
36. Fördomar om FIRE
37. Aktiva beslut för att komma dit
38. Bilen som kostar mer än man tror
39. "It's fucking brutal"
40. Bil och bostad, de stora besluten
41. Barn kostar
42. Var hittar man Henning?
43. Momentumportföljen och banding
44. Övervikt mot Sverige, ett beslut som höll
45. Sitt still i båten
46. Diversifiering och att inte tajma dippen

Bostaden som investering: den mest missförstådda investeringen

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans och dagens avsnitt som handlar om bostaden som investering.

I detta avsnitt får du träffa Henning Hammar, även kallad investerarfysikern, som har bloggat och pratat om det här ämnet ett tag och, precis som jag, lite börjat ändra åsikt kring det där att bostaden bara är en konsumtion till att bostaden faktiskt kan ses som en investering. Men inte på det sättet som de flesta tror. Som vi kommer in på är hans tes att bostaden på sätt och vis är den mest missförstådda investeringen.

Så det ska vi titta på. Vi kommer att titta på hur man kan resonera. Vilka antaganden man kan göra. Hur värdet på en bostadsinvestering har sett ut över tid. Och det handlar inte bara om att priserna har ökat. Det är tvärtom ett helt annat perspektiv. Så jag tänker att du kommer gilla det här avsnittet. Jag gillade det jättemycket i alla fall när jag pratade med Henning. Så jag tänker att han får komma här.

Varmt välkommen till RikaTillsammans-kanalen som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av våra erfarenheter, vår livsresa, våra framgångar och våra misstag så att du ska kunna göra din ekonomi och ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver denna kanal heter Caroline och Jan Bolmeson.

Välkommen tillbaka, Henning

Jan: Varmt välkommen, Henning Hammar. Du är ju teknisk fysiker, men du har också doktorerat och du är lite nördig på sparande och investeringar. I dagsläget driver du Börslabbet, där man kan följa dig och ett antal olika kvantitativa strategier, det vill säga baserat på regler. Du är också känd som investerarfysikern, vilket du har som adress till din blogg, vilket vi kommer att prata om. Och du har varit med flera gånger tidigare hos oss på RikaTillsammans. En väldigt uppskattad gäst. Så varmt välkommen.

Henning: Tack så mycket. Det är kul att vara tillbaka.

Jan: Är det något du vill lägga till, eller känns det okej?

Henning: Ja, nej, men det känns okej. Jag tänkte nästan dra till ordentligt: jag är nog väldigt nördig på investerande och sparande.

Jan: Exakt. Ja, men det är så roligt, för vi träffades ju för många, många år sedan just i att vi delade den här frågan: vad är det forskningen faktiskt säger? Och med en akademisk bakgrund är man kanske inte så himla rädd för de här studierna som andra kanske inte läser. Kan det inte vara lite så?

Henning: Jo, jo. Nej, men jag har nog läst ett extremt antal artiklar och sånt genom åren. Allt från vetenskapliga till mer populära artiklar inom investeringar och så.

Vad säger forskningen egentligen?

Jan: Men du, det var ju egentligen inte alls där jag tänkte vi skulle börja. Men när vi hamnade här: om du skulle säga, för någon som inte har läst alla de här artiklarna, vad skulle du säga är konsensus, eller de viktigaste sakerna som forskningen har kommit fram till?

Henning: Ja, men jag menar, vad ska man säga. Konsensus, där är det ju så svårt också, för det finns ju konsensus bland akademiker och ett annat konsensus bland kanske utövare och sånt. Men jag skulle nog ändå säga att de effektiva marknadsteorierna är rätt konsensus, och att marknaden är svår att slå. Det vill säga det vi brukar tjata om: vi brukar tjata om indexfonder, att det är svårt, det är inte omöjligt, men det är väldigt svårt för de flesta.

Jan: Ja.

Henning: Och jag har väl hittat den här fickan som försöker slå, men ändå baserad på forskning, skulle man säga. Så det är ju ett fåtal strategier och sånt där. Och det handlar mycket om att nyttja beteendevetenskapliga brister. Sen under tid har jag också hittat att det finns många professionella investerare som lyckas slå börsen. Det är personer som hittar olika vägar för att hitta sin nisch. Men att ta en edge är jättesvårt. Och jag tror majoriteten underavkastar ett index.

Jan: Och om du skulle säga, för detta kommer ju vara frågan: varför ställde du inte den frågan? Vad har du sett? Vad är det som attraherade dig? För där, även om vi delar mycket uppfattning, så har vi ändå för tio år sedan valt att gå lite olika vägar, där jag är mer hundra procent passiv och du har, jag tror, åtta sådana här kvantitativa strategier man kan följa hos dig hos Börslabbet.

Kvantitativa strategier och faktorerna

Henning: Så det med kvantitativa strategier, det är ju ett regelbaserat sparande på samma sätt som en indexfond. Men i stället för att man utgår från ett värdeviktat index, som en indexfond är, så viktar man utifrån andra parametrar. Som momentum, som värde, som kvalitet. Det finns också studier som visat att till exempel fundamentalt viktat index brukar slå ett värdeviktat index över tid. Och då utgår man bara från att man viktar utifrån företagens verkliga vinster eller försäljning, till exempel. Och det är väl det man tiltar mot om man använder värde. Så det är ju...

Jan: Men kan man inte säga att...

Henning: Ja, förlåt.

Jan: Nej, men kör.

Henning: Nej, men jag menar, jag har ju ändå hundra aktier i min portfölj just nu, för att vara exponerad mot de här.

Jan: För många investerare skulle ju klassa det som ett ganska, ja, väldigt, väldigt diversifierat sparande.

Henning: Exakt, exakt.

Jan: Men ligger inte du ganska nära Eugene Fama och Dimensional, som också överviktar mot de här faktorerna i femfaktormodellen, alltså värde, momentum, kvalitet och så vidare?

Henning: Jo, och han är väl ändå fortfarande övertygad av effektiva marknader. Men sen är det väldigt intressant att många av hans studenter, alltså doktorander, har gått vidare och blivit de här utövarna som jag läser mycket av idag. Som då satsat på värde och momentum och försöker implementera det på börsen.

Jan: Och vad är deras poäng då? Och vilka är de, om man vill kolla vidare?

Utövarna inom kvantitativ förvaltning

Henning: Så den mest kända är ju Cliff Asness, som leder hedgefonden AQR. Han har ju skrivit jättemycket artiklar om det här. Det är många som kommer tillbaka till honom. Han har utvärderat väldigt många sätt att investera kvantitativt på börsen. Sen en annan, som heter Wesley Gray, skriver mycket om momentum och driver Alpha Architect. Sen parallellt med de här finns det O'Shaughnessy Asset Management, där James O'Shaughnessy skrev en bok som heter What Works on Wall Street. Och sen finns det flera andra. Corey Hoffstein är en som har skrivit ganska mycket och gör ganska bra material. Men många har fokus på USA, och det är ju en intressant grej, att det här inte är så utvecklat i Sverige. Det var det jag gjorde, att jag tog det hit och började investera själv, och det är ju det som Börslabbet egentligen bygger på: det som man hittat i USA, applicera det här i Sverige.

Jan: Funkar det?

Henning: Ja, det funkar bra att köra det här.

Jan: Vi ska ju inte göra ett avsnitt om det idag, utan idag ska vi prata lite om bostad. Men jag kan faktiskt länka till ett gammalt avsnitt där vi gjorde det. Eller också, om det finns intresse, så kan vi tänka att vi bjuder in till en digital föreläsning. Så kan vi titta på grafer och prata om de här strategierna, för det är ju en ansats att slå index men göra det på ett forskningsbaserat, evidensbaserat sätt. Så det skiljer ju egentligen där.

Varför skriva en hel serie om bostaden?

Jan: Men du, jag tänkte, om vi hoppar till dagens ämne, så upplever jag att du under flera år faktiskt har skrivit en serie om bostäder och bostadsmarknaden, bostadspriser, bostadsinvestering versus börsen, då på framför allt investerarfysikern.se. Och där blev jag lite nyfiken. Varför då? Varför har du lagt all den här tiden på de här artiklarna? Vad är värdet för den som läser eller lyssnar på oss idag?

Henning: Nej, men jag tyckte det var värt att lägga den tiden. Dels är jag intresserad, men jag har också sett det som lite intellektuellt utmanande. För det är inte så många som lägger den tiden, för de kanske inte känner att det är värt det. Men grejen är att bostaden är ju den största investeringen vi gör i livet. Det är ändå den största investeringen jag gjorde, och jag gjorde mycket jobb innan vi gick in på bostadsmarknaden. Och det är ju så för de flesta. Men sen i en professionell miljö, om du sitter som förvaltare eller akademiker, då är det ju inte riktigt det du fokuserar på. För där finns ju inte så mycket avkastning. Ja, om du driver ett fastighetsbolag, då är det ju bra att fokusera på det, för då får du skala på det. Men att sitta och tänka på sitt eget boende är ju inte så mycket. Det är ju begränsad mängd kapital du kan satsa där. Och det är en komplex fråga.

De viktigaste insikterna

Jan: Men du, vad är takeaways? För jag har ju läst alla de här artiklarna. Jag kommer också länka till dem i beskrivningen, för det är i alla fall sju, åtta stycken skrivna under flera år. Vad är det viktigaste? Vad är dina insikter från det här?

Henning: Så mina insikter är att bostaden nog är en av de mest missförstådda investeringarna. Och med det menar jag att de flesta fokuserar på priset.

Så fort jag pratar med någon om bostaden som investering säger alla: ja, men bostaden har inte ökat något i värde de senaste tre åren. Och då säger jag: ja, men har du tänkt på vad alternativet hade varit?

Henning: Alternativet hade varit att du hade hyrt din bostad och betalat en hyra till någon annan. Men nu betalar du ju en hyra till dig själv. Och det är ju det som är det viktiga, och det här missar man ofta. Det är samma med aktieinvesteringar: 90 procent av avkastningen har kommit av det kassaflöde investeringen ger. Och då realavkastningen, alltså det som gör att du bibehåller din köpkraft över tid. Bostadspriserna har i stort sett följt inflationen över tid. Jag har också en graf på det i ett av de här inläggen, att det egentligen följde inflationen fram tills år 2000. Sen har det stuckit iväg mycket mer än inflationen. Men att tänka att det ska pågå för evigt, det är svårt att säga.

Riksbankens data tillbaka till 1600-talet

Henning: Och nu, efter att jag hade publicerat det, kom Riksbanken ut med en studie, jag tror från 1600-talet, där de har sammanställt data över reala huspriser. Och det finns perioder där det går upp en massa. Sen hittar det en ny jämvikt, och sen går det upp och hittar en ny jämvikt. Du måste också tänka att anledningen till att det går upp över inflationen tenderar ju också att vara en bra investering: vi blir ju rikare, även realt sett. Så nu har vi mer pengar att röra oss med. Det motiverar ju att det inte bara ska utvecklas av inflationen. Men det är en stor skillnad. Under perioden 70-talet till 2000 hade vi ju höga räntor, vilket pressade priserna. Och sen när de här räntorna sänktes, då sköt värderingarna i höjden. Så...

Jan: För den som lyssnar, vad ska man mer ta med sig? För jag tänker att vi ska dyka ner i alla de här sakerna du pratade om. Är det någonting mer?

Henning: Sen tycker jag också att bostaden som investering är svårare att utvärdera i Sverige. Det är nog därför jag har lagt mycket tid på det. För vi har en reglerad marknad. Jag menar, i min hemstad Uppsala står du i 10–20 år i bostadskö, och då kan du få en tvåa för typ 5 000 i månaden. Men ska du gå ut och bara hyra och knappt ha någon kötid alls, då betalar du 10 000–12 000 i månaden för samma. Sen är det ju lite olika kvalitet. Men det är ju väldigt svårt att utvärdera.

Jan: Jaha, men ska du jämföra de här två mot att köpa en lägenhet, en tvåa i samma område?

Henning: Det är jättesvårt att utvärdera.

Konsumtion eller investering, eller både och?

Jan: Men du, jag tänker så här, och här får du ge dig på det. Jag har ju i många år sagt: se bostaden som en konsumtion och inte som en investering. Särskilt eftersom jag sedan 2008 tänkte att bostadsmarknaden är övervärderad, och så bodde vi i hyresrätt i tio år. Och sen någonstans 2016 var jag så här: ja, men vad fan, man får väl ändå hoppa in i den jävla bostadsmarknaden. Och Kiyosaki, jag vet inte om du har läst Kiyosaki, som också har gjort intryck på många människor: ja, visst, din bostad är formellt sett en tillgång, men den beter sig väldigt mycket som en skuld. Alltså du betalar försäkring, du betalar massa grejer. Hur skulle du resonera kring det här, bostaden som investering versus bostaden som konsumtion? Har jag fel när jag har sagt: se det inte som en investering? Hur tänkte du?

Henning: Det där var en jättebra punkt. Det är det jag tycker är svårt, för jag tycker det är både och. Bostaden är ju både en investering och en konsumtion, och det går inte att komma ifrån. Dels har vi ju en reglerad marknad, så det är svårt att jämföra med ett jämförbart objekt, men det är också konsumtion. Köper jag ett hus för 5 miljoner eller 10 miljoner, de där 5 extra miljonerna är inte... Ja, ofta är det ju så att jag kanske går med ett lite större hus som kostar mer att driva, eller lite mer centralt, och det är ju bara en lyxkonsumtion på ett sätt. Så ja, det håller jag helt klart med om. Det är också så med ett mer centralt boende i allmänhet. Nej, men det är ju stor skillnad. Ja, vi kan gå vidare.

Liknande avkastning som börsen, till halva risken

Jan: Men du, jag tänker också så här: en av dina första meningar, ingressen, var att bostaden är den största investering de flesta gör. Det är den största tillgången på våra balansräkningar. Du skriver också att det har varit en riktigt lönsam investering, där forskare har visat att bostäder gett en liknande avkastning som börsen, men till halva risken, de senaste 150 åren. Vill du säga någonting mer om det?

Henning: Här kommer vi tillbaka till det jag nämnde i början av avsnittet, att jag gillar att läsa akademiska artiklar. Så det finns en jättebra artikel som är skriven av några på amerikanska riksbanken, eller centralbanken. De har gått igenom, och den heter "The Rate of Return on Everything", eller i stort sett åt det hållet. Då har man försökt förstå avkastningen på olika tillgångsslag. Man har haft ett prisindex, man har haft oftast avkastning, eller pris- och avkastningsindex för börsen. Men man har haft något liknande på bostadsmarknaden, fast bara prisindex. Det man oftast missat är direktavkastningen för en bostad. Den hyra vi betalar till oss själva. Och det var det de undersökte i den här artikeln. De visar att de kan uppskatta den och de historiska nivåerna under de senaste 50 åren. Då visar de att inklusive det så har avkastningen för bostäder världen över, om man tar ett snitt, varit liknande som för aktier. Totalt alltså. Men till halva standardavvikelsen, eller halva volatiliteten.

Jan: Ja, till halva risken då.

Hur stor är en riktig bostadskrasch?

Henning: Du får ju inte samma nedgångar. En ordentlig bostadskrasch är ju 30 procents nedgång i bostadspriserna, till exempel. Som vi hade på 90-talet här. Och då ska man jämföra att tio år senare fick vi en krasch på Stockholmsbörsen med 70 procent. Så det är den dubbla risken.

Jan: Jag vet inte, för jag har inte läst den. Det var länge sedan. Är inte den gjord år 2019? För jag vet att professor Daniel Waldenström skrev om detta i sin bok också. Då hänvisade han till en studie och konstaterade precis samma sak för svenska bostadspriser. Tror jag att det var, faktiskt. Att det var så här 7 procent plus minus 11. Medan aktier var typ 7, 8 plus minus 22.

Henning: Du tror att Daniel Waldenström har citerat den här artikeln?

Jan: Det tror jag faktiskt.

Henning: Så kan det vara. Det är säkert den.

Jan: Bra.

Formeln: direktavkastning plus hyresökning

Jan: Sen skriver du där, men kan du inte säga någonting också? För du sa att majoriteten kommer från den här direktavkastningen. Och jag tror också att i din artikel skriver du att formeln är: bostadsavkastning är lika med direktavkastning plus hyresökning. Kan du inte förklara de här termerna i ekvationen?

Henning: Så det här ser jag så här. Grejen är: du behöver alltid någonstans att bo. Och då får du alternativet att du tar steget in på bostadsmarknaden och tänker att nu ska jag äga mitt boende resten av livet. Vilket jag tror många gör. Eller så hyr du ditt boende resten av livet. Och om du tänker att du köper en bostad, ja, då är det egentligen det enda viktiga vad du betalade för bostaden idag. Och där är ju värderingen det som man mäter med direktavkastningen. Direktavkastningen, det är ju vad jag får kvar när jag har betalat för underhåll och drift av bostaden. Så till exempel, om vi tar tillbaka det här exemplet med Uppsala: en tvåa i Uppsala, ungefär marknadshyra, en relativt lättillgänglig tvåa som du kan hyra, går kanske för 10 000 i månaden. En motsvarande skulle kanske kosta 2–2,5 miljoner att köpa. Och då betalar du ungefär 4 000 för avgift till föreningen och för underhåll. Du behöver ju byta ut köket lite då och då och badrummet och så vidare. Och då har du en mellanskillnad på 6 000 kr i månaden. Det här är då din avkastning, kan man säga. Om du hade investerat allting och inte lånat någonting. Sen lånar vi ju, vilket utvecklar den här formeln lite. Men om vi inte lånar, så är det så.

Tre procent direktavkastning, så räknar fysikern

Henning: Och det här, som kommer fram i artikeln, är ungefär 3 procent idag i Sverige. Och det är ju de här 6 000 kronorna mot...

Jan: Precis. Och bara för att vara tydlig: 6 000 i månaden gånger 12, så 72 000 på 2 miljoner, och då blir det 36 000 per miljon ungefär, då 3 procent ish.

Henning: Så att du som bara såg...

Jan: Hur räknade de där fysikerna?

Henning: Jo, men det var jättebra. Det är så jag räknar. Och det är ju där någonstans det ligger. Och då vet man ju, då kan man jämföra det mot räntan du betalar för att låna. Men det som också är så här: många jämför kanske det du sparar mot den ränta du lånar. Men då missar man att bostadens värde också kan gå upp över tid, men egentligen att hyran går upp över tid. Och det är egentligen det som är alternativet. Och hyran är ju 2–3 procent per år. Nu tror jag att vi kanske ligger på 3 procent per år kommande år. För det har ju varit hyresförhandlingar, och jag kommer inte ihåg exakt vad det har landat på. Men det har varit 4–5 procents höjningar, och sen har fastighetsägarna sagt att nej, vi vill ha minst 10 procent. Och det här kommer ju fortsätta.

Ordförande i BRF:en ser kostnaderna stiga

Henning: Jag sitter som ordförande i min BRF. Jag menar, vi har haft ordentliga höjningar på våra driftkostnader och räntekostnader och allting. Vi måste ju höja som en bostadsrättsförening, på samma sätt som du måste höja som fastighetsägare. Jag har kompisar som har fastigheter, och de sa, när det var som värst, att deras uppvärmningskostnader ökade med 10 procent och allt annat. Och de var så här: jag betalar 10 procent mer och jag får in 4 procent mer i hyror. Så det går ju inte på det sättet.

Jan: Så du tänker att man ska kolla på sin bostadsavkastning, att tänka direktavkastning plus den här hyresökningen, hyresökningen som inte drabbar mig med det ägda boendet.

Henning: Så kan man säga.

Jan: Och sen har du ju räknat på en... Kommer du ihåg i huvudet hur en snittköpare ser ut? Eller ska jag ta det från artikeln?

Henning: Ja, jag kommer inte ihåg. Alltså, det är ju 70 procent som snittköparen lånar. Och det här är från Finansinspektionens bolånerapporter. Bolånerapporten över upplåning i Sverige. Och det är snittköparen i Sverige. Sen har jag kollat närmare på siffrorna, och där nämner jag tror jag i min artikel att 7 av 10 under 40 har en högre belåningsgrad. Och sen bara 3 av 10 av de som äger har en högre belåningsgrad. Så det är ju väldigt olika. De här beräkningarna är ju om du äger för länge. Men sen justeras ju värden. Så när man räknar med belåning, så behöver man ta höjd för hur hög belåningsgrad man har.

Avkastningen utan lån: omkring 6–7 procent

Jan: Ja, men precis. Så då konstaterar man liksom att okej, om vi tar den här direktavkastningen, den är ungefär 3 procent. Och sen konstaterar du att hyresökningen är ungefär 3 procent. Så att då blir det så här, bostadsavkastningen är typ 6, 7 procent. Det är väl det du konstaterar?

Henning: Och då ska man komma ihåg att de här 6, 7 procenten är ju om man är obelånad på sin bostad. Så det är också viktigt, så att vi håller siffrorna rätt.

Jan: Och kan du förklara, okej, hur påverkas det om vi dessutom har belåning, vilket majoriteten har? För då tänker jag så här, ja, kör.

Henning: Ja, och då kommer man in på det här som jag nämnde tidigare, att snittköparen har 70 procent belåning idag. Och då måste man justera för att du lånar ditt kapital. Men du behöver också justera för, ja, då räknar du ut vad avkastningen på eget kapital blir.

Jan: Precis, egentligen är det slarvigt sagt kontantinsatsen. För det är egentligen bara det kapitalet. Alltså köper jag en lägenhet idag för en miljon, så behöver jag inte lägga in en miljon kontant. Det räcker att jag lägger in 150 000. De 850 finansieras via ränta. Det är ju bankens pengar. Men jag står ju ändå för hela risken. För banken vill ju bara ha tillbaka sina pengar. Så jag får ju uppsidan på de där tre, eller sex procenten på de 850 000 också. Tänker jag.

Avkastning med lån, oavsett belopp

Jan: Och då kan man säga, så som du har skrivit formeln på hemsidan, och detta kan jag också ta i beskrivningen, för det är ibland enklare att bara se framför sig: då blir avkastningen med lån som innan, direktavkastningen plus hyresökningen, minus räntan jag betalar mot den här belåningsgraden. Så betalar jag 3 procents ränta och har 70 procents belåning. Och sen behöver jag ju naturligtvis dividera detta med 1 minus belåningsgraden. Så att jag får reda på okej, hur stor andel har jag satt in?

Henning: Så det fina med den här formeln är att den funkar oavsett beloppet, eftersom vi bara räknar på förhållandena.

Jan: Och minns du vad du konstaterade, att på en person med 3 procent direktavkastning, 70 procents belåning, vad avkastningen blev?

Henning: Det kommer jag faktiskt inte ihåg. Och det är ju också ett antagande med ränta.

Jan: Ja, precis. 3 procents ränta.

Henning: Men om jag sa 3 procents ränta. Ja, men jag kan berätta. Bara, vad fan. Nej, men då blir avkastningen på eget kapital ju 15 procent.

Jan: Så det vill säga att snittavkastningen blir då på ett eget boende, om du har 70 procents belåning med 3 procents ränta och 30 procents ränteavdrag, då har du 15 procent per år. I snitt på det kapitalet, till halva aktierisken.

Hade vi sagt detta bara utanför sammanhanget vi pratar nu, tror du inte folk hade sagt: det där låter för bra för att vara sant?

Femtio procents belåning ger samma risk som börsen

Henning: Nu blir det ju högre risk än aktierisken, eftersom vi kör 70 procents belåning. Och där kan man egentligen jämföra att skulle vi köra 50 procents belåning i det här fallet, då skulle vi få samma som aktierisken. Nu kommer jag inte ihåg exakt vad det blir, men...

Jan: Jag kan slå det här faktiskt. 50 procents belåningsgrad. Vad sa vi, hyresökning?

Henning: 3 procent. 3 procent.

Jan: Då är det 10 procents avkastning. I snitt.

Henning: Ja.

Jan: Och det är nog högre än vad man skulle kunna få på börsen just nu.

Henning: Absolut. Det skulle jag säga.

Jan: Räknar vi med 333, alltså 3 procent hyreshöjning, 3 procent direktavkastning, 3 procent ränta, då är bostaden en bättre investering än börsen, med 50 procent belåning.

Henning: Och då skulle jag tro att de flesta skulle se 50 procent belåning som ett väldigt konservativt investerande. Alltså då är du ju väldigt riskavert om du har bara 50 procent belåning. Jag menar, det finns ju en anledning till att Finansinspektionens regler är att du inte ens behöver amortera när du kommit under 50 procent.

Jan: Mm, exakt.

Henning: Och det där är ju också en sån där argumentation.

Jan: Vänta, jag pausar den bara. För dig som vill räkna: Henning har gjort en sådan här kalkyl. Så jag kommer länka till den kalkylen också, där man kan trycka in de här och så får man en fin avkastningstabell.

Siffrorna talar sitt klara språk

Jan: Jo, men detta blir ju så här. När du såg detta första gången, kändes det inte ointuitivt?

Henning: Jo. Nej, jag måste också säga, jag har ju, liksom du, varit skeptiker till bostaden som investering. Och höll på i ganska många år och tyckte att det var för dyrt, så stora belopp i lån och så vidare. Men sen har jag ju mognat, kan man säga, och sett det här. Och insett: ja, men det är ju en bra investering. Jag kan inte sopa det under mattan. Siffrorna talar sitt klara språk. Sen tror jag, sen måste jag säga, att nu när jag suttit som ordförande i en 30 år gammal bostadsrättsförening, det här med underhåll och fastighetsskötsel underskattar man ofta. Det är mycket. Och det är också så när man äger sitt eget boende. Det är mycket att göra. Det är därför jag också tycker, jag håller med om det här, det är fortfarande en konsumtion. Du kanske behöver ta med din egen tid i beräkningen. Renoverade och underhållna boenden och sånt. Om man gör det, så är det en bra investering.

Säkerhet och inflationsskydd

Jan: Var det något mer som fick dig att ändra åsikt?

Henning: Ja, det är ju också säkerhetsaspekten. När jag började investera och blev väldigt intresserad av det här med investeringar, så var det egentligen för att bli ekonomiskt fri, ekonomiskt oberoende. Men också att på något sätt inte vara i skuld. Och det var väl den aspekten som jag kände med ett stort boende: det är en stor skuld, man blir livegen för att man har höga räntor att betala. Ska jag betala typ tio årslöner för en bostad som jag sen ska betala för resten av livet? Sen är det ju så här, på samma sätt som man kanske har märkt, nu har vi ju inte en avreglerad bostadsmarknad här, men hyrorna har ändå ökat en hel del. I andra länder där de har en avreglerad bostadsmarknad har ju hyrorna gått upp ordentligt de senaste åren, med inflationen och så. Och det skulle pressa en väldigt hårt. Medan när du köper ditt boende, då vet du dina kostnader.

Henning: Sen oftast, man kan ta en schablon. Den här schablonen som de använder i den akademiska artikeln, de kollar 150 år av bostadsavkastning. Då använder de en tredjedel av hyran, det är då drift, underhåll och alla de här kostnaderna. Och det tycker jag låter vettigt. Det är ungefär på den nivån som det ligger för svenska fastighetsbolag och kommunala fastighetsbolag. Så du är bara en tredjedel så känslig, kan man säga, när man äger sitt boende mot när du hyr, mot inflationsökningar.

Det är ju en inflationssäkring att äga sitt boende.

Avkastningsmatrisen och tanken som inte blev av

Jan: Säg att vi får, och det är det här som är, du gick in på det här med avkastningsmatrisen, som visar en slags tabell över hur känslig vår investering är för framtida nivåer av hyresökningar eller inflation, eller hur den är känslig mot olika räntor.

Henning: Och jag hade faktiskt en tanke att skriva det här inlägget lite annorlunda. Nu skrev jag att bostaden är en bra investering trots högre räntor. Men jag hade tänkt skriva att bostaden är en investering som skydd mot högre inflation. Det hade jag också kunnat skriva. Den gynnas ju av hög inflation. Det är ju en jättebra investering om inflationen sticker iväg. Nu har det ju drabbat oss hårt på grund av att räntorna går upp och priset sjunker. Men utifrån det här sättet att se det, att du ska äga din bostad resten av livet, då är det ju bara bra. Det är väl inte bra att den allmänna prisnivån går upp, men jag menar, värdet av bostaden, eller kassaflödet, ökar indirekt, kan man säga. På grund av att den allmänna prisnivån ökar.

Men kommer inte bubblan att krascha?

Jan: Men du, jag tänker för den som sitter här och funderar och är rädd: ja, alltså nu sitter de två tjommarna där som båda har byggt åsikt, men de har fortfarande inte fattat att bostadsbubblan kommer att krascha och vi kommer att se en nedgång, och då spelar era kalkyler ingen roll, det blir inga 10 procents avkastning eller 15 procents avkastning. Vad tänker du då?

Henning: Det har väl kraschat lite. Du har ju haft en 10-procentig nedgång i bostadspris, och du har haft, ja, mer än, alltså penningvärdet har ju tappat 20 procent. Så realavkastningen, eller realvärdet av en bostad, är ner nästan 30 procent. Det skulle jag säga är ganska bra nedgång. Men det är ju inget du har märkt, eftersom det nominella inte ändrats.

Henning: Det här är ju faktiskt en väldigt intressant grej. Under första världskriget var bostadspriserna i Stockholm ganska stillastående. Det här är ju Riksbankens statistik som visar att bostadspriserna i Stockholm var väldigt stillastående. Men du hade en enorm inflation och sen en deflation under den här perioden, på grund av första världskriget. Priserna ändrades inte nominellt, men reellt ändrades det enormt. Vilket är oftast, jag tror, ja, flera hundra år av statistik för svensk bostadsmarknad har visat att det nominella värdet sällan ändras mycket. Förutom på uppsidan då. Men det sjunker sällan mycket. Det är på grund av penningvärdet, alltså värdeinformation och sånt, som kan göra att bostadspriserna kraschar. Om vi får en större krasch kommer det nog vara att kronan blir mindre och mindre värd.

Kan priserna bara fortsätta uppåt?

Jan: Men kan bostadspriserna bara fortsätta öka då? Om vi vänder på det.

Henning: Då kommer vi in på nästa tes, ett annat inlägg som jag skriver. Det handlar om att jag fundamentalt tror att vi går mot, vi har sett ett skifte av den här 40-åriga trenden av lägre räntor, mot högre räntor. Om räntan är noll, ja, som vi såg nu med tre procent, då får vi bra avkastning. Vid noll procent ränta, eller en procent som vi nu lånade för fem år sedan, då kan vi ju ge nästan vad som helst för en bostad. Det blev ju, ja, jag såg det. Det var någon som jämförde att de kunde låna en miljon till på någon lägenhet i Stockholms innerstad, för att den här bostaden inte hade någon avgift. I stället för att de skulle betala 2 000 kronor i månaden i avgift, så kunde de låna någon miljon till. Då blir ju de beräkningarna sådana att vid noll ränta sticker det iväg.

Jan: Nej, för jag pratade med en mäklare som egentligen inte är mäklare. Alltså han har inte bakgrund som fastighetsmäklare utan kom från ett annat håll, också intresserad av ekonomi. Och han sa: ja, vi kommer se 200 000 kronor per kvadratmeter i Stockholm. Det är bara en tidsfråga. Och du nickar där också.

Henning: Ja.

Var lägger svensken sina pengar?

Jan: Och han sa också, precis som du, att priset ökar ju med inflationen och med de reala löneökningarna. För majoriteten i Sverige, vad lägger vi våra pengar på? Vi lägger våra pengar på boende. Sen kan du och jag leva i en bubbla där vi tycker att alla borde investera i aktier och i finansmarknaden. Men trots hundra års värdepappersmarknad i Sverige och en av världens största penetrationer av fondsparande, så är det fortfarande under 50 procent som investerar i värdepapper om man exkluderar pensionen. Och vad är det, två av tio personer investerar i aktier. Så hans tes var att, ja, visst, temporärt kan det gå upp eller ner, men långsiktigt är det ett sjukt bett att ta, att fastighetsmarknaden inte skulle gå upp över längre tid. Jag upplever att du sitter och nickar. Håller du med?

Henning: Det enda sättet jag skulle säga: under ett hundraårsperspektiv håller jag med. In the long run we are all dead. Ja, men jag menar, det är det jag menar. Bostadsmarknaden är så intressant, för det är så sällan vi har sett värdefall. När vi har sett värdefall har de oftast återhämtat sig. Och de få värdefall vi har sett, det är ju under korta perioder. Men jag menar, 200 000, okej, det är ganska bra ökning mot idag. Men vi får väl se hur snabbt det går. Då skulle jag säga, för att du ska komma dit behöver vi en hög inflation. Och det går ju inte säga är omöjligt. Men jag skulle säga att det är det jag tror: det är inflationen som kommer sänka realvärdet av bostäder.

Räntor, Europa och centralbankerna

Henning: Sen får vi väl se, vi klarar ju oss en period med 4–5-procentiga räntor. Kommer vi tillbaka dit, då kommer det pressa läget. Men vi märkte ju att svenska hushåll har klarat sig rätt bra. Klarat den nivån. Och nu är vi väl mer förberedda om det skulle komma tillbaka. Skulle vi komma upp mot ännu högre räntor, det skulle nog vara svårt. Jag tror inte heller, man kan ju tänka på det när det kom till det här med räntemarknaden. Vår räntemarknad är ihopkopplad med den europeiska räntemarknaden, och så har det blivit ännu mer nu med USA. Hur väl sammankopplad vi kommer vara med USA framöver, det får vi se. Men svensk räntemarknad kommer ju påverkas av Europa, och nu har ju kapitalbehovet ökat i Europa, så det kommer pressa upp räntorna. Men i Europa tror jag inte heller att man skulle klara för höga räntor. Och det har man ju sagt i USA också.

Jan: Och vad gör egentligen centralbankerna då?

Henning: Ja, men då sätter man ett tak på räntorna. Och det har ju också, under lång tid i Sverige, tvingat pensionsfonder att investera på svensk obligationsmarknad för att hålla nere räntorna. Sådana saker kan börja ske. För ett nationellt intresse som säkerhet, att investera i försvar och sånt. Så det kommer finnas stora kapitalbehov framöver som kan pressa upp räntorna, men det kommer också finnas anledningar för stater att hålla nere räntorna. Och det är ju där det blir, det här är ett jättekomplext ämne också. Att veta framtida räntenivå.

Därför behöver vi inte veta det. Och därför tar vi fram den här tabellen, för att visa att bostaden är en bra investering i de flesta fall. Förutom om vi skulle ha deflation och sjuprocentiga räntor.

Deflation och 20-talets ekonomiska historia

Henning: Ja, men då är det misärigt. Då har vi det jobbigt. Jag menar, vi hade ju deflation under, det är apropå intressanta saker när man studerar ekonomisk historia, 20-talet. Jag berättade ju om första världskriget. Så i stort sett, under första världskriget hade man en stor inflation. Sen kom man på det att, ja, men vi borde sätta tillbaka våra priser till tidigare nivåer, som det var innan första världskriget. Man gjorde det och fick en enorm deflation, man förstörde svenskt näringsliv. Stockholmsbörsen i USA gick ju, det var ju happy 20s, roaring 20s i USA. Svenska Stockholmsbörsen kraschade ju totalt i början av 20-talet. Och det var ju Weimarrepubliken och sånt i Tyskland som hade sina problem, men vi hade en aktiemarknad som hade enorma problem.

Jan: För den som inte vet, vad är deflation? Hur ska du förklara deflation?

Henning: Det är ju att vi sänker, vad blir det, motsatsen till inflation. Pengar ökar i värde.

Jan: Jo, men det blir så här, pengar ökar i värde, vilket gör att det inte är lönt för mig att köpa den där Playstationen idag, för den kommer bli billigare nästa vecka, eftersom mina pengar ökar i värde. Så det finns ingen anledning för mig att spendera mina pengar. Och eftersom ingen spenderar sina pengar, så blir det följdeffekter. Företag lägger ner och så vidare. Och den är skitfarlig, för den dödar all konsumtion och all ekonomisk aktivitet. Ska jag tänka på det? Jag vet inte om det är helt... En ekonom hade nog inte godkänt.

Guldmyntfoten och dubblat penningvärde

Henning: Men det är det, och det är det man oftast har gjort för att orsaka deflation. Man orsakade ju deflation på 20-talet, efter första världskriget. För då var det inne, både i Sverige och, jag tror, Storbritannien gjorde liknande, att man skulle återställa. Man hade ju guldmyntfot då. Då ska man återställa den tidigare nivån, trots att man hade haft en hög inflation. Så det är i stort sett att man dubblerade värdet av pengar. Pengarna du hade i plånboken dubblerades i värde. Och det var ju det som också, hade du sålt din bostad ett, två år tidigare, så plötsligt var den dubbelt så mycket värd, mot vad du får en korg varor för.

Jan: Ja, men lite sjukt.

Hur bor Henning själv?

Jan: Men du, jag tänker vi ska hoppa tillbaka till de här bostäderna. Får jag fråga så här, hur bor ni själva och hur gick resonemanget?

Henning: Så vi bor i radhus. Som är ganska billigt för att vara Uppsala. Just för jag har ju den här ekonomisk frihet-principen, vill inte ta för stora lån. Och jag tror många är rädda för vissa typer. Jag tyckte att det här var ett bra läge, för det är en hög avgift. Vi betalar 8, 8,5 i månaden för vårt radhus i avgift. Men grejen var att samtidigt, om du försöker köpa nyproducerat radhus, då hade du kanske 6 000 i avgift. Men du hade en enorm räntekänslighet. Och jag kollade så här: ja, men går räntan upp någon procent, då kommer de komma upp i 9 000 i avgift. De ligger där nu. Efter tre år. Så det var så jag resonerade. Jag köper gammalt som är undervärderat. Lite värdeinvesterare. I en tillväxtregion i Uppsala.

Jan: Absolut.

Nästa steg: villa och lyxkonsumtionen

Jan: Men har ni tänkt tanken på nästa steg, eller är det parkerat där?

Henning: Det är därför jag har kommit in på de här grejerna. För radhus var väl första steget. Nästa steg är ju villa. Och då är det ju det här med lyxkonsumtionen, kan man säga. Så jag menar, vi bor ju i ett radhus på nästan 100 kvadrat. Och det är fullt tillräckligt. De som bodde där innan hade bott där 20 år. Barnen var små, blev stora och växte, flyttade ut, och därför flyttade de. Det skulle vi också kunna göra. Men sen är man lite att, ja, men hus vore ju trevligt.

Jan: Ja, precis. Jag kan säga så att där kommer ju massa överraskningar med hus. När vi köpte hus, jag gick från hyresrätt i tio år till hus. Både ett lite större hus och stor trädgård. Och då tänkte jag, wow, man ska ha en stor trädgård. Sen insåg jag att en stor trädgård kräver mycket jobb. Så vi tittar lite så här, radhus eller lägenhet. Att vi är på väg åt andra hållet med det där.

Hur resonerar man kring det dyrare boendet?

Jan: Men du, kan vi inte dyka ner lite i det här? Alltså hur kan man resonera kring det dyrare boendet? Du har ett resonemang som jag kan läsa upp. Men jag tänkte, vill du inte ta det först själv, så kan jag klä det med siffror utifrån ditt exempel. Hur går era tankar och hur kan man resonera om man lyssnar på det här?

Henning: Ja, så då har jag ju de pengarna på börsen i stort sett, eller i min aktieportfölj, så som jag investerar. Och så måste jag kolla att jag måste ta de pengarna för att investera, eller lägga i en kontantinsats i ett större hus. Så då ser jag alternativkostnaden. Men det är ju också ränta och andra saker man behöver betala för det här. Men samtidigt kommer vi också få en värdeökning, troligtvis, på det här boendet på samma sätt. Nu går jag ju bort från principen att vi inte behöver tänka på värdeökningen, men jag tänker ändå att på samma sätt som hyran ökar, så borde ändå värdet öka över tid. Och då, om man bakar in det, så får man en formel som jag har skrivit där på sidan. Jag kommer inte exakt ihåg siffrorna där.

Tumregeln: 1 700 kr i månaden per extra miljon

Jan: Nej, men jag kan ta det så här. Du säger att kapitalkostnaden blir lite dyrare. Då blir det räntan på lånet plus missad avkastning på eget kapital minus prisökning för bostaden. Och då säger du att om bolåneräntan är 4 procent, man har 30 procents ränteavdrag, 70 procent kontant, och så räknar vi med att jag hade kunnat investera på börsen till 7 procent och sen normal inflation på 2 procent. Då kommer du fram till att det innebär ungefär 1 700 kronor i månaden extra per miljon man lägger i boendet. Och det tycker jag är en ganska skön tumregel att veta: okej, om vi köper ett en miljon dyrare boende, vi hade klarat oss på det här boendet för fyra men vi köper ett för fem, så kostar det oss i snitt 1 700 kronor extra i månaden. Har vi råd, och tycker vi att det är värt det? Att det blir kvantifierat på det där.

Jan: Var det också en siffra som förvånade?

Henning: Jag tyckte att det var konkret, och jag trodde ändå att det skulle vara mer, faktiskt.

Jan: Det trodde jag också, att det skulle vara mer. Jag håller med. Och jag räknade på, för oss skulle vi kanske behöva lägga en tre miljoner till för att få ett hus där vi skulle bo. Och jag menar, det blir ju mellan 5 000–6 000 kronor till i kapitalkostnad. Sen måste vi räkna till med underhåll och så.

Henning: Ja, driften och allt sånt ökar.

Att väga konkret: huset och bilen

Jan: Ja, precis. Men jag tror inte det är så mycket mer. Om man tänker drift och underhåll för vårt radhus ligger vi på 50 000 i månaden... Nej, så det är ju där. Och jag blev också förvånad: det är ju en del pengar, men det är inte så mycket. Jag tror vi skulle kanske öka från 14 000 till 20 000 i månaden. I månadskostnad. Men för två personer är det ju ändå...

Henning: Jo, men det blir något konkret att väga mot.

Jan: Och det sjukt roliga är att för några veckor sedan gjorde jag ett avsnitt om bil. Och det är ju egentligen exakt samma resonemang. Man behöver bryta ner det. Och då konstaterar vi: okej, vi har en bil som uppfyller våra behov till 98 procent. Vi har gjort det mest rationella valet man kan göra. Den kostar oss 4 000 i månaden. Och sen det som skavde med den var att man inte kan schemalägga värme i den, eller AC. Så när man kommer ut i bilen är den varm. Eller kall. Och så var det: okej, vad är den närmsta bilen ovanför som hade uppfyllt våra krav? Och då konstaterade vi att då behöver vi gå från vår Peugeot till en Polestar. Och då konstaterade vi att den kostar 2 000 kronor mer i månaden. Och då kunde vi omvandla det: är det värt 100 spänn om dagen att kunna schemalägga värmen i bilen och ha en fungerande app? Och då plötsligt blev det: nej, det är inte värt det. Men då hade vi något konkret att ta ställning till, att kunna väga energi och pengar mot varandra.

Den ekonomiskt tightaste perioden i livet

Jan: Medan precis så som du också säger: nej, men vi bor kvar i vårt boende, för det är värt den här alternativkostnaden. Så jag tycker det är ganska coolt resonerat.

Henning: Och det är också det som är svårt. Det blir lätt så att man räknar 6 000 i månaden, och sen räknar man om det per år och så är det 70 000, och då blir det så här, det är många utlandssemestrar, ordentliga utlandssemestrar man kanske får ge upp. Men så är det i början. Och sen brukar jag... För du är också typ snart, du är lite yngre än mig tror jag, du är också i 40-årsåldern snart, va?

Jan: Nej, 35.

Henning: 35, ja, du är något yngre än mig.

Jan: Men jag brukar säga så här, att den här perioden som du är på väg in i, det är ju den period i livet man har som minst pengar. För man har barn, barnen börjar växa upp, man har det där dyra boendet, man har inte amorterat på det. Men sen kommer man ju ut på andra sidan, och då har man en mycket bättre ekonomi, just för att man har det ägda boendet, för att barnen flyttar ut, hela det ekonomiska paketet.

Vad ska man annars använda pengarna till?

Jan: Men du, en grej som jag resonerade kring när vi köpte vårt hus, för jag har också haft det här med ekonomisk frihet, var att jag någonstans landade i: men vad ska jag annars använda de där pengarna till i livet? Har du också haft en liknande fundering?

Henning: Jo, det var ju därför vi köpte från första början. Det var lite, ja, dels det här, vad ska man annars använda dem till? Sen ser jag det som en bra diversifiering, att när man kommit en bit på sparanderesan, att ta en del av sitt kapital och lägga i kontantinsats. Det påverkar kanske inte så mycket när man kommit en bit. Det var ju när jag var mest anti, kan man säga, mot bostaden som investering. Det var när jag var runt 25, och det innebar att jag skulle behöva lägga alla mina pengar i bostaden och inte ha ett enda dugg på börsen eller något annat. Och då känns det som en riskfylld investering. Plus att då ta mycket mer lån än vad man har. Alltså, jag vet inte hur man ska räkna sin belåningsgrad då. Du har ju en bostad, men det är så här, du har ju fem gånger hävstång på dina pengar, eller något sånt, om du tar typ 20 procent kontantinsats.

Jan: Ja.

Att runda av bostadsbiten

Jan: Du, får jag säga så här, om jag tänker att vi ska runda av bostadsbiten: är det någonting mer som jag borde ha tagit upp kring det här?

Henning: Bra fråga. Nej, jag tycker vi tagit in det viktiga, det här med konsumtion och investering i ett. Det är just det vi tog upp. Det är ett jättebra sätt att tänka på alternativkostnader. Och det är så mycket enklare. Vi kommer ju in på det här med hus, då blir det ju lyxkonsumtion och sånt. Det är mycket enklare att jämföra en bostadsrätt mot, ja, eftersom det oftast är en bostadsrätt eller hyresrätt. Så det är där man har enklast att räkna på. Sen med hus blir det svårare. Och då är det så här, ja, ska jag hyra på Blocket eller ska jag? Det är nog inte så många som går och hyr på Blocket, tänker jag. Alltså på lång sikt.

Jan: Nej, exakt. Exakt.

Henning: Exakt.

Jan: Ja, men bra.

Ekonomisk frihet, hur ser det ut idag?

Jan: Hur går dina tankar kring det där med ekonomisk frihet? Är de kvar? Är det något du jobbar mot? För jag kan ibland uppleva så här att... Ja, berätta hur det är för dig.

Henning: Jo, men det har jag ju väl alltid där i bakgrunden. Sen har jag ju kommit en bra bit på vägen. Och det är så här, det här med ekonomisk frihet, jag har kommit så pass långt att jag känner att jag nu kan driva mitt eget företag med min egen affärsidé. Jag behöver inte fokusera på att tjäna så mycket som möjligt, som jag kanske hade som fokus tidigare. Utan mer göra det jag tycker är kul. Och det är ju ekonomisk frihet i sig, tycker jag. Också att kunna göra det och ändå känna mig nöjd att till exempel köpa hus. Det är ju en stark grej. Och jag känner det, det är ju många som säger det. Det här var en lärdom som jag fick från andra: använd 20-årsåldern, innan man har barn, och samla ihop ett kapital. Sen när man har barn, då är det påfrestande. Vi fick barn nu för 15 månader sedan. Och det har ju påverkat intjäningen, helt klart. Och att ena partnern är föräldraledig. Och att prestera, tycker jag, på jobbet, påverkas ju också. Om man inte kan sova på nätterna.

Jan: Absolut. Exakt.

Fördomar om FIRE

Jan: Nej, men jag tycker att det där är spännande. Jag upplever ibland att det finns en massa fördomar, eller, inte fördomar, men kring FIRE. Att det var något annat för mig för 20 år sedan än vad det är idag. Att idag är det mer ett lugn. Att det är mer så här, jag kan fatta mina egna beslut. Men det är ju inte det där att, du vet, då kommer jag inte jobba. Utan jag tror att man jobbar ju fortfarande. Men man gör, precis som du säger, man gör det med det man tycker är kul. Sen, oavsett om det är, nu har ju många en illa dold hemlighet i Sverige, det är mycket lättare att bli ekonomiskt fri om man driver företag. För du kan styra din intjäning. Framför allt, vilket jag upplever att det handlar om. Det handlar inte om skatt eller någonting sådant. Utan att du, gör du ett dubbelt så bra arbete, kan fakturera dubbelt så mycket, så får du hela den uppsidan. Vilket du inte sällan får som anställd.

Men i princip alla jag känner som är i det läget säger precis samma sak som du: jag kan vara med barnen, jag kan ha huset jag vill ha, jag har ett annat lugn, snarare än att jag ska ligga och dricka paraplydrinkar i Medelhavet.

Jan: Håller du med?

Aktiva beslut för att komma dit

Henning: Ja, jag har gjort aktiva beslut för att komma hit också. Jag menar, vi köpte, ja, typ bil till exempel, som vi var inne på tidigare. Det är ju ett sätt, en bil kan ju vara en stressfaktor. Man kan lätt lägga 6 000–7 000 i månaden på en bil. Och det är billigt.

Jan: Det är ju billigt.

Henning: Du kan ju berätta om mitt bilköp. Så det var 2020, för fem år sedan, köpte jag en fem år gammal golfkombi för 130 000 kronor. Jag tror den har tappat 20 000 kronor nu på fem år. På grund av att vi har haft inflation och att alla andrahandspriser på bilar har gått upp. Den har kostat mig, nu behöver vi byta bromsar, så det är andra stora reparationen, typ för 6 000 kronor på de här fem åren. Så den har ju knappt kostat mig någonting. Jag räknade då att den skulle kosta en 2 000 kronor i månaden. Och då är det plus drift. Driften har ju kostat, självklart. Men det var verkligen ett aktivt beslut. Jag hade ju kunnat byta ut min bil vart tredje år, bara ha nya bilar, och haft ekonomin för det. Jag var ju nästan så här, nu ska jag slå till och köpa en ordentlig bil. Ja, men alternativkostnaden, återigen, är ju så pass hög för det.

Bilen som kostar mer än man tror

Jan: Jag kan säga så här, jag har varit i den konversationen, särskilt nu när vi spelar in, så är jag i den konversationen. Och jag brukar säga: det är väldigt sällsynt att ha en bil som kostar under 4 000 kronor i månaden, om man räknar med allt. Om man räknar alternativkostnad, värdeminskning och så vidare. Och de stora två är alternativkostnaden, för man hade kunnat ha pengarna investerade, och värdeminskningen. Sen låter det som att du har gjort ett av de mest optimala köpen, för den värdeminskningen är ju ingenting.

Jan: Vill du veta, jag var i det läget du var i, och detta var ju 2021. Kommer du ihåg hur börsen gick 2021? Då var ju allt på topp. Så jag kände så här, king of the world, lite så här. Alltid haft begagnad bil. Så då valde vi att köpa en ny bil, exakt den färgen vi ville ha, den utrustningen vi ville ha. Det blev en Tesla Model Y. Vi gav 890 000, fick 70 000 från staten, så jag brukar räkna 820 000. Och sen sålde vi den i höstas, då tre år senare. Vill du veta vad vi bytte in den för då? Vad vi fick för den? 820 000, tre år senare. Tesla Model Y. Du får gissa.

Henning: Ja, 400 000.

Jan: Exakt. 420 000. 400 000 kronors värdeminskning på tre år. Jag kan berätta, det är 11 000 i månaden.

"It's fucking brutal"

Jan: Och det sjuka är, du vet, hade vi, och då ska man ändå säga, jag hade sjukt bra tajming, för jag bytte in den i september 2024, med tanke på Musk och sånt. Om jag hade bytt in den nu i april 2025, då hade jag fått 290. Så de här sex månaderna, för den som köpte, har kostat 19 000 kronor i månaden i värdeminskning. It's fucking brutal.

Henning: Oj, så pass mycket till.

Jan: Ja.

Henning: Oj. Jag visste ju att det gick ner, men alltså det där är ordentligt.

Jan: Det är brutalt. Alltså det är så roligt, jag hade en i forumet som skrev så här: det finns bara två typer av personer. De som kör runt i en för dyr bil, och de som inte vet vad deras bil kostar. Och jag var så här, jag är inte rädd att hålla med. Sen finns det undantag, som du, eller någon som har tänkt till. Men man måste fan räkna på det, annars käkar det ju pengar.

Henning: Men jag kan ju också säga, du har ju inte kommit in på alternativkostnaden. För mig, jag köpte ju det här, coronapandemin hade precis brutit ut, det här var mars 2020. Jag kommer ihåg, jag satt på pendeln, det var inte en person där, för de sa håll er hemma. Och jag skulle hämta min bil, som jag precis köpt veckan innan.

Jan: Var det när vi var minus 30?

Henning: Jo, jo. De här pengarna hade jag kunnat sätta på börsen, sen dubblades ju börsen efterföljande året. Så jag menar, vad var alternativkostnaden? Då har du 3 000 i månaden där, i alternativkostnad.

Bil och bostad, de stora besluten

Jan: Nej, men det är ju detta, man får ju bara garva åt det, för man kan bli lite knäpp om man börjar räkna allt med alternativkostnad. Men det är ju det här som är så här, bil och bostad, det kommer ju alltid vara.

Henning: Och jag har faktiskt tänkt på det här lite också, det här med ekonomisk frihet och sånt. Därför har jag inte gått all in på börsen på det sättet att jag har alla mina investeringar på börsen. Jag har ju en ganska diversifierad portfölj, jag har länge varit en förespråkare för det. Men det är ju en del det här med ekonomisk frihet, men också för att vi har varit i det här läget, där man behöver bostad, man behöver bil, man har barn. Och så bygger man väl sitt liv, snarare än att sitta i en liten hyresrätt utan bo, utan partner, utan bil, utan barn.

Jan: Utan barn.

Henning: Men jag menar, och därför tycker jag så här, jag bara insåg det att, ja, det här med att säga till en 20-åring att ha alla pengar på börsen är egentligen lite fel, för du är precis innan det här läget där du har ett jättestort kapitalbehov.

Jan: Ja, ja. Nej, jag håller med.

Barn kostar

Jan: Jag kan säga så här, sorry Henning, men jag kan säga: barn, barn kostar. Sen kan man ju naturligtvis välja, men det var till exempel en chock för mig, du vet, en basketboll kostar tusen spänn. Du vet, turneringar idag kostar, ska man åka, nu vår 14-åring spelar basket i Malbas, och så ska de till Stockholm, spela turnering, ja, men då är det så här 3 000–4 000 spänn. Och du vet, jag är så här fascinerad att folk har råd. Hur folk får ihop det, du vet, man kollar på bilarna ute på gatan och så tänker man, ja, då spelar de fotboll och sånt. Alltså, jag fattar när Finansinspektionen släpper den här rapporten, att varannan svensk har 10 000 på kontot. Shit, många kämpar i sin ekonomi.

Henning: Nej, jag förstår ju det också nu när man håller på och behöver byta kläder varje vinter, för en overall, ja, nu ska vi ha en fin overall till vår dotter, och sen så här, ja, hon växer ju ur den på en vinter.

Jan: Exakt, exakt.

Henning: Nu börjar vi nästa vinter igen.

Jan: Exakt, exakt. Man lär sig trolla med knäna och låna grejer.

Var hittar man Henning?

Jan: Ja, men snyggt. Du Henning, jag tänker, jag har uppskattat det här samtalet jättemycket. Om man vill hitta dig, då är det på, man googlar Börslabbet, brukar jag tänka, eller Börslabbet.se. Och sen de här artiklarna finns ju också på din privata blogg investerarfysikern.se. Men det är ju på Börslabbet du hänger och skriver nyhetsbrev och har de här kvantitativa strategierna. Hur har det gått, förresten? Det får du också säga något kort om.

Henning: Ja, det var kul att du frågade, för det har gått väldigt bra i år. Nej, men jag har, eller så här, de har varit ganska kopplade till hur ekonomin går, det går ju lite i cykler. Jag la ganska mycket tid på det förra året och visade att det hänger ganska mycket ihop med hur den underliggande ekonomin går. Och svensk ekonomi håller på att förbättras, vilket gör att strategierna börjar gå lite bättre nu. De gick lite sämre under 2023, på grund av att svensk ekonomi gick sämre under 2023. Så det har gått bra. Och speciellt i år. Eftersom det som har drabbat index i år har ju oftast varit de här stora exportberoende bolagen som har gått ner mycket på grund av Trumps tullar. Men Börslabbets strategier investerar mer i inhemska bolag, vilket har gått bättre.

Momentumportföljen och banding

Henning: Jag lanserade en ny portfölj här vid årsskiftet som har gått väldigt bra.

Jan: Vad är det för någon då?

Henning: Så grejen är, det heter momentumportfölj. Så det var många kunder som varit intresserade av att byta ut aktier månadsvis. Så då har jag gjort en ny studie som visar att vi kan få ner omsättningen. För det som är, byter du ut alla aktier månadsvis, så kommer du få hög omsättning, höga kostnader, du behöver betala mycket i courtage och i spread. Men om du har vissa regler, det kallas banding, vilket gör att du säljer bara om en aktie har tappat tillräckligt mycket, då kan du byta ut dina aktier varje månad. Och en sån portfölj har jag lanserat vid årsskiftet, som har gått 20 procent bättre än börsen.

Jan: Känns det också skönt att ha fått, jag vill inte säga revansch, det har inte varit någon revansch, men du har ju ganska länge drivit att Stockholmsbörsen är undervärderad mot amerikanska börsen. Den tesen har du drivit i tre, fyra år. Kändes det bra nu, i början av 2025, där amerikanska börsen dök och svenska börsen, var det ändå lite skön känsla?

Henning: Alltså, jag var ju väldigt glad. Plus att jag var väldigt bullish för min momentumstrategi. Som hade en svacka i höstas. Så när det blev en krasch i Japan i augusti, då dök riskviljan och så många momentumaktier, vilket gjorde att det gick ner en del. Och så tänkte jag att nu, nu är vi i ett jättebra läge i konjunkturen, det ser ut att förbättras, det här är ett perfekt läge för momentum, jag ska lansera en momentumportfölj, den går skitbra, och börsen går jättebra. Så det var en period där det såg väldigt bra ut. Sen är det ju inte kul när allting kraschar, som det gjorde sen, när Trump kom med sina tullar. Men det är ju roligare innan det.

Övervikt mot Sverige, ett beslut som höll

Jan: Nej, för jag vet, jag har ju också, jag brukar ju säga, ska man synda så kan man synda lite. Så jag har, framför allt i mitt nysparande, haft en övervikt mot Sverige ganska länge. Och jag vet, det har varit fel beslut, alltså om, nu pratar jag utifrån att man gör misstaget, att man utvärderar ett beslut på utfall. Men då var det ju liksom så här, jag fick mycket skit för det i början av året, för då pratade André Granström om samma sak, och vi tittade, vi hade ju din graf och din artikel också. Vi var så här, nej, men titta, det är inte bara vi som tänker detta, Henning också. Så det var lite så här, ja, men vad fan, titta, nu hade vi för en gångs skull rätt i det där.

Henning: Ja.

Jan: Jag tycker det är så bra. Jag har hört om andra grejer där, för att USA ska vara så dyrt som det är idag, eller USA utgör 70 procent av världens börsvärde. Det betyder ju att 70 procent av nysparandet ska gå till amerikanska aktier idag.

Henning: Ja.

Jan: Och jag lämnar det där. Vi har lite olika åsikter.

Henning: Jo, men jag menar så här, kommer det ske framöver med personen i Vita huset just nu?

Jan: Ja. Man har ju inte tråkigt när han är på. Nej, vi ska inte ens, vi ska inte ens gå in på det, jag blir så upprörd.

Henning: Ja. Nej, men det, ja.

Sitt still i båten

Jan: Det är ju också en intressant tidpunkt att spela in det här, för jag menar, det har ju nog varit de mest händelserika veckorna sedan pandemin. Men om du skulle skicka med folk något sista, vad tänker du?

Henning: Ja, jag brukar skicka med folk så här: sitt still i båten, det är inte annorlunda nu, vi kommer ta oss igenom det här också. För folk är så här, det är annorlunda nu, det är Trump. Men så var det, ja, du vet, ni skulle ha hört hur det lät 2020. Ja, det är annorlunda nu, det är pandemi, vi kan dö. Ja, fast du vet, 2008 lät så här. Jag har ju kompisar som jobbade i London och i New York 2008, som ringde till sina fruar och var så här, ta ut våra pengar från banken för de kommer krascha. Du vet, man var verkligen övertygad då att det skulle gå åt helvete. Så jag är lite så här, this too shall pass.

Jan: Vad tänker du?

Diversifiering och att inte tajma dippen

Henning: Jo, men jag håller med. Men jag vill väl också säga det ur premissen att man har ett diversifierat sparande i stort sett. Satsar man allt på ett kort, då är det så här, ett kort kan alltid... Men ett diversifierat sparande, då sitter man lugnt i båten. Och det var faktiskt väldigt intressant. Senast förra veckan, när det var som mest volatilt, då läste jag en artikel av Vanguard som var så här: när är det bra att balansera om en portfölj? Finns det någon anledning till att du ska balansera om oftare? De visar att den bästa tiden att sitta still i båten och bara balansera om en gång per år, det är när det är som mest volatilt.

Jan: Det är ju det som har varit så intressant. Jag har sett det, folk som har skrivit på Twitter, eller X som det heter nu, att "ja, men passa på att köpa i dippen". "Passa på att köpa i dippen." "Nej, men sitt still, vänta." "Det här kommer lösa sig." "Det kan bli värre." "Det är bättre att bara avvakta." "Ja, vänta ut här."

Henning: Ja, precis.

Jan: Visst, du kan ju köpa, men det är lika lätt att sälja sen efter någon månad.

Jag älskar ju den memen, buy the dip, och sen är det så här, the dip keeps on dipping. Man kan alltid ångra sig när man är investerare.

Jan: Du, Henning, tack så hemskt mycket. Och som sagt, man hittar dig på Börslabbet eller Investerarfysikern. Och sen tänker jag att om du som lyssnar eller tittar på detta tycker att vi ska bjuda in Henning och prata bara kvantitativa strategier, så tycker jag absolut att vi gör det. Henning, stort tack.