Hyresrätten är faktiskt ett lyxboende

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Hyresrätten är egentligen lyxboendet
2. Villa kräver en rejäl buffert
3. Lagfart och pantbrev – skatten många glömmer
4. Tänk på kommunikationerna när du köper villa
5. Huset som investering – värdet spelar mindre roll så länge du bor kvar
6. Renovera för andra, inte bara för dig själv
7. Köket man inte fick renovera
8. Var det verkligen bättre förr?
9. Booli och den förtäckta uppmaningen att sälja
10. Vanliga misstag när man köper villa
11. Location, location, location
12. Att gå på visning med barnen
13. Hus och lägenheter som ingen vill bo i
14. Tomträtt – en ren räkneuppgift
15. Tips inför försäljning – välj rätt månad
16. Stjärnmäklaren som tackar nej
17. Fast pris eller provision?
18. Mäklare eller gör-det-själv?
19. Förbered dig som säljare – dokument och styling
20. Tar mäklaren betalt i tid?
21. Budgivningens psykologi
22. Den uppskjutna reavinstskatten
23. Inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden
24. Det svarta fåret: varför hyresrätten får stryk
25. Bristen är delvis konstruerad
26. "Men då betalar jag ju till mig själv"
27. Presumtionshyror och nya hyresrätter
28. Räkna på att hyra i stället för att köpa
29. Hyresvärden som faktiskt ser sina kunder
30. Nyproduktion – risken med att köpa på ritning
31. Dubbel exponering mot bostadsmarknaden
32. När lägenheten blir mindre än på ritningen
33. Garantier och kvalitet i nyproduktion
34. Läsarfråga: hur förbereder jag mig för bostadsbubblan?
35. Banken ger dig paraply när solen skiner
36. Läsarfråga: amorteringskravet och bolånetaket
37. Läsarfråga: attefallshus som investering
38. Bok- och mottotips
39. Den fråga vi inte ställde: kreditbedömningens konst
40. Hur konstig är du?
41. Happy X – appen för delad ekonomi

Hyresrätten är egentligen lyxboendet

Pontus Kopparberg: Och då kan man säga så här, som du säger med svarta fåret.

Jan: Egentligen är ju hyresrätt lyxboendet. Du lyssnar på RikaTillsammans-podden, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi. I den här podden får du varje vecka ta del av konkreta tips, råd, verktyg och inspiration för att ta ditt sparande och din privatekonomi till nästa nivå på ett enkelt sätt. Vi som gör den här podden heter Jan och Caroline Bolmeson. I dag är det dags för avsnitt 107, och det är helt enkelt en fortsättning på förra veckans samtal med Pontus Kopparberg. Så detta är del två då? Ja, och i förra veckans avsnitt pratade vi om bostadsrätter framför allt. Vi pratade om bostadskarriären, bostadsbubblan och allt det där. Och i dagens avsnitt fortsätter vi att prata om hyresrätter. Vi kommer prata om lite tips när man väljer mäklare, hur man ska tänka. Vi kommer prata om nyproduktion och en del sådana saker. Jag vet att jag tjatade på Pontus väldigt mycket, men du har ju barn som ska växa upp. Hur hade du gjort? Vilka tips hade du gett dem? Vilka misstag hade du sett till att de undviker?

Caroline: Du pressade honom. Tänk på om du ska ge tips till dina barn. Han gav jättemånga bra tips.

Jan: Ja, precis. Så vi tyckte att avsnittet blev jättebra, och vi hoppas att du tycker det också. Så jag tänker att vi släpper på Pontus. Välkommen tillbaka. Vi sitter ju här med Pontus Kopparberg, och vi fortsätter egentligen på förra veckans avsnitt, där vi slutade på bostadsrätter. Jag tänkte att vi skulle prata om villor, för det känns som den andra stora boendeformen jämte bostadsrätter. En skillnad mellan bostadsrätt och villa är att man äger – man har en lagfart på sin villa. Men vad skulle du säga till dem som funderar på att köpa en villa? Vad är de bästa sakerna att tänka på, och de bästa råden?

Villa kräver en rejäl buffert

Pontus Kopparberg: Det man kan tänka på, som är en fördel med bostadsrätt och lite tuffare med villa, det är att du måste ha en rejäl buffert. Du går in och tar hela ansvaret för fastighetens skick själv. Det tror jag är, om man ska...

Caroline: Du tänker att man behöver ha bufferten för olika grejer som kan hända i huset. Exakt, ja.

Pontus Kopparberg: Därför är bostadsrätten ett bra nybörjarköp, eller när man är ung och inte har så mycket pengar. Kommer man till villan ska man vara beredd på att när man flyttar in kan ju faktiskt pannan gå sönder veckan efter. Ofta gör den ju det. Det är en rejäl buffert, därför att du måste hantera akuta reparationer. I bostadsrätten finns det ju förhoppningsvis.

Jan: Vi kan ju bara ta vårt eget exempel. Vi hade ett element som började läcka. Ner på parketten. Ner på parketten. Vi har ju ett hus från 30-talet, och då var det de här fina elementen. Och då får vi en offert från VVS-firman, bara så här: ja, ett nytt likadant element kostar 18 000. Och jag bara: vem visste att ett element kostade 18 000? Så då fick vi användning för den där bufferten.

Lagfart och pantbrev – skatten många glömmer

Pontus Kopparberg: Så det är väl ett snusförnuftigt råd, kanske. Ha en rejäl buffert. En annan sak är att det faktiskt kostar en skatt. Vi pratar inte så mycket om det, tycker jag i alla fall. Det är en omsättningsskatt på att köpa, på 1,5 procent. Så allt du köper får du betala 1,5 procent på. Det är ganska mycket på 7 miljoner. Och denna lagfartsavgift. Ja, precis, lagfartsavgiften kommer ju sen. Utöver det, om du ska ha pantbrev också, blir det ju 2 procent på det. Det är faktiskt en omsättningsskatt. En ren skatt som vi inte har på bostadsrätter. Det kan man ju nämna också. Tittar man återigen på utlandet och andra länder, så har vi en väldigt låg... Bostadsrätter är väldigt billiga att köpa och sälja. Det är ju bara mäklarkostnaden i princip som du betalar. Men att sälja och köpa hus, det får du tänka på, det kostar 1,5 procent. Det är garanterat. Sen kanske du köpt av en person som inte har så mycket pantbrev, vilket är ganska vanligt, och då kan du lägga till 2 procent. Så det är inte ovanligt att man betalar över 100 000. Det vill jag skicka med till dem som är unga eller förstagångsköpare överhuvudtaget – att det där ibland kommer som en överraskning. Vi betalade 200 000.

Caroline: Men kan du inte berätta vad pantbrev är? Det är nog inte alla som har koll på det. Jag glömmer hela tiden vad det är för något.

Pontus Kopparberg: Jag skulle säga så här, sticka ut hakan och säga att pantbrev egentligen är ett sätt för staten att tjäna pengar. Det är ju ett sätt att hålla ett register. Man ska ha ett fastighetsregister, så att man har full koll, så att det inte finns gamla skulder och sådär. Det blir en bra säkerhet för bankerna, helt enkelt. Vi har ett väldigt välfungerande system sedan många, många år tillbaka. Det finns länder där det är lite tveksamt kring det där också. Men då har man ju en uppgift. Det är en administrativ avgift kring det, det kostar ju att hålla det. Men att ta 2 procent för att skriva ut ett papper på beloppet... Tar du ett lån på en miljon, så kostar det ju 2 procent på det i pantbrev. Plus en halv procent i omsättning. Så det är ganska mycket pengar.

Jan: Och det är egentligen bara för att säkerställa att ett hus inte kan ha lån från två banker. Ja, och förr i tiden var ju själva brevet värt något.

Pontus Kopparberg: Det var ju ett pantbrev, det var väldigt viktigt. Oj, det får man inte tappa bort. Nu är de inte fysiska längre, utan elektroniska. Men förr i tiden var det ju ett bevis. Och det är en väldigt viktig del av en fungerande fastighetsfinansiering. Men jag tycker att de här pengarna bara är till för att tjäna pengar. Det är en skatt, rent ut sagt. Man kanske skulle ha tagit några tusen för det, men inte så mycket som det är. Så det ska man räkna på, så att det inte kommer som en överraskning. Det finns ju ofta med i mäklarens kalkyler, men det där tänker man kanske inte på när man ger sig ut. Så det är ett råd.

Tänk på kommunikationerna när du köper villa

Pontus Kopparberg: Ett annat råd, när man köper villa, då tycker jag också att man ska titta på vad det finns för framtida kommunikationer planerade i området. Villa köper man oftast på lite längre sikt. Som du nämnde här, utbyggnad av Pågatågen. Och vi har utbyggnad av tunnelbanan för första gången på 30 år i Stockholm, till exempel. Var tar den vägen? Hur tar man sig fram? Hur är kommunikationerna? Det tycker jag är viktigt.

Jan: Jag brukar säga så här, apropå det vi började med i förra avsnittet också – är det en investering eller en kostnad? Då brukar jag säga att när man köper ett hus, framför allt, ska man tänka att man ska bo där i sju eller tio år. Att ha den horisonten. Och då brukar jag säga att en av anledningarna är just de här omsättningsskatterna, eller transaktionskostnaden. Skulle du hålla med om att köpet vilar först när du vet att du med stor sannolikhet kommer att bo där i sju, tio år?

Pontus Kopparberg: Ja, det tycker jag. Sen vet jag att det finns orter där det inte finns bostadsrätter, där villan är det naturliga boendet, och då kanske man köper det som yngre, men det är också ofta betydligt mindre pengar. Det är en större investering och det finns vissa transaktionskostnader. Så ja, så är det.

Huset som investering – värdet spelar mindre roll så länge du bor kvar

Jan: Det tänkte jag på, det skulle man kanske ha tagit upp i förra avsnittet. Men där har ju huset en ganska intressant effekt som investering. Så länge du bor där och kan betala räntan, så spelar egentligen inte värdet på huset någon större roll.

Så länge du bor där och kan betala räntan, så spelar egentligen inte värdet på huset någon större roll.

Jan: Nej. Hänger du med på vad jag menar? Det är inte alltid så, men med en aktie är det ju väldigt intressant att veta vad den har för värde under tiden.

Pontus Kopparberg: Ja. Många köper väl aktier och stoppar i byrålådan. Det är så man borde göra, men det är inte så de gör. Jag tror att vi har fått en... jag håller med delvis, men jag tror också att det finns en, framför allt om du tar Stockholms innerstad, att väldigt många följer och får värdering på sin bostad automatiskt via mejl, från till exempel Booli, varje månad, och spännande följer värdet. Jag har en känsla av att det har blivit så lite om man är på middagar och sådär: nu har det gått upp så här mycket. Så det har blivit mer likt en aktie. Men jag håller med om att man får tänka på att köpa villa framför allt som en längre investering. Absolut, ja. Och man fattar ju hela tiden investeringsbeslut, eftersom renovering är ett stort beslut. Hur ska vi renovera, fritt, eller får vi igen de pengarna? Är det värt det? Får man igen pengarna? Det upplever jag att många inte gör.

Renovera för andra, inte bara för dig själv

Jan: Nej, jag tycker inte det heller. Det är många som har det som... jag tror att det kanske är en liten ursäkt också. Det är aldrig fel att renovera, man får ju alltid igen det. Eller ganska sällan, skulle jag säga.

Pontus Kopparberg: Det är klart att det inte är fel att göra grundläggande renoveringar i en lägenhet, av bra snitt, som alla tycker om. Det har jag noterat på mitt papper också: tänk igenom när du gör en renovering, om man nu ska vara väldigt ekonomisk. Är det jag som gillar det här? Kommer alla att gilla det, och kommer man att tycka att det är okej om tio år? Grundläggande renoveringar tror jag på, men många renoveringar, specialrenoveringar, tekniska lösningar som man själv tycker är jättespännande, eller man slår ner alla väggar och gör stort – det är inte alls säkert att nästa person tycker det är bra. Så om man är ekonomisk ska man naturligtvis fundera på vilka typer av renoveringar det är. Och på många ställen och många orter tror jag att det helt enkelt inte lönar sig, rent krasst. Förutom att man njuter av att få bo som man vill, så klart. Men man ska kanske inte lura sig och tro att det är...

Caroline: Jo, men det är värt mycket. Man pratar ju också om att om man ska renovera badrum eller kök eller så, att det inte ska ske för ofta. Och precis som du säger, att man renoverar så att andra också kan gilla det. Av hållbarhetsskäl, att det ska funka i 20 år.

Köket man inte fick renovera

Jan: Jag tänkte på det, när vi flyttade hit. Kan inte du ta det? Jag tyckte det var så sött.

Caroline: Vilket var...

Jan: Med köket.

Caroline: Ja. Jo, men de som sålde var jättegulliga och sa att de hade gillat sitt kök. Och mannen vände sig lite till mig och sa: kommer du vilja renovera här, eller bygga om köket? Och jag bara: nej, det är jättefint här, sa jag. Och sen såg vi i de här papperna på huset att de hade lagt 300 000, inte för så länge sedan, på att få köket precis som de ville. Och det är ett jättebra kök. Och då fattade jag den där känslan säljaren hade när han tittade på mig: kommer du vilja renovera köket?

Jan: För tydligen är det väldigt vanligt att man byter kök.

Caroline: Ja, nej, men så har vi inte.

Pontus Kopparberg: Det tror jag har kommit på senare tid också. Det var ju sådana lite skräckexempel med det. Eller skräckexempel med att man river ut ett kök efter fem år. Så var det ju inte förr i tiden.

Var det verkligen bättre förr?

Jan: Men du har ju ändå refererat till detta lite ett par gånger, det här med förr i tiden. Det är ofta man får höra det från sina farföräldrar: vi var minsann kloka förr i tiden, vi använde inte huset som bankomat, vi sparade mer, vi utnyttjade köket till dess livslängd. Var det så, eller är det bara så att de låter snusförnuftiga?

Pontus Kopparberg: Jag tror att det var så i mångt och mycket. Jag tror, delvis, om man verkligen går in på det – vi pratar nu innan kreditregleringen. Det var ju faktiskt så att det fanns ett visst antal pengar att låna ut, för varje bank och för varje kund. Pengar kunde ta slut, så att säga. I slutet av året, om inte Sparbanken hade sparat och varit försiktig med utlåningen, hade de inga pengar kvar att låna ut, för att det var en stark reglering. Det känns ju helt sjukt i dag. Ja, det gör det. Jag tror att det delvis berodde på det, och sen naturligtvis det här att det fanns en spara-och-inte-slösa-mentalitet också. Så att man skulle ha en sund inställning. Det hade ju tidigare avsnitt, det här med amortering eller belåna och sådär. Så jag tror absolut att det var så, man hade det väldigt djupt. Och så fick man inte låna så mycket heller. Sen också att man skulle betala av, att det fanns en amorteringskultur. Nu tycker jag att den är tillbaka, med full kraft. Det visar sig nu av tvång. Delvis, men ändå. För det var under ett tag som det inte amorterades. Det var amorteringsfria lån.

Booli och den förtäckta uppmaningen att sälja

Jan: Det pratade vi ju om här innan vi hade paus, apropå det här med Booli, att de skickar ut värdering varje månad, och att folk var så här: nu har det ökat med en miljon, då kan vi köpa bil, eller då kan vi renovera, eller resa till... Men är inte det också en...

Caroline: ...förtäckt uppmaning från Booli, att du kan ju sälja, eller byta här?

Pontus Kopparberg: Booli heter det kanske. Ja, det är Booli. De gör det för att de har samarbete med mäklare också, naturligtvis. Det här är ett första steg, och så blir man nyfiken. Så jobbar man ju som mäklare, att dela ut – det får ni säkert fortfarande i pappersform i brevlådan: nu har vi sålt för nytt rekord. Och då tänker ni: oj, vad kan vårt hus vara värt? Ska vi ta in en mäklare? Det är det som är tanken, det ska föda det intresset. Det måste vi prata om sen, trick från mäklarbranschen. Jag tror att det har skett en stor förändring mentalt, i att man ser bostaden på ett lite annat sätt i en yngre generation.

Vanliga misstag när man köper villa

Jan: Coolt. Jag tänker att vi ska ta de sista frågorna här på villa. Vilka är de vanligaste misstagen du har sett när man köper villa? Man gör inte besiktning?

Pontus Kopparberg: Besiktning, ja, precis. Vanliga misstag är att inte besiktiga ordentligt, att inte undersöka ordentligt. Kanske att inte anlita en egen besiktningsman, och att förstå vad det innebär. Det är ganska krångligt. Det här besiktningsprotokollet, vad innebär det? "Förhöjd risk" är ett väldigt vanligt ord. Och det ska man verkligen sätta sig in i och lägga tid och möda på. Det är väl min uppmaning, om man inte är väldigt duktig själv på det. Sen finns det andra misstag. Det är en sådan grej som kanske också är lite känslig, men man kan ju titta lite på grannarna runt omkring också. Det vet jag att det görs i dag. Det är säkert inte många som pratar om det, men man kollar upp sina närmaste grannar och vad det är för några.

Jan: Det upptäckte jag på Hitta.se, som hade så här: vilka är dina grannar? Och då kan man se allt från vad de kör för bil till vad de röstar på. Man tittar på området, för det kan man få ganska detaljerat. Det var ju så vi upptäckte, när vi bodde på Möllan, som är typ lite som Söder i Stockholm. Då var det så här, jag tror det var valet 2016 eller 2014, att 60 procent röstade på FI och sen Vänsterpartiet. Sen var det två personer som röstade på Alliansen i vår valkrets. Och då insåg vi: det var vi två.

Caroline: Jo, men det är rätt kul att det finns sådana funktioner.

Pontus Kopparberg: Ja, det finns ju den här, precis som du beskriver, den snälla funktionen, att man går in och tittar på strukturer i området, för det finns ju. Och sen tror jag att det är fler och fler som helt enkelt går in och tittar specifikt på grannen.

Jan: Men gör de så här, kreditupplysning på grannen?

Pontus Kopparberg: Ja, kreditupplysning kanske inte. Man tittar väl kanske i brottsregister eller i tvistemål och sådär. Så tittar man kring det också. Det vill man ju inte ha.

Caroline: Vi kollar inte upp våra grannar.

Jan: Väldigt många, jag tror att 90 procent absolut inte gör det. Men det finns några exempel. Cool.

Location, location, location

Jan: Tumregeln med fastigheter är ju alltid, eller vill ju alltid vara, location, location, location. Du kan göra vad som helst med ett hus, men du kan ju inte flytta det. Nu går det, jag har sett hus på lastbil, men skitsamma. Skulle du säga att det är...

Pontus Kopparberg: Ja, men det är klart, det är det jag pratade om med kommunikationer och hur den framtida, den ekonomiska infrastrukturen runt omkring ser ut. Vad finns det? Är det här ett område på gång uppåt, eller finns det risker?

Jan: Hur tar man reda på det? Googlar man, går man dit och pratar, knackar?

Pontus Kopparberg: Ja, dels kan man titta på kommunens planer. De finns ju, de är offentliga. Titta på vilken infrastruktur som ska byggas här. Det går ju att ta reda på. Man kan titta på prisutvecklingen i området också, hur det har varit.

Jan: Om dina barn skulle säga "nu ska vi köpa villa", då hade du ringt till kommunen och kollat de grejerna?

Pontus Kopparberg: Ja, jag hade nog, om de hade ett speciellt område, uppmanat dem att verkligen titta på det. Dels på prisutvecklingen, dels på vad det är för slags område i Stockholm.

Jan: Men säg så här, att området inte känns. De kommer så här: du pappa, vi ska flytta till Bellevue i Malmö. Vad hade du gjort då?

Pontus Kopparberg: Dels hade jag nog faktiskt ringt kommunen, tittat på vad det finns för typer av exploateringar. Det är ganska vanligt att man köper nära ett grönområde, men kommer det att vara ett grönområde för alltid? Det byggs och förtätas väldigt mycket. Hur kommer det att se ut runt omkring? Hur viktig är den här parken jag har? Om den försvinner och det byggs radhus där, vad händer då? Sådana saker skulle jag titta på i närområdet. Det är nog ganska viktigt.

Jan: Något mer du skulle göra?

Att gå på visning med barnen

Pontus Kopparberg: Ja, kommunikationer då, och självklart husets skick. Hade du sett med dem på visning? Ja, det hade jag. Det är ju fler ögon. Det är väl bra, för det har ju varit så på de tiderna att det har gått snabbt, och då kanske man inte får så många fler chanser att gå och titta på huset. Så det är flera skeptiska ögon, kanske. Nej, men så är det väl. Jag hade nog också varit förmanande om vad det innebär med en villa. Det är ju ett större åtagande. Hur hade du varit förmanande? Ja, men: har ni tänkt igenom det här, och har ni en ordentlig buffert och så? Om 20 år behöver ni byta fönster. Ja, precis. Jag är ju själv absolut ingen expert på det, men vad är det man ska titta på? Vad är det som kostar pengar? Man måste bli lite duktig på det när man köper villa. Att måla fönster är inte svårt, det kan du till och med göra själv, eller ta in någon. Men att byta alla fönster om de är ruttna – vad kostar ett fönster? Det kommer bli som elementet. Du kommer upptäcka vad ett måttbeställt fönster kostar. Det kanske kostar 20–30 000.

Hus och lägenheter som ingen vill bo i

Caroline: Men en helt annan fråga. Har du varit med om, när du var mäklare, att det var något hus eller någon lägenhet som hela tiden lades ut på nytt?

Pontus Kopparberg: Ja, du menar att den kommer tillbaka i...

Caroline: ...att folk inte vill bo där. Ja, ja, ja.

Jan: Att det har spökat, eller vad man säger. Jag visste att du var på väg dit.

Pontus Kopparberg: Jag var på väg så här, typ om det spökat. Det är klart att det finns hus som är sådana hus. Det kan bero på att man flyttar in och så upptäcker man: nej, men så här är läget här. Vadå? Det kan vara, dels kan det vara grannar då, eller att man upptäcker...

Jan: ...det finns något man inte trivs med.

Pontus Kopparberg: ...och som många inte trivs med. Det kan vara något man upptäcker i ett hus som gör att då är du ute. Eller en lägenhet, i och för sig, som kanske ligger precis och har en sådan här ventilationstrumma fäst på fasaden från en restaurang, som har tillstånd för det – om man tar ett exempel från verkligheten – och som inte märks när man är på visning.

Jan: Då är det naturligtvis...

Pontus Kopparberg: ...om man är en seriös mäklare, kanske man talar om att "kom hit och lyssna på kvällen, för här ska du sova, i det här sovrummet". Man får ju räkna med det när man bor i stan, att det är en viss störning. Men det kan vara ett sådant ljud som är väldigt svårt.

Tomträtt – en ren räkneuppgift

Jan: Jag tänkte att vi ska lämna villa. Är det någonting du tänker så här: detta skulle vi ha tagit upp när vi pratade kring villa? Nej, jag tror att det är allting. Det här är kanske en parentes – tomträtt kan man också tänka på med villa. Naturligtvis, det är självklart.

Pontus Kopparberg: När det gäller bostadsbristen tänker man inte så mycket på det, men självklart, tomträtt. Ska man köpa ut sin...

Jan: ...om man har en tomträtt?

Pontus Kopparberg: Ja, det är en ren räkneuppgift egentligen. Jag tycker man ska tänka på en sak där bara. Oftast är det ju i dagsläget lönsamt, eftersom räntorna är så låga, att köpa ut det, men då begränsar man ju sitt låneutrymme.

Jan: Har man råd med det eller inte?

Pontus Kopparberg: Så det blir en väldigt privat fråga egentligen, för varje person att ta ställning till. Och tomträtt behöver inte vara fel, bara man ser till att det är prissatt på det sättet. Det handlar ju om det – får jag en ordentlig rabatt då?

Jan: Och hur är det, man får alltid köpa ut om man vill?

Pontus Kopparberg: Nej, det ska man inte säga, att man alltid får. Jag kan säga så här, jag har ett färskt exempel där en bostadsrättsförening ville köpa men inte fick. Men som privatperson får man väl göra? Det finns sådana här löpande erbjudanden, men du har ingen rätt till det. Absolut inte. Det är kommunfullmäktige som fattar beslut om att nu är det här priset som gäller. Och då kan sanningen vara att, ja, alla har alltid ett pris, och då kan man köpa ut. Men det är en politisk fråga. Det fanns länge åsikter om att det ska staten...

Jan: Men då tror jag att det är så i Malmö kommun. Det är det jag kanske ska säga, för min upplevelse, när jag kollade upp det, var att i Malmö kommun får du som privatperson alltid köpa ut. Men föreningar och företag, då är det ett politiskt beslut som ska tas i nämnden. Det vet jag från när jag satt i fastighetsnämnden, att vi jobbade med det.

Pontus Kopparberg: Men det är ändå ett politiskt beslut som är taget, att du alltid får köpa. Det kan ju ändras om en månad.

Jan: Absolut, gud ja. Ingen naturlag, det var vi inne på.

Tips inför försäljning – välj rätt månad

Jan: Jag tänkte att vi skulle prata lite om tips när man ska sälja, oavsett om det är bostadsrätt eller... eller hur tänker jag att vi pratar, same, same. Ja, just det. Vad är dina bästa tips?

Pontus Kopparberg: Det var lite som jag nämnde i förra avsnittet, att man inte ska stirra sig blind på att sälja när alla andra gör det. Januari kan vara en jättebra månad för att sälja villan, eftersom man vill undvika högt utbud. Ju mindre utbud, desto bättre är det. Oftast.

Jan: Hur väljer man en bra mäklare? Hur skulle du ha gjort?

Pontus Kopparberg: Jag tycker att man ska välja en mäklare man har förtroende för. Och man ska alltid ta in flera, att jämföra med. Jag tycker trots allt att det är för stort fokus på priset ofta. När man väljer andra saker väljer man ju ofta något som är lite bättre, man får lite mer kvalitet om det är dyrare. Men här tenderar man kanske att vara lite fokuserad på bara, man tycker att det är samma tjänst. Vad kan det vara för skillnad? Jag tycker man ska välja den man har förtroende för, och vara beredd att betala lite mer om det känns rätt med en mäklare.

Stjärnmäklaren som tackar nej

Jan: Ska man titta på en sådan, till exempel, i det området där vi bor finns det en stjärnmäklare. Hon heter Sofia. Hon hade sålt fastigheter i Malmö på ett år för, jag tror, 350 miljoner. Alltså den som säljer mest villor. Ska man liksom titta på en sådan? Får man det bättre med en sådan stjärnmäklare?

Pontus Kopparberg: Alltså, då skulle jag säga så här. Den mäklaren är ju antagligen duktig. Men då får du fråga dig om den personen har tid med ditt hus, eftersom hon har så mycket att göra.

Jan: För hon har en väldigt låg... omsättningshastigheten är ju väldigt hög, för att sälja så många. Hon har sagt i intervjuer...

Caroline: ...att hon alltid ser till att ha tid. Hon var ju sjukt duktig.

Jan: Jag var ju imponerad. Ska jag sälja mitt hus? Jag ska ha henne.

Caroline: Hon tog sig ju tid.

Pontus Kopparberg: Det är viktigt, det du säger nu. För om hon säger så här till dig, att just nu har jag inte tid, det är ju väldigt seriöst om hon säger: tyvärr kan jag inte ta ditt uppdrag just nu, för jag har andra, men du får stå i kö och vänta ett litet tag.

Jan: Gud, vad proffsigt. Ja, det var så här. Absolut.

Pontus Kopparberg: Nej, men det kan ju upplevas ibland nästan lite snobbigt, att det är så. Men hon är dessutom duktig, och dessutom, som du säger, tar hon sig tid. Ja, men då är det väl säkert ett väldigt bra val. Men du vet ju inte. Olika mäklare. När folk frågar mig, "Pontus, känner du till en bra mäklare?", för det händer ju rätt ofta, då brukar jag tänka antingen så här: jag känner den personen väl, och då skickar jag den mäklare som jag tror att de kommer att klicka med. Eller så frågar jag: vad är det du vill ha för mäklare då? Vill du ha en person som bara stenhårt jobbar jättemycket, bara för att det ska bli högsta möjliga pris? Eller vill du ha någon som dessutom är mer social, och det ska vara en positiv känsla och sådär? Vilken typ av mäklare trivs du med? Vad är viktigt för dig? Sen är det naturligtvis ofta så att priset är det allra viktigaste, oftast det högsta, men inte alltid.

Fast pris eller provision?

Jan: Sen är det här med att det finns fast pris eller provision.

Pontus Kopparberg: Det är ju den stora frågan, och det är samma sak: hur känns det hos dig? Väldigt många svenskar vill ju ha fast pris. Vi älskar ju fasta prislistor. Så en mäklare som kommer: här är prislistan. Prutar du på något? Nej, men det var en prislista. Så det är väldigt bra, en mäklare kan vara bra med prislistor, för då slipper man prutningen, och då är det ett visst fast pris. Är man nöjd med det, så får man sin tjänst. Eller tycker du så här: ja, men jag är beredd att betala bra om priset blir bra. Ja, då ska du göra en sådan stege, som det heter.

Jan: Det är alldeles beroende på kunden, tycker jag. Men finns det några studier som visar så här, att om det finns en provisionsdel, då jobbar mäklaren...

Pontus Kopparberg: Det blir en konstig fråga, för då skulle man ju säga att man var sämre med de objekt man bara har fast pris på. Men jag skulle inte säga att det finns något omedelbart samband, det vet jag inte. Det kanske är i en marknad där det är väldigt svårt, så ger det kanske en sporre att ta ett steg till.

Mäklare eller gör-det-själv?

Jan: Det har ju kommit massor av sådana här företag som är "gör det själv". Lite olika. När jag har pratat med mäklare har de sagt: nej, men det funkar inte. Och sen pratar man med de bolagen, och då säger de: alla våra undersökningar visar att man inte får mindre betalt för att man gör det själv än om man anlitar mäklare. Och då blir det, för någon som står utanför: vem ska jag tro på?

Pontus Kopparberg: Jag skulle säga så här: de här företagen har ju kommit och gått. Och de har tagit en väldigt liten del av marknaden. Så att, jag kanske är part i målet, men jag tycker absolut att man ska anlita en mäklare. Dessutom är det ganska billigt med mäklare, återigen, jämfört med utlandet. Det är ganska lite. Skulle ni sälja det här huset, så pratar vi kanske om 1,2–1,3 procent på köpeskillingen. Så det är relativt billigt för allt du får. Du skulle ju själv annars få anordna en visning, eller förmedla lån och sådär. Det blir lite. Och det är framför allt efteråt – om det blir något problem, så har du ju mäklaren där, som just en mäklare mellan säljare och köpare.

Jan: Du får väldigt mycket för pengarna nu, tycker jag, när man anlitar en mäklare i dagsläget. Du hade liksom inte sagt till barnen "gör det själv"? Nej, absolut inte.

Pontus Kopparberg: Det var ett tydligt svar.

Jan: Ja, jag tycker det.

Pontus Kopparberg: Vi anlitar ju advokat när vi går till rätten, de är ju proffs på det. Och har försäljningskanaler på olika sätt. När ska man då anlita det här gör-det-själv-företaget? Ja, det finns tillfällen kanske. Det är när en bostadsrätt är väldigt billig. Om du ska sälja i någon liten stad i Härnösand, en etta där, och den kostar 125 000. Ja, men visst, då kan du sälja själv. För då är mäklarprovisionen en så stor del av priset, kanske 20 procent av priset.

Förbered dig som säljare – dokument och styling

Jan: Ja, men toppen. Är det några andra grejer man kan tänka på själv? Om säljarna hade gjort de här grejerna innan de kom till oss, då hade det varit så här: gud, det här är den bästa kunden vi har haft.

Pontus Kopparberg: Ja, du menar så. Hur förbereder man sig? Dels tycker jag, när det gäller villa och i viss mån bostadsrätt också – återigen pratar vi om den gamla generationen som tar fram sina pärmar, där allt finns sparat, även elräkningarna från 70-talet. Men skämt åsido, allt du har gjort på huset eller lägenheten, att det är nedskrivet, att kvitton finns, och när du har gjort det.

Jan: Det är en stor, viktig del.

Pontus Kopparberg: Du kan förbereda väldigt mycket på det sättet, och det höjer också värdet. Det tycker jag att jag kan säga. Och sen det här med styling, även om man väljer bort styling. Styling har ju spritt sig, det är väldigt vanligt på många ställen, och det funkar uppenbarligen. Ja, det skulle jag säga att det gör. Men om du inte vill göra en styling, så gör en styling själv. Alltså bara rensa trädgården från alla prylar. Det kan stå bord och stolar, men mycket av det – hälften bort – kör bort det till någon granne.

Jan: Sa du hälften bort?

Pontus Kopparberg: Ja, hälften bort.

Caroline: Likadant är det inomhus, John.

Pontus Kopparberg: Ta bort det. Det är så enkelt. Trädgården är enkel, då kan du snacka med någon granne: kan jag inte få ställa över massa grejer?

Jan: Så kollar man en massa grannar, man kan ju inte ha någon koll.

Pontus Kopparberg: Man kan göra mycket för att fräscha till det. Och enkla saker, jag tycker också det har börjat komma lite där, att man går in och gör enkla reparationer som ser snygga ut. Folk kommer att se det som du inte har sett, du har ju gått här i alla år och sett den där listen som inte är fastsatt.

Jan: Men det kommer de att se, de som kommer dit.

Pontus Kopparberg: Det kan vara bra att ta dit en kompis och gå på en visning, någon som inte har varit där tidigare: vad är det här? Allt som ögonen hamnar på och som stör, det tar man bort. Det kan vara ett tips. Det gör ju stylingbolagen, men om man inte vill det, så kan man göra det själv.

Tar mäklaren betalt i tid?

Jan: Bra. När man säljer, jag såg en studie från Holland, där de var så här att en av de viktigaste faktorerna när man sålde, för att få mest betalt, faktiskt var tiden. Man märkte också att när mäklare sålde sina egna objekt, då tog det i genomsnitt mycket längre tid att sälja än när de sålde för klienter. Ligger det någon sanning i det här?

Pontus Kopparberg: Ja, det är en intressant undersökning. Det är klart att det finns en risk i det. Eftersom det ändå är relativt låga provisioner nu, på bostadsrätter i alla fall, så kanske mäklaren ibland lockas att, får man ett bud, så tar man det. Det ska man ärligt säga, man väntar inte ut, man väntar inte ut kanske. Framför allt om man är lite yngre, och kanske har en provision på 25–30 000, vilket är ganska lite – man måste sälja fyra lägenheter i månaden för att tjäna riktigt bra. Ja, då kanske man säger: men då tar vi det här budet du. Man är kanske för snabb för att avsluta, i stället för att vänta, ta en visning till.

Jan: Men ska man då som säljare vara så här: nej, men vi väntar?

Pontus Kopparberg: Framför allt tycker jag att den professionella mäklaren går till säljaren och säger så här: nu har vi fått ett bud. Är det så att man har köpt något och behöver pengarna, eller att man sitter lite trångt till, ja, men då är det verkligen en rekommendation att ta det. Men är det inte så, och man kan ha lite is i magen, då tycker jag man ska säga: det finns nog möjlighet att vi får lite mer om vi gör ett nytt försök. Det är det jag gillar att höra av en mäklare: ja, Pontus, vi har fått det här budet, men jag tror vi får lite mer. Då känns det bra. Då kan jag ändå säga: nej, men jag tar det här ändå, för att det är skönt. Det är svårt. Så det är klart att man inte får vara för snabb heller.

Budgivningens psykologi

Jan: Nej, man kan ha lite is i magen. Jag vet ju också att du är intresserad av mental bokföring och beteendeekonomi. Och det finns ju få grejer som är så kopplade till beteende och psykologi som en budgivning, en sådan process. Jag har märkt att när vi la bud under utgångspris, då fick man ju aldrig huset, då chansade alla och tog en visning. Medan när man lägger på utgångspris eller lite över, och sa "nej, men vi vill att du ställer in visningen", då blev det jobbigare för säljaren. Och det är ju lite det här som Kahneman skriver också, hellre en säker vinst än en förlust vi får chansa på. Vad tänker du kring budgivningsprocesser? Bra tips där?

Pontus Kopparberg: Utgångspriset är ju bland det viktigaste en mäklare jobbar med. Det är precis som du beskriver, var ska vi lägga utgångspunkten? Det är inte bara för marknaden, utan det är ju även säljaren som binder sig vid det mentalt också. Så det är naturligtvis viktigt att sätta rätt pris. Och sen är det det här med, det kommer vi in på, att man ofta sätter ett något lägre utgångspris för att locka. För det får man in fler budgivare. Det kan man i alla fall säga, ju fler budgivare, desto högre resultat. Det är viktigt att få in många budgivare i sig. Sen psykologin, jag har fått många frågor om det genom åren så klart. Det har gjorts utredningar, det har gjorts studier vid universiteten också. Jag vet inte om man har ett entydigt svar på det. En del har taktiken att lägga ett kraftigt bud, skrämma bort, och en del höjer med 5 000 på en villa på 10 miljoner. Okej, den kostar 10 miljoner, men 5 000 är 5 000. Då börjar jag tänka så: tänk om vi höjde med 50 000, då blir det 45 000 för mycket.

Caroline: Ja, det kan ju verka så löjligt. Men hur skulle du göra...

Jan: ...om barnen var i en budgivning, hur skulle du coacha dem?

Pontus Kopparberg: För det första, det är ju också standardrådet, men bestäm dig innan. Vad är max? Vad är det du vill betala? Så tycker jag det är med aktier också. När man köper aktier säger man: nu ska jag köpa Hennes & Mauritz i dag, och jag tycker att det är det här priset som gäller. Då ska jag gå efter det och inte ryckas med.

Jan: Vi var ju i en budgivning innan det här huset, och det var så här, plötsligt gick det upp en halv miljon, och då rycktes vi med: en halv miljon, om man ändå ska lägga 5, 6, 7, det är mindre än 10 procent. Och sen gjorde jag en annan sådan här beteendeekonomi-framing och sa: vänta, en halv miljon är en årslön efter skatt. Och då ville vi inte vara med längre.

Pontus Kopparberg: Bestäm dig innan hur mycket du är beredd att ge, och tänk själv. Jag brukar säga det till de par som oftast är... vad tror de andra? Ni ska gå hem och tala om för er själva om ni vill bo här. Och vill ni bo här, så sätter ni er ner, och då tycker jag att ni kan gå upp i budgivningen, för ni vill ju bo här, det känns rätt för er. När kommer nästa hus som känns helt rätt? Så man måste ändå, inte gå över det man har tänkt, men inte vara beroende. Men det är ingen annan som har bjudit. Nej, men ni vill ju bo där, så gör det då. För man vill ju helst att andra ska bjuda mycket, men man vill samtidigt ha det billigt.

Den uppskjutna reavinstskatten

Jan: Precis. En fråga från min bror. De har precis sålt en bostadsrätt, och så letar de efter en villa. Och så har de skjutit upp den här skatten. Hur ska man göra?

Pontus Kopparberg: Jättebra fråga. Det är, tycker jag, en ganska allvarlig situation just nu. För vi har en situation där vi har ett 72-punktsprogram, där det står väldigt slarvigt att man ska ta bort flyttskatten och sådär. Men sanningen bakom det är att det finns ett förslag om att den här så kallade uppskovsräntan ska försvinna. Jag har faktiskt till och med pratat med Annie Lööf om det. Hon kan inte heller riktigt svara på vad det egentligen innebär. Innebär det gamla uppskov, eller vad händer? Det är dramatiska förändringar för dem som ska sälja sin bostad. Så det är upprörande att man kan hålla det här på halster så länge.

Caroline: Vi måste bara definiera vad det är vi pratar om. För jag vet inte vad det är för någon skatt.

Pontus Kopparberg: När man säljer sin bostad betalar man ju en skatt.

Jan: På vinsten.

Pontus Kopparberg: Och den skatten får du skjuta upp. Du behöver inte betala den när du flyttar, om du köper en ny, likvärdig eller dyrare bostad, inom en viss tid. Då kan man ta med sig det. Och det är väldigt viktigt för alla som flyttar från det här radhuset, eller alla som har gjort vinster. De flesta har gjort vinster de senaste åren. Då kan de ta med det i stället för att låna upp de pengarna. Så det blir ju ett uppskov. Tidigare var det ett uppskov för evigt.

Jan: Jag säger så.

Pontus Kopparberg: Tills man säljer det sista boendet. Sen införde man en skatt på det. Eller en ränta, men det är en skatt. Det är en ränta som är rätt hög, den motsvarar 3,25 procent. Så det har man kraftigt försämrat. Dessutom har de minskat det, så att man bara får upp till en viss nivå. Nu är det diskussion om man ska slopa det. Och det hänger i luften sedan ett år tillbaka, vilket är mycket olyckligt. Men tillbaka till frågan. Min synpunkt har varit att inte betala in skatten nu. Därför att det kan hända att det blir helt fritt – att man har de här uppskoven gratis. Och då blir det ju som att få en kredit med noll ränta, på i stort sett evig tid, tills man säljer, så att säga.

Det kan hända att det blir helt fritt – att man har de här uppskoven gratis. Och då blir det ju som att få en kredit med noll ränta.

Pontus Kopparberg: Sen ska jag komma med ett tips också, som kanske inte alla känner till. De som nu är där ute och säger "oj, men vi har ju betalat in hela vår" – ja, men det går att rätta deklarationen fem år tillbaka i tiden. Så när de tar bort det här, om man gör det och det blir retroaktivt, titta om man kan göra det, kan man riva upp sin deklaration, ångra sig och få tillbaka pengarna. Så det finns möjlighet att rätta efteråt. Coolt. Min grundregel är att vänta. Betala inte in någon skatt nu, och betala framför allt inte in det nu när man har sålt, utan vänta till deklarationen, eller efter, i så fall. För, jag menar, man kan ju betala den här räntan på 3 procent ett år, om det sen blir fritt. Det är värt det.

Inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden

Jan: Absolut. Är det något annat vi skulle ha frågat kring försäljning eller kring mäklare?

Pontus Kopparberg: Nej, men vi kom in på det på slutet här nu, som jag tycker, som många debattörer i branschen också tycker, att det är mycket politiskt styrda beslut som styr. Vi pratar om hur priserna kommer att gå. Det är väldigt beroende av om man kan göra uppskov, för vi har ju stora inlåsningseffekter i Sverige i dag. För det är för dyrt att flytta från villan.

Jan: Ja, precis. Du har en pensionär, det har vi ju grannar, de kan inte sälja, för det blir så mycket skatt. Och då kan de inte köpa en motsvarande lägenhet inne i stan, för skatteeffekten.

Pontus Kopparberg: Och skulle man få bort det, så skulle man frigöra... Vi skulle inte ha någon bostadsbrist i Sverige i dag. Om alla som var äldre och bodde ensamma i villor sålde sina villor och flyttade in i mindre lägenheter, då skulle vi frigöra väldigt mycket yta.

Jan: Precis.

Pontus Kopparberg: Det är angeläget, kan man säga.

Det svarta fåret: varför hyresrätten får stryk

Jan: Jag tänker att vi ska prata om det svarta fåret i familjen. Hyresrätt. Svarta fåret? Ja, men det är alltid så mycket kritik kring hyresrätt. Varför upplever du också att hyresrätt får mycket stryk? Bor man i hyresrätt blir man ifrågasatt: ska inte ni flytta?

Pontus Kopparberg: Ja, lite så är det ju. Och det kommer sig av vår gamla fina hyresreglering, som är väl 70 år gammal nu. Den bygger på politiska beslut, att bostaden inte ska vara en handelsvara, om man ska citera gamla uttalanden. Och det innebär att vi inte har en hyresmarknad i Sverige, utan det är staten som bestämmer vad hyran ska vara. Vilket är intressant. Även om du har ett privat hus får du inte ta ut vilken hyra du vill, utan det är staten som bestämmer. Och det är den så kallade bruksvärdesprincipen. Den innebar tidigare att det var samma pris att bo i Umeå som på Östermalm i Stockholm. Nu har den så kallade lägesfaktorn kommit in, nu är det en viss lägesfaktor. Men länge var det samma pris i hela Sverige, man tittade bara på standarden. Det innebar att sekelskiftesvåningar på Östermalm, till exempel, hade låga hyror, för de var gamla och omoderna. Man fick betala mer i Umeå. Umeå är en sådan stad som är ganska nybyggd, till exempel. Det var det som styrde, så det kunde vara högre hyror på vissa ställen. Nu har det förändrats något, men fortfarande är det en hyresreglering.

Bristen är delvis konstruerad

Pontus Kopparberg: Och resultatet har ju blivit att vi inte har några hyresrätter. Vi har ingen hyresmarknad. Och det brukar jag sticka ut hakan och säga: vi har en brist på bostäder i Sverige, det har vi ju, men den bristen är delvis konstruerad, eftersom vi oftast har för låga hyror. Hade vi haft marknadshyror, så hade vi inte haft någon brist. Då hade man kunnat hyra en lägenhet i morgon, var som helst i Sverige. Och det här får för- och nackdelar. Men det för ju med sig att vi har en bostadsmarknad som är fullt avreglerad i princip, och så har vi en hyresmarknad som ska fungera tillsammans med den. Och det gör den ju inte, det fungerar inte tillsammans. Och de som bygger har tidigare inte byggt några hyresrätter, för man får mer betalt för att bygga bostadsrätt. Nu har det blivit... Och då kan man säga, som du säger med svarta fåret, egentligen är ju hyresrätt lyxboendet. Det är det bästa boendet man kan ha.

Egentligen är ju hyresrätt lyxboendet. Det är det bästa boendet man kan ha.

Pontus Kopparberg: Tänk dig en lägenhet man bor i, och så har man en fastighetsvärd som du är kund hos, som du kan ha speciella önskemål hos, så får du dem tillfredsställda. Du kan byta inom beståndet, kanske. Och en hyresvärd som verkligen är på tårna, för du är kunden där. Och du kan säga upp den med tre månaders varsel och bara flytta därifrån.

Jan: Ingen finansiell risk.

Pontus Kopparberg: Går det sönder någonting, så dyker det upp en man eller en kvinna, och så betalar de elementet. Nej, men det är ett väldigt lyxigt boende. Om du tycker att du hyr en lägenhet i dag i till exempel Tyskland – det är ett bra exempel – du hyr en lägenhet i Hamburg i dag, så gör ju det de som har pengar också, och kan efterfråga en exklusiv bostad, eller hyresrätt då, till exempel. Det finns ju hur mycket som helst. För att inte tala om New York. New York har mycket mer hyresrätter än bostadsrätter eller äganderätt. Man ser de här fina fastigheterna uppe vid Central Park, med en portvakt utanför, eller en doorman, och service och sådär. Det är ju hyresrätt också. Så ja, jag är verkligen förespråkare för hyresrätt, och jag tror att Sverige skulle må jättebra om man kunde flytta från Malmö till Stockholm, ta ett jobb och hyra en lägenhet i morgon. Nu har vi ju en andrahandsmarknad som fungerar så, där det är väldigt dyrt, och där det är osäkra kontrakt, och du har med privatpersoner att göra. Ibland hyr man ut i andra hand utan tillåtelse. Eller i tredje hand. Eller i tredje hand. Så en fungerande hyresmarknad skulle vara fantastisk för massor av människor i dag, tycker jag.

"Men då betalar jag ju till mig själv"

Jan: En vanlig invändning som många har kring hyresrätt, det är att de säger: om jag bor i en bostadsrätt eller villa, då betalar jag till mig själv. Förstår du att en stor invändning är att man gör någon annan rikare, nästan, när man bor i en hyresrätt. Vad skulle du säga på det?

Pontus Kopparberg: Jag skulle säga att i dag beror det väldigt mycket på var hyresrätten ligger. Har man en hyresrätt i Stockholms innerstad, så har man ju en subventionerad hyresrätt, som är mycket lägre än marknadshyra. Så det stämmer ju inte riktigt på det sättet. Men jag håller med om att ska man långsiktigt bo i en fastighet, så är det oftast billigare och bättre att förvalta den själv än att ge någon annan vinsten. Så det stämmer, jag håller med om det i princip. Så långsiktigt boende, absolut, men nu är det många som...

Jan: Så kan man säga, förlåt att jag avbryter, men skulle man kunna säga då, att om vi hade tumregeln villa på sju, tio års sikt, så kan man säga att under fem år, hyresrätt?

Pontus Kopparberg: Ja, det tycker jag. Eller om du blir äldre och vill köpa något i Spanien, så kan du ha en hyresrätt hemma. Det viktiga är ju att man kan välja. I dag tvingas ju många köpa en bostadsrätt. Vad ska du göra? Du måste köpa en bostadsrätt. Trots att hyresrätten ofta är det bättre valet, för ungdomar, vi pratade om mina barn där. Så det är självklart, de ska ta en hyresrätt.

Presumtionshyror och nya hyresrätter

Pontus Kopparberg: Sen kan man tillägga lite, att det inte bara är nattsvart, utan vi har ju en spännande utveckling, när vi har satt så kallade presumtionshyror. Jag kan nästan kalla det marknadshyror. Det vill säga att man kan sätta sådana hyror på nyproduktion nu, som gör att det är lönsamt att bygga hyresrätter. Och där är jag väldigt positiv. Vi kommer få se mycket nya hyresrätter i Stockholm, Göteborg och Malmö nu, för nu finns det möjligheter att bygga dem. Och då kan man tänka sig att de som bor länge... invändningen mot marknadshyror är att man sätter många på backen, så att de inte har råd att bo kvar. Men om man inför fri hyressättning i all nyproduktion, det är ett väldigt långsamt sätt att göra det, men det är ett bra sätt. För då kommer det att finnas. Och invändningen brukar vara: men vem har råd med dem då? Ja, men...

Caroline: Vad kan det vara för belopp?

Pontus Kopparberg: Jag bor utanför Stockholm, i Älvsjö till exempel. Där kostar nu en nyproducerad fyra ungefär 21 000–22 000 i månadshyra. Men står de tomma då? Nej, det gör de inte, för det finns ju många som kan hyra en sådan för 22 000. För det är ju samma kostnader som att köpa ändå. Det kostar ju ungefär 22 000 i månaden att köpa. Och dessutom tar man ingen risk. Och det skulle man ju, precis som du sa tidigare, med sina barn också, om man kommer hem till pappa: jag ska hyra en etta här för 8 500 i månaden. Ja, gör det. Det är ju ingen risk, det är en jätteliten risk. Vad händer om du blir arbetslös? Ja, du får bo där två månader till, eller tre, och sen säga upp den. Så ta gärna risker med höga hyror. Sen på sikt är det kanske ingen bra ekonomi, men det är ju ingen risk i det. Mycket bättre att hålla...

Caroline: Jag tycker det är roligt det du säger, för du ger ju en annan kontext till det här med hyra, och att reglera av, vad säger man, hyrorna. Ja, och göra det genom att börja...

Jan: ...med nyproduktionen.

Caroline: Ja, men vi har väl varit i diskussioner med människor som har sagt: 20 000 i månaden, det är helt otroligt. Och så har man tänkt: ja, jag vet inte. Men nu fattar jag det på ett annat sätt faktiskt.

Räkna på att hyra i stället för att köpa

Pontus Kopparberg: Man kan ju tänka sig er situation här då. Om vi säger att ni ska flytta ett år till Stockholm, för ni har fått ett jättebra jobb eller ett uppdrag. Det är bra pengar. Vad gör ni då? Ja, ni får ju då köpa en lägenhet i princip.

Caroline: Ja, då är motståndet...

Pontus Kopparberg: Det blir som att man undrar: ska jag ta det här jobbet ens? Ja, precis. Och så ska jag ha en lägenhet i ett år. Det kostar ju bara 60 000–70 000 i mäklarprovision och styling. Det kostar 150 000 bara att byta. Ja, men kan ni hyra en fin fyra i Stockholm för 25 000? Ja, men det kan ni ju räkna på. Det kostar ju, så länge ni är där. Det är klart ni ska göra det. För bostadsrätt är inget bra alternativ i det fallet. Och det är det som jag tycker är synd, att man inte har den möjligheten man skulle behöva. Överallt, inte bara i Stockholm, överallt. Man ska kunna hyra bra bostäder.

Jan: Jag har en bloggränne, Conny Cooper, han skriver mycket att bostadsbristen på det sättet är en myt. För han säger att om du är beredd att betala marknadshyror, så finns det möjligheter. Det han säger är, det som det är brist på, som aldrig kommer att komma tillbaka, det är ju den där hundrakvadratsvåningen på Östermalm för 7 000 i månaden. Men det är det vi kallar för brist.

Pontus Kopparberg: Ja, men det är sant. Det finns ingen bostadsbrist på det sättet. Vi bor ju också på, vad är det nu, tredje största ytan i världen. Om vi skulle börja anpassa oss till någon annan stad i Europa, så skulle det ju inte vara någon bostad. Man kan jämföra med så här: om man skulle sälja en ny Volvo, som ni har valt att inte köpa, men om den skulle kosta 150 000, för en ny V70, eller 120 000 – skulle ni köpa en då?

Jan: Ja, det skulle ni göra.

Pontus Kopparberg: Väldigt många skulle köpa. Det skulle bli jättestor brist, för det skulle vara svårt att tillverka dem. Alltså, för att ta ett exempel, man efterfrågar. Det blir så när man är ensam kvar som pensionär och bor i en trea. Då bor man ju kvar, för att man har råd med det. Men man anpassar inte bostaden till en etta, eller till en tvåa, utan man bor kvar i en trea, för att man har råd.

Hyresvärden som faktiskt ser sina kunder

Jan: Är det något mer du tänker kring hyresrätt?

Pontus Kopparberg: Jag ser verkligen fram emot att man sätter lite press på fastighetsvärdarna, att man får kunder, i stället för bara... För i dagsläget, om någon skulle flytta ut, det bryr man sig inte om.

Jan: För det går att hitta en ny.

Pontus Kopparberg: Så det kundperspektivet finns inte heller. Och därför får också hyresrätten, som du säger, dåligt rykte. Man bara: ska man bo i hyresrätt, det är bara de som inte har råd att köpa. Men om du får in en grupp som väljer att bo i hyresrätter, som är kunder hos hyresvärden, då kommer vi få se massor med spännande lösningar.

Jan: Tänk dig Oscar Properties, fast då i hyresrätter.

Pontus Kopparberg: Ja, precis.

Jan: Vi har en kompis, Filip, som har varit med här i podden. Han har ett ganska stort fastighetsbestånd. De delar ju ut adventsljusstakar till sina hyresgäster, och sätter upp kransar för att hyresgästerna önskade det. På julen. På julen, och fixar en digital app för bokning av tvätt. De gör jättemycket för sina hyresgäster, och har väldigt låg omsättning på hyresgäster.

Pontus Kopparberg: Och den kvinna som var här för många avsnitt sedan, som vi berättade om, hur hon byggde upp det. Annika. Annika. Som ju uppenbarligen har köpt på orter som åtminstone i början var svajiga. Men genom att vara en bra hyresvärd och att jaga hyresgäster har hon ju fått jättebra lönsamhet. Det är ett jättebra exempel. Hon är ju en riktig hyresvärd. Men det finns ju många.

Jan: Man behöver inte, om man säger så, göra någonting för att få kunder. Nej, jag håller med.

Nyproduktion – risken med att köpa på ritning

Jan: Jag tänkte att vi ska gå in lite på nyproduktion. Det har ju varit mycket i media nu, med både domstolar och hävda köp.

Caroline: Jag hänger ju inte med i media på nyheterna, så jag har börjat göra en recap.

Jan: Nej, men det har väl varit mycket att nyproduktioner har varit mycket tuffare att sälja. Det har varit en del spekulationsköp, som Riksgälden har skrivit om. Folk har köpt lägenheter för att sen flytta in om tre år, men då har man kunnat sälja dem innan man flyttat in och tjänat pengar. Det har varit en massa sådant. Men det har också satt många i problem, för man har köpt och sen har bolagen gått i konkurs, eller så har bygget skjutits upp. Så det är en massa sådana saker som pågår just nu. Men vad är din syn på nyproduktion?

Pontus Kopparberg: Nyproduktion är en väldigt bra värdemätare på marknaden i stort. Att priserna har fallit med 10 procent på sina håll borde ju inte innebära något problem för nyproduktionen. För den är planerad många år i förväg, och priserna har gått upp otroligt mycket, så den skulle kunna klara ett prisfall på 10 procent. Men jag kan säga så här, till dem som frågar om nyproduktion: ja, okej, du ska köpa något på ritning. Återigen, om ni skulle köpa en nyproducerad lägenhet här nu i Malmö City, säger vi, och den är klar om två år, eller ett halvår – vad gör ni då? Då köper ni egentligen en option, ni går in som... Om vi säger att ni säljer det här för sju, och så köper ni en lägenhet för sju miljoner, då är ni plötsligt inne med 14 miljoner i marknaden. Så därför är nyproduktion mycket känsligare för svängningar. Det är där man märker det, det är där temperaturen är, egentligen. Många säger att det inte finns utrymme, att det bara är lyxiga lägenheter. Ja, men det finns ju massor med lyxiga lägenheter som säljs, på Östermalm, överallt i Stockholm i dag också. De säljs ju där. Det är inte bara att de är lyxiga, utan det är helt enkelt för att du måste ha mycket mer finansiella muskler när du köper den. Och framför allt blir folk osäkra. Tidigare köpte folk nyproduktion, och då steg deras egen lägenhet.

Jan: Och nyproduktionen.

Dubbel exponering mot bostadsmarknaden

Pontus Kopparberg: Alltså blir det dubbelt. Så det brukar jag ta upp med risken. Man pratar om det: okej, nu har ni 7 miljoner i marknaden. Vill ni dubbla er insättning just nu i bostadsmarknaden? Ja, det kanske ni vill, om ni har 10 miljoner till på banken och ser en säkerhet, det finns ingen anledning att vara rädd. Men man ska vara medveten om det: nu har ni dubbel effekt på bostadsmarknaden. Så därför är det en del av orsaken till att nyproduktion faller mer. Och sen är det naturligtvis osäkerheten med vad som händer, vem som betalar om inte allt är sålt. Det finns en sådan osäkerhet. Nu finns det ju garantier för det, men det har varit diskussioner kring det.

Jan: Men skulle du återigen, jag gillar det här med barnen, och säger så här: du vet pappa, vi funderar på att skriva på för en nyproduktion. Hade du varit så här, köp hellre befintligt?

Pontus Kopparberg: Jag hade väl varit lite feg där och sagt köp hellre befintligt, kanske, om man inte nödvändigtvis måste köpa nyproduktion. För det finns en viss osäkerhet. Sen är det ju så också, vilket har blivit uppenbart med de här tvisterna, att man kanske inte har köpt det här av byggföretaget, utan man köper det av en bostadsrättsförening, som sen köper själva byggnationen av ett byggföretag. Och i bostadsrättsföreningen sitter representanter för byggföretaget. Det har varit lite problem med det, man sitter på två stolar. Och när man ska gå in och reklamera, om något har blivit fel, så har det kanske varit problematiskt, för föreningen har ofta godkänt vissa saker i besiktningen innan man har flyttat in. Så de sakerna har kommit upp. Och det här som jag tror att många tycker först är orimligt, att man är bunden av köpet. Man kan vara bunden av köpet, fast det skjuts upp i flera år.

Jan: Så att du ska flytta in nästa år i januari, men sen vet du att nästa år i januari är det inte färdigt. Och sen är det inte färdigt i augusti, och i september.

Pontus Kopparberg: Sådana problem har funnits. Så det måste man vara medveten om, att sådant kan hända. Därför bör man tänka på det. Man bör helt enkelt titta på vilka avtal man skriver under, vilket inte alla har gjort. Sen kan man inte avråda generellt sett från nyproduktion. Generellt sett tror jag, det är bara en personlig reflektion, att det är tryggare att köpa av större bolag. Det är trots allt så att när JM säljer, och de finansierar delvis det själva, så är det kanske tryggare än en liten bostadsutvecklare.

När lägenheten blir mindre än på ritningen

Jan: Men jag var så fundersam, för vi hade ett par kompisar som köpte på ritning, och det såg jättebra ut och allting, och sen blev det byggt, och så kom de dit och insåg: gud, det är mycket mindre än vad vi trodde. Så det ser jag också, att det är svårt att föreställa sig. Ja, svårt att föreställa sig.

Pontus Kopparberg: Ja, och det där är som man faktiskt inte trodde. Men det är naturligtvis så att det står i många avtal att kvadratmeterpriserna faktiskt är lite flytande. Det beror på hur man planerar gemensamma utrymmen, och annat också. Det kan påverka, man kan alltid komma till en lägenhet som är mindre än vad man har köpt. Man betalar mindre, men den kan ju vara mindre på ett tråkigt sätt. Eller det kan bli lösningar som man inte har valt. Eller det kan komma ett hus framför, och sådär. Så det finns en viss risk med nyproduktion.

Jan: Så är det, absolut.

Pontus Kopparberg: Sen, och vi kommer tillbaka till det också, det är också det här med en nyproduktion med lokaler som man har planerat. Området kanske inte kommer igång, utan man kan flytta in på en byggarbetsplats. Därför att om man köper i ett stort område, så kanske de andra byggarna har valt att skjuta upp sitt bygge ett år.

Jan: Då får man bo på en byggarbetsplats ett tag.

Pontus Kopparberg: Och de lokaler man skulle hyra ut till restauranger och annat i bottenvåningen, de finns det ingen möjlighet att hyra ut. Det låter som att det är mer risk. Det är mer risk, absolut. Och så får man titta på vilken ränta man har beräknat. Har man räknat med 0,92 procent rörlig ränta, för att det är det bästa man kunde få nu? Ska verkligen föreningen ha alla sina lån till det? Eller ska man kanske räkna på lite längre tider? Så man kan vara skeptisk och läsa noggrant i de ekonomiska planerna. Precis.

Garantier och kvalitet i nyproduktion

Jan: Bra. Något mer du tänkte kring nyproduktion?

Pontus Kopparberg: Sen kan det ju finnas ett värde i nyproduktion också, att man köper något helt nytt. Det finns ju viss säkerhet i det också, det här att man kan flytta in, och så är det vissa garantier. Jag kan inte byggsvängen så mycket, men det finns vissa garantier. Vad är det för garantier då? Byggarna lämnar ju vissa. Om det skulle bli sättningar, så blir det slutligen så att vissa saker går på garanti. Man ska heller inte tro, att man flyttar in i en ny förening och tror att det aldrig blir några renoveringar. Det är inte så lång tid. Och i dag byggs det ibland med lägre kvalitet, vilket gör att kanske efter tio år måste man ändå göra vissa saker.

Caroline: Och det känns ju konstigt, att det skulle vara så. Det var byggt för tio år sedan, men nu behöver vi renovera lite.

Pontus Kopparberg: Och det kan finnas avtal som inte rimmar. Jag tycker att man sköter det ganska bra, men jag har ju sett skräckexempel från 90-talet, där man skrev väldigt konstiga avtal. Till exempel, man byggde ett stort område, och för att få ner kostnaderna skrev man avtal med en hisstillverkare, att man får leverera en hiss och skriver samtidigt serviceavtal på ganska hög nivå på 15 år. Man försökte skjuta så mycket kostnader som möjligt in i bostadsföreningen. Därför att de som flyttade in blev ändå miljonärer, och det märktes inte. Den tendensen fanns ju då. Jag vet inte hur det ser ut nu, jag säger inte att det är så, men man ska vara försiktig och titta på hur avtalen ser ut.

Läsarfråga: hur förbereder jag mig för bostadsbubblan?

Jan: Jag tänkte att vi skulle ta några sista läsarfrågor. Det är en av oss, så här: jag är lite rädd för den här bostadsbubblan, vad kan jag göra för att förbereda mig om den skulle inträffa? Och då har jag vid något tillfälle sagt att mitt favoritråd är: investera i relationen, så att ni inte behöver skilja er. Men hur skulle du?

Pontus Kopparberg: Jag kan hålla med om det. Det blir ju problematiskt, om man bor i dag...

Jan: Om man utgår från att man bor i dag...

Pontus Kopparberg: ...och sen så säger man det här med bubbla. Men vad de menar är väl: vad händer om det går ner med 25 procent? Kan det gå mer? Det är svårt att bedöma. Men om vi får en arbetslöshet, en riktig nedgång, så faller vi väl 20–25 procent om det skulle gå illa. Och vad händer då? Då bor man ju bara kvar. Man får se till att man har en buffert, så att man klarar sig. Det kanske också är så i vissa fall, tänk att man är i situationen att man är i slutet av sitt yrkesliv, eller att man ser framför sig att man ska trappa ner. Då kan det kanske vara bra att låna lite pengar nu. Det är ju sådant som kanske ryggmärgsmässigt tar emot, men man kanske inte kan låna mer av banken sen. Så det kan vara bra att låna upp en buffert på några hundratusen, och som ni nämnde förut, placera det i en bred blandfond. Det innebär att det lånet kanske inte kostar någonting i dag, om avkastningen blir en procent på den, minst, så att säga. Så det är väl bra att kunna göra sin ekonomi lite motståndskraftig och ha mer att spela med, så att man inte behöver flytta om marknaden går ner, till exempel, eller räntan går upp.

Banken ger dig paraply när solen skiner

Jan: Jag tycker det där är jätteklokt, för det lärde min mentor mig. Han var så här: banken ger dig paraply när det är sol ute, när du inte behöver det, och vill ha tillbaka det när det börjar regna. Och därför brukar jag ibland också säga, när folk får arv eller så, gör inte alltid en extra amortering. Nej, inte bara. Nej, för det kan hända att du inte får tillbaka det där.

Banken ger dig paraply när det är sol ute, när du inte behöver det, och vill ha tillbaka det när det börjar regna.

Pontus Kopparberg: Det skulle kunna bli ett eget avsnitt, men just om bankernas kreditbedömning. För den har ju också förändrats ganska mycket genom åren. I dag tror man kanske att banken sitter där och gör en bedömning. Jag har jobbat som kredit- och bolånehandläggare förr i tiden, och då tror jag att vi pratade om ungefär en till två timmar, alltså typ en timme i snitt, för att bedöma. Och i dag pratar vi kanske om 13–14 minuter. Mycket sker väldigt automatiserat. Så vad du framför allt ska tänka på: ha gärna en bra relation med din bank, där du fysiskt har gått ner och pratat med den personen, för då är det lättare. Många får inte låna, för man passar inte in i mallen. Det är därför det finns företag som Bluestep, till exempel, som har varit jätteframgångsrika på sistone, för de lånar ut en massa pengar till dem som inte passar in i mallen. Precis.

Jan: Jag håller helt med, för vi är företagare, så vi passar aldrig in i någon mall, och där fick vi jättebra hjälp av, kan Swedbank få lite gratis reklam, för då fick vi träffa en företagsrådgivare och en privatrådgivare. Och då kunde vi ha ett samtal om hur det ser ut på riktigt. Men innan dess var det ju en lång väg att gå. Ja, precis. För fyllde vi i där, som företag, så tar vi ju inte ut mer lön än vi behöver, för att hamna under en viss skattenivå.

Pontus Kopparberg: Och då träffar ni ju folk som kan träffa massor med småföretag. Så det kanske är ett gammaldags råd, faktiskt, mitt i den här digitala yran: se till att ha en bankperson som du kan gå och träffa, som känner dig. Och när det sen kniper, så har du i alla fall större möjligheter. Så det tycker jag är ett bra råd.

Läsarfråga: amorteringskravet och bolånetaket

Jan: Ja, men jättebra. Också en läsarfråga, du kan ta den.

Caroline: Vad tänker du om amorteringskravet och bolånetaket?

Pontus Kopparberg: I grunden är det väl sunt att de som har de högsta belåningarna kommer ner. Det är väl bra för hela samhället. Sen är det väl, som vanligt, det där med att det är lite för sent. Det skulle vi ha gjort för fem, sex år sedan, man skulle ha gjort det för att bromsa utvecklingen, då när det fanns möjlighet. Nu kom man med ett amorteringskrav precis när marknaden mattades av, om det nu gjordes på grund av det, delvis. Nu sitter det ensamt som en liten hämsko för många unga som ska in på marknaden. Framför allt amorteringskrav nummer två tycker jag att det är dags att ta bort nu.

Jan: Det stod faktiskt i den här riksgäldsrapporten också, att amorteringskravet gjorde att de billiga lägenheterna ökade mest i pris. Vilket var intressant. Vi kan ta nästa, från Daniel.

Läsarfråga: attefallshus som investering

Caroline: Vad är din åsikt om attefallshus som investering och passiv inkomst? Finns det en marknad för attefallshus i Sverige i dag?

Pontus Kopparberg: Ja, då menar de att bygga ett hus på tomten kanske. Jag tycker det är en sådan grej som också är en gammal käpphäst. Det finns ju lägenheter med så kallad uthyrningsdel, som byggdes förr i tiden.

Jan: Det visste jag inte ens att det fanns.

Pontus Kopparberg: Ja, okej, det var väldigt vanligt under en viss period. Det finns en viss nyproduktion på det också. Men då är det två ingångar till lägenheten. Man kan också ha en sammanslagning, så då har man hela familjen där, och när barnen flyttar hemifrån kan man hyra ut den andra delen. Och det är ju ett tips. En sådan lägenhet, nu pratar jag lite om en egen sak, jag har själv köpt egentligen, jag har två lägenheter i min förening. Så när mina barn, jag har ju tre barn, flyttar ut, så kan jag dela upp min lägenhet. Jag kan antingen välja att behålla den minsta, eller behålla den största, eller båda.

Jan: Jag kan faktiskt sälja en del av min lägenhet. Det var ju ett sådant trick.

Pontus Kopparberg: Det finns ju mycket sådana lägenheter som man inte tänker på. Men det kallas för uthyrningsdel, helt enkelt. Det byggdes väldigt många sådana på 50- och 60-talet. Så det tycker jag är ett jättebra tips. Och för att gå över till attefallshusen. Ja, att ha ett attefallshus på tomten. Ett attefallshus som byggs med högsta standard, och dessutom kanske kan bli större snart, det pratas om det. Det är väl jättebra att bygga ett sådant där, och låta tonårssonen eller dottern bo där under en tid kanske, och sen kan man hyra ut. Så det, ja, jag tycker det är ett perfekt exempel, och med låga räntor. Bygger man det och belånar sitt hus, då kan man utnyttja belåningen i sitt hus till en investering som man styr själv.

Jan: Ja, fantastiskt. Jag visste inte ens att det fanns.

Bok- och mottotips

Jan: Jag tänker att vi ska börja avsluta. Vi brukar alltid fråga så här: är det någon bok du skulle tipsa om? Ja, det är ju den här. Du har ju till och med med den. Så jag får säga från pausen, men det var ju roligt.

Pontus Kopparberg: Så här ser den ut, som jag visar upp för tittarna. Den heter ju "Beslut och beteenden", av Richard Thaler. Och det är en Nobelpristagare. Det var ett antal år sedan nu, sju, åtta år sedan, han fick Nobelpriset tillsammans med några andra. Och det låter ju jättetråkigt, men den är väldigt humoristiskt skriven. Det finns mycket roliga exempel på hur vi beter oss kanske inte helt rationellt hela tiden. Vi har politiker, och beslut fattas väldigt ofta rent av... Vi tror att människan fattar väldigt ekonomiska beslut, men det visar sig att det gör vi ju nästan aldrig, helt i alla fall. Så den är rolig och tänkvärd. Vad man än jobbar med, tycker jag att den kan vara bra. Så det är mitt tips.

Jan: Coolt. Är det något sådant här citat eller ordspråk som du har i livet? Ett motto?

Pontus Kopparberg: Aj, vad kan det vara? Aj, jag har nog inte det.

Jan: Jag får tänka på det nästa gång jag kommer hit, tror jag. Ja, precis.

Pontus Kopparberg: Vi har ju inte det.

Jan: Nej, men jag har ju... vi får tänka igenom vad vi lever efter. Nej, men inom finans kan jag ha det ibland. Jag gillar ju flit och systematik, det är ju ett av mina...

Pontus Kopparberg: Det finns alltid fler sätt att se på saken.

Jan: Det är lite tråkigt.

Pontus Kopparberg: Snabbt går man ofta in, så får man fundera på hur mycket är det i mitt arv som jag har med mig.

Jan: Så kan man tänka.

Den fråga vi inte ställde: kreditbedömningens konst

Jan: Är det någon fråga som du önskar att vi skulle ha ställt under de här två avsnitten?

Pontus Kopparberg: Som jag sa, andra sa intressanta saker. Vi snuddade egentligen bara vid finansiering. Jag har några ord jag nämnde om det här med kreditbedömning. Jag tror att det är många som tänker sig att bankerna sitter och gör en. Det finns säkert på sina håll och kanter. Men det är en väldigt statisk bedömning i kreditbedömningen, i grunden. Man träffar ju oftast inte en banktjänsteman. Nej, du gör det på nätet. Och den inställning de har, eller den algoritm som finns där, den är väldigt statisk och tar inte så stor hänsyn. Förr i tiden satt man ändå med kunden mitt framför sig och ställde frågor, och det blir ju en mycket bättre kreditbedömning. Det har gått till en... Och det ska man tänka på också: om man kanske får nej, så är det absolut värt att ta kontakt med banken. Så jag tycker att det är en konst med kreditbedömning som har kommit lite på skam. Det betyder naturligtvis att man ska ha en rationell hantering, och det beror på att de här bankerna ska packa alla de här lånen sen och sälja dem vidare. För banken belånar ju det här i sig, så det finns regler kring det.

Jan: Men är det något... vi var ju inne på det innan, att ta en personlig relation. Det är ett bra tips.

Pontus Kopparberg: Och jag tror också att framtiden är mer personlig kreditbedömning. För jag tror att när det börjar svaja, så kommer man få se det. Man ser ju vem som badar naken då, när tiden drar sig tillbaka. Men en ordentlig kreditbedömning, när man känner sina kunder... Det kommer säkert att bli misstag i de här algoritmerna som man kommer fram med nu. Jag slår ett slag för en riktig kreditbedömning, när man tittar på individen.

Jan: I dag, till exempel, så...

Pontus Kopparberg: ...för att ta ett exempel, två sjuksköterskor som bor ihop, vad är risken att de blir arbetslösa? Den är väldigt liten. Vad är risken att de får en inkomstminskning? Den är noll, nästan. Men om man kanske lånar ut till en försäljningschef, till exempel, som har en del av sin lön i provision, den är naturligtvis väldigt osäker jämfört med det här. Så den typen av kreditbedömning slår jag ett slag för att man...

Jan: ...gör mer noggrann.

Pontus Kopparberg: Precis. Bra.

Hur konstig är du?

Caroline: Den frågan: hur konstig är du?

Jan: Ja, hur konstig?

Caroline: Ja, precis. På en skala ett till tio.

Pontus Kopparberg: Det får vi bedöma efter det här. Men jag vill gärna komma högt på den skalan. Jag tycker det är en ära att vara lite konstig. För då kan man se på saker på ett lite annorlunda sätt.

Jan: Men är det någonting som är sant för dig, som ingen annan håller med om?

Pontus Kopparberg: Jag kan känna igen mig. Jag lyssnade ju inte på er blogg från början, det var min pappa som tipsade mig. Jag har använt honom, han har fått ta emot mycket av mina teorier. Då sa han: det är precis det de säger. När han hade sagt det till mig många gånger, så sa jag: okej, då får jag väl lyssna då. Lite grann hur man ser på just bostaden, på ett annat sätt, och även på sina investeringar. Just det här, det kan jag säga, som jag har kommit tillbaka till också, när folk frågar mig "tycker du jag ska göra det?": vad har du för risknivå i livet nu? Som det var, återigen på 90-talet, två personer som jobbar på Ericsson, har båda optioner på Ericsson och bor på en ort som... ligger inte det lite över? Om man tittar på hur din risknivå ser ut. Gå hem och titta på hur risken ser ut i ditt liv. Om du äger en bostadsrätt som är högt belånad i Stockholms innerstad, ska du verkligen jobba på ett fastighetsutvecklingsföretag då? Eller ska du verkligen köpa en lägenhet till? Nej, då skulle du naturligtvis investera dina pengar i sådant som går åt andra hållet. Vad går upp när fastighetsmarknaden går ner? Så kan jag tänka.

Caroline: Men är det lite så att du tänker holistiskt, lite det stora perspektivet?

Pontus Kopparberg: Och det tycker jag alla borde göra, när man tittar på: just nu i livet, vad har jag? Jag har så här mycket, då borde jag kanske inte ha det där. Nej, men är man mäklare, så kanske man av det skälet inte heller ska köpa på sig en massa nyproduktion eller spekulation. För om det går ner, så går det ner, då förlorar jag både jobb och inkomst. Alltså, dubbla inte. Ofta gör man ju det. Tänk tvärtom.

Gå hem och titta på hur risken ser ut i ditt liv. Vad går upp när fastighetsmarknaden går ner?

Happy X – appen för delad ekonomi

Jan: Ja, gud, klokt sagt. Och tack till din pappa, som tipsade och gjorde den här intervjun möjlig. En annan sådan här spännande detalj: du har gått in som delägare och vd i ett litet startup. Ja, det stämmer. Så jag tänker, du har ju varit med här i två avsnitt, så du får gärna kort beskriva vart ni är på väg, så får ni lite gratisreklam. Vad sa du att det heter? Happy X. Happy X.

Pontus Kopparberg: Vilket vi anspelar lite grann på vad det är också. Det är en app som ska hjälpa föräldrar, oftast de som är skilda med gemensamma barn. Och då kan det ju vara en utmaning att hålla reda på alla utgifter, och man kanske inte alltid är bästa vänner heller. Och då får man ett väldigt smidigt verktyg att hantera det. Det blir ett verktyg att notera alla utgifter, från till exempel kläder och sådant till barnen, och sen räknas det automatiskt ut, så man får en slags clearing varje månad, var den ena föräldern är skyldig den andra. Det är grundidén, men vi tror att det finns stora möjligheter att även starta Happy Boat, till exempel, om man delar en båt tillsammans. Ofta delar man ju ett fritidshus, och som jag nämnde tidigare här i avsnitten också, det är väldigt bra att man samlar alla dokument kring sitt köp, till exempel en fastighet och sådär. Då får man automatiskt allting där.

Jan: Finns den att ladda ner?

Pontus Kopparberg: Den finns snart att ladda ner. Vi håller just nu på, vi är i ett väldigt tidigt skede, så vi söker investeringar. Vi har byggt halva appen, kan man säga, och vi kommer att göra resten i höst. Så nu söker vi lite finansiering till det, och sen kommer vi ut och marknadsför den. Kan man mejla dig? Ja, det kan man göra. Kopparberg at hotmail.com.

Jan: Så det får man jättegärna göra, och jag lägger ut den i anslutning till det här. Sen tänkte jag, för du sa också i parentes, jag har ju mycket erfarenhet, som du nämnde kring just det där också. Så du kommer få komma tillbaka, och då får vi prata både om Happy X och om erfarenhet. Och jag gissar att det kommer komma in mycket frågor på det. Och vi ska ju också prata om bostäder utomlands, för det vet jag också, det är väldigt populärt. Så det får vara en liten cliffhanger för i dag. Låter bra. Så ett fantastiskt stort tack, Pontus.

Pontus Kopparberg: Tack själv. Jättekul att vara här.