Kommer bostadspriserna öka? Ska man renovera köket? Ökar poolen värdet?

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Bostadsmarknaden 2025: från frysbox till långsam upptining
2. Välkommen tillbaka, Per
3. Asymmetriska bett och kostnadsfri uppsida
4. Köp hellre dyrare än billigare
5. Kök, badrum och det du faktiskt får tillbaka
6. Tak, solpaneler och de tråkiga renoveringarna
7. Växthus och pool: när känslan lyfter budgivningen
8. Läge slår skick
9. Bra bilder, bergvärme och energi
10. Säsong, renoveringsobjekt och köpkraft
11. Bostadsbubblan, stålbadet och the perfect storm
12. Börja på förmarknaden, och skippa andra bilen
13. Underskatta inte totalkostnaden
14. Mäklarval, fri prövningsrätt och nyproduktion
15. Värderingstjänster och mäklarens roll
16. Köpmäklare, säljmäklare och inlåsta arvoden
17. Säljares övertro och nollpunktens psykologi
18. Bostadspriserna 2025–2030 och ankringseffekten
19. Att äga, amortera och binda räntan
20. Säsongsmönster och sälja först eller köpa först
21. Något vi borde ha tagit upp?
22. Frysbox till långsam upptining: vad siffrorna säger
23. Det högsta budet som inte accepterades
24. Slutsatser från förmarknaden
25. Fungerar bostadsmarknaden i Sverige?
26. Belåningstak, skuldkvot och tvång
27. När tar marknaden fart?
28. Att bedöma rätt pris som köpare
29. Villamarknaden i storstäderna framåt
30. Bakom kulisserna: kostnader som flyttas till säljaren
31. Vem borde registrera sin bostad på förmarknaden?
32. Bostadskarriär: en thing eller inte?
33. Det sämsta rådet inom bostadsmarknaden
34. Tack och avrundning

Bostadsmarknaden 2025: från frysbox till långsam upptining

Jan: Välkommen till RikaTillsammans och dagens avsnitt som handlar om bostadsmarknaden. Där vi pratar om hur såg det ut 2024 och hur kommer det se ut framgent? Någon beskrev det som ur frysboxen till en långsam upptining.

Vi gör detta tillsammans med Per Hedenmark, som är medgrundare till mäklartjänsten och marknadsplatsen Norban, som sponsrar det här avsnittet. Det här är alltså reklam.

Det roliga är att Per får svara på en massa sant eller falskt, eller hiss eller diss. Allt från att hyresrätten är ett underskattat boende, att ett bra läge är viktigare än bostadens skick, att man får lika mycket betalt om man säljer själv, eller att värderingstjänster ger en korrekt värdering. Så det blir mycket allmänbildande. Det blir tips.

Det är en fortsättning på förra avsnittet, där vi pratade mer specifikt om de bästa tipsen när man ska köpa eller sälja, och där vi dök ner i det här med förmarknaden, där en allt större del av alla bostadsaffärer görs. Du kan lyssna på det här fristående. Men jag rekommenderar också att lyssna på del 1, framför allt om du funderar på att köpa, eller om du äger eller ska sälja en bostad någon gång i framtiden. Det är mycket allmänbildning och guldkorn.

Jag tänker att vi inte gör det svårare än så. Här kommer Per och Caroline.

Välkommen tillbaka, Per

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans-kanalen, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av våra erfarenheter, vår livsresa, våra framgångar och våra misstag, så att du ska kunna göra din ekonomi, ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver den här kanalen heter Caroline och Jan Bolmeson.

Varmt välkommen tillbaka, Per Hedenmark. Du är entreprenör och medgrundare till Norban, som är en mäklartjänst och en marknadsplats, framför allt för förmarknad. Det pratade vi om i förra avsnittet. Du har varit mäklarchef på flera mäklarbyråer. Du har varit i branschen i mer än 15 år. Du har ansvarat för mer än 10 000 bostadsaffärer. Men du är inte mäklare, utan har en bakgrund som jurist.

Per: Just det.

Jan: Varmt välkommen tillbaka.

Per: Tack snälla. Tack snälla.

Jan: Något du vill lägga till?

Per: Det där var bra. Lika bra som förra gången.

Caroline: Ja men gud vad bra. Jättebra.

Jan: Men jag tänker också för den som inte har lyssnat, eller som kommer direkt in i det här avsnittet: Norban, vad är Norban förutom mäklartjänst och marknadsplats?

Per: Förutom?

Jan: Nej, men snabbt bara.

Per: Norban är, på något sätt tyckte vi att det fanns ett fenomen på bostadsmarknaden, som var att man vet att man ska flytta långt innan man berättar det för någon. Det finns också ett fenomen som bygger på att jag kan tänka mig att sälja om jag får rätt pris. Men jag är inte riktigt redo att ta det stora steget att knyta mig an till en mäklare eller lägga ut den på Hemnet, för då är karusellen igång.

Så då skapade vi en väldigt enkel och snabb produkt, där du kunde bli till salu på bara ett par minuter med väldigt begränsad information. Och därmed ta emot intresse från köparsidan, för att få verifierat: är det intressant där vi bor? Men också, ultimat, att faktiskt sälja bostaden den vägen. Vi har sålt väldigt många bostäder hittills, och säljer väldigt mycket utanför och innan Hemnet, på ett nytt och smidigt sätt.

Asymmetriska bett och kostnadsfri uppsida

Jan: Ja, det är lite som vi pratade om i förra avsnittet, att det handlar om att sätta sig i så bra förhandlingsläge som möjligt. Jag älskar, jag brukar kalla det för asymmetriska bett. Alltså, jag har låg nedsida, för i det här fallet är det dessutom kostnadsfritt. Så jag har inget att förlora, förutom de tre, fyra, fem minuterna det tar att registrera sig. Och jag har en potentiell jättestor uppsida. Sådana bets kan man alltid ta.

Per: Kul, bra sagt.

Jan: Men jag tänker också: i förra avsnittet gav du tips på hur man ska köpa och sälja, vi pratade om förmarknad som koncept och fenomen. Och nu tänkte jag att vi ska göra lite sant eller falskt, eller hiss eller diss. Vi kommer komma med ett påstående, och så får du säga om du håller med eller inte. Och du får gärna ge en kort motivering. Så Caroline, ska du börja?

Caroline: Ja, nu kör vi. Hyresrätt är ett underskattat boende.

Per: Sant.

Caroline: Jag var snabb där. Säg någonting mer om det.

Per: Nej, men det tror jag alla har känt och förstått de senaste två åren. Att det inte är givet att en bostadsrätt per automatik blir mer värd när du ska sälja den. Det är nummer ett. Underhållsmässigt, risk, bekvämlighet, rörlighet. Ja, det är definitivt ett underskattat boende. Sen är det klart att hyror också har gått upp. Jag förstår det, men sant.

Köp hellre dyrare än billigare

Caroline: Sant, ja. Köp hellre ett lite dyrare boende än ett billigare.

Per: Väldigt sant. Vi pratade om det i förra avsnittet. Det korta svaret är att det fortfarande ska vara inom ramarna för vad man har råd med. I min tes i förra avsnittet var det fortfarande lika stora bostäder. Men om den ena är betydligt mer attraktiv än de andra två, så kommer det vara den bostaden som sticker först i en uppgående marknad, och den som faller minst i en nedåtgående marknad. Så väldigt sant, enligt mig.

Caroline: Homestyling lönar sig.

Per: Sant, om det är på en öppen marknad, som Hemnet, där man konkurrerar med väldigt många bostäder som ska säljas ganska snabbt och effektivt under det här begränsade tidsfönstret. Falskt om det är på en förmarknad, där du inte har lika bråttom. Du har en köparsida som är mer förstående för att det inte måste se perfekt ut, för du är ändå inte helt till salu än.

Kök, badrum och det du faktiskt får tillbaka

Caroline: Du får tillbaka pengarna på ett nytt kök.

Per: Oj. Det är okej att säga pass. Hyfsat sant.

Caroline: Du får tillbaka pengarna på ett nytt kök. Pass.

Jan: Jag tänker att det där måste vara väldigt individuellt. Det kan ju vara så att de som ska flytta in vill ha sin egen prägel på köket. När vi köpte vår bostad var säljarna så här: ja, vi har precis bytt köket, så vi förstår om ni vill riva ut det och sätta ert eget. Och vi bara, nej. Nej, det vill vi inte.

Caroline: Han pratade med mig dessutom, som att jag var den som tog beslut om köksrenoveringarna.

Jan: Och sen fick vi kvitton, och det såg ut som att de hade lagt 300 000 kr på köket eller något sånt. Så jag fattade det där. Men jag tycker ni har helt rätt i det ni säger, det vill jag understryka. Det är att det vanligaste man renoverar är köken. Och det talar mot att man faktiskt skulle få tillbaka pengarna, för man vill förändra det.

Nu kanske jag tar en fråga som ni har, men badrum?

Caroline: Ja, det var nästa.

Jan: Okej, men då tar vi den direkt. Du får tillbaka pengarna på ett nytt badrum.

Per: Ja, för du vill jättegärna slippa renovera ett badrum. Och har någon annan gjort det åt dig, så är du väldigt tacksam och beredd att betala en premie för det.

Caroline: Men vi har ju sett ett badrum som var helt svartkaklat. Det var också ganska häftigt. Lite ovanligt.

Per: Ja, men anledningen till att jag svarar så, det är att badrummen ofta är lite mer neutrala. Det är det vanligaste. Medan köket vill man sätta sin prägel på lite grann. Sen är det klart, det finns undantag på allting. Men köket, där är det också givet att om det tillför någonting till huset som gör att karaktären, att du får ett bra flyt, det ger en bra känsla till hela huset, då kommer det definitivt löna sig.

Tak, solpaneler och de tråkiga renoveringarna

Caroline: Okej, du får tillbaka pengarna på en takrenovering.

Per: Pass. Och det får jag motivera. Otacksamt. Jag tror att den som köper huset underskattar kostnaden och jobbet för att göra takrenoveringen, och borde egentligen betala för att den är gjord. Men jag tror tyvärr inte man gör det. Det är en sån tråkig grej.

Caroline: Du får tillbaka pengarna på solpaneler.

Per: Det vet ni bättre. Så det blir ett pass. Folk påstår det, jag är skeptisk.

Växthus och pool: när känslan lyfter budgivningen

Caroline: Du får tillbaka pengarna på ett växthus.

Per: Vad kul. Jag säger sant, för jag tror ofta att ett växthus... Det här blir en känslofråga. Det är någonting lite annorlunda som lyfter hela helheten, och man känner: gud vad trevligt med ett växthus. Den här trädgården är helt underbar. Där börjar buden klättra uppåt.

Caroline: Men då tänker du på ett växthus som man kan sitta och fika i. Vi har ju ett sånt, superlitet.

Jan: Ja, men det här kommer från Instagram.

Caroline: Det är som ett extra hus.

Jan: Ja, men det tillför, det är som...

Caroline: Ja, jag ska inte ta frågor i förväg. Jag väntar.

Jan: Säg nu.

Caroline: Nej, pool tänkte jag säga.

Jan: Du får tillbaka pengarna på en pool.

Per: Ja, men det är ganska likt på ett sätt. Det tillför verkligen ett upplevelsevärde som gör att helt plötsligt lyfts hela trädgården. Och trädgård är en stor del av ett hus. När du har bockat av baskraven, antal sovrum och så vidare, så blir trädgården central. Och framför allt om den ligger i rätt väderstreck och är uppvuxen. Så en pool, ja, där blir svaret också sant.

Caroline: Du får tillbaka pengarna på en dränering.

Per: Ja, takresonemang. Skönt att det är gjort, tänker man. För den som lyssnade på förra avsnittet, då sa jag att det som är viktigt när du säljer bostad är att isolera de eventuella elefanterna i rummet, som du sa. Och är det så att det luktar fukt i källaren och det krävs en dränering för att få bort den, och det behöver inte vara superduperdyrt egentligen, så att du känner att nu har vi en fräsch källare, som dessutom kanske är ganska stor och skulle kunna vara beboelig. Herregud, vad värt det kommer att vara. Samtidigt hamnar den tyvärr i takrenoveringstråkighetsgrejen.

Läge slår skick

Caroline: Okej, ett bra läge är viktigare än bostadens skick.

Per: Jättesant. Ja, klyscha. Men vi hade på kontoret en diskussion igår om ett hus som checkade alla boxar. Tio av tio, verkligen. Men tomten, och det här med läge menar jag då, tomten var i norr. Trädgården var i norr. Och på södersidan var det byvägen. Vad gör du? Det stod ett par stolar längst ut, där solen nådde någon gång på dagen. Men det är inte därför du köper hus. Du köper hus för att du vill vara ute i trädgården, och därmed läge. Du kan inte göra något åt läget.

Caroline: Okej. Man kan få lika mycket betalt på att sälja själv.

Per: Falskt. Nej, det är jättefalskt. Till att börja med kan du som självsäljare inte ens publicera på Hemnet. Utan du måste gå via en mäklare. Så den kan du glömma. Och då måste du, som vi snackade om i förra avsnittet, ut på sociala medier eller kanske Blocket för att nå ut. Den är given.

Och dessutom: du kommer inte få köpare att maxa sina bud. Det kommer bli obekvämt att förhandla direkt med säljaren. Jag förstår att jag jobbar i en bransch med det här, men jag hade sagt samma sak ändå. Nej, falskt.

Bra bilder, bergvärme och energi

Caroline: Bra bilder är det viktigaste.

Per: Falskt, det är inte det viktigaste. Men det är väldigt, väldigt viktigt. Presentationen, vi gick igenom det i förra avsnittet, jätteviktigt. Det är en del i det, men det är inte det viktigaste.

Caroline: Bergvärme höjer värdet på alla bostäder.

Per: Falskt. För det höjer nog inte värdet på alla bostäder. Men bergvärme är en väldigt effektiv, bra uppvärmning. Samtidigt har vi en föryngrad köparskara av villor och fastigheter, där jag tror att man inte riktigt sätter sig in helt och fullt i vilka av de olika uppvärmningssystemen som är absolut bäst. Man vet vilka man inte vill ha, kanske, men sen tror jag inte man får så mycket för graderingen däremellan.

Caroline: Nej, jag håller med.

Jan: Det här var också någon som mejlade. Det var en stor reklamkampanj, och så pratade en sån här energiexpert. Han var så frustrerad över att folk inte räknade på energibehovet för huset. Han var så här att folk bara struntar i det. Tak, dränering, energi, det som egentligen borde vara superviktigt, men som inte får den kärlek det förtjänar.

Per: Nej, det får inte fullt utfall, för det är inte bara en ekonomisk kalkyl, utan det är jättemycket känslor inblandat.

Säsong, renoveringsobjekt och köpkraft

Caroline: Vi tar nästa. Våren är bästa perioden att sälja på.

Per: Ganska sant. Man går från mörkare tider, man är allmänt positiv, det är ljust, det är fint, det börjar bli fina trädgårdar, det är fina bilder även på lägenheter. Allmänt en härlig känsla. Så ja, ganska sant.

Caroline: Renoverad bostad är enklare att sälja än ett renoveringsobjekt.

Per: Åh. Inte pass, men mitt emellan. För det är nämligen så att en väldigt renoverad lägenhet, på rätt sätt, kan man få extremt bra betalt för. För det är någon som verkligen haft smak, gjort jobbet, och man bara känner att jag vill verkligen flytta dit. Samtidigt finns det en ganska stor köparkrets som vill sätta sin egen prägel helt. Och när det är ett renoveringsobjekt känner man att vi har inget val, perfekt. Värst är mitt emellan.

Caroline: Kastrenoverad.

Per: Ja, det är också dåligt. Ska vi verkligen slänga ut det där köket? Vad onödigt. Men samtidigt, hade det varit renovering, då hade vi gjort det. Vi brukar ibland säga att ett renoveringsobjekt nästan får mer betalt än något som har saker som åtminstone funkar och man skulle kunna leva i. Lite hyresrättsstandard, om man generaliserar.

Caroline: Köpare räknar vanligtvis inte på energikostnader.

Per: Väldigt sant. Men mer nu för tiden, såklart.

Caroline: Ja, efter för två år sedan.

Per: Exakt. Och samma sak där som med räntehöjningar. Man behöver en rejäl käftsmäll nästan för att vakna till. Att oj, det här spelar roll. För vi har levt i en värld där man inte ens behövt bry sig om vare sig ränta eller energikostnader. Men jag tror man kommer glömma det också, ganska snabbt.

Bostadsbubblan, stålbadet och the perfect storm

Caroline: Okej, köpare köper ofta på känsla.

Per: Ja, det är sant. Det gör man väldigt ofta.

Caroline: Det är smart att vänta ut tills bostadsbubblan spricker.

Per: Ja, det är väl jättesmart. Men jag tror aldrig den spricker. Och därför är det inte så smart. Utan vi kommer fortsätta se sättningar till och från. Och nu har vi varit igenom det största, mest omfattande stålbadet i modern tid. Jag var inte verksam 92–93, eller när den krisen var. Men det är oceaner värre än 2008 och lite andra svackor vi varit igenom. Det var lite grann the perfect storm här. Och det är klart att det kan bli värre, men storstäder är fortfarande storstäder. Det är fortfarande ett relativt lågt utbud, även om det nu är högt. Så då får man vänta.

Caroline: Ja, precis. Bra. Folk lägger bud på söndag, drar tillbaka det på måndag.

Per: Lite sant. Förra avsnittet var vi inne på personlighetstyper. Så då får man gärna fördjupa sig i det, de här röda, gröna, gula och blå personligheterna. En gul personlighet, spontan, skulle nog kunna lägga bud på en söndag och dra tillbaka det. Men vi välkomnar absolut ett regelverk där bud blir bindande. Så det är bra för alla.

Börja på förmarknaden, och skippa andra bilen

Jan: Nu kom en enkel här, men jag hade haft med den i alla fall. Man borde börja sin säljprocess på förmarknad. Säg nu falskt.

Per: Nej, men det är väldigt sant. Det korta svaret är: är det inte bättre att ha fler säljmöjligheter än en? Är det inte bättre att bygga intresse över tid, som gör att du kommer ut på den öppna marknaden, Hemnet, med kanske ett bud? Du har en möjlighet att ta ställning till ett konkret bud som du kan sälja till, och samtidigt ha kvar den öppna marknaden.

Jan: Här kommer en tes från bilexperten. Han sa vid ett tillfälle: skippa andra bilen. Alltså, om du redan har en bil och funderar på, om vi köper ett hus lite längre ut så kommer vi behöva två bilar. Så han sa, skippa andra bilen, för en bil kostar som minst 4 000 kr i månaden. På ett år är det 50 000 kr. För 50 000 kr kan du låna en miljon extra, och så köp ett hus som är en miljon dyrare inne i stan, eller närmare, så att du inte behöver andra bilen, utan kan använda kollektivtrafik. Skulle du hålla med om ett sånt resonemang? Funkar det från bostadshåll?

Per: Från bilhållet och ekonomimässigt funkar det. Men funkar det från... Ja, alltså, om det inte är så klart att du vill bo långt ut. Utan vi säger att det är av ekonomiska anledningar, så tycker jag att det stöttar min tes om att du kan köpa dyrare. För jag tycker att det här resonemanget bygger på att huset du då kan köpa är mer attraktivt. Och återigen, den mer attraktiva bostaden kommer vara bra både på ner- och uppgång. Så den tesen stöttar jag.

Underskatta inte totalkostnaden

Jan: Folk underskattar totalkostnaden för ett boende.

Per: Väldigt sant.

Jan: Finns det någon sån här riktlinje? För jag vet att vi har haft mycket diskussion kring det här i forumet. Precis som folk ibland räknar att den totala bilkostnaden bara är bensinen jag betalar i månaden och försäkringar. Och så tappar man värdeminskningen och så vidare. Jag såg någon amerikansk artikel, där man hade räknat ut att i snitt i USA skulle man räkna 1 % av inköpspriset, plus 100 kr per kvadratmeter per år. Och jag tänkte, ja, det ligger rätt nära det vi bokför totalt. Alltså, man tar hantverkare och det där, när vi behövde byta värmepump. Finns det några riktlinjer som du har?

Per: Nej, jag har faktiskt aldrig hört en sån rolig funktion. Och den kan mycket väl stämma. Det är väldigt sant att man underskattar. Men jag tror också att det är relativt enkelt att göra en budget. Eller det vi kallar för en underhållsplan. Du har ju uppvärmning, drift, försäkringar och sådana saker. Det är ganska förutsägbart, förutom för två år sedan då. Du har dina räntekostnader. Sen behöver du sätta dig in i vad du kommer behöva göra på det här huset. Här finns det tydliga riktlinjer. Hur länge, vad är livslängden på ett par fönster?

Caroline: Ja, beror på.

Per: Träfönster, så här lång tid. Aluminiumfönster, ja, då är det så här lång tid. Och sådana här mallar finns det. Men det gäller hus. Och det är typ ingen som gör det. Extremt ovanligt. Men man borde ju.

Jan: För om vi tittar på, säg vårt hus. Säg att det är värt 10 miljoner kr. Då är 1 % 100 000 kr, och 100 kr per kvadratmeter är 18 000 kr. Så då ligger vi runt 100 000 kr per år, 120 000 kr per år, 10 000 kr i månaden.

Per: Ja, och jag upplever, ja, och då är det inklusive drift och underhåll.

Jan: Men inte räntan då, antar jag.

Per: Nej, inte räntan. Utan ren drift.

Jan: Ja, och jag skulle säga, de här tio åren vi har bott i det här, så har det legat ganska nära där.

Per: Den här ska jag sno.

Jan: Jag kan skicka dig källan, och lägga källan till dig också.

Per: Kan mycket väl stämma.

Mäklarval, fri prövningsrätt och nyproduktion

Jan: Sista, sen får du fortsätta, Caroline. Välj mäklare med lägst arvode.

Per: Nej, men det är falskt. Här ska du välja den mäklare som du tror på. Som du tror kommer ha störst möjlighet att få ett högt slutpris, om det är det du vill åt. Vem är det som tror på min bostad mest? Vem tror jag kommer möta målgruppen av kunder på bäst sätt? Men det är inte heller sant att den dyraste mäklaren är den bästa. Men det är väldigt falskt att det måste vara den billigaste.

Caroline: Boenden går alltid till den som betalar bäst.

Per: Du menar att det är de som får köpa?

Caroline: Ja, att det högsta budet får...

Per: Nej, det är falskt. Och det är tydligt i lag att säljaren har en fri prövningsrätt till vem de vill sälja till, och till vilket pris. Vilket innebär, och det händer också, att det kan ha att göra med till exempel att den som la högst ännu inte har sålt sin bostad, och mäklaren bedömer den lite svårsåld, mot att tvåan i budgivningen redan hade sålt.

Caroline: Ja, vi tog tvåan.

Jan: Hur ofta händer det, skulle du säga?

Per: Mycket oftare än vad jag tror gemene man tror. Och ska jag uppskatta, så säger jag att det är 20 % av fallen.

Caroline: Okej, nästa då. Risken med nyproduktioner är högre än existerande boenden.

Jan: Vad betyder det, Per?

Per: Ja, men jag förstår. Det är större risk att köpa en nyproduktion, en lägenhet som ska bli färdig om två år, än att köpa en befintlig bostadsrätt. Ja, men det är definitivt sant. Är den inte ens byggd, så skulle jag säga, och det är därför den ska vara billigare. Du får en riskpremie, eller riskrabatt, för att du köper på ritning, för du kan inte riktigt se hur den ser ut.

Men jag skulle till och med säga att även en nyproducerad som är färdig är större risk än en etablerad. Och det är för att det ofta byggs i lite nya områden. Priserna har inte riktigt satt sig, man vet inte riktigt vart det ska ta vägen. Det är en nyare förening, och där kan man argumentera åt båda hållen, att då är det inget underhåll. Men samtidigt har man kanske inte helt kalibrerat månadsavgiften och vet vart det tar vägen.

Jan: Så, förlåt, och i forumet drog vi det här till sin extrem, där Caroline var så här: undvik att köpa nyproduktioner.

Caroline: Ja, det är ju falskt, om jag får säga det.

Per: Ja, absolut. Och det blir populärare och populärare. Väldigt ofta en villasäljare som kanske är trött nu på att hålla på, att den där pannan går sönder och vad det nu kan vara, så jag vill gärna till en lägenhet. Och inte nog med det, jag vill till någonting som är extremt lättskött. Och där är nyproduktion väldigt, väldigt stark. Du kanske tappar den gamla charmen i en sekelskifteslägenhet, men du slipper att det drar från fönstren och är kallras, och den listan är lång.

Värderingstjänster och mäklarens roll

Caroline: Värderingstjänster ger korrekt värdering.

Per: Ja, och då tror jag att man antagligen menar en digital värderingstjänst. Sådana som skickar mejl en gång i månaden.

Caroline: Ja, nej, men exakt.

Per: Och då blir det falskt. Men samtidigt inte så dåligt som man kanske går runt och säger och tycker. Den bygger ändå på någon sorts statistik, men den tar inte hänsyn till om den här bostaden sticker ut. Ju mer din bostad sticker ut i området, desto mer fel kommer det bli. Men är det en tvårummare i ett område där det finns mycket tvårummare, och den ligger på tredje våningen, och den har hiss men inte balkong, ja, då kommer det bli ganska rätt.

Caroline: Mäklaren står bara på säljarens sida.

Per: Nej, det är jättefalskt. Men lagen igen då. Det här blir torrt, men okej. Enligt lag måste man vara en mellanman, mellan köpare och säljare. Förutom på en punkt, och det är priset. Där får du vara partisk. Eller, du ska vara partisk. Där ska du verka för ett högt slutpris. Men i övrigt ska du vara opartisk.

Köpmäklare, säljmäklare och inlåsta arvoden

Jan: Får jag göra ett sidospår här? Förlåt, Caroline, i sant eller falskt. I vissa länder har man en köpmäklare och en säljmäklare. Är det bra? Borde vi ha det i Sverige? Borde jag komma till er och säga, jag ska köpa en bostad, hjälp mig hitta den? Så gör man i de här mäklarserierna i USA.

Per: Ja, jag håller med. Nej, nu är jag skolad här i Sverige, och därför är man van vid det här. Men jag tycker så här. Ska vi se om folk håller med om det här resonemanget? Det är att på en transparent bostadsmarknad behöver du inte hjälp att hitta någonting. Det är så digitaliserat att det inte är det som är problemet. En säljmäklare i Sverige är tillräckligt mycket på köparens och säljarens sida för att det inte heller ska behövas.

Det folk kanske inte tänker så mycket på, det är att en köp- och säljmäklarstruktur verkligen tillför på ett negativt sätt, tycker jag. Det är att du inte får samma möjlighet att jobba ner mäklararvoden, eller pressa ner dem, eller ha en förhandling om det. För säljmäklaren som du träffar nu för att sälja kommer säga ett hutlöst högt arvode. Kan jag lova. Nu snackar vi Spanien och andra marknader där man har det. Och så säger man, ja, men det där är ju inte rimligt, i Sverige betalar vi en femtedel av det där.

Ja, men då kommer det inte komma någon köpmäklare med någon kund till dig, för köpmäklarna kommer titta och fråga: vad har du för arvode, du har väl sådär jättehögt? Eller hur? Ja, det har jag. Bra, jag har en kund till dig. Hade det säljararvodet varit halverat, då hade de sagt, oj, det där huset har vi inte sett, så vi kommer visa de här och de här husen i stället. Så de har skapat en inlåsning i att hålla uppe arvodena med köp- och säljmäklare.

Sen är det klart att om säljmäklaren och köpmäklaren är från samma firma, vilket kan hända, då hade säljmäklaren, om de velat, kunnat ta ner det arvodet. Men för de som någon gång har varit i Spanien, som ett exempel, och försökt sälja någonting, så är det supertydligt. Så jag gillar det inte överhuvudtaget. Det skapar inlåsningar, och det gillar jag inte.

Säljares övertro och nollpunktens psykologi

Caroline: Säljare har ofta en övertro på värdet på sitt eget boende.

Per: Ja, det är sant. Och dessutom har man kanske en fenomenal förmåga att läsa vissa tidningsartiklar och inte andra. Men skämt åsido, man förstår det. Det är inte ovanligt att man, där vi befinner oss nu, har köpt dyrare än vad man kanske ska få nu. Det finns en magisk gräns, och det är att inte göra förlust. Den nollpunkten är jättesvår att tränga igenom. Psykologer snackar om hundratals år, eller tusentals år, av psykologi. Det är förändring.

Jan: Ja, det är samma som när man ska gå på sån här speeddejting. Man tror att man är snyggare än man egentligen är.

Per: Ja, så är det säkert också.

Bostadspriserna 2025–2030 och ankringseffekten

Jan: Nu kommer en rolig här. Bostadspriserna kommer öka 2025–2030.

Per: Ja, det är sant.

Jan: Det är sant, ja. Är det liksom en naturlag, eller hur tänker du då?

Per: Ja, både och. Men framför allt att det kommer från lite lägre nivåer nu. Och det finns väldigt få saker som pekar på att det skulle bli sämre än vad det har varit, och där vi kommer ifrån. Sen är det ju, mäklarbranschen tror alltid på uppgångar. Så lite reservation.

Jan: Kommer bostadspriserna alltid att öka över tid? Alltså, jag fattar enskilda år, men kommer de alltid att öka?

Per: Ja, just det. Ja, det kommer de. Men sen måste man såklart sätta det i ett perspektiv med inflation och sådana här saker, men det kan ni och inte jag. Den reella ökningen, det kan inte jag svara på. Det är inte mitt gebit.

Jan: Men kommer vi komma upp till 200 000 kr per kvadratmeter i Stockholm? När man trodde att, kan det bli dyrare än 70? Kan det bli dyrare än 100? Kan det bli dyrare än 150? Kommer det kosta 200 000 kr?

Per: Ja, verkligen.

Jan: Så det är samma ankring, att man är van vid det man själv var van vid. Och sen har man svårt att ändra referensram, trots att verkligheten förändras.

Att äga, amortera och binda räntan

Per: Ja, men jag fattar.

Caroline: Köpa bostad är alltid en bra affär.

Per: Nästan sant. Men det har verkligen visat sig över tid vara väldigt, väldigt smart. Vi har en medelklass i Sverige, i storstäderna, så är alla miljonärer på något sätt. Visst, det ligger låst i bostäder, och är man inne i spelet så är man inne i spelet. Men om helt plötsligt tusen stockholmare på given signal skulle bestämma sig för att sälja, och sen sticka och köpa billigare, då skulle vi vara jätterika. Jag tror det har bidragit jättemycket till svensk utveckling i stort. Att vanliga människor har blivit ägande.

Jan: Ja, forskning stödjer din utveckling.

Per: Vad skönt, för det är sånt jag inte vet.

Jan: Tur! Hellre amortera än investera.

Per: Det här är ju verkligen er grej. Jag tror till och med att jag har sett ett avsnitt. Jag hade svarat samma ändå. Och det är att, nej, eftersom jag tror på en stigande bostadsmarknad över tid, hela tiden, så blir det egentligen, om det ska gå rent på ekonomin, att man kan ha en högre avkastning. Alltså alternativet, och det tror jag ni kommer säga, det kan man nog räkna med om man följer er podd och investerar som man ska. Jag har aldrig varit ett fan av amortering egentligen. Jag tycker att skuldsättningen ska vara sund. Men jag tror som sagt inte på en nedåtgående bostadsmarknad, så nej.

Jan: Okej, man bör alltid sikta på att bli skuldfri.

Per: Ja, just det, det är ju konstigt att jag nu först säger det ena och det andra. Men nej, det är falskt. Däremot finns det ju, jag menar, om någonstans ett life goal ändå är att känna total, ultimat frihet, vilket man ibland kan vara lockad av, så ligger det någonstans i begreppet att vara helt skuldfri. Men rent ekonomiskt är det nog idioti.

Jan: Binda räntan är bra.

Per: Ja, det är många saker som egentligen inte är min expertis här. Nej, det har jag heller aldrig varit något fan av egentligen. Och ja, många med mig har fått verkligen på fingrarna nu de senaste åren. Men återigen, över tid har rörlig ränta definitivt lönat sig.

Jan: Jag tycker du är så ödmjuk, Per. Det är inte som att du inte har drivit bolag och kan ekonomi.

Per: Absolut. Men det är andra som kan mycket, mycket bättre.

Säsongsmönster och sälja först eller köpa först

Caroline: Det finns säsongsmönster på bostadsmarknaden.

Per: Ja, det gör det, det är sant. Samtidigt som vi i förra avsnittet gick igenom att det har planat ut. Så det inte är lika tydligt längre. Och det är förmarknaden som har gjort att det har planat ut, för tidigare plockades det bort bostäder och lades ut, och var väldigt binärt. Antingen var man på Hemnet eller inte. Nu ligger man och är ganska synlig, fast man inte är på Hemnet, och då planas det här ut.

Caroline: Sista här nu då. Sälja först och köpa sen.

Per: Ja, det finns inget sant eller falskt, utan det beror helt på vad du är för typ av person. Det beror också på om banken, ibland bestämmer banken för dig. Ni har inte råd att köpa någonting innan ni har sålt, till exempel. Då är valet enkelt. Är du en försiktig person, så bör du sälja först. Är du tveksam till marknaden, borde du sälja först. Det är för att säkra upp och veta att vi får det sålt, vi vet vad vi får, och sen kan vi köpa en ny bostad. Har du finanserna på plats ordentligt, och känner att det kommer vara svårt att hitta någonting för oss, då behöver du köpa först. Om inte du lyckas sälja och få ett så pass långt tillträde att du hinner med det ändå.

Något vi borde ha tagit upp?

Jan: Perfekt. Är det något, för det här var alla sant och falskt vi hade, är det något som vi borde ha tagit upp? Eller någon vanlig fråga ni brukar få?

Per: Åh, vad svårt.

Caroline: Man tog väl upp någon myt i förra avsnittet?

Jan: Ja, vi har massor. Har du inte lyssnat på förra, do it.

Per: Nej, jag kommer inte på någon bra där tyvärr.

Frysbox till långsam upptining: vad siffrorna säger

Jan: Jag tänker så här, lite bostadsmarknad 2025. Jag såg någon rubrik som beskrev det så här, från frysbox till långsam upptining. Håller du med?

Per: Ja, men det gör jag. Och siffrorna talar sitt tydliga språk där. Framför allt görs det fler affärer. Och det är det första som måste hända. Hur priserna står sig och sånt där, det är klart att för den enskilda är det jätteviktigt, men för marknaden är det att det behöver göras affärer. Och nu tror jag man såg att det var en ökning med 15 % eller något sånt där. Det har börjat göras fler affärer i alla fall. Men det tar fortfarande lång tid.

Det var en siffra jag såg nu, jag tror det var siffror i januari. Och så tog man villor. Och då var det den högsta någonsin sen Hemnet började mäta på det här sättet. Och då var genomsnittet 59 dagar. Inte för att jag vet exakt vad det var innan, men det är fortfarande signaler som skickar att ja, den tinar upp, men ganska långsamt, och absolut långsammare än vad både säljare och mäklare har förväntat sig, skulle jag säga.

Det högsta budet som inte accepterades

Per: Och sen med priserna då, som vi måste slänga in en sak, det är att här blir man inte klok på siffrorna. Man säljer ändå ganska mycket bostäder och känner många i branschen, så känner man att nu gick ju priserna upp, eller nu gick de ner, och man känner inte riktigt igen de siffrorna man får presenterade för sig. Visst, de har viss historik, men man är ganska snabb med siffror nu, månaden slut och så kommer de direkt efter.

Men problemet är att jag tycker att om man pratar om var marknaden ligger någonstans, så är egentligen sanningen: var är köpkraften, var ligger den? För om det är väldigt få bostäder som säljs, då blir underlaget mindre, och det var de attraktiva som såldes, och då kanske priserna gick upp. Men egentligen känner man att de inte har gått upp. Var ligger då köpkraften? Det här mäts ju inte, men det man hade behövt mäta, det är var det högsta budet som inte accepterades ligger.

I början av en nedgång, framför allt, är det väldigt många som inte accepterar det här priset, för de tänker att det blir bättre. Och då ser det ut som att priserna inte går ner, vilket skapar lite förvirring mellan köpare och säljare. Varför ska vi gå ner i pris nu då? För priserna har ju inte gått ner. Medan vi från mäklarsidan kanske känt att de har det, för du anar inte hur många nej vi har fått.

Det konkreta exemplet är att jag sitter på en villa på 3 miljoner kr, men jag får bara bud på 2,7 miljoner kr, och så tackar jag nej, och det är det högsta oaccepterade budet, och så sitter jag kvar med den ute för 3 miljoner kr. Och så ser det ut som att den inte har sjunkit.

Jan: Exakt, den kommer ju inte med i statistiken, av förklarliga skäl.

Per: Jag förstår ju varför. Jag menar, det är så mycket pengar på spel, så jag förstår både säljare och köpare, den frustrationen, och även mäklarsidan, för det speglar inte riktigt. Man har få saker att ankra fast sig i och fatta sina beslut på.

Slutsatser från förmarknaden

Jan: Vad kan ni dra för slutsatser från det här? För man kan lägga upp sin bostad på förmarknaden, kan ni dra några slutsatser från priser och sådant?

Per: Absolut, o ja. Du märker hur stort intresset är, hur stort var intresset på en liknande bostad för sex månader sedan, och vad får vi nu? Och hur snabbt kom det intresset, tydligt var det, och vad säger spekulanterna? Så absolut, där får man en jättefin indikation. Du kan inte kalibrera på tusenlappen var det ligger nu, men du får absolut ytterligare en datapunkt att fatta beslut utifrån.

Fungerar bostadsmarknaden i Sverige?

Jan: Så här en intressefråga själv. Ibland brukar man, ofta politiker, säga att vi har en icke-fungerande bostadsmarknad i Sverige. Håller du med?

Per: Nej, inte alls. Jag skulle säga att vi har en väldigt fungerande. Sen tycker jag väl att i den mån de kan, alltså politiker och annat, påverka den, så tycker jag man kanske har gjort några felsteg. Det tydligaste exemplet, som jag tror väldigt många håller med mig om, det är att man överlag, eller förlåt, över tid, försökt kyla av en ganska upphettad marknad, och det var inte jättesunda prisuppgångar. Det gick för fort.

Jan: Ja, det gick för fort.

Per: Och då tycker jag såklart att det är rätt att kyla ner det där. Men det man gjorde vid ett tillfälle, det var att införa ett kontantinsatskrav. Och vem drabbar det? De unga.

Jan: Ja.

Per: Och var det de unga som var problemet till den överhettade marknaden? Nej, det var det inte. Och vilka är det nu, tror ni, som är hårdast drabbade av nedgången? De unga. Och anledningen att de är hårdast drabbade, det är, vilken bostadstyp är svårast att göra transaktion på nu? Det är ett rum och kök. För när du äntligen har lyckats spara ihop de här första 100 000–200 000 kr som vi snackade om innan, du vill inte göra förlust. Men du vill ännu mindre bli av med ditt sparkapital.

För den som har gjort fyra bostadsaffärer, visst, det tar emot att göra förlust, det är den första hårda att gå igenom. Men du har tre vinster med dig. Så okej då, och jag ska ändå köpa i samma marknad, och så börjar man hitta resonemang. Men att hela eller delar av kontantinsatsen försvinner, samtidigt som du nu vill vidare till en tvåa, för det var därför du skulle sälja ettan. Det där skapar en superlåsning. Och det där tycker jag har gått snett.

Belåningstak, skuldkvot och tvång

Jan: Men när man pratar om de här nya, att man ska höja gränser för belåning och ta bort den här skuldkvoten. Vad är din åsikt?

Per: Nej, men alltså, jag... för då. Föga förvånande. Men det är att jag tycker som sagt att tvinga på amortering, tvång överlag gillar jag inte. Det är väl nummer ett. Och det man ändrar nu, det ena är att man vill ta bort den här enprocentaren över 70 %. Det är en. Den andra är att man höjer skuldkvotstaket till 5,5 från 4,5. Man tar bort den där procenten på amortering om man lånar mer än 4,5 gånger sin gemensamma inkomst, eller vad det nu kan vara.

Nej, men jag tycker det är positivt. För jag tycker det är en påtvingad sak till vuxna människor som borde kunna fatta beslut själva. Att vill jag amortera för att få ner min skuld, då gör jag det. Vill jag inte göra det, av en anledning, då gör jag inte det. Det kommer ändå reglera sig självt till slut. Okej, nu blir det för dyrt för oss, vi måste sälja. Ja, men sälj då. Då köper man någonting billigare, eller vad det nu kan vara.

Och jag tror också att vår marknad, som har varit riktigt trög under väldigt lång tid, hade mått bra av lite injektion. Precis som man kyler ner den. Men min åsikt är att det inte alls är säkert att det här kommer komma. Från att det kändes väldigt säkert när man gick ut och sa att det här kommer nog i januari, februari, så kommer vi ta tag i det här i regeringen, och sen kommer vi sätta det i verket, till att det var finansmarknadsministern, tror jag han är, som sa höst, vinter. Och det där tror jag är en tydlig signal, som är att nu ska vi vänta och se. Så jag är inte alls så säker på att det kommer överhuvudtaget längre.

När tar marknaden fart?

Jan: Nej, för du sa också att vi kommer ifrån en marknad med många osålda bostäder, och att folk vågar inte lägga de där 100 000, 200 000, 300 000 kr extra. Kan du säga någonting mer om det?

Per: Det jag menar med det, det är egentligen, på frågan, när tar marknaden fart då? Om vi nu förväntar oss en rejäl prisuppgång, då är mitt svar nej. För jag hävdar att det är två saker som måste hända. Och jag ser inte riktigt att någon av dem händer i närtid.

Den första är, när är det fart? Jo, det är när utbudet är väldigt lågt. Och där är vi absolut inte nu. Det är väldigt många bostäder som behöver säljas av för att ge plats för ny, snabb omsättning. Så där är vi inte riktigt nära.

Och det andra är att de här 100 000–200 000 kr till i bud, som gör att en säljare blir överraskad, bygger på att de 100 000–200 000 kr är billiga att låna. Och även om vi nog på ett sätt alla kan hålla med om att vi har sundare räntenivåer nu, så kommer vi kanske inte ens dit, när 100 000 kr kostade nästan ingenting att låna.

Jan: Det här gör ingen skillnad, för jag tror att marknaden kommer gå uppåt. I månaden spelar det ingen roll. Så jag lägger på 100 000, 200 000, 300 000, 400 000 kr. Det kostar typ 70 kr i månaden att lägga 100 000 kr extra.

Per: Exakt. Och de två sakerna tror jag båda nästan behöver inträffa för att vi ska få en rejäl uppgång. Och jag ser inte riktigt det hända. Men man ska inte heller klaga. För det som är bra med nuvarande marknad, det är att, inte än, men snart tror jag den kommer bli förutsägbar. Det vill säga, det är nog väldigt få som tror att det kommer bli sämre i alla fall. Så det är på rådande villkor vi nu kan göra affärer. Och då börjar affärerna komma igång. Men det tar väldigt lång tid för både köpare och säljare att kalibrera här. Och vi är inte riktigt där än.

Att bedöma rätt pris som köpare

Jan: Det kom en fråga från professor Kalkyl i forumet. Det låter svårt. Han var så här: bästa tips för att förstå hur det ser ut lokalt på bostadsmarknaden. Tänker framför allt, när man är köpare, vad man behöver kunna göra för att göra en bedömning om det här är korrekt prissatt eller inte.

Per: Ja. Ganska många servar marknaden med slutpriser. Det vill säga, man kan helt öppet gå in och titta, var finns sålda bostäder. De är sorterade per områden. Så det är ganska öppet. Det tycker jag är en bra grej.

Jan: Var gör man det då?

Per: Hemnet har slutpriser. Booli vet inte, tror jag med säkerhet, vad den såldes för, eftersom de hämtar in informationen, men har också bra data. Verkligen. Så det tycker jag är bra. Sen återigen, då vet du inte det sista budet som inte accepterades. Men du kan i alla fall titta på vad som har sålts.

Och här tycker jag, apropå missuppfattningar som vi pratade om innan, nu kom jag på en bra. Glöm inte att det som är till salu nu, till ett visst pris, uppenbarligen inte är sålt.

Jan: Logiskt.

Per: Det jag menar är, jo, men titta, på min gata ligger det ju tre stycken för 5 miljoner kr, jag ska också ha fem. Det enda vi kan vara säkra på är att de inte har sålts för 5 miljoner kr.

Jan: Exakt. Sen kan det vara tidigt och sådär.

Per: Ja exakt. Det kan vara jättetidigt.

Jan: Ja, ja, såklart. Jag försökte vara lite rolig där. Men ni fattar.

Villamarknaden i storstäderna framåt

Jan: Bra. Hanna på Instagram, kan du ge, hur tror Per att villamarknaderna i storstäderna kommer att se ut de kommande åren?

Per: Jättebra. Om det är någonting man är väldigt säker på. Det som är typiskt med en villa, det är att det finns bara en. Om du inte bor i ett radhusområde och sådär, finns det bara en. Och det betyder att det är mycket svårare att det blir ett överutbud av hus. För även om de är många till antalet, så finns det bara en av den. Så det kommer vara väldigt starkt, det i sig gör att det är väldigt starkt.

Och många bor i städerna. Det kommer alltid vara en utflyttning ut. Så om man nu sitter på en, så är det en bra investering, och ska man dit, så kommer det också vara en bra investering framåt. Men det är nog bland det starkaste vi har. Och då kommer ju, man frågar alltid mäklare om priserna, och klart att de kommer alltid säga att det går upp, ja, och det gör de nog.

Caroline: Nej, men det gör de nog.

Per: Men är det inte lite härligt nu att vara lite positiv efter två ganska mörka år? Så jag känner att jag kan vara det nu. Men det är riktigt, det är nog så.

Bakom kulisserna: kostnader som flyttas till säljaren

Jan: Är det någonting som händer på marknaden som folk inte känner till? Någonting som händer bakom kulisserna? För sånt älskar folk. Fråga alltid: vad händer bakom kulisserna som vi inte vet om?

Per: Nej, men, nu blir det väldigt detaljerat. Men vi får se om det är intressant eller inte. Jag tycker mig se en liten trend att man börjar försöka lägga över vissa kostnader på bostadssäljare. Och som vi pratade om innan, så har Hemnet haft en ganska kraftigt stigande prisbild, framför allt om man tittar år tillbaka.

Och det här betyder att bostadssäljare nu har vant sig vid att ta risk. För backar vi tillbaka tio år, så var det ingen finansiell risk. Mäklaren bjöd på fotografering, Hemnet var gratis, mäklaren jobbade gratis, alltså, bensin, tid, allting egentligen. Ganska konstigt egentligen, på ett sätt.

Men nu, i takt med att Hemnet har börjat ta betalt under ganska lång tid, så tror jag, och har sett, att andra saker, som till exempel fotograferingar, som är en direkt kostnad som man lägger ut oavsett om det säljs eller inte, kommer läggas på säljare. Eller skulle kunna. Men det betyder också att då kan inte heller success fee vara lika brant. Utan då kanske vi får se lite andra modeller, att om du tar det här, så skulle jag kunna på min höjd börja jobba på timme.

Jan: Det tror jag inte kommer hända, men du menar som paket? Man kan välja?

Per: Anledningen att mäklare bjuder på det här, det är för att de tar en väldigt hög success fee. Eller hög och hög, men i procent är det ju 100 % mot 0 % då. Men det kan hända att det här kommer skifta lite. Att jag tar vid ett sälj lite mindre, men jag lägger över lite risk på dig som bostadssäljare.

Jan: Ja, men precis.

Per: Det är en sak som skulle kunna hända. Sen har det här kommit och gått lite genom åren, och inte riktigt fått fotfäste i alla fall.

Jan: Jag bara funderar på hur man paketerar det. Men strunt samma, det behöver vi kanske inte ta.

Vem borde registrera sin bostad på förmarknaden?

Jan: Men jag tänker också, för den som inte har lyssnat på förra avsnittet, så är lite er grej den här förmarknaden och marknadsplatsen. Kan du inte säga vem som borde lyssna noga, varför borde man gå och registrera sin bostad, förutom att det är asymmetriskt?

Per: Ja, men exakt. Jag tycker att om det är så att du är intresserad av hur intresset känns för din bostad nu, alltså, även om du är på väg att sälja, eller om du skulle få det att sova bättre, så ligger du till salu på ett väldigt enkelt och snabbt sätt och får intresse från köparsidan, och kan göra en bedömning. Och med hjälp av oss sätter du det i relation, hur bra var det här då?

Ännu mer tycker jag att om det är så att du vet att vi kommer inom 6, 12, 14, 16 månader förändra boendesituationen, så är det ett väldigt smart sätt att starta. Det blir ytterligare en säljkanal. Du har förberett dig ytterligare för de stegen du ska ta. Du kommer kunna få ett bud som du kan ta ställning till på ett smidigare sätt. Så insats kontra potential är rätt.

Jan: Ja, men den är väldigt stor. Om man är köpare?

Per: Ja, men det som vi verkligen tillför här, det är att vi har löst upp de här låsningarna. I och med att det är enklare att bli till salu, så kommer du som köpare få mer att välja mellan. Visst, en och annan kanske säger att vi var inte riktigt där, vi ville bara kolla intresset. Samtidigt som min övertygelse är att i en storstad, egentligen hela Sverige men ännu mer i en storstad, allt är lite till salu.

Jag menar, nu kommer jag hem till er, det jag trodde, att ni är nog de som kanske inte ska ut på Norban. Men så börjar man skrapa lite, och så var det en femrummare, och så var ni också lite på gång.

Bostadskarriär: en thing eller inte?

Per: Det är inte som när våra föräldrar växte upp, där man köpte sin villa och så bodde man kvar. Man flyttade jättesällan. Det var billigt, man byggde eller bodde där tills man var gammal, och sen kanske man flyttade. Jag menar, du måste nästan göra en bostadskarriär inom villasegmentet. Jag köpte först radhuset, sen köpte jag en liten villa, och sen hade vi råd med villan. Och det här är ju så kul, tycker jag. Att det finns en rörlighet, och en förväntan, och det händer grejer.

Så svaret är att det finns väldigt mycket bostäder att titta på. Jag tycker att som köpare, gå in och kika och se, för där ni söker, söker ni ett område, och vi kommer ha ytterligare lite till än vad ni har sett. Och det är också enkelt. In, följ, skicka en hälsning: hur är läget för er där, vi är jätteintresserade. Och så kommer ni få svar.

Jan: Bra, då gör man norban.se.

Jan: Men du, nu fick jag en extra fråga här. Man har pratat om bostadskarriär. Is that still a thing? Kommer det vara en thing framgent?

Per: Absolut. Jag tror inte det finns någon annan väg. Om du inte är extremt duktig på att skapa kapital, som ni lärt ut, kanske i och för sig. Hur ska du ha råd att jobba dig uppåt till de här nivåerna? Koppla ihop det med frågan om en villaförort i Stockholm eller storstad. Vad kostar det? 5, 6, 8, 15 miljoner kr, beroende på var det är någonstans. Hur ska du spara dig till det? Du måste ta det steg för steg.

Och här finns det, det som är otroligt motiverande, det är att du vid varje givet tillfälle kan slå marknaden. Och mycket av det har vi snackat om nu. Många tips, hur gör du det? Så även om en marknad går ner, betyder det inte att du inte kan få mer. Även om en marknad är upp, kan du få ännu mer. Och sämre, såklart, då. Och jag menar, det här har blivit nästan en konstform. Att slå marknaden, och nästa, och nästa, och nästa. Så jag tycker det fångar in mycket av det vi har pratat om. Vad borde jag tänka på? Ska jag köpa dyrare? Hur ska jag tänka där? De här sakerna, ökar de möjligheterna?

Jan: Precis.

Det sämsta rådet inom bostadsmarknaden

Jan: Du, vi brukar alltid ställa, när vi har folk här från finans, så brukar vi alltid ställa frågan: vad är det sämsta rådet inom finans? Vad är det sämsta rådet du varit med om, på ett mingel, eller hört någon säga om bostadsmarknaden? Eller där du var bara så här: åh nej.

Per: Ja, just det, just det. Nej, jag fattar, vänta, vänta. Nej, men jag tror, det är många saker, men det som jag kommer på då, det är att, nej, men där kan du ju inte köpa, för titta på hur det ser ut i den där ekonomin, i den där föreningen. Och om det inte är bedrövligt, så skulle jag säga att, ja, men det spelar roll. Men det spelar inte hela rollen, utan det kommer vara andra saker som verkligen spelar roll för vad den här kommer vara värd nu och framåt.

Det som är fint med en föreningsekonomi, det är att den går att förändra. Det går inte supersnabbt, men det går att jobba med den mer än vad folk tror. Medan andra saker är som de är.

Det här huset kommer inte helt plötsligt vridas 90 grader ditåt, utan det står där det står. Du kan inte ändra fönstersättningen så att ljusinsläppet, det är vad det är, för solen går nämligen exakt lika beroende på säsong, hela tiden och året runt. Men du kan påverka sådana saker. Och ibland ska man läsa på lite mer än vad man tror, säkert, men det står inte och faller med det.

Tack och avrundning

Caroline: Ja, men vad bra.

Jan: Ja, men Per, ett fantastiskt stort tack för att du ville gästa oss i de här två avsnitten. Och sen vet jag också att vi kommer göra lite korta klipp. Så det finns bonus för dig som följer. Så norban.se om man vill ha kontakt med dig, LinkedIn?

Per: Ja, LinkedIn finns. Per Hedenmark heter jag där. Duktig på att svara, tycker jag själv. Finns också på norban.se, och en mejladress där. Så hör av er. Och förra gången fick vi lite frågor och jag svarade. Så kör på.

Jan: Tack så mycket.

Jan: Så, jag hoppas att du gillade det här avsnittet med Per. Och om du inte har lyssnat på del 1, så är det verkligen ett förslag. Gå och lyssna, det ligger ute. Och där kommer du få ännu mer tips kring vad du ska tänka på när du köper din bostad eller när du säljer den. Hur får jag bäst betalt? Hur ska jag agera om jag köper en bostad i budgivningen? Och en massa annat sådant kul.

Sen, naturligtvis, eftersom det här är ett reklamavsnitt, testa den här Norban-tjänsten. Norban.se, om du har ett boende. Vi gjorde det efter förra gången, och det var ganska spännande, för det tar bara ett par minuter. Och det kostar ingenting, man gör inga förbindelser. Men det satte igång de här tankarna för oss. Vi kanske inte ska bo kvar i bostaden, det finns ett intresse för den. Och framför allt det som Per också trycker på: att man är ombytt till matchen, och med stor sannolikhet får man ett bättre pris ju mer förberedd man är.

Man är ombytt till matchen, och med stor sannolikhet får man ett bättre pris ju mer förberedd man är.

Så med det sagt, ett stort tack för att du tittar, för att du lyssnar, och så ses vi i kommentarerna.