Sälj bostaden i januari och inte i maj!

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Sälj villan i januari, inte i maj
2. Välkommen, Pontus: femårscykeln och ett år ledigt
3. Modet att ta ett år ledigt
4. Vägen in i branschen och 90-talskrisen
5. Bostaden: investering eller kostnad?
6. En stor investering på en liten del av marknaden
7. Avregleringen av kreditmarknaden 1985
8. Ingen naturlag att priserna går upp
9. Vad man ska vara rädd för: arbetslöshet
10. Bostadslånet som snäll finansiering
11. Riksgäldens prognos: lägre ökningstakt
12. Läsarfråga: olika statistik, olika svar
13. Läsarfråga: går det att tajma bostadsmarknaden?
14. Råd till barnen: börja med hyresrätt
15. Bostadsköpet som tvångssparande
16. Den saknade hyresmarknaden
17. Två trender: in till stan och ut till kranskommunerna
18. Klippan-exemplet: fem hus för priset av ett
19. När huset kostar 7 miljoner i Malmö
20. Läsarfråga: köpa hus eller bostadsrätt, och radhus?
21. Läsarfråga: varför inte fler ägarlägenheter?
22. Jans rädsla för bostadsrätten
23. Vad som skyddar, och vad som kan gå fel
24. Föreningen i Malmö som kapades
25. Dubbla lån: ditt eget och föreningens
26. Kan en förening gå i konkurs?
27. Att läsa årsredovisningen: belåningen
28. Räntesatsen och hur lång tid föreningen bundit
29. Styrelsen, lokaler och utvecklingsmöjligheter
30. Attefallshus och hyresrätter som dold tillgång
31. Sammanfattning: bostadsrättens fördelar
32. Missuppfattningen: man äger inte lägenheten
33. Kan föreningen verkligen gå i konkurs?

Sälj villan i januari, inte i maj

Pontus Kopparberg: Då kan jag bara säga att det finns i alla fall ett sånt råd jag kan ge, och det är när man ska sälja sin villa. Det är faktiskt så att villapriserna ofta är ganska höga i januari.

Jan: Du lyssnar på RikaTillsammans-podden, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi. I den här podden får du varje vecka ta del av konkreta tips, råd, verktyg och inspiration för att ta ditt sparande och din privatekonomi till nästa nivå på ett enkelt sätt. Vi som gör den här podden heter Jan och Caroline Bolmeson. Idag är det dags för avsnitt 106, och detta är ett avsnitt jag har sett fram emot. I många år har vi pratat om att vi borde göra ett avsnitt om den största affären som många av oss gör i livet, det vill säga bostadsköpet. Oavsett om det är köp av bostadsrätt, radhus eller villa. Men jag har inte riktigt känt att det funnits något bra anslag. Och nu, för några veckor sedan, fick jag ett mejl från Pontus Kopparberg, som är gäst i vårt avsnitt. Han skrev ungefär så här: jag har jobbat i fastighetsbranschen hela mitt liv, jag har varit vd för Swedbanks fastighetsförmedling, jag har varit vd på Bjurfors.

Pontus Kopparberg: Mäklarfirma.

Jan: På mäklarfirma. Och jag har haft en strategi i mitt liv, att jag jobbar hårt i fem år och sedan är ledig i ett år. Nu är jag ledig här i ett år. Så jag tänkte att vi kunde prata om fastighetsbranschen och tips för när man köper villa eller ska flytta till bostadsrätt. Och jag tänkte bara, tack universum. Tack och välkommen. I det här avsnittet kommer vi framför allt prata om bostadsrätter, bostadsbubblan, bostadskarriär, Riksgäldens rapport och läsarfrågor, mycket läsarfrågor om ägarlägenheter bland annat. Så det blev både högt och lågt. Och det roliga var att vi insåg ganska snabbt: det här kommer vi inte täcka på ett avsnitt. Så det blir två avsnitt, och detta är del ett. Vi hoppas att du gillar avsnittet, och jag tänker att vi släpper på Pontus.

Caroline: Yes.

Välkommen, Pontus: femårscykeln och ett år ledigt

Jan: Så varmt välkommen, Pontus. Du har ju varit verksam i fastighetsbranschen i många år, bland annat som vd för Bjurfors i Stockholm. Du har varit regionchef på Swedbank Fastighetsbyrå i Stockholm och utomlands, hade då under en period över 350 medarbetare, och nu driver du en egen firma, ett eget konsultbolag, och är vd på halvtid i en techstartup, HappyX. Som jag tänker att vi ska prata om lite senare. Så varmt välkommen till oss.

Pontus Kopparberg: Tack så mycket.

Jan: Är det något du vill att vi ska lägga till i presentationen av dig?

Pontus Kopparberg: Nej, det är nog där. Jag är ju också nämndeman i Södertörns tingsrätt.

Jan: Ja, precis. Det kan vi också prata mer om sen i övrigt. Men jag tänker att idag ska vi prata om bostäder, fastigheter och fastighetsbranschen.

Caroline: Du kanske bara kan fråga, du har familj också kanske?

Jan: Ja, precis. Vid sidan om alla dina åtaganden.

Pontus Kopparberg: Fru och tre barn.

Caroline: Hur hinner du med?

Pontus Kopparberg: Just nu hinner jag med ganska bra. Jag har tagit en liten timeout. Jag slutade för ett och ett halvt år sedan som vd för Bjurfors. Nu jobbar jag ungefär halvtid.

Jan: När du mejlade mig skrev du ungefär så här: jag försöker leva enligt den här 5.1-regeln. Och jag tänkte, jag har aldrig hört talas om 5.1-regeln. Och sen skrev du, jo, jag jobbar i fem år och sedan är jag ledig i ett år.

Pontus Kopparberg: Ja, det har blivit så. Det har kanske inte varit så genomtänkt från början, men det har faktiskt blivit de cyklerna. Jag har jobbat rätt hårt under fem års tid och sedan haft ett år med lite timeout. Allt ifrån att bosätta mig i Thailand till, som nu, vara hemma och pyssla med lite annat. Så det fungerar ganska bra.

Jan: Det är ju inte jättevanligt att man gör så.

Pontus Kopparberg: Nej, det är det inte. Det finns alltid en osäkerhet i att hoppa av.

Modet att ta ett år ledigt

Jan: Jag tror många har tänkt tanken. De flesta tänker, jag kan inte göra det här, det är ekonomiskt, eller man är rädd. Hur kommer jag hitta tillbaka till branschen eller till karriären? Så jag upplever att det är ganska modigt att göra så.

Pontus Kopparberg: Ja, det krävs ett visst mod. Men jag tror att många fler kan göra det än de som faktiskt gör det. Det finns rätt många yrken i Sverige idag, som läkare, sjuksköterskor och lärare, där det råder en ganska stor brist. Där tror jag att man ganska lätt kan ta ett år ledigt och sedan komma tillbaka. Jag tror man mår bra av det.

Jan: Vad har varit de största fördelarna för dig? Eller vinsterna?

Pontus Kopparberg: Dels får man en arbetslust. När man varit borta ett år får man lite nya perspektiv på livet. Så jag tycker det har varit väldigt värdefullt.

Jan: Nu blev jag nyfiken. Det var ju inte det här vi skulle prata om. Men när du säger nya perspektiv på livet, vad tänker du då?

Pontus Kopparberg: Jag tycker det blir lätt så att man hamnar i ett ekorrhjul. När man jobbar och har tre barn finns det inte så mycket tid att reflektera. Men jag tror man behöver komma bort ibland, se en annan värld och se det lilla livet också. Och då kan man få större uppskattning för att jobba sedan.

Jan: Coolt. Men jag tänker, vi ska prata om fastigheter och bostäder. Hur kommer det sig att det blev fastighetsbranschen?

Vägen in i branschen och 90-talskrisen

Pontus Kopparberg: Jag har varit mäklare själv, en gång för väldigt länge sedan. Jag har alltid tyckt att det var kul att göra affärer, och jag har varit nyfiken på bostadsmarknaden. Så jag utbildade mig till mäklare på 90-talet, precis i samband med den kris som var på 90-talet, som inte så många kommer ihåg nu. Men det var en ganska kraftig, djup kris. En bostads- och finanskris.

Caroline: Räntorna var höga.

Pontus Kopparberg: Räntorna var väldigt höga, och folk fick gå från hus och hem lite grann. Så precis i den vevan...

Jan: Bra tajming.

Pontus Kopparberg: Ja, det var faktiskt bra tajming ändå. För jag startade ett eget företag som sålde nyproducerade lägenheter. Tidigare var det ju så, det kanske man inte kan tänka sig idag, att alla nyproducerade lägenheter fördelades av HSB, Riksbyggen och SBC. Man fick komma in och välja en lägenhet på ritning, och fick 15 minuter på sig. Man stod i kön, och alla som stod i kön blev miljonärer i princip, för man fick köpa till ett lägre pris. Så var det. Och sedan vände det radikalt på 90-talet. Då startade jag ett företag som hjälpte till att sälja nyproduktion. Så krisen var min förutsättning i det läget. Sedan har jag hållit på med det och alltid tyckt att det var kul. Däremellan har jag jobbat med många andra stora företag, jag har varit på Telia och Vattenfall och Telenor. Sedan kom jag tillbaka till fastighetsbranschen.

Bostaden: investering eller kostnad?

Jan: Vad roligt. För jag tänker, gud, det här är så mycket spännande. Jag har sett fram emot det här avsnittet i flera år, innan du ens hörde av dig. Men jag tänker att vi börjar med en av de mest kontroversiella frågorna. Bostaden är ju på många sätt den största affären, det största privatekonomiska beslutet de flesta i Sverige gör. Och där har varit mycket debatt om huruvida det är en investering, eller om det är så som jag kanske lutar åt att se det, som en kostnad eller konsumtion. Vad tänker du?

Pontus Kopparberg: Jag har en tanke kring det där. Den tanken har väckts lite grann av något program som jag lyssnar på hos dig. För det är riktigt att många ser sin bostad som en investering. Det är ju alltid en bra investering, och så vidare. Och det är ganska sunt att kunna se den på ett annat sätt också. Ser man det i ett lite större perspektiv så har bostaden fått ett större värde i Sverige, i och med att värderingarna har gått upp, framför allt så mycket i storstäderna. Så det här är plötsligt en jätteviktig fråga. Det var mindre så förut. Och jag tycker det är intressant att titta ute i Europa, för det är lite samma sak där också. Priserna har gått upp ganska kraftigt, vilket gör att det påverkar hela samhället att vi har så stor del av vår förmögenhet i bostaden.

Jan: För det är ju trots allt så.

Pontus Kopparberg: Jag har tänkt på det där lite grann, och jag skulle kunna säga så här: hur ska man värdera sin bostad? Då har jag tänkt, om jag utgår från min egen bostad, att jag har en lägenhet, och då ska jag fundera på vad alternativkostnaden är. Jag måste gå ut i Stockholm och hyra en lägenhet på 100 kvadratmeter, kan vi säga. Om det nu går. Men om vi säger att det går, jag måste hyra den i andra hand eller på olika sätt. Vad är det för kostnad? Då tittar jag på den kostnaden, och så tittar jag på kostnaden för min bostad. Det är ändå en kostnad som jag kan försvara. Resten är extra. Och så får man titta på: är det värt att äga sin egen lägenhet för att det blir en trevligare stämning i huset, eller bättre kvalitet, eller för att jag kan välja område? Ja, då är det värt någonting. Men utöver det blir det kanske mer en kostnad, om du förstår vad jag menar. Man kan titta på det på det sättet. Det finns ett slags förmånsvärde i att bo i bostadsrätt. Vad är det värt varje månad? Alternativt hade jag haft den här kostnaden. Så ser jag på det lite grann också.

Jan: Men hur...

Pontus Kopparberg: Jag tror inte alla ser på det på det sättet.

Jan: Nej, det tror inte jag. Absolut inte.

En stor investering på en liten del av marknaden

Pontus Kopparberg: Utan många ser det naturligtvis som att det är en investering. Sedan är det så att man har en ganska stor investering i bostadsmarknaden. Jag brukar också försöka uppmana folk att tänka lite större. Jag kan ta ett exempel. Det är ganska vanligt att unga par i Stockholm kommer till mig, när jag jobbade som vd, och säger så här: vi har en bostadsrätt här i innerstan, nu har vi chans att köpa en till och spekulera i. Och så har vi köpt lite aktier i ett bostadsutvecklingsföretag också. Då brukar jag säga, nu får vi titta lite på hur risknivån ser ut här. Och den är naturligtvis väldigt hög. Så jag tycker att för många som kanske har 70–80 procent av sin förmögenhet där, då ska man börja tänka på att köpa sådant som absolut inte korrelerar med bostadsmarknadens utveckling. Så det är en investering, men det är en väldigt stor del av ens investering på en liten del av marknaden.

Jan: Precis. För jag upplever att de senaste 30 åren har det varit så i Sverige: köper du en bostad, så kommer du gå med vinst. Där kan jag titta när man tittar på historiska prisserier, det finns ju många sådana. Och då har det varit mycket så att fastigheter har gått ungefär som inflationen. Alltså fram till, kommer du ihåg den grafen, typ 80–90-talet. Där har vi haft fyra gångers prisökning.

Caroline: Vad menar du att det har gått som inflationen?

Jan: Nej, att de inte ökat särskilt mycket i värde, utan gått lite upp och lite ner. De har inte rört sig. Köpte du ett hus för en miljon, så var det tio år senare värt kanske 1,2.

Caroline: Fast det är inflationens effekt.

Jan: Ja, precis. Så det var inte det här att köpa en bostad. Bostadskarriär, ordet, konceptet skulle jag säga, fanns inte innan 1990.

Avregleringen av kreditmarknaden 1985

Pontus Kopparberg: Och det som hände, det som hände när vi såg den grafen gå upp kraftigt, det finns bara ett svar på det. Det är avregleringen av kreditmarknaden. Innan dess var det starkt reglerat hur mycket man kunde låna. Så när det släpptes, då rasade det också iväg. Och då blev priserna därefter. Men sedan, intressant på den kurvan, för den var ju väldigt utdragen, den du visade. Skulle man göra en kurva som bara är de senaste 25 åren, eller ungefär 30 åren, då kan man konstatera att den som köpte en bostad då, när jag började verka på 90-talet, för de personerna tog det nästan tio år innan de fick tillbaka pengarna i realt värde. Det är som en liten svacka i din kurva, som du visade. Men det är inte så roligt att sitta tio år och inte kunna sälja, och inte kunna köpa något större, eller skiljas och sådär. Och det är inte helt omöjligt att de priser vi såg för två år sedan inte realt kommer tillbaka förrän om åtta år. Det ska man vara medveten om när man gör en investering. För då sitter man plötsligt som tvångsboende.

Caroline: Vad händer då egentligen på bostadsmarknaden, när ingen riktigt kan gå ifrån sin bostad? Blir det inte en sådan stagnation?

Pontus Kopparberg: Jo, det blir stagnation.

Caroline: Lite det vi ser nu?

Pontus Kopparberg: Ja, lite grann kanske av det. Sedan är det ju så att på bostadsmarknaden är det väldigt många som har köpt för många år sedan och har stora vinster också. Så det gäller bara den gruppen som köpte då. Och har man stora marginaler i övrigt så klarar man det ändå. Men man ska vara medveten. Ingen person idag som är under 30 har överhuvudtaget upplevt att det faktiskt kan vara så att priserna står still eller går ner. Om priserna är desamma om fem år, då är de ändå på en hyggligt hög nivå. Men det blir ganska jobbigt då, om man har tänkt sig att man ska använda vinsten till att köpa bil, eller att man ska köpa större, och nu finns det amorteringskrav. Så man ska vara medveten om att det är...

Ingen naturlag att priserna går upp

Jan: Nu kommer en sådan här ledande fråga, där jag verkligen önskar att du svarar rätt. Men du får svara som du vill. Jag brukar säga att det inte är någon naturlag att priserna ska gå upp.

Pontus Kopparberg: Nej, definitivt inte.

Jan: Vad skönt, det var rätt svar.

Pontus Kopparberg: Nej, men så är det definitivt inte. Och nu har vi också haft en ständigt sjunkande ränta, som har eldat på priserna lite grann. Så det får vi se. Det är inte säkert att det händer igen.

Jan: Nej, för det var en sak jag skrev upp. Min upplevelse är att de senaste 20 åren har det varit en hel del engångsfaktorer som drivit upp priserna. Det var jobbskatteavdrag, avskaffad fastighetsskatt, låga räntor, låg inflation och låg arbetslöshet.

Pontus Kopparberg: Och faktiskt relativt låga energipriser också, kan man tillägga.

Jan: Ja, det har jag inte ens tänkt på.

Pontus Kopparberg: Nej, sedan har det kompenserats av att staten har höjt energiskatterna, så att man tagit igen det. Men skatterna är faktiskt relativt låga nu, historiskt sett. Det har de varit under en tid. Om man ska vara lite pessimistisk kan man säga så här: nu kan ingenting riktigt bra hända kvar. Vi kan bara gå åt fel håll. För vi har haft en extremt låg arbetslöshet, vi har en extremt låg ränta, och vi har fastighetsskatten kvar i form av en fastighetsavgift, men den är väldigt låg och begränsad. Ja, det är riktigt. Så frågan är vad som kan gå bättre nu.

Caroline: Vad är det som skulle kunna hända nu då?

Vad man ska vara rädd för: arbetslöshet

Pontus Kopparberg: Det jag brukar säga, om man frågar om det här med bubblor, om man nu kliver in på det, då brukar jag säga så här: vad ska man vara rädd för? Jo, det är när breda tjänstemannagrupper i Stockholm, Göteborg och Malmö blir arbetslösa. Då är det fara på färde. Även om vi nu skulle få en höjd ränta, så är det inte förrän folk blir arbetslösa, eller vi får en sådan situation, som det blir jobbigt. För folk har råd att betala sina bostäder idag, absolut, det kommer inte vara något problem. Däremot kommer man kanske dra ner på annat. Så det blir kanske mindre pengar till bilar, båtar och semester. Men att betala sin bostad kommer man kunna göra, så länge man har ett jobb.

Caroline: Man kommer vara tvungen, ja. Så länge man har ett jobb. Och sen när man inte har det jobbet då?

Pontus Kopparberg: Då blir det större arbetslöshet, och då får vi återigen gå till 90-talet. Det kan mycket väl hända att det blir så, men då blir det bekymmersamt. För då gäller inte längre alla kalkyler som bankerna har gjort, i samband med arbetslöshet. Sedan finns det en fördröjning av det, och folk har försäkringar. Men då blir det bekymmersamt.

Jan: Men var det inte så att en lag kring just bolån kom 2014–2015? Innan var det så att om priset på fastigheten sjönk, alltså om säkerheten sjönk så att du var överbelånad, så kunde banken kräva in säkerheten, att de kunde lösa in lånet. Men att den togs bort. Att idag är det så att du inte kan bli av med din bostad så länge du betalar räntorna.

Pontus Kopparberg: Nej, det är så här, om jag har det rätt, jag har faktiskt jobbat på bank med bolån också lite grann. Då tror jag att det var så, i de villkor som fanns förut, att det stod att banken, om den hade stor anledning att tro att säkerheten hade minskat, hade rätt att kräva en engångsamortering.

Jan: Som de flesta inte hade någon möjlighet till.

Bostadslånet som snäll finansiering

Pontus Kopparberg: Nej, naturligtvis. Men sedan, tittar man på om det har hänt någon gång, så tror jag faktiskt inte att det är så i historien tillbaka i tiden. Och jag tror säkert att de har stärkt konsumentskyddet där också. Så det kan man titta på. Men om vi går tillbaka till bostaden som investering, för du har ju pratat lite om det här med belånade aktier och sånt jämfört med det, så är det ändå så att bostadslån är ganska fördelaktiga om man tittar på det som en investering. Det är ganska lätt att få bolån, och du får relativt stor del av säkerheten fortfarande, trots allt, jämfört med andra länder. Det är hög konkurrens och räntan är ändå hygglig. Och det kan vara så att värdet går ner och du behöver fortfarande inte betala tillbaka eller amortera. Så det är en ganska snäll finansiering, och fördelaktig på det sättet.

Jan: Vi pratade ju med professor Paolo Sodini, och han sa också det att i början, när du är ung, har man ett högt humankapital men ett litet finansiellt kapital. Och så sa han att ens uppgift är att under åren mellan 20 och 65 skifta från ett högt humankapital, och när det sjunker så ökar det finansiella kapitalet. Och många studier pekar just på att då ska man ta en högre risk. De flesta gör ju det genom att ta bolån och komma in på bostadsmarknaden. Så jag håller helt med dig i att det är rätt.

Caroline: Ändå gjorde inte vi det.

Jan: Nej, inte i början. Men det ska vi prata om sen. Men jag tänkte faktiskt, innan vi går vidare, ta en runda till här med bostadspriser. Riksgälden, jag vet inte om du såg det, men Riksgälden kom med en rapport nu i slutet av maj, den 28 maj, där de hade gjort, jag har inte ens berättat det för dig, men där de gjort typ 80 sidor om den svenska bostadsmarknaden. Jag läste nästan hela.

Caroline: Var det som en analys?

Jan: Det var en analys. För staten är ju jätteorolig, precis som du var inne på, för att om vi får en bostadsbubbla och folk får betala mer för sitt boende, så drar man ner på konsumtionen. Och det är bra för att man behåller sitt boende, men det är väldigt dåligt för samhället och BNP. Ja, för konsumtionen.

Pontus Kopparberg: Det är sårbart, skulle man kunna säga.

Riksgäldens prognos: lägre ökningstakt

Jan: Exakt. Och då skriver Riksgälden så här, att om effekten av det skärpta amorteringskravet är permanent, så dämpas prisökningarna ytterligare. De skriver att det höga utbudet av lägenheter kan fortsätta dämpa prisutvecklingen. Och att bostadsköparnas prisförväntningar påverkar marknaden negativt, och att mycket talar för en påtaglig dämpning av bostadspriserna. Och sedan sammanfattar de att modellen förutspår lägre ökningstakter för huspriserna det kommande årtiondet. Vilket jag tycker är ganska spännande. Skulle du hålla med om deras analys?

Pontus Kopparberg: Ja, absolut. I och med att, som vi sa, det är mycket som är taget nu. Räntan har gått ner från 4 till 1 procent, så det är klart att med den utveckling vi haft finns det inte så mycket kvar att ta av. Sedan finns det fortfarande tillväxt. Det är svårt att säga något om hela landet också, man blir rätt Stockholmsblind när man kommer därifrån. Men det finns många orter som är tillväxtorter, som har ett naturligt driv efter bostäder. Och vi har blivit många fler svenska medborgare nu, i samband med flyktingvågen, vilket också gör att det trots allt finns behov av bostäder. Så det finns ett sådant driv efter det också. Men jag håller med. Och sedan är det det här med hyresrätten, som vi kommer in på lite grann också. Den är speciell, beroende på hur den kommer att utvecklas.

Jan: Precis. Men innan vi går in där, tänkte jag att vi ska ta två läsarfrågor.

Läsarfråga: olika statistik, olika svar

Caroline: Ja, då har vi en fråga från Sofia. Olika statistik, till exempel Booli, Valueguard, Mäklarstatistik, SCB, bankerna och så vidare, ger olika svar. Vad tänker du om prisutvecklingen i Malmö, Göteborg och Stockholm?

Pontus Kopparberg: Först kan jag kommentera de här olika instituten som mäter, att de visar lite olika. De visar olika därför att de har lite olika källor. En del, som Hemnet, tittar på annonser som är ute på deras sajt, medan vissa av de här hämtar istället från fastighetsregister. Så det kan skilja, och det kan bli lite förvirrande mellan de två. Ja, det är väldigt svårt. Jag tror att vi kommer att ha en ganska lugn prisutveckling. Det kanske är ett tråkigt svar, men jag tror vi kommer att ha en ganska rak prisutveckling. Det kommer inte att hända så mycket.

Jan: Det kommer inte att hända så mycket.

Pontus Kopparberg: Nej, jag tror faktiskt inte det. Men man får tänka, precis som vi pratade om tidigare, att inte räkna med att det automatiskt kommer att gå upp. Inte ens på fyra år, kanske inte fyra, fem år. Det kan bli samma priser om fem år. Man ska tänka igenom det och titta på att, okej, då har vi ingen avkastning på vår investering, förutom att vi får bo där. Räcker det? Så tycker jag man ska tänka.

Jan: Ja, det är roligt, för det går helt i linje. När vi har lyssnat på Swedbanks chefsekonom sa han precis samma sak. Han sa att det enda där vi har sett en nedgång, det är exklusiva, dyra lägenheter i Stockholm. Han sa att där har amorteringskravet lagt en ribba, så att det inte är lika många som har råd. Men annars var han lugn. Han sa precis samma sak. Lugn prisutveckling.

Pontus Kopparberg: Och det är ju trots allt så att man också kan vända på det och säga att det kan finnas städer ute i landet där priserna faktiskt inte har gått upp så mycket. Det finns mycket kvar att ge där också, eftersom räntan fortfarande är väldigt låg. Så i tillväxtorter, kanske universitetsstäder och sådär, kan det säkert fortfarande finnas utrymme för höjningar, eller uppgångar.

Läsarfråga: går det att tajma bostadsmarknaden?

Caroline: Okej, då kommer en fråga från Rickard. När är rätt läge att gå in i bostadsmarknaden? Kan man tajma det? Bör man tajma det? Rycka plåstret så fort som möjligt, eller ha is i magen?

Pontus Kopparberg: Ja, om jag tar en del av den frågan, för det är en väldigt vanlig fråga när man ska köpa, även sett över året. Då kan jag bara säga att det finns i alla fall ett sånt råd jag kan ge, och det är när man ska sälja sin villa. Det är faktiskt så att villapriserna ofta är ganska höga i januari och februari. Därför att alla säger samma sak, nämligen: jag väntar till maj, för då är trädgården så fin. Och alla tänker likadant, och det innebär att vi får en ökning av utbudet. Och man ska ju sälja när utbudet är som lägst, det vill säga i januari.

Man ska sälja när utbudet är som lägst, det vill säga i januari. Det är ett litet råd. Det är ingen absolut sanning, men så kan det vara.

Jan: Men det är ändå folk som, du vet, någon annan kommentar som var på bloggen, någon som var lite frustrerad, och så här: när kommer den där jävla bostadsbubblan, så att jag kan få köpa mitt boende? När spricker den?

Pontus Kopparberg: Och då tycker jag man kan sticka ut lite grann åt andra hållet och säga att priserna egentligen inte är så höga som de borde vara, om man tar hänsyn till allt som har hänt med den låga räntan och allt. Så priserna har inte gått upp så mycket som de borde rent rationellt. De borde gått upp ännu mer.

Jan: Okej, om det skulle ha varit en bubbla.

Pontus Kopparberg: Ja, eller om man verkligen ska räkna på det. Vad kostade det egentligen att köpa en lägenhet för ett antal år sedan? Det har inte blivit så mycket dyrare att bo egentligen. Priserna har gått upp, men räntan har gått ner mer. Sedan kan man tänka på att det finns en förväntan i marknaden att räntan ska gå upp. Så det är väldigt svårt att bedöma. Och som jag sa tidigare, jag tror inte det blir någon bubbla som exploderar, om vi inte får större arbetslöshet. Det är där det händer, då får vi en rejäl nedgång i ekonomin. Men bara automatiskt att det skulle gå ner för att priset är högt, det tror jag inte i dagsläget.

Caroline: Men har vi svarat på Rickards fråga nu? När är rätt läge att gå in i bostadsmarknaden? Alltså att det inte finns något rätt läge?

Pontus Kopparberg: Nej, jag tycker inte det. Det enda jag säger är att jag uppmanar till en viss försiktighet. Jag är ganska försiktig med att gå in i bostadsmarknaden rent spekulativt nu. Det skulle jag inte göra.

Råd till barnen: börja med hyresrätt

Jan: Men där tänker jag, för det är egentligen nästa grupp av frågor, eller nästa tema, att välja bostad. Du sa ju att du har tre barn. Och när de ska flytta hemifrån, om du som pappa skulle ge dem dina bästa tips, mina barn, här är de bästa tipsen.

Caroline: Och före detta mäklare.

Jan: Ja, precis. Hur ska man göra för att göra rätt? Vilka tre råd? Boendeform, tips på bostadskarriär.

Pontus Kopparberg: Om jag får ge ett allmänt råd. Vi kom in på det här med hyresrätt. Om vi bortser från hur det ser ut i Sverige, eller i Stockholm kan man säga, och i storstäderna, så är mitt råd att det självklart är så att man ska ha en hyresrätt när man flyttar hemifrån, den första bostaden. Den är ju perfekt för det. För den är flexibel, du ska kanske inte bo i en etta så länge, du kanske träffar någon, eller byter ort, eller tar ett jobb i en annan stad. Så då är svaret egentligen hyresrätt. Sedan är det kanske ett råd som i Stockholm blir lite fånigt, för det finns ju inga hyresrätter, ännu så länge i alla fall. Och då är det att börja spara tidigt. Och mitt råd är kanske det paradoxala, att köp inte när du är ung. Varför binda upp dig då?

Jan: Och sen då? När man inte är ung längre?

Bostadsköpet som tvångssparande

Pontus Kopparberg: Naturligtvis, då kommer vi in på det här. För vi pratade om det här med bostaden som investering, och då pratade vi lite grann om beteendeekonomi, som jag tycker är väldigt intressant. Och då kan man säga så här, om man ska formulera det i en mening: dagens bostadsmarknad, som den har varit, och köp av bostadsrätt, det är en vaccination mot så kallat dåligt beteende, som det står i böckerna. Det vill säga, det blir en form av tvångssparande. Det är det som har varit räddningen för väldigt många människor, att man köper en lägenhet, det är ganska dyrt i början, man betalar ganska hög ränta. Du tvingas helt enkelt lägga ganska mycket på sparande, om man kallar det för ett sparande, varje månad. För det är ändå så att oavsett om det är en bra investering eller inte, köper du en villa här, så är det så att om 20 år så kommer den vara väl med, och du tvingas betala räntor och amorteringar under tiden. Det blir som ett slags tvångssparande. På det sättet, så som folk beter sig, eller så som vi beter oss som människor, är det positivt.

Köp av bostadsrätt är en vaccination mot så kallat dåligt beteende. Det blir en form av tvångssparande.

Och med det som bakgrund kan jag säga det också, att börja spara tidigt till en kontantinsats, så klart, som alla säger. Men sedan, att äga sitt boende blir en form av tvångssparande som är bra, för att på sikt blir det ett sätt att spara för framtiden. Om det var ett svar på frågan.

Jan: Absolut. Det är lite roligt, för ibland har jag skojat om det, att man börjar sin bostadskarriär, precis som du säger, med studentboende eller hyresrätt. Och sen träffar man någon, så flyttar man till bostadsrätt. Och sen när man bott i bostadsrätt får man barn, och då blir bostadsrätten för liten, så då flyttar man till radhus. Och sen bor man i radhus, jobbar jättemycket, och då blir man chef. Och blir man chef kan man inte bo i radhus, då behöver man villa. Och så växer barnen upp och flyttar hemifrån, och då flyttar man till lägenhet, och i den lägenheten...

Caroline: Inne i stan.

Jan: Inne i stan. Och sen dör man, och då får barnen pengarna, och så använder de dem när de flyttar från hyresrätt till bostadsrätten eller villan. Och så känns det som att det är samma pengar som snurrar runt i det där systemet. Nu är det grovt förenklat, det här.

Den saknade hyresmarknaden

Pontus Kopparberg: Ja, jag håller med om det. Vad beror det på då? Det beror på att vi i Stockholm och storstäderna inte har någon fungerande hyresmarknad. Det finns många delar av livet där det skulle vara bättre med en hyresrätt än en bostadsrätt. Hade vi haft en fungerande hyresmarknad så hade det varit mycket bättre. Då hade man inte behövt ta risker i alla lägen, och vi hade ökat omflyttningen i Sverige, man kunde flytta till jobb och sådär. Så det du beskriver stämmer, men det beror delvis på att hyresrätten inte finns där emellan som en möjlighet. Men jag tror, visserligen som du säger, att det är samma pengar som går runt, så är det delvis också. Och det är också en stor förändring, det som händer. Det är intressant, jag läste en artikel i Times om vad som händer nu när de som är 40 och 50 år idag, som bor i London, plötsligt blir mångmiljonärer, för att deras föräldrar går bort och deras radhus, som de köpte väldigt billigt. För de har också haft en stor utveckling, där det är mycket fler som äger nu än tidigare. Det började på Margaret Thatchers tid och så vidare. Så det påverkar också. Det är en generation som växer upp nu, där det när föräldrarna går bort finns mer pengar än det fanns, tack vare bostaden.

Caroline: Jag tänkte på att man lätt kan få uppfattningen att alla vill flytta in till storstäderna. Men man hör också om människor som flyttar ut på landet eller till mindre orter. Har du någon uppfattning om det? Hur det rör sig?

Två trender: in till stan och ut till kranskommunerna

Pontus Kopparberg: Ja, jag kan säga, i Stockholm finns det faktiskt två trender. Därför att själva innerstan i Stockholm växer inte så jättemycket, utan det är kranskommunerna som växer mest. Så har det varit under en tid nu, för det byggs mest där och folk flyttar ut. Det finns väl två trender i det, tror jag. Många vill gärna bo i innerstan, men samtidigt är det också många som flyttar ut. Om man tittar på Stockholm, och kanske säkert också andra större städer, så är kommunikationerna väldigt viktiga när man tittar på bostaden. För, det kanske vi kommer in på, lite tips om att köpa och sådär, men det är faktiskt så att det är väldigt bra att titta på hur den framtida kommunikationslösningen ser ut kring där man bor. Det är väldigt viktigt, eftersom man ofta pendlar till sitt arbete.

Caroline: Ja, och jag tänkte på det också, att det nog kan ha att göra med vilken typ av arbete man har. För det är fler som jobbar på distans och med frilansuppdrag nu för tiden än det var för 20 år sedan.

Pontus Kopparberg: Ja, och det där har man pratat så många år om, det här med distansarbete. Det var för 20 år sedan man började prata om det. Och det blev inte riktigt så mycket som man tänkte sig. Men i dagens läge är det en helt annan verklighet att man jobbar på distans. Så det är riktigt. Och jag tror att med infrastrukturlösningar, med tågtrafiken, jag vet att ni har Pågatåg här i Skåne till exempel, så tror jag att sådant kommer ge mycket mer möjligheter. Blir det då en stad som plötsligt hamnar inom pendlingsavstånd, genom en snabb tågförbindelse, så blir det drastisk skillnad på priset.

Jan: Jo, det har vi ju sett här, när nya Pågatågsstationer har växt fram i Eslöv eller Trelleborg, så ökade priserna plötsligt. Men jag gillar den där frågan, vad du ska ge för råd till dina barn. Du har varit inne på hyresrätt i början, och att inte underskatta den. Du har varit inne på att titta på transportmöjligheter till jobb. Är det någon ytterligare sådan grej?

Pontus Kopparberg: Ja, just till barnen. Jag tycker också att, tyvärr är det väl så, eller det är kanske lite tråkigt, men tänk lite framåt också på bostadskarriären. Vad har man för tanke? Ni gjorde ju så, har jag hört från ett tidigare avsnitt, ni satt i en hyresrätt och sparade pengar. Och det är där jag tror att det finns en risk att man inte gör det, utan att man åker på semester för pengarna istället. Så det är ett väldigt bra alternativ också. Varför inte? Då har du större möjlighet när du köper sedan.

Jan: Skulle du säga någon storstad kontra tillväxtort eller landsbygd?

Pontus Kopparberg: Ja, precis. Man kan titta lite grann, våga titta lite på andra orter också. Jag tror att alla som bor på sin ort kanske har en uppfattning om att där kan man inte bo, det är för långt bort. Och så tyckte man om orter som nu plötsligt ligger väldigt nära. Så det är också ett sätt att tänka, man kan tänka lite framåt. På kommande orter, så att säga. Här kan det vara bra.

Klippan-exemplet: fem hus för priset av ett

Jan: Det är roligt, vi har ju kompisar som bor i Klippan, som är typ en timme från Malmö.

Pontus Kopparberg: Minst en timme.

Jan: Ja, minst en timme. Precis, typ utanför Helsingborg. Och det var så roligt, för de har ett jättefint radhus, tre våningar, och så frågar jag dem: men vad betalar ni för huset? Och de säger, ja, så här 1,1 miljoner. Och jag bara, nej, jag menar inte kontantinsatsen, vad är hela huset? Och de bara, det var vad hela huset kostade. Och för mig var det en sådan chock, för på vårt hus fick vi betala långt över en miljon bara i kontantinsats. Och då inser jag, en timme bort är det som att du hade fått fem hus för samma pris som ett hus i Malmö. Och då blir jag, det har ju inget med själva huset att göra.

Pontus Kopparberg: Precis. Det är också en sak jag tänkte på när jag var på väg hit. Om man ska tänka lite stort i sin privatekonomi, så kan man tänka sig att, det man ska investera i, om jag nu köper mig en ny Porsche här, så kostar den exakt lika mycket för dig att köpa. Men om jag ska köpa ett sånt här hus i Stockholm, i det område som är motsvarande, då kostar det kanske det dubbla. Så där kan man också tänka efter lite grann, att man får inte så mycket för pengarna. Är det verkligen värt det? Det bör man också fundera på.

Jan: Alltså, det där är jättekul. För som du säger, du får ingenting extra i värde.

Pontus Kopparberg: Nej. Jag brukar göra det lite provocerande, man kan jämföra med Kiruna till exempel, där läkarna tjänar lika mycket, byggnadsarbetarna tjänar lika mycket som i Stockholm, och läraren tjänar ungefär lika mycket. Det är väldigt liten skillnad i lön, extremt liten, oftast kanske till och med högre där uppe. Men de har bostadspriser som kanske är ungefär en tredjedel, eller till och med en femtedel, av vad Stockholm är. Så de får ju exakt samma hus, och vi får betala extra. Och sedan kan man tillägga till det också att, tvärtemot vad många tror, så är det så att priserna inte alls har ökat mest i Stockholm. I kronor, ja, men i procent ligger Stockholm kanske någonstans i mitten, efter Karlstad och Skövde och sådär. Så om man ser bostaden som en investering, så får man dels bättre avkastning på sitt kapital i Karlstad, och man får dessutom en bättre villa, eller samma villa som i Stockholm, för ett betydligt lägre pris. Så det ska man också fundera på. Det måste verkligen vara värt det där. Karlstad är ett alternativ. Jag vet, eftersom priserna har gått upp väldigt mycket där. Men man ska tänka igenom vad som är värt det i livet. Det är klart att man ska bo fint, det är trevligt och så. Men man ska veta att man alltid får betala det här storstadstillägget, eller i det här fallet Malmötillägget. Men om man köper en ny bil, vilket ni inte gillar, eller gör någon annan investering, allt annat du gör kostar ju lika mycket runt om i landet.

När huset kostar 7 miljoner i Malmö

Jan: Absolut. Det där är jätteroligt att du säger det. För när vi skulle köpa vårt hus, så var det rätt så, vi fick betala lite över 7 miljoner. Och jag tänkte, gud, det är jättemycket pengar för att vara Malmö. Och det som verkligen tippade mig över kanten, det var att jag pratade med en god vän, Niklas, i Stockholm. Och han sa så här: du Jan, jag bor i en trea på 80 kvadrat på Gärdet, vår lägenhet kostar liksom 8 miljoner. Och då var jag, gud, men vi får ju en stor trädgård, hus i centrala Malmö, och det var precis det. Vi får ju så mycket mer för pengarna. Och då kändes det plötsligt mycket mer okej.

Caroline: Och sen kan man åka till Klippan.

Jan: Så kan man åka till Klippan, och då får man fem hus. Vad tänker du, Caroline? Du har suttit här lite fundersam.

Caroline: Nej, men jag tycker det är en väldigt intressant diskussion.

Jan: Ska du ta en läsarfråga? Rickard har många frågor här.

Läsarfråga: köpa hus eller bostadsrätt, och radhus?

Caroline: Ja, Rickard kommer här med en fråga, som en annan kommentar också var lite inne på. Skulle gärna höra hur man kan tänka angående att köpa hus eller köpa bostadsrätt, alltså som ägandeform, speciellt när det kommer till radhus, som finns i båda formerna.

Pontus Kopparberg: Ja, det är en bra fråga, tycker jag. Så tar vi nästa. Nej, jag bara skojar. Det är faktiskt en bra fråga. Och då kan man säga så här, om man börjar med bostadsrättsradhusen. Historiskt sett har man ju byggt bara radhus med äganderätt, så att säga, det var så förr i tiden.

Jan: Alltså som en villa typ?

Pontus Kopparberg: Som en villa, ja precis, man äger själv. Sedan började man med bostadsrätt, och då kan man kanske lite elakt säga att det var ett väldigt bekvämt sätt att gömma kostnaderna.

Jan: Säg något mer om det, för det låter spännande.

Pontus Kopparberg: Det är lite så att om du tänker dig en bostadsrätt, så kostar den kanske, vi säger att ett radhus kostar 5 miljoner att köpa, ett nyproducerat radhus, och 5 miljoner är väldigt mycket pengar. Men om du då bildar en förening och kör den formen, och sedan lånar upp ganska mycket pengar på föreningen, och låter själva kontantinsatsen, eller huset då, om man får säga så, själva radhuset kosta en miljon kronor, då blir det väldigt billigt. Och det är lätt att få lån, relativt lätt, och så har du en hög avgift istället. Det är lite elakt att säga så, men många gånger är det för att gömma kostnaderna, för att det ska se aptitligare ut. Så man ska verkligen noggrant räkna på vilka skulder som finns i föreningen också. Dessutom är föreningens räntor inte avdragsgilla, vilket de är när du har lånen och betalar dem själv. Nu har det skett en förändring de senaste åren, så nu har man höjt priset och minskat lånen i föreningen istället. Så jag kan säga att det alltid är bättre, tycker jag, med äganderätt och att ha en egen kontroll över det. Sedan kan det finnas situationer när en bra, välskött bostadsrättsförening också är att föredra. Tycker man verkligen inte om att göra någonting själv, så är det bekvämt, för då tar man gemensamma beslut. Vi ska fördjupa oss i bostadsrätter sedan.

Jan: Men vi kan ta någon fråga till.

Läsarfråga: varför inte fler ägarlägenheter?

Caroline: Peter frågar. Ägarlägenheter måste ju vara bättre än bostadsrätter. Men varför är de inte mer utbredda i Sverige? Det måste ju vara en bra investering, då man själv äger och bestämmer vem som får bo där. Om man får mer frihet.

Pontus Kopparberg: Vi ska gå in och prata lite om bostadsrätt. Vi kan säga att bostadsrättsföreningen är ett svenskt påfund. Det finns ingen annanstans, med reservation för Norge och Danmark och lite sådana, där det har funnits liknande. Men det är i princip ett svenskt påfund. Det är ägarlägenheten som är dominerande annars, till exempel i Spanien. Numera har vi en bostadsrättslag, så vi har bestämt att det är så vi ska bygga. Sedan har det gjorts förändringar, och det var ett antal år sedan när man öppnade för ägarlägenheter och skrev lagar som var tillämpliga på dem. Och det har byggts några sådana föreningar också. Ja, det har inte blivit någon succé, helt enkelt. Det finns risker med det också, därför att då måste man vara överens om större renoveringar och sådär. Då kan några motsätta sig att man kanske inte gör renoveringar av fasaden, till exempel: jag tycker inte det behövs, och så blir det inte gjort. Nu brukar det regleras i olika avtal och sådär. Men jag kan säga så här, jag skulle kanske vänta lite med att köpa en sådan, därför att bostadsrätt är det som finns, och det är lätt att förklara om man ska sälja sedan. Här blir det en främmande fågel. Sedan finns det fördelar, till exempel att man kan hyra ut fritt och att företag kan förvärva och sådär. Men ännu så länge är det en liten, udda fågel, som jag skulle vara försiktig med att köpa.

Jan: Men varför har vi de här bostadsrätterna i Sverige? Varför blev det så stort?

Pontus Kopparberg: Ja, det kan man nog tacka HSB och Riksbyggen för, de här stora allmännyttiga organisationerna som valde att göra på det sättet. Vi svenskar tycker det är ganska trevligt att ha den här föreningen tillsammans. Det ligger i det svenska kynnet, tror jag. Och sedan är det naturligtvis lagen, det stiftades lagar kring det här. Jag tror att det var, ja, det har funnits länge, men det stramades upp på 60–70-talet, då kom det många sådana lagar. Då är det den formen som lagen anvisar. Den har visat sig vara bra också, på många sätt.

Jans rädsla för bostadsrätten

Jan: Om vi fortsätter att prata om bostadsrätt. Jag har ju kanske varit onödigt hård mot bostadsrätt, jag är lite rädd för bostadsrätter. Och det var en stor anledning till att vi inte flyttade dit. För jag upplever att jag inte äger min lägenhet, utan att jag bara äger en rätt att bo. Och sedan upplever jag också, precis som du säger, att jag sitter i knät på en massa andra människor, alltså på mina grannar.

Caroline: Som kanske har tagit ekonomiska beslut...

Jan: Ja.

Caroline: ...för hela föreningen tidigare, och så är det dåligt.

Jan: Ja, precis, för oss som bor där. Och så ska en massa amatörer sköta en fastighet för hundra miljoner. Och där blinkar mitt kontrollbehov och min rädsla bara rött. Och sedan fattar jag att det är flera miljoner människor i Sverige som bor i bostadsrätt, och att det funkar bra. Så kan du inte bara försöka ge ett neutralt perspektiv, vad tänker du kring bostadsrätt? Är jag ute och reser?

Pontus Kopparberg: Nej, men det är klart. Jag tycker att det är förvånansvärt problemfritt, om vi tittar på hur det har varit. Man hör väldigt lite, tycker jag, om stora, allvarliga problem. Undantaget en av Malmös största föreningar.

Jan: Precis.

Pontus Kopparberg: Och jag tror att det kan komma mer sånt, faktiskt. Så man ska vara försiktig. Jag är förvånad över att det inte har varit mer problem.

Jan: Vad är det som skulle kunna sätta igång en våg, generellt sett?

Vad som skyddar, och vad som kan gå fel

Pontus Kopparberg: Vad är en bostadsrätt då? Den är dels omgärdad av ganska mycket lagar och regler, så det går inte för styrelsen att fatta vilka beslut som helst. Så det finns någonting att hålla sig till. De lite större föreningarna har oftast en ekonomisk och en teknisk förvaltning som sköts av proffs, så de flesta är väldigt välskötta. Dessutom tar man kanske mer hand om det man äger. Så jag tror att det kan bli lägre drifts- och underhållskostnader än i en hyresrätt många gånger, för att det finns en omtanke. Men du har helt rätt i att i små föreningar, och i stora föreningar där folk bara bor och inte bryr sig så mycket, där kan en inkompetent styrelse ställa till mycket skada. Och det sker säkert. Och det är säkert sådant som kommer upp mer framöver också.

Jan: För jag har ju, när jag suttit i styrelsen för ett bolag där vi hade en bostadsrätt i en förening, jag upplevde att man satt där på mötet, och så var det så här: nej, men det här höjer inte värdet på vår lägenhet. Det var mycket politik, och jag bara, ja...

Pontus Kopparberg: Nej, men det är så, så kan man ju inte säga, men man får ju inte styra sin egen lägenhet, så klart.

Jan: Nej, men till exempel att man skjuter upp underhåll. Att man tänker så här: nej, men du vet, om vi ska byta stammarna nu, så kommer det höja avgiften, och då kommer inte jag få så mycket betalt som jag hade fått annars.

Caroline: Det är sådana diskussioner.

Pontus Kopparberg: Man får verkligen, när man ska köpa en bostad, titta noggrant i årsredovisningen. Och du har helt rätt i att jag förväntar mig att om vi får lite sämre tider och får ett problem här, så kommer det naturligtvis att komma upp nu. Det har varit väldigt mycket diskussioner om det här med nya föreningar. Vi kanske kommer in på nyproduktion sedan också, hur man kanske inte gör avsättningar. För det är klart, det finns tendenser till att man kanske struntar i att avsätta till underhåll, för att hålla nere avgiften nu, för jag ska sälja om två år och vill ha högsta möjliga pris. Det brukar duktiga förvaltare sätta stopp för, och säga: nej, nu måste ni faktiskt göra det här. Men det är helt klart så, det är en ständig kamp. Och jag tror att det kan bli... det är en intressant fråga. Och man kan säga så här, om man ska göra en sammanfattning: bor du i en bostadsrätt, så engagera dig i styrelsen. Och återigen, det är din största investering.

Jan: Du borde göra det.

Pontus Kopparberg: Ja, för hur stor del av din förmögenhet är din bostad? Svaret är oftast att det är mer än 50 procent, får man väl utgå ifrån. Och då är det jätteviktigt att sitta med och påverka, så att det går rätt till.

Föreningen i Malmö som kapades

Jan: Jag kan få en sådan här pervers känsla, kan vi inte bara prata lite mer om det som kan gå åt skogen? Men sedan får du hålla i pinnen så att vi kommer till de bra grejerna. Vad är det som kan gå fel, till exempel den här föreningen i Malmö? Vad har hänt i Malmö?

Pontus Kopparberg: Där har det hänt att det är en stor förening, som jag tror, om jag inte missminner mig, är en så kallad ombildad förening. Många har bott där som hyresrätt och sådär. Och det är inte helt ovanligt att det dyker upp 20–30 personer på ett årsmöte i en förening med flera hundra medlemmar. Vad som har hänt där är att några har...

Jan: Kidnappat.

Pontus Kopparberg: Kidnappat, ja, och med fullmakter och sådär tagit sig in i styrelsen. Det är ju helt okej att göra så. Men sedan visade det sig, just i det här fallet...

Caroline: Men jag fattar inte vad de har gjort.

Pontus Kopparberg: Nej, just det. Det är så här, det är några personer som så att säga har kuppat, kan man säga, men de har tagit sig in i styrelsen och tagit fullmakt. Det har inte varit så många på styrelsemötet, utan de har egentligen fått poster, vilket är helt okej. Men sedan har man valt att anlita närstående för att renovera. Och det visade sig att det här bolaget kanske inte klarade av det, eller aldrig hade någon avsikt att göra det.

Jan: Eller betalade jättemycket mer, tre gånger mer än vad det hade kostat.

Pontus Kopparberg: Och de fick olika exklusiva presenter i styrelsen då, som tack och sådär. Nu pratar vi om en dom som har kommit. Så där finns det sådana risker, vad som kan gå snett. Ja, men det kan vara så, det är ju väldigt ovanligt.

Jan: För det var kriminellt?

Pontus Kopparberg: Det är kriminellt. Men det är klart att det vanligaste är att det helt enkelt inte sker tillräckliga avsättningar till underhåll, det skulle jag säga. Det är det grundläggande. Det kanske svider lite extra, man undviker att höja avgiften och väljer istället att gå med underskott under ett antal år. Och vid stora renoveringar också gäller det verkligen att... det kan vara så ibland, jag känner en kompis som har en byggfirma, så fixar vi det. Det är inte så bra, utan det gäller att göra professionella renoveringar.

Dubbla lån: ditt eget och föreningens

Jan: Och en annan sådan risk som jag har sett, det är, som du bara nämnde i förbigående innan, att ofta i en villa är det så här: jag har lånet på villan, that's it. Men i en bostadsrättsförening har jag lån på min bostadsrätt, men föreningen har också lån på min bostadsrätt. Kan du inte förklara lite hur det funkar? För det är också en risk.

Pontus Kopparberg: Det är en risk i, man kan säga så här, om vi säger att allting är det bästa av världar nu, och vi kommer in på det lite grann med nyproduktion också. Men om vi tänker oss en situation där man har köpt en bostadsrätt, och där det kanske inte har gjorts tillräckliga avsättningar för renoveringar, och räntan är väldigt låg. Föreningen kan ha valt att ha rörlig ränta på hela lånet. Och så plötsligt går räntan upp med en eller två procent. Då slår det ganska hårt mot din avgift också. Och så samtidigt kanske energipriserna går upp, och samtidigt kommer fastighetsskatten höjas, och så kanske du har en tomträtt som skrivs om. Så det finns risker, det kommer vi in på lite när det gäller att köpa. Däremot får man också en annan ekonomi på köpet. Så därför måste man verkligen titta noggrant. Nu är det så att folk tittar mycket mer, köparna är mycket duktigare, och mäklarna är också duktiga på att dela ut årsredovisningen. För några år sedan var det så att man bara köpte, och så fick man upptäcka det sedan kanske. Det är jätteviktigt att titta på ekonomin, det kan inte nog poängteras. En sak jag kan säga, om jag ska vara lite positiv, och det är min åsikt, det är det här med att om grannen inte betalar så får du betala. Och det stämmer delvis, att om grannen inte betalar sin avgift, så får ni andra i föreningen betala den avgiften. Jag tycker inte det är någon risk, därför att man säljer ju till slut lägenheten om man inte betalar. Så föreningen har ganska låg risk för att någon granne skulle bli arbetslös.

Jan: Men i mina mardrömsscenarion, som aldrig inträffar, då tänker jag så här: räntan ökar, och där var till exempel en sådan här parentes, alla de här bankerna, du vet när man gör så här, hur mycket kan du låna, så tar de aldrig hänsyn till att om räntan ökar, så tar de bara hänsyn till min del av lånet. De tar aldrig hänsyn till att avgiften ökar...

Pontus Kopparberg: ...för att räntan ökar på föreningen också. Nej, en duktig bank tittar på årsredovisningen. Men nej, det blir en dubbeleffekt.

Kan en förening gå i konkurs?

Jan: Och då tänker jag så här, i en lågkonjunktur, då blir folk av med jobbet, det blir svårt att betala den egna hyran, föreningen får också en högre avgift, alltså det blir en dubbel grej där. Och det tänker jag, som du säger, om en enstaka granne inte betalar, då löser man det. Men säg att föreningen kan gå i konkurs.

Pontus Kopparberg: Eller, det är ju orealistiskt. Det är helt orealistiskt, tycker jag, när det gäller, i princip, vanliga äldre föreningar i storstäderna. Det som hände på 90-talet, då kan man säga.

Jan: Vad hände då? För då var det ju rejäl kris.

Pontus Kopparberg: Ja, men folk försökte skänka bort sina bostadsrätter. Fast det handlade om nyproducerade bostadsrätter, där man hade gömt väldigt mycket kostnader, det som jag beskrev. Alltså om man har väldigt hög belåning i nyproducerade bostadsrätter i föreningen, då finns det absolut en risk att det går i konkurs. Men så gör man ju inte längre. Och så är det klart att det finns orter där, om du köper en bostadsrätt för 200 000–300 000, då finns det en jättestor risk, för då finns det ingen fallhöjd. Men köper man en lägenhet i Malmö här, en tvåa i city som kanske kostar två miljoner i alla fall, alltså, när ska den gå ner till noll? Det kommer inte att hända. Så jag kan säga så här, risken att en bostadsrättsförening går i konkurs, nej, den finns inte om man köper en vanlig lägenhet. Men köper man en nyproducerad med låga insatser, typ ett bostadsrättsradhus i Leksand för 100 000 i dagens läge med väldigt hög belåning, det finns nästan inte, man gör inte så längre, men där har det varit en del konkurser. Men det skulle jag inte vara orolig för. Däremot kan det bli en stor värdeminskning på din lägenhet. Vad händer om du köper en lägenhet och så går föreningens lån upp från 1 till 3 procent, och så höjer man avgiften med 20 eller 25 procent? Då går värdet ner på din lägenhet. Så konkurser är inte så farligt, det finns nog ingen risk. Men risk för en kraftig värdeminskning, ja.

Att läsa årsredovisningen: belåningen

Caroline: Men du säger att man ska titta på årsredovisningen i bostadsrättsföreningen. Vad ska man titta på då? Det är inte det lättaste, jag har aldrig sett en årsredovisning.

Pontus Kopparberg: Nej, absolut. Jag ska försöka ge lite andra tips också, som inte bara är de här Expressen-bilagorna som alltid kommer upp. Men de stämmer också, så klart. Det är belåningen som är viktig.

Jan: Vad är rimligt?

Pontus Kopparberg: Ja, vad är rimligt? Det är svårt att uttala sig om. Men jag kan säga att 5 000 kronor per kvadratmeter är bra, och 10 000, eller över 10 000, är ganska mycket. Men det beror alldeles på. För en helt ny förening är den klart högre, för då har du inga renoveringsbehov. En förening som står inför stambyte ska ju inte ha så höga lån, för de borde ha betalat av dem. Så det är svårt att säga exakt. Men det man ska räkna på, man går in och tittar på föreningens lån i årsredovisningen, och delar det på antalet kvadratmeter i hela föreningen, alla lägenheter, totalt sett. Och så tar man det gånger sin egen kvadratmeter. Så man räknar helt enkelt ut sin egen andel. Man kan även titta på andelstalet man har i föreningen. Om man har ett andelstal på ett, om det är hundra lägenheter och alla är lika stora, då blir andelstalet ett. Då kan man räkna ut hur mycket skuld det är på en lägenhet. Inom parentes sagt borde det självklart finnas ett sådant jämförelsevärde på varenda mäklarbeskrivning, egentligen. Diskussion pågår om det, det är säkert några som redan har det. Men det är intressant, man vill ju veta vilken skuld jag har per kvadratmeter, för då ska du lägga det till priset, tycker jag.

Jan: Vad smart. Så om jag ska betala två miljoner för bostadsrätten, men den är belånad i föreningen med en miljon, då är det egentligen som att jag betalar tre miljoner för min andel.

Räntesatsen och hur lång tid föreningen bundit

Pontus Kopparberg: Jag skulle räkna så. Och då tittar man också på nästa steg, räntesatsen. För det som har varit en fantastisk tid nu, det är att föreningen ofta lånar upp på längre tid och inte har allt rörligt. Det ska man inte ha som förening, och det innebär att räntan långsamt har sjunkit, så det har blivit bara lägre och lägre kostnad under många år. Nu går det kanske precis åt andra hållet, det får vi se om räntan går upp. Men man kan titta på hur hög räntan är på lånet. Är det en procent idag? Ja, vad händer om det blir två? Och så kan du räkna ut det. För jag tror att det var en miljon i ditt exempel, och då blir det ju en procent till, inte bara på den del du har själv, utan en procent till där också. Så det är ganska viktigt att titta på. Det tycker jag är kanske enskilt viktigast. Och sedan kan man titta på, och det är återigen kanske lite Stockholm, det finns tomträtt. Det finns ganska många föreningar som har tomträtt. När går den ut? För den skrivs om. Ibland har det varit väldigt långa avtal, ibland korta avtal, tio år tror jag man skriver på många, men det är väldigt olika.

Caroline: Vad är det här, tomträtt?

Pontus Kopparberg: Man har inte sin egen tomt, man hyr tomten.

Caroline: Man hyr tomten som fastigheten står på.

Pontus Kopparberg: Och det innebär att man får betala hyra, kan man säga, tomträttsavgäld, oftast till kommunen. Och den höjs kraftigt, för den har med fastighetsvärdet att göra, så den kommer höjas kraftigt, troligen, i de flesta fall. Det ska man också räkna ut.

Jan: Jag vet ju här i Malmö till exempel, ett fastighetsbolag där jag är satt i styrelsen, där köpte vi ut tomträtten, för vi visste att den skulle gå ut om tre år, och då räknade vi med att den skulle tredubblas. Och det är en rätt stor skillnad, att vi går från att betala hundratusen per år till trehundratusen per år.

Pontus Kopparberg: Så om man har tomträtt är det viktigt att man kollar upp det. Det tycker jag är steg två.

Styrelsen, lokaler och utvecklingsmöjligheter

Pontus Kopparberg: Sedan kan man faktiskt titta lite grann på vilka som sitter i styrelsen, och, som vi pratade om, om det är professionella aktörer som sköter den, eller om man sköter det själv. Det kan vara en liten varningssignal att man sköter det själv. En professionell förvaltare tror jag kanske är bättre.

Jan: Och är det typ HSB eller Riksbyggen?

Pontus Kopparberg: Ja, eller, det finns hur många som helst. De är de stora som också bygger, men det finns massor med bolag, så de flesta har en professionell förvaltning. Men man kan också göra det själv. Man kan titta på att det är professionellt skött, det är ganska viktigt. Men tittar man på lite positiva saker också, vad finns det för utvecklingsmöjligheter i föreningen? Lokaler kan också vara så. Återigen, på fler och fler ställen är det så att man har lokaler i bottenvåningen.

Jan: Ja, det är väl bra som intäkt.

Pontus Kopparberg: Men hur ser avtalen ut? Vilken nivå är de på? Är de tecknade på höga nivåer, eller är de osäkra? Jag menar, i sämre tider kanske det står tomt där, och då får du inte in den intäkten. Så lokaler är både en välsignelse och en förbannelse, det kan det vara, beroende på hur stor del av föreningens ekonomi det är. Det är viktigt att titta på det. Men det finns också utvecklingsmöjligheter, man kan bygga på vindar. Det finns spännande exempel nu, jag vet om man tittar på, man byggde punkthus med parkeringar runt om, det är en ganska vanlig bebyggelse, det finns säkert här också. Och då kanske man tänker så här, men parkeringen, den kan väl inte få stå på dyr mark, vi bygger ett punkthus till, föreningen kan bygga ett punkthus och få 30 lägenheter till.

Jan: Punkthus?

Pontus Kopparberg: Ja, jag menar höghus då. När man bygger så är det ibland parkeringar mellan husen, det är väldigt vanligt. Och det kanske var aktuellt när man byggde det för 30–40 år sedan. Men nu är den marken värdefull, så man kan gå och bygga ett hus till där. Föreningen kan bygga ett hus till där.

Jan: Wow, det har jag aldrig ens hört. Att de här parkeringarna behövs...

Caroline: ...kanske inte på det viset.

Jan: Nej, men att man som förening kan driva det som ett företag. Hur utvecklar man det här?

Attefallshus och hyresrätter som dold tillgång

Pontus Kopparberg: Det kan man absolut göra. Om det inte finns mark att bygga på kan man bygga parkeringshus och hyra ut. Man ska vara försiktig, men man kan naturligtvis sälja bara marken och låta ett företag göra en totalentreprenad, och sedan bara avveckla det. Det finns sådana möjligheter. Ett annat exempel som har kommit nu, som är som en liten farsot i Stockholm, det är de här Attefallshusen. Bostadsrättsföreningar bygger Attefallshus på sin befintliga tomt, och säljer som bostadsrätt. Det är inte alls omöjligt att man kan göra det. På många ställen finns det mycket gräsytor, och då kan man bygga Attefallshus där. Då får föreningen inkomster när man säljer dem. Så det finns sådan fastighetsutveckling för bostadsrätter, men det finns mycket mer att göra där. Sedan kan man säga, slutligen, framför allt i ombildade föreningar, alltså där man har gjort en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, där finns det ofta hyresrätter kvar, det är ganska vanligt, alla tackar inte ja. Och de kan vara en guldgruva, de kan säljas av föreningen så småningom, när någon flyttar eller säger upp sig. Så det är en positiv sak, en tillgång, många hyresrätter är generellt sett bra.

Caroline: Men vad sa du nu, att det kunde finnas hyresrätter kvar i en bostadsrätt?

Pontus Kopparberg: Ombildningarna har ju varit, alltså man bildade om, det började på 80-talet, då gjorde man stora ombildningar, de som bodde i hyresrätt kunde köpa huset. I Stockholm pratade vi om säkert 50 000–60 000 lägenheter som har gått den vägen. Nu ska man göra en ny våg i vissa förorter, som man har pekat ut.

Caroline: Där det finns hyresrätter.

Pontus Kopparberg: Man bor i hyresrätt. Antagligen är det så i Malmö också, jag är övertygad om det. Om du bor i en hyresrätt i stan med en privat värd, då kan du göra en intresseanmälan om att du vill köpa. Då blir det ett hembud, så får de som bor där köpa den.

Jan: Och då räcker det, tror jag, att det är två tredjedelar som tackar ja.

Pontus Kopparberg: Jag tror att man ändrade det till hälften, och så var det i vissa fall två tredjedelar. Men jag tror att lagen säger minst hälften.

Sammanfattning: bostadsrättens fördelar

Jan: Så om vi ska sammanfatta bostadsrätt, vad är dina bästa råd, eller de största fördelarna?

Pontus Kopparberg: Jag tycker att bostadsrätten som sådan är en väldigt bra form. Oftast lägre driftskostnader, bättre skötsel, och så får man ett boende.

Jan: Och är det inte också så, som jag har tänkt mycket på med bostadsrätt, att det är ett snabbt sätt? Alltså, flyttar jag till en ny ort och behöver ett boende snabbt, så finns det i princip alltid. Och om det inte finns en stor hyresrättsmarknad, men det finns det ju typ ingenstans, då är det ett enkelt sätt att komma in.

Pontus Kopparberg: Ja, det är det naturliga sättet, och det är ju så upplåtelseformen är. Tänker man på det jag sa tidigare, att man studerar föreningen, vad man köper in sig i, och så är man aktiv och sköter om sin förening.

Jan: Gå på årsstämman, tänker jag också, för att förhindra de här kuppförsöken. För många tänker, årsstämma, vad fan ska jag göra där? Men att det är viktigt, tror jag, att...

Caroline: ...utnyttja sin...

Jan: Ja, utnyttja sin demokratiska rätt, det tycker jag.

Pontus Kopparberg: Du har helt rätt i det. Det är din största investering. Så åker man inte ens ner till föreningslokalen eller restaurangen för den här årsstämman, som tar två timmar per år. Det kan jag verkligen uppmana till, att gå på årsstämman, där man ställer frågor och engagerar sig i föreningen också. Jag tycker egentligen att sitter man i en förening, så ska man alltid sitta med i styrelsen någon period.

Jan: Det brukar väl inte vara slagsmål om posterna. Är det någon missuppfattning kring bostadsrätter?

Missuppfattningen: man äger inte lägenheten

Pontus Kopparberg: Den missuppfattningen är kanske att många fortfarande tror att de äger sin lägenhet, men att de äger en nyttjanderätt. Jag tror att många kanske också bor i till exempel HSB-förvaltade föreningar och säger att det där har HSB bestämt. Men det är ju inte så, utan HSB är bara förvaltare på uppdrag av föreningen. Så jag tror att man har mer ansvar kanske än vad man tror. Vi har faktiskt ett ansvar att se till så att föreningen fungerar. Det finns ingen automatik i att någon sköter den åt dig.

Jan: Har det någon praktisk betydelse, det där med att det är en nyttjanderätt och inte ett ägande? Du sa det nu i samband med en pantsättning eller liknande.

Pontus Kopparberg: Skillnaden är att om du har en äganderätt, då äger du faktiskt just den enheten. Om vi ser det som i Spanien, då äger du faktiskt just den stenen där i ditt hus, om man säger så, eller trät, eller vad det nu är. Just den enheten äger du. Du har lagfart, du kan ta ut pantbrev på din enskilda lägenhet, och du har ansvar för skötseln av just den. Och sedan har du en förening som gemensamt tar hand om det övriga. Så det liknar ju bostadsrätt.

Jan: Men det har ingen annan sådan betydelse?

Pontus Kopparberg: Nej, det har det inte.

Jan: Nej.

Pontus Kopparberg: Det har andra finansiella betydelser, eftersom det, ja.

Kan föreningen verkligen gå i konkurs?

Jan: Jag tänkte, så många som pratar, jag är alltid mycket tryggare med en lagfart. Och där har jag sett en stor risk, ja, men bostadsrättsföreningen kan gå i konkurs. Men där var du ganska tydlig.

Pontus Kopparberg: Nej, den risken är inte obefintlig, men väldigt, väldigt låg. Jag kan nästan säga, om jag tar ett bra exempel, det här med om Sverige går i konkurs. Kan Sverige gå i konkurs? Och kommunen, kan den gå i konkurs? Men de har en beskattningsrätt som är nästan obegränsad. Så är det med bostadsrätt också, det är bara en högre avgift. Det ska mycket till, om du förstår vad jag menar. Och föreningen har förmånsrätt, den första bästa rätten, mot föreningens medlemmar om man inte betalar sin avgift. Det är så att föreningen går före bankerna där, det ska man ha klart för sig också. Det är därför jag säger, om din granne inte har betalat avgiften på ett år, och jag är skyldig 70 000 till min förening, så är det ingenting att bli nervös över, så länge ni inte är fler än, ja, det blir väl mer än 70 000, vilket det är i nästan alla fall. Så det är en stark ställning där.

Jan: Ja, coolt. Vet du vad, nu har vi pratat i en timme, och vi är bara halvvägs. Så jag tycker att det här är superspännande. Ett stort tack, Pontus, för all din kunskap här. Och jag tänker att vi gör så nästa vecka, att vi bara fortsätter samtalet. Vi går in på nyproduktioner, vi går in på villor, vi går in på lite hus utomlands och lite Attefallshus och sådant också. Så du som lyssnar och tittar, kom gärna tillbaka nästa vecka för att se fortsättningen och ytterligare några läsarfrågor. Tack!