Sälj bostaden i januari och inte i maj!
Många riktigt bra tips från Pontus Kopparberg, ex-VD på Bjurfors | Del 1 av 2
Bostaden är för de flesta av oss både den största affären vi gör i livet och den som har mest påverkan på vår privatekonomi. Det är ingen underdrift att säga att det är viktigt att man gör rätt och undviker de vanligaste misstagen.
Avsnitt 106 | Publicerat 7 år sedan.
Avsnitt 106. Senast uppdaterad 9 månader sedan (2025-08-20) av Jan Bolmeson.
Denna video finns att se på Youtube eller via videon ovan.
Innehållsförteckning
- 00:00:00 - Introduktion
- 00:02:34 - Ökad arbetslust och perspektiv med 5-1-regeln
- 00:05:32 - Pontus karriär inom fastighetsbranschen
- 00:04:12 - Är bostaden en kostnad eller en investering?
- 00:09:10 - Kom ihåg att diversifiera
- 00:12:11 - Priserna kan stå still eller går ner
- 00:12:56 - Faktorer som driver upp priserna
- 00:17:24 - Staten är orolig över bostadsbubbla och minskad konsumtion
- 00:20:06 - Rak och lugn prisutveckling
- 00:22:08 - Läsarfråga om hur man kan tajma bostadsmarknaden
- 00:24:31 - De bästa bostadstipsen till barnen
- 00:27:04 - En typisk svensk bostadskarriär
- 00:29:16 - Undersök områdets framtida kommunikationslösningar innan köp
- 00:31:35 - Platsen påverkar bostadspriserna oerhört mycket
- 00:35:37 - Läsarfråga om olika ägandeformer
- 00:37:52 - En läsarfråga om bostadsrätter
- 00:40:14 - Bostadsrätter är förvånansvärt problemfritt
- 00:43:00 - Det värsta som kan hända
- 00:45:56 - Dubbelt lån på bostadsrätten
- 00:47:37 - Ett mardrömsscenario i lågkonjunktur
- 00:50:03 - Tips om hur man undersöker årsredovisningen
- 00:51:49 - Titta på lånets räntesats
- 00:54:05 - Utvecklingsmöjligheter med bostadsförening
- 00:57:59 - Största fördelarna med bostadsrätt
- 00:59:03 - Vanlig missuppfattning kring bostadsrätter
Du kan lyssna på detta avsnitt (106) där poddar finns, t.ex. på Spotify, Apple Podcast och Acast. För innehållsförteckningen med tider, se fliken till vänster med längden på avsnittet.
Referens: Saknas.
Innehållsförteckning
Denna sida uppdaterades 9 månader sedan (2025-08-20) av Jan Bolmeson.
Sammanfattning och guldkorn
Det viktigaste att veta. Swipa för att se fler.
Därför är avsnittet viktigt
Bostadsköpet är den största ekonomiska affären de flesta gör, men få förstår de verkliga riskerna. Vi får insikter från branschens insida om varför priserna troligen står still de kommande 5 åren och konkreta verktyg för att analysera bostadsrättsföreningar innan köp.
Med Pontus Kopparberg
Pontus har varit VD för både Bjurfors Stockholm och Swedbank Fastighetsbyrå med över 350 medarbetare. Hans unika perspektiv kommer från 30 år i branschen och han lever efter "5:1-regeln" - jobba hårt i fem år, sedan ett års timeout för reflektion.
Bostaden som konsumtion, inte investering
Tänk på alternativkostnaden - vad skulle det kosta att hyra motsvarande? Skillnaden är vad du betalar för förmånen att äga. Med 70-80% av förmögenheten i bostaden blir risken för hög - diversifiera istället till tillgångar som inte korrelerar med fastighetsmarknaden.
Varför priserna troligen står still
De senaste 20 årens engångsfaktorer har spelat ut: jobbskatteavdrag, avskaffad fastighetsskatt, rekordlåga räntor, högkonjunktur. Riksgälden förutspår lägre ökningstakt kommande årtiondet. Räkna med samma priser om 5 år - räcker det att bara få bo där?
När på året ska du sälja villan?
Sälj i januari-februari när utbudet är som lägst. Alla väntar till maj "när trädgården är fin" vilket skapar överutbud. Du ska sälja när konkurrensen är minst, inte när alla andra gör det.
Den verkliga skulden i bostadsrätten
Räkna alltid ut föreningens skuld per kvadratmeter (5000 kr/kvm är bra, 10000 är mycket). Multiplicera med din yta och lägg till köpeskillingen - det är ditt verkliga pris. En tvåa för 2 miljoner med 1 miljon i föreningsskuld kostar egentligen 3 miljoner.
Varningssignaler i årsredovisningen
Kolla tomträttsavtal (kan tredubblas vid omskrivning), räntebindning på föreningens lån, avsättningar till underhåll och om föreningen har professionell förvaltning. Lokaler i bottenvåningen är både risk och möjlighet beroende på uthyrningsgrad.
Risken för bostadsrättskonkurs
I storstäder med höga priser är konkursrisken nästan obefintlig - föreningen kan alltid höja avgifterna. Risken finns främst i nyproduktion med låga insatser på mindre orter. Värdeminskning är en större risk än konkurs.
Engagera dig i föreningen
Det är din största investering men många går inte ens på årsstämman som tar 2 timmar per år. Sitt i styrelsen någon period - det brukar inte vara slagsmål om platserna och du får insyn i ekonomin.
Bostadskarriärens tvångssparande
Bostadsköp fungerar som "vaccination mot dåligt beteende" - du tvingas spara genom amorteringar och räntor. Efter 20 år har du en tillgång oavsett prisutveckling, vilket många inte skulle klara med frivilligt sparande.
Storstadstillägget du alltid betalar
I Kiruna tjänar läkare och lärare lika mycket som i Stockholm men bostadspriserna är en femtedel. Du får exakt samma hus men betalar 5 gånger mer. Allt annat kostar lika mycket - är storstaden verkligen värd det?
Hyresrätt för unga - om det fanns
Egentligen borde unga börja med hyresrätt för flexibilitet när livet förändras snabbt. Men utan fungerande hyresmarknad tvingas man in i bostadsrätter med risk. Det skapar bostadskarriären vi känner igen.
Dolda utvecklingsmöjligheter i föreningen
Föreningar kan bygga på parkeringsytor mellan punkthus, sälja attefallshus eller bygga på vindar. Ombildade föreningar har ofta hyresrätter kvar som är guldgruvor när de säljs. Kolla alltid utvecklingspotentialen.
Kontrovers: Ägarlägenheter vs bostadsrätt
Vi menar att ägarlägenheter låter bättre i teorin men är en udda fågel i Sverige. Alternativ syn: Total kontroll utan föreningsrisk. Men svårsålt och oklara regler gör att vi rekommenderar avvakta.
"Dagens bostadsmarknad är en vaccination mot dåligt beteende"
"Risken att en bostadsrättsförening går i konkurs är som att Sverige skulle gå i konkurs"
"Man ska veta att man får alltid betala det här storstadstillägget"
Sammanfattning
I detta avsnitt dyker vi djupt in i bostadsmarknaden tillsammans med Pontus Kopparberg, som har över 30 års erfarenhet från fastighetsbranschen som VD för både Bjurfors och Swedbank Fastighetsbyrå.
Vi utforskar den kontroversiella frågan om bostaden verkligen är en investering eller om den bör ses som konsumtion. Pontus delar sin analys om varför bostadspriserna troligen kommer stå still de kommande 5 åren och varför många av de faktorer som drivit upp priserna redan har spelat ut sina kort.
Vi går igenom konkreta tips för bostadsköpare, från när på året det är bäst att sälja (januari-februari för villor) till vad man ska titta på i en bostadsrättsförenings årsredovisning. Särskilt fokus ligger på riskerna med bostadsrätter – från föreningar med dålig ekonomi till styrelser som fattar tveksamma beslut. Pontus förklarar varför 5000-10000 kr per kvadratmeter i belåning är rimligt och hur man räknar ut sin faktiska skuld.
Avsnittet ger också perspektiv på alternativa bostadsorter där priserna inte rusat lika mycket och där det fortfarande finns potential. Vi diskuterar den svenska modellen med bostadsrätter jämfört med ägarlägenheter och varför hyresrätt egentligen vore det bästa för unga. Genomgående får du praktiska verktyg för att fatta mer informerade beslut kring Sveriges största privatekonomiaffär.
Vanliga frågor
Hittar du inte din fråga ovan? Se alla frågor här, eller ställ den i forumet.
Communityns kommentarer
Var först med att skriva en kommentar, en fundering eller en fråga i forumet. Vi ses där! 🙂
Relaterade sidor och annat kul
Missa inte något – få våra uppdateringar
till din inkorg!
Få tillgång till våra senaste bästa tips, verktyg, avsnitt, videor, grafer och studier – direkt i din mejl!
- Notis till din mejl när vi släpper något nytt
- Kostnadsfritt, du kan sluta när du vill
- Någon gång i veckan
Om inte formuläret ovan visas, klicka här!
Senaste nytt på RikaTillsammans
Lagomfällan: när livet är okej, men något ändå saknas
Stefan och Zandra har gjort allt rätt. God ekonomi, mer tid med barnen, mindre lönearbete. Ändå har livet blivit lite platt. Så ser lagomfällan ut och så tar man sig vidare.
Bästa aktiva globalfonden 2020 var inte längre i toppen 2025
Bara 16 % av 408 globala aktiefonder höll sig i topphalvan två femårsperioder i rad enligt SPIVAs nya rapport. .
Löneväxla för att gå i pension tidigare
Är löneväxling värt det 2026? Gränsen går vid 56 087 kr. Pensionsexperten Monica Sjödin förklarar fallgropen som kan kosta dig nästa löneförhöjning.
FikaTillsammans: AI i vardagen och på jobbet
26 maj: En fika med tips, inspiration och erfarenhetsutbyte av AI på jobbet och i vardagen | Supporterexklusivt.
Finansbranschens tre stora problem
Tre minuter med statsminister Ulf Kristersson och EU:s talman Roberta Metsola: allt det jag inte hann säga baserat på Finansinspektionens egna rapporter. Med rådgivaren Per Palmström.