Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Vad avsnittet handlar om
2. Konkreta tips, nyckeltal och dolda fallgropar
3. Varmt välkommen, Mikael Goldstein
4. Som köpare är du expert utan ångerrätt
5. Därför struntar folk i siffrorna
6. Tomträtt och hur den påverkar priset
7. Den ekonomiska risken med eget boende
8. Marginalnytta, bruksvärdeshyra och asymmetrisk information
9. Avrådan från nyproduktion
10. Ska en bostadsrätt vara billigare än en hyresrätt?
11. Bruksvärdesprincipen och marknadshyra
12. Marginalnytta och statusvärde i prissättning
13. En krona i avgift mot 200 kronor i pris
14. Dolda skulder: tomträtt, radon och enstegstätning
15. Radon i mark och byggmaterial
16. Köpa ut tomträtten?
17. Skadorna upptäcks efter garantitiden
18. Var finns informationen om fasaden?
19. Räcker det att fråga mäklaren?
20. En sjuk fallgrop
21. Mögel är också en hälsorisk
22. Latent skatteskuld i nyproduktion
23. Dolda minor i nyproduktion
24. Taket som inte ingick
25. Glädjekalkyler och intygsgivare
26. Dolda tillgångar: hyresrätter och belåningsutrymme
27. Belåningsutrymme som tillgång
28. Föreningens lån är dina lån
29. Avskrivningar och avsättningar
30. Avskrivning som "fejkutgift"
31. Tumvärdet 100 kronor för yttre underhåll
32. Vad kan man göra åt dolda kostnader?
33. Underhållsplanen och om den är finansierad
34. Finns det en expert att vända sig till?
35. En 400-sidig bok ingen visste fanns
36. Var förvarar föreningen sina pengar?
37. De tre vanligaste nyckeltalen
38. Renoveringsutrymme: tillförs kassan pengar?
39. Checklistan: frågor till förvaltningsberättelsen
40. Att skapa kunniga konsumenter
41. Risk är subjektivt
42. När känslan ruckar på risken
43. Highlights ur "Köpa osett"
44. Byggbolaget är inte din vän
45. Tack och var hittar man böckerna

Vad avsnittet handlar om

Jan: Välkommen till RikaTillsammans. Det här är dagens avsnitt: tips och saker att tänka på vid köp av bostadsrätt. Vi tittar på vad man ska prata om, till exempel en årsredovisning för en bostadsrättsförening, vilka nyckeltal som är rimliga att räkna fram eller jämföra. Vi tittar på exempel när det har gått fel och på generella tips från Mikael Goldstein, som har skrivit två böcker på ämnet.

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans, podden som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av vår livsresa, våra erfarenheter, framgångar och misstag, så att du ska kunna göra din ekonomi, ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver den här podden heter Caroline och Jan Bolmeson.

Jan: Välkommen till dagens avsnitt, det 313:e i ordningen. Det är ett sånt här avsnitt som får mig att tänka: gud, varför har vi inte gjort det här tidigare? Det är roligt, för det handlar om hur man ska köpa en bostadsrätt och vad man ska tänka på. Vi hade ju ett samarbete förr där vi tittade på vad man ska tänka på när man säljer en lägenhet eller villa, och nu tittar vi från andra hållet. Och vi gör det tillsammans med en författare som heter Mikael Goldstein, som för tio år sedan skulle köpa en bostadsrätt åt sin son, eller tillsammans med sin son, och blev frustrerad över att det var så himla svårt. Då gjorde han det som alla gör i en sån situation: skrev två böcker på 600 sidor. Man ordnar ner sig och delar med sig av sin kunskap.

Caroline: Nej, det är inte alla som gör det.

Jan: Jag tycker det är roligt, för han är ju inte alls i branschen. Jag tror han var lektor eller jobbade på universitetet. Så det här var lite frustration och lite projekt inför pensionen.

Caroline: Men det kanske är en fördel också att komma utifrån och säga: det här är obegripligt, varför är det så?

Jan: Ja, och hur ska man tänka?

Konkreta tips, nyckeltal och dolda fallgropar

Caroline: Nej, men jag gillar det, för det blev många konkreta tips, upplevelser och nyckeltal. Att kassan ska vara i relation till omsättningen i föreningen, och hur man ska tänka kring gömda fallgropar. Vad kan det finnas för dolda värden i föreningen? Vad kan man göra? Jag tror det här är bra både för den som ska sälja, men också för den som bor i en bostadsrättsförening. Och det var definitivt bra för mig, som har varit lite så där att jag inte riktigt fattar bostadsrättsgrejen och har varit lite rädd för det. Nu känner jag ändå att man kan närma sig det problemet på ett helt annat sätt. Var det något annat du tänkte?

Jan: Nej, jag tänker mer att det är bra tajming. Eller jag vet inte om det är bra tajming att det kommer nu, men nu är det ju mycket prat om att räntor går upp och så för bostadsrättsföreningar, och att folk kanske är ganska lite oroliga.

Caroline: Ja, precis. Då kan det verkligen vara saker man kan ta upp och titta på i sin historik och få en förståelse för hur det ligger till.

Jan: Mikael har skrivit de här två böckerna, "Köp rätt bostadsrätt" och "Köpa osett". Och det här är inget sponsrat, vi har inte fått någon ersättning. Mikael har inte fått någon ersättning. Jag tror och hoppas att du som lyssnar eller tittar på det här får värde av det. Vi gör det inte svårare än så här, vi släpper på Mikael, och så ses vi nästa vecka.

Varmt välkommen, Mikael Goldstein

Jan: Varmt välkommen, Mikael Goldstein. Du är docent, du har en bakgrund inom psykologi och har jobbat på Ericsson i många år. Men framför allt har du skrivit två stycken böcker. En som heter "Köp rätt bostadsrätt", som du skrev 2016. Och sen har du nyligen, 2021, skrivit en bok som heter "Köpa osett. Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion, en handbok för den försiktige." Varmt välkommen till oss.

Mikael: Tack så mycket, tack.

Jan: Är det något du vill lägga till i presentationen?

Mikael: Nej, det är en utmärkt presentation, tack.

Jan: Om vi börjar där: hur kommer det sig? Om jag förstod rätt så började du på den här boken, "Köp rätt bostadsrätt", redan typ 2012. Kan du inte berätta om bakgrunden? Det är ju två ganska ordentliga böcker för den som lyssnar.

Mikael: Ja, det började med att vi skulle hitta lägenhet i Solna för vår son. På den tiden var det hetsig budgivning, och man hade några dagar på sig att bestämma sig, gå på visningar och så började budgivningen. Det var enormt stressigt. Och då skulle man läsa årsredovisningen också, för varje förening. Då tänkte jag: jag är docent, jag har förmodligen alla koppar i skåpet, jag har skrivit ett 50-tal vetenskapliga rapporter. Jag förstod ingenting. Och då tänkte jag: om jag inte förstår någonting, kan det vara så att det finns fler där ute i etern som inte heller förstår någonting? Då satte jag mig ner och försökte fundera på hur man skulle kunna köpa en lägenhet åt sonen som hade vettig ekonomi. Det var på det sättet det började, för jag förstod inte årsredovisningen. Jag förstod inte mycket överhuvudtaget eftersom jag var lekman. Jag kunde inte det här området för tio år sedan.

Som köpare är du expert utan ångerrätt

Jan: Det där är också någonting som jag tror att du skriver om mycket i början av boken. Att man som konsument är lekman och har ganska mycket rättigheter. Man har reklamationsrätt, man kan ångra sig, man kan skicka tillbaka en vara. Men när det gäller köp av bostad är det tydligen precis tvärtom. Efter köpet har du ingen ångerrätt, du ska vara expert, ansvaret ligger på dig. Vill du säga något mer om det?

Mikael: Ja, jag tycker bara det är lite paradoxalt, därför att bostadsrätt är lös egendom. Då tycker man kanske att man skulle kunna få lämna tillbaka om det var något som inte var som det skulle. Men det gäller tydligen inte den här typen av objekt.

Caroline: Ska vi bara förtydliga varför man behöver läsa årsredovisningen för bostadsrättsföreningen?

Mikael: Hur menar du då?

Caroline: Vissa vet inte ens vad det är för något, en årsredovisning.

Jan: Vem vet inte det?

Caroline: Jag tänker att det är många som letar efter bostad, och vissa vill ju bara hyra. Men vissa vill faktiskt äga en bostadsrätt. Och jag tänker att en del kanske inte ens har koll på att man kan läsa årsredovisningen och vad det är för något. Varför ska man göra det? Vad är riskerna om man inte gör det?

Mikael: Ja, problemet är att du köper rätten till att bo i bostaden. Men till bostaden hör föreningens ekonomi. Så du tar samtidigt ett delansvar i föreningens ekonomi. Och i föreningen finns det både tillgångar, skulder och kanske villkor. De här villkoren är olika. Alla föreningar har inte lika god ekonomi, precis som alla människor inte har lika god ekonomi. Det finns en enorm variation i olika föreningar.

Därför struntar folk i siffrorna

Mikael: Ofta bryr man sig inte om att titta i årsredovisningen, därför att man tänker: ja, i Solna är kvadratmeterpriset mellan 50 000 och 60 000 kronor, oavsett vilket objekt det är. Det ligger liksom skiktat. I Sundbyberg kostar det ett annat pris, på Östermalm i innerstan i Stockholm ett tredje kvadratmeterpris. Och sen bryr man sig inte så mycket, utan så länge priset för lägenheten är ungefär det som ska vara i området tänker man att det är ungefär samma sak. Får jag den för 55 000 per kvadrat, då är allting okej. Men man vet inte vad som döljer sig, vad man får med i lasten. Och det är ibland inte så angenämt.

Jan: Kan du ge några exempel? Jag tror det här är viktigt. Varför är det här viktigt? Vad är det som kan hända? Vad kan man få med i den där lasten som kanske inte är så fräsch? Man tycker man köper den här fruktlådan, men så var det några ruttna äpplen längst ner.

Mikael: Ja, det kanske värsta som kan hända är väl om det visar sig att man inte brydde sig om huruvida fastigheten var en tomträtt. Alltså att man köper huset, eller att fastigheten inte äger tomten, utan att bostadsrättsföreningen hyr tomten. Då kan avgiften tyckas ganska dräglig. Men sen, plötsligt tio eller tjugo år senare, omförhandlas tomträttsavgälden. Och då kan avgiften stiga betänkligt. Det var man kanske inte medveten om när man köpte, för man tyckte att den här bostadsrättsföreningen var rena drömköpet, eftersom den kostade 8 000 kronor mindre per kvadratmeter än föreningen bredvid. Så jag har gjort ett kap. Men sen fem år eller tio år senare kan det visa sig att det inte stämde.

Tomträtt och hur den påverkar priset

Jan: Precis, och det där är också intressant. Jag tänker att vi ska komma in på det. För ökar då den här månadsavgiften, eftersom det är så att föreningen inte äger tomten utan hyr tomten av kommunen, och sen höjer kommunen priset? Jag vet inte hur det är i Stockholm, men jag vet att i Malmö har det varit mycket diskussion om att det varit ganska drastiska höjningar. Att det har kunnat gå från 20 000 om året till 80 000 om året. Alltså att det har blivit fyra gånger dyrare. Men vad man inte tänker på då är att det påverkar även priset på lägenheten.

Mikael: Exakt, det påverkar. Det finns ju ett samband mellan lägenhetspris och avgift till föreningen. De flesta är villiga att betala lite mer för lägenheten om avgiften är låg, och lite mindre om avgiften är hög. Men här kan det alltså, om man inte vet effekten av tomträttsavgäld på lång sikt, vara något som inträffar tio eller tjugo år senare. Vissa föreningar har haft ett avtal som löpte 60 år. Då upptäcker man inte det här förrän tredje eller fjärde generationens köpare köper lägenheten. Plötsligt inser man att nu ska man omförhandla tomträttsavgälden. Det finns exempel i Stockholm, en förening i Solna, där föreningen hade möjlighet att köpa tomten för ungefär 25–30 miljoner, men inte gjorde det. Sen blev den omtaxerad till 130 miljoner, och då köpte de den i stället för 130 miljoner. Så det är ganska stora belopp det kan vara frågan om.

Den ekonomiska risken med eget boende

Jan: Precis. Men innan vi pratar om begrepp som påverkar pris och faktorer som påverkar pris, allt det du skriver om i din bok: jag har varit lite rädd för bostadsrätt. Jag vet inte om det är rationellt. Vi gick ju från hyresrätt till villa. Och något jag upptäckte var att många pratar om det som att man jämför, att man betalar lite hyra till banken i stället för att betala hyra till en hyresvärd. Och så tänkte jag att man nästan aldrig pratar om den ekonomiska risken. Det är ju en väsensskillnad.

Mikael: Med bostadsrätt, tänker du?

Jan: Ja, med en bostadsrätt, precis. Att man med ett eget boende tar ett ansvar för fastighetens skick och tar en ganska stor ekonomisk risk. Och det här med att många tror att man äger sin lägenhet. Nej, det gör du inte heller, utan du äger bara rätten att bo där. Vad är din reflektion kring det?

Mikael: Ja, all form av investering är ett risktagande, men på något vis är den här bostaden sådan att man kan ha nytta av den medan man bor i den. Vi måste ju ha någonstans att bo. Och en bostadsrätt har man ändå ganska bra kontroll över vad som händer, man bor ju i lägenheten. Det finns andra former av risker. Man kan köpa aktier, men det är inte säkert att man har lika bra kontroll över det hela. Om aktierna skulle gå fel, då har man kanske, ja, här har man i alla fall någonstans att bo.

Caroline: Men det blir liksom som att varje gång jag hör det här om bostadsrätt och vad som kommer med i det här paketet. Jag brukar inte gå och tänka på det till vardags, men varje gång jag hör det blir jag helt avtänd på bostadsrätt. Det är som att man tänker att det är en investering och att man inte har kontroll över vissa parametrar som man kanske tror att man har kontroll på. Så tänker jag, när du pratar om att det är en investering.

Mikael: Ja, men om man bor i en hyreslägenhet så kanske man har upptäckt nu på senare tid att man inte heller har perfekt kontroll över avgiften, eftersom den följer inflationen och tydligen kan stiga mycket mer än de förväntade 2 procent som den ska göra årligen. Så det är en risk att bo i en hyreslägenhet också, att man kan få kraftigt förhöjd avgift.

Marginalnytta, bruksvärdeshyra och asymmetrisk information

Jan: Ja, men jag tänker så här: i början av boken skriver du om begrepp som påverkar priset, och då pratar du om marginalnytta, bruksvärdeshyra och asymmetrisk information. Kan du inte beskriva lite vad du tänker med dem och hur de påverkar priset på en bostadsrätt?

Mikael: Ja, om vi tänker på asymmetrisk information, så är det väl det att man har lite svårt att tolka föreningens ekonomi. Det var i alla fall då problematiskt. Sen har det kommit till exempel allabrf.se, som har en femgradig kvalitetsskala på föreningens ekonomi. Så man kan mycket snabbt få en ungefärlig bild av föreningens ekonomi. Det kan vara tryggt för en person. Sen är frågan om man vill utnyttja den eller inte.

Jan: Det där pratar du också om, tror jag, till exempel att mäklaren har mycket mer information, och säljaren har mycket mer information. Att man som köpare är lite i underläge, ett informationsunderläge. Och att man har den här undersökningsplikten. Att ansvaret att undersöka föreningens ekonomi, bostadens skick, allt det där ligger på mig.

Mikael: Ja, det stämmer. Och det är ännu värre i den andra boken, när man ska köpa något som inte finns. För där har man undersökningsplikt, men det finns ingenting att undersöka.

Jan: Vi kanske tar det vid ett senare tillfälle. Men om du skulle ge highlightsen? Nyproduktion känns ju för mig helt galet att köpa. Och nu, 2023 när vi spelar in det här, är det ju sådana här rättstvister, där folk försöker komma ut ur köpet. Bostadsbolagen är inte så sugna, folk kommer inte ur affären, det blev dyrare, räntorna gick upp. Vissa har till och med inte ens fått lån för det de skulle köpa, eftersom läget har förändrats. Vad tänker du om det?

Mikael: Ja, att konsumentskyddet inte är så lyckat, eftersom det här är livets största affär. Det kan vara fråga om både 5, 10 och 15 miljoner ibland. Så antagligen måste lagstiftningen ändras så småningom, för jag misstänker att det kommer att vara tusentals människor som tecknade förhandsavtal för två, tre år sedan och som nu upptäcker att de inte kommer att klara att flytta in i sina nybyggda lägenheter 2023 och 2024. De är samtidigt bundna av ett förhandsavtal som är värre än en option eller termin.

Avrådan från nyproduktion

Jan: Men om man skulle säga generellt, jag skulle nästan våga gå så långt och säga att jag skulle avråda folk från att teckna nyproduktion. Vad tänker du?

Mikael: Ja, det är ett av råden, att man inte ska göra det. Men det är ju hemskt lockande att flytta in i ett nybygge, och det sätter fart på drömmar och en lycklig framtid. Så det tillfredsställer ett behov hos många. Men problemet är att man inte riktigt vet vad som händer. Man tar egentligen en ännu större risk än när man köper på begagnatmarknaden, eftersom man är helt låst ibland tre år fram i tiden. Och det är en ganska lång tid.

Jan: Ja. Om vi ska hoppa tillbaka till de här begreppen, till exempel bruksvärdeshyra. Vad är det för något, och hur påverkar det priset på en bostadsrätt?

Mikael: Ja, alltså. Det är ofta så att avgiften i en bostadsrättsförening bör vara lägre än bruksvärdeshyran i området. Annars finns det ingen mening med att köpa en bostadsrätt. Om det var samma avgift i föreningen som bruksvärdeshyran, då är det väl bäst att köpa en hyresrätt, då slipper man kontantinsats och allting. Men det finns ofta ett gap som kan vara ganska stort. Då gäller det för föreningen att se till att avgiften aldrig är högre än bruksvärdeshyran, den genomsnittliga bruksvärdeshyran i området. Som, när jag skrev boken, var ungefär 1 100 kronor per kvadratmeter boyta och år.

Jan: Tack. Hur kan man få reda på den här bruksvärdeshyran?

Mikael: Ja, det brukar stå. Bruksvärdeshyran är något som ökar för varje år. För varje gång man bygger ett nytt hus får det en ny bruksvärdeshyra. Jag pratar om genomsnittlig bruksvärdeshyra för hyresbeståndet. Så ett nybygge idag har kanske en bruksvärdeshyra på 2 400 kronor per kvadratmeter och inte 1 100 kronor. Så det är dyrare att flytta in i nyproduktion.

Ska en bostadsrätt vara billigare än en hyresrätt?

Jan: Men, för resonemanget, om jag tolkar det rätt: varför ska jag ta en ekonomisk risk och ta stora lån och ansvar för en fastighet och vara påverkad av grannarnas ekonomi, när jag för marginellt dyrare eller samma peng kan bo i en hyresrätt, där jag slipper alla de riskerna? Så en bostadsrätt ska ju de facto vara billigare än en hyresrätt, eftersom vi tar bort väldigt mycket risker. Kan man resonera så?

Mikael: Ja, det kan man väl.

Jan: Du ser skeptisk ut?

Mikael: Ja, alltså, det är ändå en svår fråga det här. Det är inte bara att säga hur saker och ting är. Men hade det varit så att det hade funnits vettiga hyror i Sverige, så tror jag inte bostadsrätterna hade varit så populära.

Jan: Nej, men exakt, för det blir ju ett problem, för många har inte alternativet att flytta till en hyresrätt, eftersom det inte finns hyresrätter, helt enkelt.

Caroline: Absolut, jag tror vi hade en före detta mäklarchef i något avsnitt, och han sa att i Sverige är hyresrätten på sätt och vis ett underskattat lyxboende på många sätt.

Jan: I och med att det är dyrt, tänker du?

Caroline: Nej, precis tvärtom. Att om man kan få tag på en hyresrätt, så kan de ibland vara felprissatta med hyresregleringar och den typen. Så att en lägenhet i ett attraktivt område kunde vara billigare än en ny lägenhet i ett oattraktivt område.

Jan: Ja, men det är bra att du friskar upp mitt minne. Jag minns det som att vi pratade också om rätt dyra hyreslägenheter. Eller dyra och dyra, alltså hyreslägenheter. Vill du säga något? Du kan nog det här bättre än jag, men hyresmarknaden, eller fastighetsmarknaden i Sverige, är ganska dysfunktionell.

Bruksvärdesprincipen och marknadshyra

Mikael: Jo, jag håller med er. Det finns problem där. Det finns något som heter marknadshyra. Och marknadshyra får man inte ta ut, utan det går på bruksvärdesprincipen och hyrorna är reglerade. Så det skulle vara lättare om marknadshyror infördes, men det skulle medföra att massor med människor skulle bli tvungna att flytta. Så det är ingenting man bara kan besluta från den ena dagen till den andra. Och då har man det här bruksvärdessystemet i stället.

Jan: Ja, och vet du var det kommer ifrån eller vad det är?

Mikael: Nej, men det vet jag inte. Jag vet bara att det finns.

Jan: Men, och sen det sista du sa, begreppet som påverkade priset, var marginalnytta. Du hade en illustration med päron, tror jag, eller vad det var.

Mikael: Jaså, det där, ja. Det är det där att marginalnytta, om du har ett äpple, så är du villig att betala ganska mycket för att få just ett äpple, om du inte har något äpple. Men har du tre äpplen, då är du inte så mycket intresserad av att betala ytterligare för att få de här äpplena. Och har du fem äpplen kanske man får ont i magen.

Jan: Precis, det tionde äpplet som jag ska äta, då är jag till och med villig att betala någon för att slippa äta det. Någon annan kan få äta det åt mig.

Marginalnytta och statusvärde i prissättning

Mikael: Ja, och tydligen styrs priset av marginalnyttan i vissa fall när det gäller lägenheter. En etta kostar ofta betydligt mer per kvadratmeter än en femma. Därför att en etta är 20 kvadratmeter, och bara för att ha en bostad är man villig att betala hemskt mycket för att komma åt den. Men sen, om en lägenhet är 100 eller 110 kvadratmeter stor, då är man inte intresserad av att betala så mycket extra för de där 5 eller 10 kvadratmetrarna, eftersom man redan har så mycket. Och då påverkar det priset så att stora lägenheter ofta blir billigare.

Mikael: Men sen finns det ett omvänt fenomen som heter statusvärde. Och där är det en annan prissättning. Det brukar ofta uppstå i storstäder med paradgator och lite sånt där. Och där har plötsligt stora paradvåningar ett statusvärde, och där är det en annan köpkategori som har gott om pengar. Då har det ingen betydelse. Så då blir det så att en lägenhet på 200 kvadratmeter är mycket, mycket dyrare än en etta, därför att det finns så få. Jag ville bara visa att lägenheter kan prissättas olika och att alla inte går efter den här marginalnytteprincipen.

Jan: Precis. Och sen tänker jag att du pratar också om andra faktorer som påverkar priset. Till exempel, det vanligaste som man alltid brukar prata om är location, location, location. Alltså geografiskt läge, bostadsyta, månadsavgift och inre skick. Att det är de fyra viktigaste faktorerna. Vill du säga något om dem, deras inbördes påverkan eller inbördes ordning?

Mikael: Nej, men just läget verkar vara det som styr mest. I ett visst område kostar lägenheter ett visst pris. Och det hjälper inte hur mycket man lyxar till lägenheten inuti och sätter dit guldkranar om den ligger i fel område. Den får ändå inte det där extrapriset. Det är en slags differentiering som är svår att komma undan.

Jan: Jag brukar skriva också så här: svårt att göra något åt läget. Inre skick och sånt kan man ju renovera.

En krona i avgift mot 200 kronor i pris

Jan: Jag tror också att när du skrev boken, jag vet inte om det är aktuellt längre, men då skrev du att det var ett samband ungefär så att en krones ändring av månadsavgiften kunde påverka lägenhetspriset med uppemot 200 kronor. Skulle du säga att det fortfarande gäller, och hur kom du fram till tumregeln?

Mikael: Ja, det var det på den marknaden som var när jag skrev boken. Det är mycket möjligt att det har förändrats idag. Problemet är att när man tittar på data, så fort man publicerar något så blir det dagen efter inaktuellt. Därför att det bygger på tidigare historik, och man kan inte tala om framtiden, för då blir det profetior och tro. Det här är byggt på den marknaden som var precis då. Då såg det ut på det här viset.

Jan: Men jag tänker att det ändå är ett bra sätt att sätta. Det är ju ett samband mellan månadsavgift och priset på lägenhet. Det vi pratade om innan, att om föreningen plötsligt behöver ta upp högre lån och räntan ökar, då kommer månadsavgiften öka, och ökar månadsavgiften så kommer priset på lägenheten, allt annat lika, att sjunka.

Dolda skulder: tomträtt, radon och enstegstätning

Jan: Och sen pratar du också i boken om det här med att det finns dolda skulder och dolda tillgångar, där den dolda skulden är tomträttsavgäld, radon och enstegstätning. Vill du säga något mer om det?

Mikael: Ja, det är just det där att när man köper en bostadsrätt blir man delaktig i föreningens ekonomi. Är det en tomträtt så måste man räkna in det när man tittar på totalekonomin, om man avser att bo i föreningen en längre tid. Ska man bara bo i föreningen ett eller två år kanske det inte har någon betydelse, därför att de här avtalen förnyas var tionde eller var tjugonde år. Men de flesta människor bor lite längre. Och då kan en sån här sak som tomträttsavgälden påverka ekonomin ordentligt, för mark är en evig resurs och den förslits inte, medan byggnader, som inte är eviga resurser, alltid förslits. Och det är så i en årsredovisning att man bara redovisar förslitning på byggnaden, för marken är evig. Så den har ett mycket större värde än vad man tror. Ibland är marken betydligt mer värd än huset som står på den.

Radon i mark och byggmaterial

Mikael: Och sen var det det där med radon. Det är ett stort problem, eftersom man byggde fram till början av 1980- eller 1990-talet med byggmaterial som innehöll radon. Radon kan finnas både i byggmaterial och i marken. I marken finns det alltid radon. Men den är lätt att åtgärda, för den kan man ventilera bort. Däremot, om radonet finns i byggnadsmaterialet, då är det svårare. Och man har visat att det finns ordentliga samband mellan till exempel rökning och radon, så att det ger upphov till cancer. Så det är verkligen inte att rekommendera, om man till exempel är rökare, att flytta in i ett radonhus. En radonsanering kan vara mycket dyrbar.

Jan: Jag tror att du hade något exempel i din bok också. Det var i någon kommun, inte en bostadsrättsförening, utan en kommun som ägde hyreshus, när man upptäckte det här radonet. Då rev man fastigheterna och byggde nya, för att det var billigare än att försöka sanera dem. Man var så här: det kommer kosta x antal pengar att sanera, och vi vet inte ens om det kommer ge resultat. Så då var det lika bra att riva det och bygga nytt.

Mikael: Ja, det var ju Upplands-Bro. Min fru och jag var ute där och fotograferade, och det var varningstexter och allting. Det var hus som var ungefär 40 år gamla som de skulle riva. Och då tänkte man: tänk om det här hade varit en bostadsrättsförening. Då vet jag inte vad som hade hänt. Då skulle människor inte haft någonstans att bo. Och hade det dessutom varit tomträtt, då hade det varit ännu värre. Då äger man ju inte ens marken.

Köpa ut tomträtten?

Jan: Men kan man säga kring tomträtt att det nästan alltid är bättre att köpa ut den? Eller är det kanske till och med så att man inte får? För villaägare har det väl varit regler att om du har en villa på en tomträtt så har du rätt att köpa marken från kommunen. Men jag vet inte om det är samma regler för bostadsrätt.

Mikael: Jag tror att det är samma sak. Men det viktiga är att i början var tomträtt jättebra, därför att det möjliggjorde för många människor att komma in och få en bostad till vettigt pris. Man behövde inte betala för själva tomtmarken, utan man betalade bara ett arrende. Och så länge fastighetspriserna var låga var det här jättebra. Nu har det visat sig att tomträtt har blivit en black om foten. Så i början var det jättebra, för det möjliggjorde för fler att skaffa bostad till ett rimligt pris.

Jan: Och jag tänker det sista där, det här med enstegstätning. Det pratar du också om i boken.

Mikael: Ja, det är det att de sista åren har man byggt med något som kallas enstegstätad, putsad fasad. Problemet är att en fasad ska hålla ungefär 40 år. Avskrivningstiden för en fasad är cirka 40 år. Och då har man upptäckt att det i den här putsen bildas mikroskopiska sprickor. Sen, när det regnar, tränger fukt in, och via kapillärkrafter kommer fukt in bakom putsen. Om det då finns organiskt material i de här väggarna uppstår mögel. Så det kan resultera i att man plötsligt inser att man är agronom och odlar mögel vertikalt, eftersom man inte vet om att man har en mögelodling i huset. Och det är extra känsligt om folk är allergiska. Att sanera en fasad är jättedyrt.

Skadorna upptäcks efter garantitiden

Mikael: Problemet är att de här skadorna, om de upptäcks, vanligtvis upptäcks efter garantitiden. Det är ingenting man kan se direkt, utan man måste borra i fasaden och fuktmäta. Så har det gått tio, tolv år innan man upptäcker det där, då finns det inga garantier som kan åtgärda det. Då får föreningen sanera fasaden. Och det kostar mycket pengar.

Jan: Men är det så att man bygger med den här typen av tätning numera? Har det inte blivit väldigt stora rubriker kring det här?

Mikael: Nej, det var det för massa år sedan.

Jan: Ja, det stämmer.

Mikael: Jag tror inte man använder metoden idag, men för tio år sedan byggdes det hus, och även för tjugo år sedan. Så det finns ett bestånd där många är tvungna att fasadrenovera. Antingen är det utvecklaren eller byggföretaget som gör saneringen. Men problemet är, om de gör saneringen, då återställer de fasaden till en enstegstätad fasad. Man har fortfarande kvar problemet. Vill man ha en tvåstegstätad med ventilation, då får ofta föreningen själv stå för merkostnaden. Det blir alltså en extra stor tidig utgift, när man normalt sett kanske hade tänkt sig att fasadrenoveringen skulle komma 20–30 år senare.

Var finns informationen om fasaden?

Caroline: Men jag tänkte också, är det inte så att det finns information om det någonstans i alla de här papperna som handlar om huset, så att man kan se: okej, den är enstegstätad? För du säger att man inte vet det annars.

Mikael: Ja, alltså. Det ligger ju inte i säljarens intresse att berätta det här.

Caroline: Nej, men någonstans måste informationen finnas.

Mikael: Ja, alltså, det beror på om du talar om nybygge eller en lite äldre förening. Problemet är att i nybyggnation är det ofta mycket kryptiskt skrivet. Det står "kortfattad byggnadsbeskrivning", och då står det "fasad med utfackningsvägg", och man har ingen aning om vad den här fasaden innehåller. Så det är inte specificerat. Men det är inte ens säkert att folk i föreningen vet vad det är för typ av fasad, för det har man inte tänkt på. Så det är en risk. Och eftersom man har undersökningsplikt ska man undersöka om fasaden är enstegstätad, och även om man har tagit prover. Men det är kanske inte alla som är intresserade eller bryr sig.

Räcker det att fråga mäklaren?

Jan: Men till exempel en grej som jag har funderat på där. Om jag ställer den här frågan till mäklaren eller till någon på visningen, och så säger de: "Nej, det är inte enstegstätad fasad." Har jag uppfyllt min undersökningsplikt? Det behöver ju inte vara att de jävlas, utan det kan vara så att de inte vet. Eller att de själva tror, alltså någon som flyttade in för tre år sedan, de tror att det inte är en enstegstätad fasad. Och så säger de: "Nej, det är det inte." Och då har du undersökt. Räcker det? Vad händer i en sån situation? Eller måste jag ta dit en expert som tar prover på den där fasaden? Förstår du hur jag tänker?

Mikael: Ja, jag förstår. Så är det så att mäklaren inte har undersökningsplikt, medan köparen har undersökningsplikt. Mäklaren får sin information från säljaren och antar då att den information han eller hon får är okej. Han eller hon har inte anledning att betvivla informationen de får. De är bara någon slags mellanhand.

Jan: Så jag kan inte säga: "Ja, men de sa att det inte var det", och sen gå på det, och sen upptäcker vi att det är så, och så blir man förbannad. Men då är det ändå så att det är kört, för det var ändå mitt ansvar. Jag kan inte skylla på mäklaren eller på säljaren.

Mikael: Nej, för säljaren har sagt det. Om mäklaren går tillbaka till säljaren och frågar: "Är det en enstegstätad fasad?", och säljaren säger: "Jag tror inte det", då förmedlar mäklaren: "Nej, det verkar inte vara det." Och mäklaren har ingen undersökningsplikt.

En sjuk fallgrop

Jan: Nej, och jag menar att det här är ju en sjuk fallgrop. För jag hade i normala fall bara varit så här: nej, men jag har checkat.

Caroline: Jag tror inte du hade sagt det, John.

Jan: Vad sa du?

Caroline: Att dit någon expert.

Jan: Ja, nu! Nu!

Caroline: Och sen hade du dessutom kollat med försäkringsbolaget. Jag försäkrar mig mot det här. Det går ju inte.

Jan: Nej, jag vet, man kan...

Caroline: Det är säkert inte, men...

Jan: Så att det där är ju liksom något... Så det här är något man kan bli förbannad över.

Mikael: Ja, men det är också en annan aspekt. Det är det där att du kanske är en ordentlig köpare och begagnar dig av din undersökningsplikt. Och så ringer du styrelsen och säger: "Hur är det med fasaden? Är det några problem med den?" "Nej!", säger styrelsen. För de är kanske i en sån situation att de vet att de inte vill ha några bekymmer. Deras investering går ner, eller värdet på huset skulle gå ner, om de skulle säga: "Nej, det här är en förskräcklig fasad, vi har jättemycket bekymmer." Så det är liksom något slags jävsförfarande där. Så man kan aldrig vara riktigt, riktigt säker.

Jan: Ja. Men det här måste vi ställa en fråga om. Hur många har undersökt det där när de har köpt en bostadsrätt?

Mikael: Jag tror att det nog inte är många.

Jan: Nej, det tror inte jag heller. Men bra. Som tumregel kan man säga att det här var ett problem mellan typ 1995 och 2015 i byggnader. Att det var då man byggde på det sättet, eller 1990 och 2010. Det var väl så?

Mikael: Ja, just det. Och är bostadsrätten eller bostadsrättsföreningen byggd då, då bör man kanske titta på det här extra noga, eftersom det alltid finns risk att det kan finnas fuktskador som kan kosta föreningen extra pengar.

Mögel är också en hälsorisk

Caroline: En sak som jag tänker på också. Det kostar pengar naturligtvis, men det är ju också en hälsorisk. Det är jättedåligt för hälsan att ha mögel omkring sig.

Mikael: Absolut. Fruktansvärt. Jag vet inte på vilket vis man kan bli sjuk, men förmodligen är det inte så nice.

Caroline: Nej, så vi tar med det också. Att det kostar på hälsan.

Mikael: Ja, är man allergisk så tror jag att en allergiker kanske är extra försiktig och frågar efter sådana saker. För jag misstänker att om man köper en fastighet, typ en villa, och man har en källarvåning, då är mögel något som kan uppstå. Och där är man kanske mycket mer medveten om det än om man bor fyra trappor upp i en bostadsrättsförening.

Caroline: Ja, men exakt. Ja, men bra.

Latent skatteskuld i nyproduktion

Jan: Är det några fler dolda skulder än det här med radon, tomträttsavgäld eller enstegstätning? Jag tror det är de tre du tar upp i boken.

Mikael: Ja, men sen på senare tid har det tillkommit något som heter latent skatteskuld. Och det är i nybyggnation, där man säljer marken, fastigheten, paketerad som ett bolag till bostadsrättsföreningen. Det är förmånligt skattemässigt för utvecklaren. Då finns det ofta en så kallad latent skatteskuld som man får med sig i föreningen i nybyggnation. Men den faller bara ut om fastigheten i sin tur överlåts ytterligare, och det var aldrig tanken med bostadsrättsföreningen att den skulle säljas vidare. Så därför värderar man den till noll kronor. Men det kan vara fråga om tiotals miljoner som ligger i latent skatteskuld.

Jan: Och när skulle de kunna aktiveras?

Mikael: Ja, teoretiskt är det antingen så att bostadsrättsföreningen eller fastigheten säljs vidare, då utlöses skatteskulden. Eller så kan det vara att bostadsrättsföreningen har till exempel mark, och så upptäcker man att den här parkeringen utanför skulle vi kunna stycka av, och här skulle vi kunna bygga ett nytt hus. Då kan vi sälja marken. Och om man gör en avstyckning av fastigheten, då utlöses den här skatteskulden också.

Dolda minor i nyproduktion

Jan: Är det något, jag tänker vi ska gå vidare på dolda tillgångar och sånt, men med tanke på det här med din senare bok om nyproduktion. Är det något man ska tänka på kring de här dolda skulderna eller liknande? Risker som kan explodera.

Mikael: Ja, alltså, talar du om nyproduktion eller gammal produktion?

Jan: Nej, men nyproduktion. Jag har ju mest fokuserat just nu i det här avsnittet på det gamla, alltså på befintliga föreningar. Men jag tänker utifrån det här med dold skuld. Egentligen tänker jag att det här är som en mina. Man vet inte att den är där, och sen plötsligt kan den explodera. Och jag tänker, är det liknande saker i en nyproduktion som kan explodera?

Mikael: Ja, det kan vara så. När man tecknar förhandsavtal, en tre, fyra år innan man ska flytta in, då presenteras man med en kostnadskalkyl. Och i kostnadskalkylen står ingenting om fastighetsöverlåtelse, det vill säga överlåtelse av mark på föreningen. Men den måste redovisas i den ekonomiska plan som registreras i samband med att bostadsrätterna upplåts med bostadsrätt två, tre år senare. Och om den här fastigheten är paketerad i ett bolag, den har överlåtits som ett bolag, då är det så att när du säljer ett bolag kan du ställa villkor. Därför brukar alltid en bolagsöverlåtelse granskas av jurister, och det finns en term som heter due diligence. Man ska ifrågasätta vad man köper. Problemet är att i vissa av de här fastighetsöverlåtelserna som är paketerade kan det finnas villkor, till exempel att taket inte ingår i bostadsrättsföreningen, utan att taket är mitt.

Taket som inte ingick

Jan: Var det inte sånt här att de skulle kunna bygga? Det var något sånt case i media för något år sedan, i Stockholm, att det var så att man skulle bygga på taket?

Mikael: Ja, det finns en förening i norra Djurgårdsstaden där det var en paketerad fastighetsöverlåtelse, och där taket inte ingick i själva bostadsrättsföreningen. Och det kände köparna inte till. Så det upptäcktes senare att det skulle bebyggas en ny bostadsrättsförening. Och det där taket var värt ungefär 120–130 miljoner kronor. Det har lett till stora problem, därför att man vill bygga där. Det är ett byggbolag som vill bygga där. Men för att bygga måste man förstärka den underliggande byggnaden. Då kan det resultera i att många av de här bostadsrättsägarna får en stor vägg mitt i vardagsrummet, för att det måste förstärkas, eftersom konstruktionen av någon anledning inte är tillräckligt tålig för att tåla flera nya påbyggnationer. Och de håller väl på och tvistar om det just nu, och jag vet inte utgången.

Glädjekalkyler och intygsgivare

Jan: Är det inte så också att de här ekonomiska planerna har varit, det tycker jag man har läst i media, att många av de här ekonomiska planerna har varit väldigt, hur ska man kalla det, optimistiska?

Mikael: Ja, alltså, jag kallar dem glädjekalkyler ibland, ungefär som man sätter glädjebetyg i skolan, att alla får högsta betyg. Det är ett litet problem där, därför att interimsstyrelsen tillsätts av bostadsutvecklaren. Och det är ofta människor som kanske är anställda i utvecklarens företag, som driver bostadsrättsföreningen under byggnation. De utser något som kallas intygsgivare. Och intygsgivaren intygar att ekonomin är hållbar. Om intygsgivarna av någon anledning inte tycker att den är det, då kan interimsstyrelsen focka dem och tillsätta några andra som är mer välvilligt inställda till ekonomin.

Jan: Som går i led, liksom.

Mikael: Ja, och då blir alla föreningar som dyker upp sådana som har hållbar ekonomi, vilket är en paradox, eftersom, i alla fall vad jag har kommit fram till, bland de 19 jag tittade på var det ungefär var tredje som inte hade hållbar ekonomi. Och nu verkar det som om det ligger något i det.

Jan: Ja, precis.

Dolda tillgångar: hyresrätter och belåningsutrymme

Jan: Men jag tänker, om vi tittar på motsatsen, så kan det ju finnas dolda tillgångar. Att det inte är en begravd mina som exploderar, utan en begravd skatt i stället. Och då tror jag att det var så här, hyresrätter har du skrivit, och belåningsmöjligheter. Jag tror att du skrev till och med att en hyreskrona kan balansera flera lånekronor. Vill du säga något mer om de här dolda tillgångarna?

Mikael: Ja, det är så att vissa föreningar, under början av 2000-talet, var många hyresfastigheter som ombildades till bostadsrätter. Och då var det ofta så att av någon anledning kunde alla inte vara med, eller ville inte vara med i bostadsrättsföreningen. Antingen av ideologiska skäl eller av ekonomiska skäl. De kanske inte kunde få ett lån på två, tre miljoner för att gå in i föreningen. Då fortsatte de att hyra enligt bruksvärdesprincipen. Men nu blev det bostadsrättsföreningen som var uthyrare, från att man förut hade en fastighetsägare. Och en dag kanske den här lägenheten blir ledig. Då har bostadsrättsföreningen möjlighet att upplåta den med bostadsrätt och sälja den på marknaden. Om det finns fem eller tio sådana i föreningen, då kan det vara så att föreningen sitter på en tillgång.

Det är ungefär som en djupfryst oxfilé i frysen, som plötsligt kan blomma upp, därför att nu blev en lägenhet ledig och föreningen kan sälja den för fyra miljoner kronor, och allting kommer alla medlemmar till del.

Mikael: Problemet är att man aldrig vet när det där händer. Det kan hända nästa vecka, men det kan ta 20 år innan en lägenhet blir ledig. Så det är en tillgång, men man vet aldrig när man kommer åt den.

Belåningsutrymme som tillgång

Jan: Ja, men precis. Och sen var det det här med belåningsmöjligheter, som du också pratar om.

Mikael: Ja, jag kände på något vis på den tiden att 10 000 kronor per kvadratmeter, det var ungefär det värsta som en förening kunde ha i föreningslån per kvadratmeter boyta. Och då såg jag att många föreningar inte hade någon belåning. Det var några som hade 2 000 eller 3 000 kronor per kvadratmeter. Och då tänkte jag: om jag har möjligheter att låna, då har jag ett belåningsutrymme. Av föreningen 3 000 kronor per kvadratmeter i föreningslån, då kan man teoretiskt sett låna upp 7 000 kronor, för sen, när man lånar mer, då börjar avgiften i föreningen att tangera bruksvärdeshyran. Och det tyckte jag att, om den blir mer än 1 100 kronor per kvadratmeter och år, då kan man fråga sig vad som är mest lönsamt, att bo i hyreslägenhet eller bostadsrätt. Så jag såg det här som en tillgång, att kunna få låna. Och då tyckte jag att det borde komma med i ekvationen.

Jan: Ja, för det har du i din bok, du försöker illustrera det som en modell. Men jag tänker också där, för nu var du inne på det här med belåning, och jag kollade lite på alla brf.se. Snittet i Sverige på belåning låg väl någonstans runt 4 500 eller 5 000 kronor. Jag tror att de satte att en låg belåning var under 3 500 kronor, ett mellanbetyg fick man på mellan 3 500 och 6 500 kronor, och de ansåg att en hög belåning var över 6 500. Tycker du att det är rimligt?

Mikael: Jag tycker det är hemskt rimligt. Problemet är bara att i all nybyggnation idag har man överskridit den här belåningsgraden med råge. Bland de 19 föreningar jag tittade på var det ingen som hade under 10 000 kronor i belåning per kvadratmeter. Jag hittade en förening som hade 24 000 kronor per kvadratmeter i belåning, vilket är helt sjukt i min värld.

Jan: Ja, enligt min uppfattning tycker jag att det är lite sjukt.

Mikael: Men det finns ju ett affärsintresse och vinstmotiv i att lägga så mycket lån i föreningen.

Föreningens lån är dina lån

Jan: Precis, för det här tror jag är superviktigt. Och det här kan jag också säga, återigen, vi bor inte i bostadsrätt, så jag har inte det här naturligt. Men innan jag började läsa din bok och innan jag började googla trodde jag att 10 000 är ganska normalt, och nu inser jag att nej, det är det egentligen inte. Men bara för att förtydliga för någon som lyssnar: när du köper en bostadsrätt, så lånar du pengar på din bostadsrätt. Men grejen som många missar är att föreningen också har lån på din bostadsrätt. Så när vi pratar om belåning per kvadratmeter, så pratar vi inte om din belåning. Du kan köpa hela det här kontant, och föreningen har fortfarande 10 000 kronor per kvadratmeter i lån på din lägenhet, som du är solidariskt skyldig att betala via månadsavgiften. Och det är en sån grej som jag tror att många inte har tänkt på. Att nu när räntan höjs under 2023, så blir det på något sätt en dubbelsmocka, för belåningen höjs för dig privat, men för många kommer ju lånekostnaderna höjas även i föreningen.

Mikael: Åh ja. Det verkar ju som om det nu till och med är rättsfall på gång, där man vill häva köpet på grund av att avgiften har skenat iväg. Och samtidigt har de här intygsgivarna godkänt att ekonomin är hållbar, vilket är ohållbart.

Jan: Ja, precis. Så det här är väl ett av de, skulle du säga? Vi kommer egentligen till resultat- och balansräkning, men jag upplever det som att det här kanske är ett av de viktigare nyckeltalen att titta på, just vad belåningen är i föreningen. Kan man säga så?

Mikael: Ja, det är ett mycket viktigt nyckeltal. Men man ska komma ihåg att det har lite grann att göra med de hyresintäkter som föreningen har. Med hyresintäkter talar jag alltså om intäkter av garageplatser, eventuella bostadsrätter, hyreslägenheter och lokaler. Och framför allt lokaler. Det kan balanseras mot räntekostnader för föreningslån. Så vi har till exempel en oäkta förening, vi behöver inte gå in på det, men det är en förening med mycket stora hyresintäkter. De kan ha 70 000 kronor i belåning per kvadratmeter, men de har enorma hyresintäkter. Så det är nettokapitalkostnaden som är viktig.

Avskrivningar och avsättningar

Jan: Ja, precis. Bra. Sen så, naturligtvis, en synlig tillgång är ju kassa och bank. Alltså vad föreningen har i pengar på kontot. Men jag tänker, en sån här som jag tycker är klurig, det är avskrivningar i en resultaträkning. Så som jag brukar tänka kring avskrivningar i ett företag: jag ska köpa en stor maskin, och så kostar den kanske 10 miljoner. Men om jag skulle köpa den på ett bräde, då skulle jag ha en jättestor förlust, och det skulle vara jättejobbigt. Då säger man att vi skriver av den på 10 år, så jag plockar ut den som en utgift med en miljon om året de kommande 10 åren, och så kan min intjäning täcka den kostnaden. Kan man beskriva en avskrivning på det sättet i en förening också, att det är en renovering som man sprider ut kostnaden på bokföringsmässigt på till exempel 10 år?

Mikael: Ja, det var väl något som de tyckte för några år sedan, att avskrivning skulle göras på ett relevant belopp, och det har resulterat i att avskrivningarna är enormt höga på nybyggnation. Det gör att alla föreningar i nybyggnation går med förlust de första 15–20 åren. Det tar ungefär 20 år innan de kan visa plus. Och det är väl en sak med avskrivningar, men problemet är att det måste vägas mot avsättningar för att man ska planera för framtiden, och problemet är ofta att det avsätts för lite. Det sparas för lite för framtida reparationer.

Avskrivning som "fejkutgift"

Jan: Men hur ska man förhålla sig till avskrivningar? Jag tycker ändå, precis som du sa i början, att jag har tagit min examen och att jag är normalbegåvad. Men jag tycker det är klurigt med hur jag ska förhålla mig till avskrivningar. För mig blir det lite som en fejkutgift. Utgiften är ju inte, det är liksom inga pengar som betalas i den där avskrivningen, utan de pengarna är redan betalade historiskt sett. När du skulle förklara det här för din son, eller han kanske fattade det från början?

Mikael: Jag håller med dig om att det är en fejkad kostnad. Det är ju bara på pappret. Samtidigt kan man säga att avsättning, fond för framtida yttre underhåll, som ska balansera den där, det är egentligen en fejkad kostnad också, därför att det är ett sparande. Så det finns mycket fejk i en årsredovisning. Det gäller att se siffrorna för vad de står för. Kanske det viktigaste är att det ska finnas någon slags balans mellan avskrivning och avsättning. Och den finns inte i nybyggnation, till exempel, för där kan det vara miljonbelopp som man går back de första åren. Men när man tittar på avsättning för framtida yttre underhåll, så kan det ibland vara 18 kronor per kvadratmeter.

Jan: Och vad bör vara rimligt?

Tumvärdet 100 kronor för yttre underhåll

Mikael: 100 kronor, bara för att ha något litet tumvärde att gå efter. Då hamnar man på 100 kronor per kvadratmeter och år som man ska spara för framtida yttre underhåll för att behålla en stabil avgift som stiger med ungefär 2 procent per år. Men som sagt, det har också lite grann att göra med vilken räntenivå man väljer i sin kostnadskalkyl. Nu talar jag om nybyggnation.

Jan: Men är inte 100 kronor lite?

Mikael: Jo, det är det naturligtvis, därför att 100 kronor idag ska renovera en fasad om 40 år. Vad är 100 kronor om 40 år? Det är naturligtvis galet det också. Men det är sjukt om det är under 100 kronor.

Jan: Men jag tänker, nu får du säga om jag är ute och reser här, men jag har för mig att mina kompisar som äger fastigheter, de brukar säga att du måste avsätta uppemot kanske 200 till 400 kronor. De räknar ju nästan så här, drift och underhåll. Nu ingår fler grejer i det där. Men drift och underhåll på en fastighet du äger som fastighetsägare, då räknar man 450 kronor per kvadratmeter och år. Och det här var några år sedan. Och pratar man om en villa så var det någon som sa till oss mellan en och två procent på husets värde per år. Och när jag gjorde ett snabbt överslag på våra 200 kvadratmeter och 100 kronor, det skulle vara 20 000 per år. Och jag kan säga så här, vi lägger ju mer än 20 000 i underhåll på vårt hus per år.

Mikael: Jag håller med, alltså 100 kronor är också för lågt.

Jan: Men det var bara för att få en känsla. En känsla för att om du avsätter 100 kronor, minst 100 kronor per kvadratmeter och år för yttre underhåll. Sen har du ju inre underhåll, som du i en bostadsrättsförening själv står för. Det brukar också vara 100 kronor cirka, säger man. Då hamnar man i alla fall på 200. Men om vi nu bara pratar om yttre underhåll, så är vissa föreningar, om de har 18 kronor per kvadratmeter när det ska vara 100, så ligger de i alla fall lite i underkant.

Mikael: Det är en glädjekalkyl.

Jan: Det är en glädjekalkyl.

Mikael: Man kan inte säga fy eller ajabaja, utan man får använda ett moderat språk.

Jan: Jag tycker du är så snäll och diplomatisk.

Mikael: Ja, precis.

Vad kan man göra åt dolda kostnader?

Jan: Jag vill säga så här, lyssnar man på det här och bor i en bostadsrätt, så är det här verkligen en grej att kolla upp och gå och prata med sin styrelse, och kanske argumentera för att om vi sätter av 18 kronor per kvadratmeter, då kanske vi ska höja det för framtiden. Men problemet som jag upplever, jag har ju inte varit på många bostadsrätter, eftersom vi inte bor i dessa, men jag har ändå varit på några bostadsrättsstämmor. Alltså där man träffas en gång om året och styrelsen ska presentera. Då var jag med på att det var en person som sa: ja, fast det där förbättrar inte min ekonomiska situation, eller det där höjer inte värdet på min lägenhet. Och så kunde man rösta emot det. Du vet, jag satt där och tappade hakan i golvet. Så det var bara ett sidospår.

Caroline: Vad skulle du säga? Jag började fundera på vad man själv kan göra för att parera sådana här kostnader som är lite dolda för en när man har köpt en bostadsrätt. Ska man behöva lägga undan till en buffert för att det inte ska drabba ens egen ekonomi? Eller engagera sig i föreningen?

Mikael: Ja, det kan man göra, absolut.

Caroline: Eller flytta därifrån. Vad tänker du, Mikael?

Mikael: Ja, om du flyttar in i ett nybygge, då kanske utvecklaren resonerar att vi sätter 18 kronor per kvadratmeter i år här i avsättning, fond yttre underhåll. För det kommer inte att hända någonting de första 20 eller 30 åren, därför att huset är nytt. Så man skjuter det här problemet långt framåt. Flyttar man in i en äldre bostadsrätt som kanske är ett 30 år gammalt hus, där måste de tänka framåt, därför att det är stora renoveringar på gång. Stamrenovering, fasadrenovering och takrenovering. De måste avsätta pengar.

Annars blir det så att avgiften plötsligt höjs med 100 procent från det ena året till det andra. Och det vill man inte ha i en bostadsrättsförening. Det ska fungera ungefär som i en hyresfastighet, att avgiften beräknas öka 2 procent per år. Den ska vara stabil och förutsägbar.

Underhållsplanen och om den är finansierad

Caroline: Men finns det någon man kan vända sig till? För då ser jag direkt nästa, så här: okej, då ska jag kolla på underhållsplanen. För varje förening ska ha en sån här underhållsplan, om jag förstår det rätt, eller hur? Och då ska jag jämföra. Är den här underhållsplanen finansierad med de pengar som finns, det låneutrymme som finns och den avsättning som finns? Och jag tänker att det låter nästan enklare sagt än gjort.

Mikael: Ja, det är det naturligtvis. Men du vet, om du tittar i årsredovisningarna i en förening, finns det 100 000 kronor i kassan i den ena föreningen, 4 miljoner i den andra, då är det nog så att de har avsatt lite pengar för framtida reparationer. Sen har det att göra med belåningsgraden också. Har du 0 procent i belåning i föreningen, kanske föreningen inte bryr sig om att spara så mycket, för de vet att det kommer en fasadrenovering. Då lånar vi upp 2 000 kronor per kvadratmeter och fixar det, för vi har inga lån. Det är en balansgång mellan de här.

Caroline: Men finns det några man kan gå och få hjälp med det här? För uppenbarligen får man inte hjälp av mäklaren.

Jan: Och vad jag vet, det finns dina böcker, där du pedagogiskt går igenom och förklarar hur man kan göra en modell. Och sen finns den här allabrf.se, där man kan gå och kolla och få tvättmaskinsbetyg, A++, A, B och så röd. Men finns det någon? Om man sitter med det här, och vår dotter ska köpa en bostadsrätt, alltså jag känner ju som att jag hade anlitat både revisorer och jurister, och hon kommer tycka jag är jättepinsam. För hon kommer vara den enda som kommer gå där med en snickare och en revisor.

Finns det en expert att vända sig till?

Mikael: Ja, alltså, det är ett problem det där. Det är ju hemskt bekvämt att gå till och få en sån här rating, som man betalar en liten summa för, så man har en slags hum om hur bra föreningens ekonomi är. Och den här boken som jag skrev, den är väl mer tänkt för oss som är lite nördiga, som vill gräva i siffrorna och förstå dem bättre, eftersom den här modellen ger en grafisk bild av föreningens ekonomi. Och det kanske inte är alla som är intresserade av att titta på en grafisk presentation av ekonomin. Det är lättare att titta på A, A+ och B.

Jan: Ja, absolut, men du vet, för mig blir det ändå så här, det är så att jag ska lägga fyra miljoner. Ibland pratar jag kanske om att vi ska sälja vårt hus och flytta till en lägenhet. Och då är jag i valet och kvalet, ja, men då blir det väl en bostadsrätt. Och sen tänker jag på det här, och så blir jag skiträdd. Och så tänker jag, ja, men ska man lägga flera miljoner på det här? Jag tror fan att man behöver kolla upp och lägga tid. Men finns det någon man kan vända sig till? Det finns liksom ingen...

Mikael: Expert?

Jan: Ja.

Mikael: Nej, jag kände att jag var villrådig då, för en åtta, tio år sedan, när det gällde köp på begagnatmarknaden. Och när det gäller köp i nyproduktion, då tror jag att den här boken är den första boken som tar upp problematiken helt utifrån köparens synvinkel. Jag tror inte det finns någon annan bok som vågar ifrågasätta nybyggnation för närvarande.

En 400-sidig bok ingen visste fanns

Jan: Jag ska säga så här, det är helt sjukt, det är 400 sidor. Alltså den är lättare, det är mycket bilder. Så det är inte så här, oh, den är 400 sidor. Du har ett helt kapitel som är, se upp för friskrivningar, eller när skrivs upplåtelseavtal. Jag upplever ibland att det nästan är som att vi lägger mer tid på tandborstning än vi lägger på att kolla de här faktorerna på ett köp som kan kosta oss miljoner. Också för att det inte är så himla lätt. Nu har du läst den här boken, men det är inte alla som...

Caroline: Som inte vet att den finns. Det var ju Mikael, du, som mejlade oss. "Titta, jag har skrivit den." Jag hade ju inte ens koll på det själv.

Var förvarar föreningen sina pengar?

Caroline: Men jag tänkte fråga en annan sak, om du vet, Mikael. Hur brukar bostadsrättsföreningen ha sina miljoner, om de har det, sparade inför renoveringar och så? Var har de det någonstans? Ligger det på något bankkonto?

Jan: Jag skulle till och med ifrågasätta om de har de pengarna. Då har man väl använt dem för att amortera?

Mikael: Ja, om man... Vad heter det nu igen? Om räntan var låg så kanske man inte har gjort det, eller man har amorterat mycket lite. Att vara lite belånad är ju inte så farligt idag. Problemet med all belåning är att om man har stor belåning, då blir det en enorm effekt. Har du ett litet lån, då gör du ingenting om räntan är 10 procent, det slår ju hemskt lite. Men har du 20 000 kronor per kvadratmeter och räntan går upp, då sitter det.

De tre vanligaste nyckeltalen

Jan: Jag tänker att vi snart ska börja runda av här, prata lite om checklistan och resultat- och balansräkning. Men de tre vanligaste nyckeltalen, om jag förstår det rätt, det är lägenhetspris per kvadratmeter, det är typ det alla tittar på, som du var inne på, att i ett visst område kostar det en viss krona per kvadratmeter. Sen månadsavgift per kvadratmeter, och där tror jag att jag såg på allabrf.se att 681 kronor per kvadratmeter och år var något slags snitt för Sverige, så att man får en känsla. Och sen belåning per kvadratmeter, alltså inte din belåning, utan föreningens belåning.

Jan: Men i boken introducerar du tre andra nyckeltal. Och då säger du att det ena nyckeltalet att titta på, det är tillgångsutrymme. Alltså det här som vi pratar om, vilka är de dolda skulderna och vilka är de dolda tillgångarna, och hur balanserar de mot varandra? Sen nästa pratar du om kapitalkostnadsutrymme. Är det det här du menar, eller förklarar du det, så ska jag försöka göra det?

Mikael: Ja, kapitalkostnadsutrymme, det är helt enkelt att man väger räntekostnader mot hyresintäkter. Har du stora hyresintäkter, då kan du ha höga räntekostnader, för det är nettokapitalkostnaden som är intressant. Och beroende på hur det där ser ut, så påverkar det. Då tror jag att jag skrev i boken att man inte bör ha en nettokapitalkostnad som är större än ungefär 300 kronor per kvadratmeter och år. För om man har högre och även ska amortera och lite andra sådana saker, då når man lätt upp till den här bruksvärdeshyran på ungefär 1 100 kronor per kvadratmeter, som man gärna inte vill överskrida i en bostadsrättsförening. För då är det bättre att ta en hyresrätt.

Renoveringsutrymme: tillförs kassan pengar?

Jan: Ja. Och sen hade du ett som jag, alltså jag gillar ju när det blir så här enkelt och förståeligt. Och då säger du så här, renoveringsutrymme. Och sen skriver du, tillförs kassan pengar? Att under ett normalår bör kassan i en förening öka.

Mikael: Ja, den ska öka. Det är mycket viktigt, därför att man måste avsätta för framtida renoveringar. Det är det som är meningen med en bostadsrättsförening, att man ska planera framåt.

Caroline: Men vänta här nu, är det det som man då... det var det jag undrade över, var finns de pengarna sen? På ett bankkonto?

Mikael: På ett bankkonto.

Caroline: Eller, som du sa, så amorterar man av, så att man har utrymme att låna sen, eller hur?

Jan: Nej, men så här, Caroline, i en resultat- och balansräkning har du en post som heter kassa och bank. Och då står det hur mycket pengar den här föreningen har. Sen om de har placerat på ett räntekonto eller något sånt, det är ju det 99 procent av alla gör.

Caroline: Ja, okej. Så det är inget konstigt. Bra.

Jan: Jag tänker så här, när vi sa nyckeltal, har vi fått med de sex nyckeltalen som är viktigast, eller tänker du att det är något mer som man ska tänka på?

Mikael: Nej, det är nog ett ganska vettigt sätt att titta på det hela. Därför att även skulder följer med där, som till exempel om det är en tomträtt, då ska man ta upp taxeringsvärdet som en skuld.

Jan: Ja.

Mikael: Det kan ju ha effekter på ekonomin.

Jan: Ja.

Checklistan: frågor till förvaltningsberättelsen

Jan: Och sen har du i boken en checklista också, frågor att ställa när man läser förvaltningsberättelsen. Sådant som, är föreningen äkta? Äger man marken? Har radonmätning skett? Finns det hyresrätter? Alltså allt det här vi har pratat om. Och sen samma sak, frågor kring resultat- och balansräkning. Där var bara två grejer som stack ut för mig. Det var det här, utgör kassan minst 20 procent av nettoomsättningen? Är det också en sån här som man kan ha som tumregel, att man ska, hur mycket pengar ska man ha på kontot i förhållande till hur mycket avgifter man tar in? Kan man tänka så?

Mikael: Ja, det är en forskare som heter Sandberg som har skrivit det här i en bok. Och det är för att man ska kunna utjämna vid säsongsvariationer. Det ska alltid finnas pengar i kassan, för det är bra om du har höga el- eller värmeräkningar under vintern, och så har du låga under sommaren. Då ska det alltid finnas en buffert som kan ta hand om det där, så man inte behöver paniklåna.

Jan: Ja, precis. Bra.

Att skapa kunniga konsumenter

Jan: Jag tänker att vi snart ska runda av, Mikael. Är det något som du tänker, det här borde vi, det här har vi inte tagit upp, det här är viktigt?

Mikael: Ja, det viktiga är ju att skapa kunniga konsumenter. Därför att vad hjälper det om man skriver böcker och ingen läser dem? Det viktiga är att konsumenten tillägnar sig ett kritiskt tänkande, om det finns att inhämta. Och sen ställer de här frågorna, för då blir det så att mäklaren måste jobba och ta reda på alla de här sakerna. Så det kan hända att det påverkar priser och framtida byggnationer på ett sätt som gynnar konsumenten. Det är väl det som är...

Jan: Ja, och sen tror jag, en aspekt som jag tror man sällan tar upp, är att det kan vara så att när du går och använder den här checklistan, eller du har läst din bok, eller man pratar och läser på och frågar andra, så kan det vara så att man är den som har upptäckt något som inte andra gör. För det är lätt att tro att alla andra kan och alla andra gör. Men jag skulle påstå att de flesta inte gör det. Bara om man skulle gå in på allabrf.se och titta på A, A+ eller så, då har du nog gjort mer än majoriteten. Att sen läsa din bok och gå igenom checklistan, det faller bort folk hela vägen.

Risk är subjektivt

Jan: Så ibland kan jag liksom sitta och kolla på investeringar eller börsen och bara klia mig i huvudet, och så frågar man: är det jag som är dum i huvudet, eller är det alla andra som agerar irrationellt? Och här tror jag att det väldigt ofta kan vara, precis som du säger, att alla andra agerar irrationellt, och att det ibland är okej att inte köpa, trots att det verkar bra, för att siffrorna inte går ihop, eller man inte får svar, eller det inte är värt riskerna.

Mikael: Men ofta är det så att bedöma risk, det är något mycket subjektivt. Vi har människor som är risktagare, och vi har försiktiga generaler. Det finns allting däremellan. Om det hägrar miljonvinster genom att bostadsrätten går upp i pris, då kanske man ruckar lite på principerna för risk, eftersom alla bostadsrätter går upp 20 procent ett år. Vad gör det om ekonomin är lite sämre, eller något annat inte är som det ska? Allt går ju upp i alla fall. Och det är kanske en fälla som många går i, eftersom det verkar vara en så säker investering, så det kan ju inte gå fel.

Jan: Ja, precis. Vilket är liksom, nu är ju första gången på 30 år som vi börjar se att bostadspriser går ner ordentligt.

När känslan ruckar på risken

Jan: Jag tänker, det vi inte har pratat så mycket om, det är de här faktorerna. Nu blev lägenheten tillgänglig i det området där jag velat bo. Och så är det kanske, nej, det är inte den bästa föreningen, men jag har redan väntat i två år på att flytta dit. Och då är det ju lätt att rucka på den här risken. Att då säga, du vet, och så säger ens föräldrar: men kassan är mindre än nettoomsättningen, eller kapitalkostnadsutrymmet är för litet. Då är det lätt att vara så här, nej, men det skiter jag i, jag vill bo där.

Mikael: Jag håller med, men det är ju liksom, de här böckerna är tänkta för dem som vill veta vad de köper. Om man inte vill veta vad man köper, då har det ju ingen betydelse. Men jag tycker att om man ska lägga ner fem eller tio miljoner i kapital, göra en jätteinvestering och belåna sig för den, du riskerar allt på ett kort, då borde man vara intresserad av att veta vad man köper. Men det verkar inte som om alla är det. Och jag tror att det beror på att titta på de här årsredovisningarna och ekonomiska planerna och kostnadskalkylerna, det är inte så jäkla lätt. Det är mycket komplext.

Jan: Och tycker du att det är svårt, så är du inte ensam.

Highlights ur "Köpa osett"

Jan: Du, jag tänker, sista grejen så här. Vi har ju inte pratat så mycket om den här boken "Köpa osett", som är din nya bok, det här med nyproduktion. Om du skulle ge highlightsen inför när vi ska göra nästa avsnitt i framtiden, eller jag hoppas att du vill komma tillbaka och prata om det. Men vad är highlightsen i den? Vad är höjdpunkterna, eller de viktigaste grejerna?

Mikael: Ja, det är väl det att man köper något osett, och att det är många överraskningar som kan dyka upp på vägen, som man inte hade en aning om eller hade räknat med. Därför att man hade ett enormt tilltro till utvecklaren och till beräkningarna, eftersom de är intygade och ekonomin är hållbar. Så man tenderar att överlåta allting till en tredje part i stället för att ta aktiv del själv och undersöka, eller försöka undersöka. Men det är mycket svårare här, eftersom det finns så lite att titta på.

Byggbolaget är inte din vän

Jan: Och sen tänker jag också, som jag brukar säga ibland, att många som är arbetstagare ofta är mycket mer lojala mot sitt företag än vad företaget är mot dem. Om vi tar samma sak i den här världen, så är byggbolagen inte lojala mot dig som köpare. De är mer lojala mot sig själva och sina aktieägare. Det har ju varit exempel också, det är rätt vanligt att byggbolag sätter olika projekt i egna aktiebolag. Och det har hänt så här, när de har gjort fel, ja, då har de bara satt det företaget i konkurs, och sen har någon annan stått med risken. Varför jag säger det här, det är att man ska nog inte tro att banken är din vän. Tro inte att byggbolaget som säljer nyproduktionen är din vän. De har liksom andra incitament som driver dem.

Mikael: Ja, men det är så här, att normalt sett, om du är medlem i en bostadsrättsförening, så ska styrelsen gynna dig ekonomiskt. Den är tillsatt för att du har investerat pengar, och den ska göra din boendeekonomi så bra som möjligt. Problemet i nyproduktion är att interimsstyrelsen under den här perioden är din motpart. De är inte din medpart, vilket är lätt att tro, eftersom det är så i en vanlig förening, att min styrelse ska gynna boendet. Men den här interimsstyrelsen är motpart, och tyvärr gynnar den sin uppdragsgivare. Alltså entreprenören, utvecklaren. Tyvärr. Och det här borde man kanske vara mer medveten om. Att den här styrelsen gör allt för att gynna en annan person än dig.

Jan: Ja, precis. Ja, men snyggt.

Tack och var hittar man böckerna

Jan: Tack så mycket, Mikael. Jag tänker så här, boken som vi har pratat om, den första heter "Köp rätt bostadsrätt", och du heter då Mikael Goldstein. Jag kommer att lägga upp en länk i beskrivningen. Den andra boken heter "Köpa osett bostadsrätt, köp i planerad nyproduktion", och de finns på Adlibris, Bokus och en massa andra ställen.

Jan: En fråga som vi brukar ställa till alla våra gäster, med tanke på det vi har pratat om nu med bostadsrätt: vad är det sämsta rådet du har hört från mäklare eller i branschen, eller när du har gjort research för boken? Vad är det sämsta bostadsrättsköpsrådet?

Mikael: Jag kan tyvärr inte svara på den frågan. Den var oväntad.

Jan: Nej, ja, precis. Ja, men då testar jag. Jag skulle nog säga så här, att det bara är, gå på, ja men så här, priset i området är 55 000 kronor, så köper du för 50 000, då är det bra. Det är väl inget briljant råd, tänker jag, att man får kolla mer än så.

Jan: Du, Mikael, stort tack för att du tog dig tiden och svarade på våra frågor och berättade om din bok, och försökte hjälpa, precis som vi brukar prata om, att folkbilda ekonomi, folkbilda i det här området. Och jag hoppas att vi kanske får bjuda tillbaka dig och svara på läsarfrågor, och prata kanske lite mer om nyproduktion också. Tack så mycket.

Mikael: Tack för att jag fick vara med. Tack.