Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige
Om erfarenheter, tips och fallgropar med författaren Mikael Goldstein
Att köpa en bostadsrätt är ett av de största ekonomiska beslut vi tar i livet. Därför tycker jag att det är viktigt att göra det som man kan för att det ska bli rätt. Förutom de uppenbara sakerna att gilla boendet, att se att det passar ens situation de kommande åren och så vidare är det viktigt att se på den ekonomiska aspekten och minimera den finansiella risken.
Avsnitt 313 | Publicerat 2 år sedan.
Avsnitt 313. Senast uppdaterad 8 månader sedan (2025-08-20) av Jan Bolmeson.
Denna video finns att se på Youtube eller via videon ovan.
Innehållsförteckning
- 00:00:00 - Intro och välkommen Mikael
- 00:03:32 - Riskerna med bostadsrättsköp
- 00:09:00 - Äger föreningen marken eller inte?
- 00:12:51 - I en BRF har man ansvar för fastighetens skick
- 00:17:04 - Avrådan från att teckna nyproduktion
- 00:24:22 - Avtagande marginalnytta påverkar priset
- 00:29:25 - Dolda tillgångar och skulder
- 00:34:24 - Enstegstätade fasader
- 00:43:30 - Latent skatteskuld
- 00:48:59 - Optimistiska ekonomiska planer
- 00:54:12 - Belåning i bostadsrättsföreningar
- 01:00:33 - Avskrivningar
- 01:08:34 - Ratingtjänster såsom allabrf.se
- 01:13:04 - Tre olika nyckeltal
- 01:19:45 - De flesta gör väldigt lite
Du kan lyssna på detta avsnitt (313) där poddar finns, t.ex. på Spotify, Apple Podcast och Acast. För innehållsförteckningen med tider, se fliken till vänster med längden på avsnittet.
Referens: Saknas.
Innehållsförteckning
- Sammanfattning, guldkorn och citat (12 st)
- Därför är avsnittet viktigt
- Med Mikael Goldstein
- Den dolda risken med tomträtt
- Belåning per kvadratmeter - nyckeltalet
- Avsättning för underhåll avslöjar mycket
- Enstegstätade fasader - en tickande bomb
- Undersökningsplikten ligger på dig
- Nyproduktion - extra riskabelt
- Latent skatteskuld i nybyggen
- Kassan ska vara minst 20% av omsättningen
- Kontrovers: Köpa bostadsrätt vs hyra
- Viktiga nyanser att komma ihåg
- Introduktion till avsnittet
- Vanliga frågor (7 st)
- Communityns tankar, tips och inspel
- Relaterade sidor och annat kul
- Senaste nytt på RikaTillsammans
Denna sida uppdaterades 8 månader sedan (2025-08-20) av Jan Bolmeson.
Sammanfattning och guldkorn
Det viktigaste att veta. Swipa för att se fler.
Därför är avsnittet viktigt
När du köper bostadsrätt tar du delansvar för föreningens ekonomi, vilket många inte förstår. Vi går igenom konkreta nyckeltal, dolda skulder som tomträtt och fuktproblem, samt varför nyproduktion kan vara extra riskabelt med "glädjekalkyler" som inte håller.
Med Mikael Goldstein
Mikael är docent och författare som blev frustrerad när han skulle köpa lägenhet till sin son och inte förstod årsredovisningarna. Detta ledde till två böcker på 600 sidor om bostadsrättsköp. Hans utifrånperspektiv ger unika insikter om fallgropar och vad man verkligen bör kolla innan köp.
Den dolda risken med tomträtt
Tomträttsavgälder kan fyrdubblas vid omförhandling. Ett exempel från Solna: föreningen kunde köpt tomten för 25-30 miljoner men väntade. När de till slut köpte kostade den 130 miljoner - en ökning som drabbar alla boende genom höjda avgifter.
Belåning per kvadratmeter - nyckeltalet
Föreningens belåning bör vara under 6500 kr/kvm enligt allabrf.se. I nyproduktion ligger den ofta över 10 000 kr/kvm, vissa upp till 24 000 kr/kvm. När räntorna stiger blir detta en "dubbelsmocka" - både dina privata lån och föreningens lån blir dyrare.
Avsättning för underhåll avslöjar mycket
Minst 100 kr/kvm/år bör avsättas för framtida underhåll. Många nyproducerade föreningar avsätter bara 18 kr/kvm/år - en "glädjekalkyl" som skjuter problemen framåt. Jämför: villaägare räknar ofta med 450 kr/kvm/år för drift och underhåll.
Enstegstätade fasader - en tickande bomb
Hus byggda 1990-2010 kan ha enstegstätade fasader där fukt tränger in och skapar mögel. Skadorna upptäcks ofta efter garantitiden och sanering är extremt dyr. I Upplands-Bro rev kommunen 40 år gamla hus eftersom sanering var dyrare än nybygge.
Undersökningsplikten ligger på dig
Som köpare har du full undersökningsplikt medan mäklaren inte har det. Även om mäklaren säger att fasaden inte är enstegstätad och det visar sig vara fel, är det ditt ansvar. Du kan inte skylla på mäklaren eller säljaren efteråt.
Nyproduktion - extra riskabelt
Vid nyproduktion har du undersökningsplikt på något som inte finns än. Interimstyrelsen arbetar för byggbolagets bästa, inte ditt. Ekonomiska planer godkänns av "intygsgivare" som kan bytas ut om de inte är tillräckligt positiva.
Latent skatteskuld i nybyggen
I nyproduktion kan det finnas dolda skatteskulder på tiotals miljoner som utlöses om föreningen säljer mark eller styckar av fastigheten. Dessa redovisas ofta inte i kostnadskalkylerna utan dyker upp först i den ekonomiska planen.
Kassan ska vara minst 20% av omsättningen
En tumregel är att föreningens kassa bör vara minst 20% av årsomsättningen för att klara säsongsvariationer i utgifter. Detta ger en buffert så föreningen slipper paniklåna vid högre vinterkostnader.
Kontrovers: Köpa bostadsrätt vs hyra
Vi menar att bostadsrätt innebär betydligt högre ekonomisk risk än många inser - du blir delägare i föreningens skulder och tillgångar. Alternativ syn: Många ser bostadsrätt som en investering och väg till förmögenhetsbyggande trots riskerna.
Viktiga nyanser att komma ihåg
• Alla föreningar är olika - gör alltid din egen bedömning
• Äldre föreningar kan ha bättre ekonomi än nyproduktion
• Hyresintäkter från lokaler kan balansera höga lån
• Engagera dig i styrelsen för att påverka ekonomin
• Vid osäkerhet - anlita expert för genomgång
"Jag är docent, jag har förmodligen alla koppar i skåpet. Jag har skrivit ett 50-tal rapporter, vetenskapliga. Jag förstod ingenting."
"Du köper alltså rätten till att bo i bostaden. Men till bostaden så hör föreningens ekonomi. Så du tar samtidigt ett delansvar i föreningens ekonomi."
"Hade det varit så att det hade funnits vettiga hyror i Sverige så tror jag inte bostadsrätterna hade varit så populära."
"Om du flyttar in i ett nybygge, då kanske utvecklaren resonerar att vi sätter 18 kronor per kvadratmeter i år här i avsättning... För det kommer inte att hända någonting de första 20 eller 30 åren."
"Interimsstyrelsen under den här perioden är din motpart. De är inte din medpart."
Introduktion till avsnittet
I dagens avsnitt intervjuar vi Mikael Goldstein som för drygt 10 år sedan skulle köpa en bostadsrätt till sin son. Frustrerad kring att det fanns så lite information och att uppgiften var så svår, gjorde han det som vi alla gör i den situationen. Han sätter sig ner, gör research och skriver två böcker på ämnet på 400 sidor var. 
I intervjun försöker vi vaska fram guldkornen från hans bok ”Köp rätt bostadsrätt”. Det blir ett samtal som berör väldigt många punkter och områden, bl.a.:
- Egenskaper att hålla utkik efter
- Fallgropar att undvika och saker se upp med
- Nyckeltal
- Undersökningsplikten
- Relation mellan avgift och pris
- Viktiga juridiska aspekter
- etc.
Avsnittet är på intet sätt heltäckande, men det är ett bra ställe att börja på. Jag tror även att det kan ge lite inspel kring t.ex. om man bor i en förening och vill få en djupare förståelse för styrelsens jobb och vad som är rimligt, värdeskapande och vad som borde prioriteras.
Står man inför att köpa en BRF så rekommenderar jag att köpa den ena eller båda av hans böcker. Det är i alla fall vad jag skulle gjort om jag skulle köpa en BRF. Jag tänker nämligen som så att om det kan minska risken för mig att göra ett felköp, att missa något, så är det lätt värt kronorna och tiden man lagt ner. Och nej, vi har inte fått en krona för avsnittet. 
Jag skriver ovan, för min upplevelse är att många underskattar den ekonomiska risken som man faktiskt tar när man köper en bostadsrätt. Man tar ju en ”marknadsrisk” där priset kan variera, men det är en risk som man inte kan påverka särskilt mycket. Däremot kan man ha en stor påverkan på det som vi i aktiesparande skulle kalla för ”bolagsrisken” eller i det här fallet BRF-risken.
Om man kan göra precis som med aktier, att göra research och skaffa sig en skyddande vallgrav som minskar risken, då är det värt jobbet. I det enklaste fallet kan det vara att se vilket betyg ens BRF har på sajter som t.ex. allabrf.se men det kan även värt att förstå vad som ligger bakom och se de dolda tillgångarna eller skulderna som inte dyker upp i en sådan översikt.
Vi hoppas att du uppskattar dagens avsnitt. Om du tycker att vi har missat något, skriv gärna en kommentar i forumet så försöker vi hjälpas åt.
Tack för att du hänger och följer oss!
Jan, Caroline och Mikael
Vanliga frågor
Hittar du inte din fråga ovan? Se alla frågor här, eller ställ den i forumet.
Communityns kommentarer
Nedan följer 10 av totalt 173 kommentarer. Notera att kommentarer i forumet inte kvalitetssäkras av oss på samma sätt som all annan text på denna sida. För att följa hela diskussionen, skriva en egen kommentar eller ställa en fråga, gå till forumet. Vi ses där! 🙂
Stöd RikaTillsammans
RikaTillsammans finns tack vare dig – vi ägs inte av någon bank, tar inte emot presstöd, säljer inte rådgivning och vill inte förvalta dina pengar. Det gör oss fria, men också helt beroende av dig och vår community.
Om du gillar det vi gör får du gärna supporta oss – genom att bli månadssupporter, swisha ett valfritt belopp eller bjuda oss på en digital kaffe.
Som tack får du tillgång till extramaterial, bonusavsnitt, verktyg och inbjudningar. Tillsammans blir vi både klokare och rikare. Läs mer.
Tack för att du hejar på oss!
Från 49 kr/månad
Eller stöd oss via...
Swish (123 463 53 22) BuyMeACoffeeTillsammans blir vi både klokare och rikare dag för dag. Tack på förhand!
Senaste nytt på RikaTillsammans
FikaTillsammans: AI i vardagen och på jobbet
26 maj: En fika med tips, inspiration och erfarenhetsutbyte av AI på jobbet och i vardagen | Supporterexklusivt.
Finansbranschens tre stora problem
Tre minuter med statsminister Ulf Kristersson och EU:s talman Roberta Metsola: allt det jag inte hann säga baserat på Finansinspektionens egna rapporter. Med rådgivaren Per Palmström.
Pensionärer spenderar för lite av sparkapitalet
Mental bokföring och rädsla för att pengarna tar slut gör att pensionärer unnar sig bara hälften av det som de skulle. Utdelande tillgångar ökar användningen av pengar och gör livet rikare.
Jämför bolåneränta 2026: Se din faktiska ränta direkt
Bolåneräntan är ofta familjens enskilt största utgift. Och samtidigt en av få utgifter där du kan sänka kostnaden med ett kort samtal, eller ett par knapptryck. Skillnaden mellan bankerna är större än de flesta tror, och enligt Finansinspektionen är det bara 3 av 10 svenskar som regelbundet jämför sin ränta.
100 procent av nordiska fonder slog inte sitt index på 10 år. 98% av globala fonder slog inte index. Tolfte SPIVA-rapporten i rad pekar åt samma håll.
Lysa: vår recension efter 7 år och 10 miljoner i sparande
Så här tänker vi om Lysa efter hundratals samtal i communityn och eget sparande. Slutsats: bäst för de flesta oavsett om du är nybörjare med 1 000 kr eller expert men av helt olika anledningar.