Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige

Först! Woho!

Jag tjuvlyssnade på delar av avsnittet och höll med i det mesta som sades. Han verkar ha gjort ett solitt researcharbete minsann. Kan också bocka av punkterna att tänka på som viktiga och ingenting någon köpare skall skippa. De är viktiga av en anledning.

Många blandar också ihop “dolda fel” vid köp av BRF gentemot hus och det må använda samma benämning men är helt olika saker legalt sätt. När man köper en BRF går inte köpet tillbaka om köparen upptäcker brister efter tillträde. Däremot har säljaren ett visst ansvar dels att ge all information innan avtal skrivs, samt att avhjälpa fel om de upptäcks och förs upp av köparen inom 2 år. För en BRF regleras detta i jordabalken och i köplagen.

Det är varför som köpare jag å det starkaste rekommenderar att verkligen gå in och hänsynslöst granska allt. Hörde i avsnittet halvskämt om att ta med sig revisor och fackkunnig på lägenhetsvisning och där kan jag inte gör mer än säga absolut! Det är köparens ansvar att granska innan avtal skrivs. Den köpare som inte fullgör denna plikt, kan sedan inte åberopa fel eller brister. Flytta på möbler för att se om det är hål eller stora revor i golv eller väggar är rekommenderat, men gör det försiktigt och utan risk att orsaka skada. Personligen har jag upptäckt ett 50x50xm stort hål i en vägg bakom ett skåp efter visning. Vi var de enda som flyttade på möbler och hålet upptäcktes bara för att vi faktiskt granskade lägenheten. Sådant skall upptäckas innan avtal skrivs (eller innan garantin löper ut vid nybyggnation).

(Redigerade då jag blandade ihop hål i vägg med elfel.)

Många bra tips här. När det gäller buller kan jag tipsa om att i Stockholm har miljöförvaltningen en väldigt bra bullerkarta. Den baseras på beräkningar, inte på uppmätta värden, så man får ta den med en liten nypa salt, men det är en bra början i alla fall när man är ute och letar.

Kan också tipsa om att kolla upp vad stadsbyggnadskontoret tänker hålla på med i området man letar i - det går ofta att se bortåt 10 år fram i tiden var det ska byggas nytt. I Stockholm är det sajten Stockholm växer som är utgångspunkt för detta.

Här kommer lite anekdoter från mina egna äventyr i BRF’s förlovade land.

1. Har varit med om en BRF där en lokals hyresgäst valde att slå ut husets sidovägg mot grannhuset för att på det sättet kunna slå ihop “vår” lokal med den lokal hen hyrde i grannhuset. Detta utan att fråga om lov eller ge information om planerna innan de var utförda.
2. Har varit med om en BRF där en lokals hyresgäst valde att tjuvkoppla in sin restaurang på föreningens vatten och elsystem för att undvika egna kostnader. Föreningens styrelse kunde inte förstå varför dessa utgiftsposter alltid var abnormt höga jämfört med andra liknande föreningar. Detta upptäcktes när hyresgästen ville sälja sitt hyresavtal till en annan person.
3. Har varit med om en styrelse som undanhållit vitala dokument såsom besiktningsprotokoll och underhållsplan från de boende. När jag väl fick läsa dessa förstod jag att de åtgärder styrelsen genomfört var enbart för att maximera deras egna lägenheters värden vid försäljning. Kostnaden för renoveringarna övergick fastigheternas värde med stor marginal och trots det hölls avgiften låg och konstant. Styrelseledamöterna sålde allihop sina respektive lägenheter efter sina initiala åtgärder och lämnade ett totalt nedgånget hus med otroligt eftersatt underhåll till de som bodde kvar. Först då uppdagades dessa dokument för alla i föreningen.
4. I nuvarande BRF (köpt på ritning) upptäckte vi ett hål cirka 50x50cm i en vägg bakom en möbel. Hade vi inte flyttat på den möbeln utan låtit den stå kvar i sex månader efter köpet, hade vi själva fått fixa väggen. När jag pratade med byggledaren fick han inte fram mer än “Ojsan… så… får det … inte se ut… vi fixar det.”. Med det sagt kan det finnas hål i väggar bakom möbler som inte syns utan att flytta möbler. Ergo, flytta möbler vid visning!

Dessa fyra punkter är bara några av de vanliga dåliga sakerna man kan och bör upptäcka när man genomför sin undersökningsplikt. Acceptera inte ett nej om du begär att få tillgång till dokument från styrelsen som skall vara publika.

Kul att du gjorde slag i saken och skaffade boken! Verkligen uppskattad gäst och bra avsnitt.

Gällande belåning i föreningen tycker jag det är enklast att tänka att om man ex. köper en lägenhet på 100 kvm i en förening med 15k i lån/kvm så kostar lägenheten priset du betalar till säljaren + 1,5 miljoner. Det där med netto efter hyresintäkter i all ära, men intäkterna från lokaler etc är i min mening mindre säkra än avgifter från medlemmarna - även om de naturligtvis ska räknas med.

Jag tyckte det var lite roligt när Jan efterfrågade någon quick fix eller tjänst som kan hjälpa en med köpet Tror vi kan konstatera att BR-marknaden är extremt ineffektiv, och egentligen handlar det om att med kunskapen från boken köpa in sig i en så icke-dålig förening som möjligt, få maximal bang for the buck oavsett om man köper av spekulationsskäl och vill minska nedsidesrisken eller för att bo långsiktigt. Precis som när det gäller köp av enskilda aktier kommer ingen hjälpa en med detta. Man kan få verktygen och möjligtvis någon som pekar i ungefär rätt riktning, men skitgörat får man göra själv. Vore det för enkelt skulle inte möjligheten existera längre.

Hej,
Tack för ett bra avsnitt! Jag vill också tipsa om tjänsten borattupplysning.se.
Man får snabb support och svar på de viktigaste frågorna som tas upp i avsnittet. Exempel på rapporten finns på nedan länk.

https://www.borattupplysning.se/index-filer/dalig_bostadsratt.htm

Ett utmärkt inlägg i ett angeläget ärende. Men, “den man älskar, den agar man”. Här är tre punkter där jag har invändningar.

Se upp med föreningenar med rekonstruktion i bagaget.

Här har jag 100 procent motsatt uppfattning. Ett stort antal föreningar genomgick en rekonstruktion i början/mitten av 90-talet. Därefter sjönk låneräntan och föreningarna gjorde en lysande affär. Visst finns det föreningar som slarvade bort detta, men detta är inget generellt skäl att undvika denna typ av föreningar.

Paketerade föreningar

En Bostadsrättsförening kan inte säljas! Vem skulle i så fall vara säljaren? Den kan däremot likvideras eller gå i konkurs. Då uppstår inga skattekonsekvenser för föreningen.

Däremot gör ägaren till bostadsrätten en reaförlust på inköpsvärdet vid konkurs. Föreningens bokförda värde spelar ingen roll.

Att likvidera en förening som bedriver sin verksamhet i form av hyreshus vore ren idioti. Då försvinner ju bostadsrätterna, som inte kan göras om till ägarlägenheter.

Däremot har jag varit inbladad i ett par fall där det funnits brf i form av villor. Där har man likviderat föreningen och medlemmarna har fördelat upp föreningens lån enligt andelstalen. För att detta skall vara genomförbart gäller detta i praktiken äldre föreningar med låga skulder.

Att en bostadsrättsförening skulle sälja sitt hyreshus faller på sin egen orimlighet, då försvinner ju bostadsrätterna.

Exempelet där föreningen inte ägde taket är väldigt udda och inte relevant. Detta är inte verkligheten för Sveriges bostadsrättsföreningar i gemen, minst sagt. Virituella fastigheter där man gör en förening till på höjden, dräller det inte av direkt… Problemet hade dessutom kunnat uppstå även om föreningen inte hade varit packeterad.

I avsnittet om resultaträkning står det hyra, men bör väl vara årsavgift? Bostadsrättsinnehavare hyr som bekant inte sina lägenheter utan betalar en avgift.

Bra och folkbildande avsnitt om det man bör tänka på när man köper bostadsrätt. Inställningen till bostadsformen i programmet kändes kanske lite väl negativ.

Vet inte hur det är på andra orter än där jag bor men här förvaltas de flesta (åtminstone större) föreningar av HSB eller Riksbyggen. Min bild är att förvaltningen sker professionellt och noggrant. I min förening och den andra jag bott i tidigare görs årliga inspektioner av fastigheten och det satsas löpande på underhåll följande en underhållsplan. Redovisningen är gjord av en riktig revisor. Allt detta kostar så klart. Styrelsen sköter ekonomin på ett mycket bra sätt.

Jämfört med att bo i egen villa skulle jag inte säga att riskerna skulle vara större i åtminstone min brf. I eget hus finns andra risker.

De tog ju upp exempel i avsnittet, som föreningen som styckat av mark.

En bra motpol till den alldeles för rosaskimrande bilden många har. Även bra unga att få lite insikt i vad det innebär att vara medlem i en BRF, många idag beter sig som krävande hyresgäster.

Mycket av det som tas upp i avsnittet är val föreningen eller innehavaren gör, man väljer att belåna sig istället för att höja avgifterna eftersom det uppfattas sänka värdet på den egna lägenheten, man väljer att vara vag kring frågor om enstegstätade fasader, man väljer att skjuta fram radonmätning på framtiden etc. Då har det ingen betydelse hur professionell förvaltningen är.

Det var just därför jag skrev så. Man kan annars få det intrycket när man lyssnar.

I praktiken är det extremt ovanligt att föreningen har någon mark att sälja. Entreprenören tar undan den innan exploateringen påbörjas. Problemet är därför enbart teoretiskt.

Sista avsnitten på sistone har varit riktigt skarpa, men jag förstår inte hur ni tänkt kring publiceringen av det här avsnittet. En lekman som inte är expert sitter och ska agera expert, medan Jan antar det ena och andra och blir upprörd över det han antar utan att ha något fog för sina tankar. Den här typen av avsnitt hade inte fått ok från ansvarig utgivare om det här varit en tidning.

Det är säkert alltid så här när man lyssnar på ett tema på ett område där man själv har sin expertis, men här skulle det behövas någon form av motpart, av någon som faktiskt kan något, förslagsvis någon på fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, någon fastighetsekonom, Mäklarsamfundets kundvägledare/förbundsjurist, en forskare i civilrätt med inriktning mot bostadsfrågor eller någon annan av de många experterna som finns på bygg/ och nyproduktionssidan.

Jag tycker att gästen var intressant att lyssna på och hand bok är säkert läsvärd, men han fick hamna i en konstig sitts i det här avsnittet som varken är juste mot honom eller mot lyssnarna.

Det finns mycket klokskaper i nyanseringen av bilden av att bo i brf, men att ingen ska ha tänkt på det här tidigare är något världsfrånvänt. Civilutskottet hade ett stort arbete kring detta runt 2020 och Riksrevisionen och många andra har skrivit om konsumentskyddet vid köp av nyproduktion, och det är bara några år sedan rådande lagstiftning antogs. Några andra delar av avsnittet som slirar med sanningen är dels om mäklarens ansvarsområde.

Mäklaren har ett ansvar att samla in information från flera källor och presentera denna i objektsbeskrivningen. Den är också skyldig att förmedla den kunskapen till spekulanter som frågar. Finns mycket att läsa om detta i exempelvis fastighetsmäklarlagen (som också nyligen uppdaterades). Att man "Uppenbarligen får man inte hjälp av mäklaren” är ett onödigt kritiskt synsätt mot mäklare, du får ett omfattande faktaunderlag och mäklaren har långtgående skyldigheter gentemot köpare.

Angående tomträtt så finns det inte friköpsrätt generellt. Det är olika från kommun till kommun och fall till fall. Att det skulle vara sämre med tomträtt i sämre tider är också ett bakvänt argument. Generellt innebär avgäldsräntans beräkningsmodeller att lågräntemiljöer är sämre perioder för tomträtter gentemot högräntemiljöer, då den relativa avgäldsräntan blir betydligt mycket högre vid låg statslåneränta. Detta är givetvis en grov förenkling som inte stämmer i alla lägen, resonemanget är mest för att visa problematiken i det som sägs i avsnittet.

Vill också lägga till en punkt om lån i föreningar. Håller helt med om det som sägs i avsnittet och ytterligare argument att vara skeptisk till lån i föreningar är att det inte är lika gynnsamt att låna i föreningen som att låna privat, pga. ränteavdraget. Därför är det generellt bättre att ha belånade medlemmar än att ha belånad förening. Däremot kan man som privatperson i efterhand få avdrag för amorteringar som en förening gjort när man bott där (efter försäljning).

Tack för annars bra avsnitt.