Tips, struktur och app för bättre husägande

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Reklam och samarbete med Bovra
2. Mer än bara dokumentation
3. Varmt välkommen, Jens
4. Den största tillgången hanteras vårdslöst
5. Som aktier och fonder, fast huset
6. Ingen köper en aktie utan dokumentation
7. En kvadratmeter boende mot snittportföljen
8. Det lättmätta får energin
9. Köpa, äga, sälja — och maxa värdet
10. Sant länge i kommersiella fastigheter
11. Större rabatt på gröna lån framöver?
12. Vad är egentligen gröna bolån?
13. Vilka bolån vill banken ha i balansräkningen?
14. Omställningsfliken i appen
15. En ROI-kalkyl på slutet
16. Risken med att sakna dokumentation
17. Är det här ett begåvat köp?
18. Mäklarens tips om dokumentation
19. En framåtblickande underhållsplan
20. 73 pdf-filer utan tidslinje
21. En kronologisk tidslinje
22. Hur motiverar man sig?
23. Begär dokumentation
24. Förväntan som vid en växellåda
25. Offerten som blev kvar ändå
26. Att ha koll värderas högt
27. Fastigheten i fokus, inte personen
28. Alla tidigare ägda fastigheter
29. Länken mellan generationer
30. En normativ förväntan föds
31. Att dokumentera föräldrarnas hus
32. Fullmakt via mobilt BankID
33. Vanligaste missuppfattningen
34. Bolånemodulen fångade mig
35. Mejladress till sitt Bovra-konto
36. Riksbankens ränta, ner till dig
37. Förhandlingsstyrka och kassaflöde
38. Kopplat till fastighetsregistret
39. Varför geografisk jämförelse blir fel
40. En normalfördelningskurva för dig
41. Påminnelser när rabatten löper ut
42. Hur tjänar Bovra pengar?
43. Servicepåminnelser och affärsmodellen
44. GDPR och kontroll på datan
45. Tjänstesektionen utan brus
46. Värderingsdelen och Valueguard
47. En grafisk värdekil ovanpå marknaden
48. Värde för förhandling, inte bara försäljning
49. Vad ska man ta med sig?
50. Det här kan man alltid göra själv
51. Kontroll över ekonomin
52. En målbild i tre delar
53. Startupens utmaning
54. Avrundning och cliffhanger

Reklam och samarbete med Bovra

Jan: Välkommen till RikaTillsammans. Det här är dagens avsnitt. Reklam och samarbete för Bovra, en app för ett bättre husägande. Idag intervjuar vi Jens Nilsson som har varit med och grundat Bovra, som lite i smyg har utvecklat en fantastisk app för den som äger en fastighet. Alltså ett radhus, en villa, ett fritidshus eller snart också en bostadsrätt.

När jag först kom i kontakt med och testade Bovra tänkte jag: ja, men det här är bara att man ska ladda upp sina dokument. Och sen blev jag sjukt imponerad, för de försöker se fastigheten över hela livscykeln. Att man köper, äger och sen ska sälja sin fastighet, och hjälpa till med själva husägandet. Att det är olika delar. Och det är det vi också kommer att prata om i intervjun.

Vi kommer att prata om bolån. Vi kommer att prata om värdering, alltså den här värderingsdelen. Vi kommer att prata om energiomställning, hur man kan sänka driftskostnaderna och hur det borde öka värdet på fastigheten. Vi kommer också att prata om vikten av en väldokumenterad fastighet som man sen kan lämna över till nästa ägare. Som Jens säger: det är jättekonstigt att köpa en bil utan servicebok idag. Men det är helt normalt att köpa ett hus utan dokumentation.

Mer än bara dokumentation

Jan: Jag vill verkligen kasta ljus på att det inte bara handlar om dokumentationen. Den här delen de har, till exempel kring bolån, för oss som är lite ekonominördiga. Illustrationen de har för ränteprognosen på ditt bolån, eller amorteringskravet, eller värdeutvecklingen på din fastighet sen du köpte den. Det tycker jag är ganska coolt. Så det blir lite prat om det. Det blir prat om bankerna och den gröna omställningen, gröna obligationer.

Så det blev väldigt konkret. Vad kan jag göra kring min fastighet? Men också: vart är vi på väg i den här gröna energiomställningen? Hur funkar bankerna? Vad är incitamentet för bankerna att ställa om? Han hade ändå en positiv syn.

Så jag tänker: vi gör det inte svårare än så här. Testa supergärna den här Bovra-appen. Gå till App Store eller Google Play och sök på Bovra, B-O-V-R-A. Den är kostnadsfri, så det är ingen nedsida med att ladda ner den. Sätt på avsnittet och lyssna där vi pratar om de olika delarna kring hur man maxar värdet på sitt husägande, tips man kan göra och liknande. Jag tänker att vi inte gör det svårare än så. Låt oss köra igång.

Varmt välkommen, Jens

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans, podden som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av vår livsresa, våra erfarenheter, framgångar och misstag, så att du ska kunna göra din ekonomi, ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver den här podden heter Caroline och Jan Bolmeson. Varmt välkommen, Jens Nilsson.

Du är vd och medgrundare till Bovra. Dessförinnan har du varit med och startat Offerta-gruppen, som såldes till Kinnevik och Fortnox, har jag för mig. Du har pluggat i Linköping. Du är en engagerad entreprenör med ett holdingbolag som hjälper andra entreprenörer, och mycket annat. Så varmt välkommen.

Jens: Tusen tack.

Jan: Är det något du vill lägga till?

Jens: Nej, det var ju... Du pratade innan om att du hade varit på Nya Zeeland.

Jan: Ja, just det. Var det plugg där också?

Jens: Ja, det var plugg. Men då hade jag lyxen att läsa sådana ämnen som jag inte läser annars. Advanced social theory, internationell politik och sådana mer spänstiga ämnen.

Jan: Ja, jag tycker sådant är lite underbart. Det är underskattat i Sverige ibland, med det där ordet som jag aldrig kan uttala. Humaniora.

Jens: Humaniora, ja.

Jan: Men vi ska inte prata om det, utan vi ska prata om Bovra, som är ditt hjärteprojekt. En kostnadsfri app för ett bättre husägande.

Den största tillgången hanteras vårdslöst

Jan: I researchen har jag sett att du har gjort en del intervjuer. Breakit beskrev det som: "Entreprenören Jens Nilsson bygger en startup i det tysta." Och sen var det några citat här. Caro, kan inte du ta några av de bästa?

Caroline: Ja. "Ingen annan tillgång hanteras på ett så analogt och vårdslöst sätt som den enskilt största tillgången för oss alla. Våra hus och hem." Ett annat citat är: "Det är ju inte klokt att vi köper fastigheter för miljoner och all dokumentation vi får är några blandade osorterade dokument och bruksanvisningen på en köksfläkt."

Jan: Jag tycker det är fantastiskt. Kan du inte säga något mer om det här?

Ingen annan tillgång hanteras på ett så analogt och vårdslöst sätt som den enskilt största tillgången för oss alla. Våra hus och hem.

Jens: Jo, absolut. I grunden har jag ju roligt åt att hitta saker i samhället som inte funkar så som de borde funka. Och Offerta var lite grann så. Varför ska man behöva jaga en massa företagare? Det måste ju finnas företag som vill hjälpa mig. Man skulle vända på flödet. Vem hjälper vem egentligen?

Och Bovra är ju samma sak. Det borde inte funka så här. En begagnad bil har man ju ändå en servicebok till. Den som ska sälja den här bilen till mig försöker övertyga mig om hur välunderhållen och hur bra bilen minsann är. Och det är nästan dåligt om man inte har en full servicebok.

Jan: Ja, det är väl lite suspekt och konstigt.

Jens: Och då räcker det inte med att bara säga det muntligt. Det måste finnas dokumenterat. Man måste kunna ta på det på något sätt.

Som aktier och fonder, fast huset

Jens: Likadant med aktier och fonder. Man går ut och köper aktier och fonder, och då förväntar man sig att de är väldokumenterade. Att någon håller koll och kontroll och sådär. Sen kan man köpa villa eller radhus för väldigt många miljoner kronor, och ibland visserligen få en god dokumentation. Men ibland inte alls.

Det är väldigt stokastiskt, fragmentariskt och absolut inte digitalt. Det är liksom inte gjort. Marknaden är inte förberedd för min förväntan att få överta. Om jag skulle köpa erat hus eller ni skulle köpa mitt hus, att få överta det som faktiskt redan finns. Oftast finns det ju väldigt mycket. Så det är det Bovra försöker lösa.

Jan: För jag vet att när du och jag pratade innan så gjorde du också en jämförelse med Avanza och Nordnet. Du sa att Avanza och Nordnet förändrade lite hur vi förhöll oss till det. Och du sa: jag hade gärna velat att Bovra är typ en asset management eller ett ägarstöd för boendet. Kan du inte säga något mer om det?

Jens: Jo, absolut. Jag är ett jättestort fan, huvudsakligen av Avanza, men egentligen är de ju likvärdiga. De har ju ändå möjliggjort att göra det enkelt för mig som privatperson. Att både lära mig mer, jag behöver inte alltid agera, jag bara lär mig mer. Det är ett värde i sig självt. Och att sedan givetvis spara, och jag sparar i börsen direkt. Det förändrade ju miljontals människors förhållningssätt till att spara pengar.

Jan: Ja precis, Avanza har ju två miljoner svenskar som kunder. De har tillgängliggjort aktiesparande. Verkligen.

Jens: Ja, det är ju helt fantastiskt. Och det som kvarstår i samhället, det är den här gigantiska tillgångsklassen, våra hus, som har en enorm påverkan. Vår privatekonomi, för alla som äger ett hus, är ju egentligen vår boendeekonomi, skulle jag påstå. Särskilt som bolånesituationen ser ut i Sverige. Till viss del i Norden, men kanske i synnerhet i Sverige. Så spelar det en enorm roll hur det går.

Ingen köper en aktie utan dokumentation

Jens: Man kan göra en kort liknelse mellan vad vi vill göra och Avanza och Nordnet. Ingen hade ju köpt en aktie ens för ett par hundra kronor om det var så här: vi vet inte riktigt, och förra året gick, och det där finns inget riktigt bra svar på, och garantin på den där saknas, och det här läkemedlet vet vi inte, den här avdelningen har vi ingen dokumentation på. Det hade inte ens köpts en aktie för tusen kronor om du kände: undra hur det här kommer att bli.

Och sen går du och köper en villa eller ett radhus. Om du då inte får med dig garantier på till exempel badrumsrenoveringar, då är det ju ganska svettigt när badrummet bara ett par år senare kanske hamnar i en vattenskada. Eller du har köpt luftvärmepumpar och allt det som vi också vill ska köpas, allt som är energiprestanda och förbättrande. Och så finns det ingen dokumentation på det. Och så ett par år senare kommer det garanterat pipa rött och ryka ur den. Vem ringer man då? Varför ska jag behöva uppfinna det hjulet igen? Vem ringer jag nu som kan fixa den här pumpen?

Ingen hade köpt en aktie ens för ett par hundra kronor utan dokumentation. Och sen går du och köper en villa för miljoner.

En kvadratmeter boende mot snittportföljen

Jan: Precis, det tänker jag på ibland när vi pratar om det finansiella sparandet. Jag tror medianportföljen är 50 000 kronor hos Avanza eller de här aktörerna. Och sen tänker man: ja, men boendet, vad är snittvillan i Sverige? 3,5 miljoner. Och belåningen de flesta köper för idag, en belåning på 2,7 miljoner. Jag tänker att en kvadratmeter i boendet är ungefär den snittportföljen.

Caroline: Mycket tid lägger man på den finansiella portföljen istället. Kanske borde man lägga den tiden på boendet. Men det kanske är så också för att det är lättare, som du säger Jens, att man har sina aktier och det är ordning och reda på dem. Medan med husköp och där man bor har man inte den överblicken.

Jens: Oftast inte.

Jan: När vi flyttade hit fick vi en kasse med papper. På riktigt, inte en pärm, en kasse.

Caroline: Jag tänkte på det du sa, vad kostar det egentligen att inte ha den här överblicken, kanske i en pärm åtminstone, eller i en app eller whatever? Vad kostar det oss i vårt boende att inte ha en riktigt ordentlig överblick?

Jens: Det kanske inte ens går att säga vad det kostar. Det måste ju vara mycket pengar i slutändan, tänker jag. Om det pågår i flera år, att man har saker som går sönder, eller man vet inte vad garantitiden är. Eller man visste inte att någon apparat man har i hemmet egentligen var väldigt gammal.

Det lättmätta får energin

Jan: Men är det inte kanske bara så att det som är lätt att mäta, det som är lätt att fokusera på, där lägger vi energi? Medan det som är svårmätt eller svårutrett, det låtsas vi lite som att det inte finns.

Jens: Ja, det får vara lite mystik kring det.

Jan: Vad tänker du?

Jens: Jag tror det är exakt så. Och sen tror jag man ska komma ihåg att vi alla är både köpare och säljare på marknaden. Oftast när vi har köpt något har vi också sålt någonting. Och då är man tacksam över att det gick bra, nu ska vi köpa. Det finns någon form av vana, eller att marknaden fungerar på ett visst sätt. Den har ju ändå fungerat väl i många avseenden.

Men om man tittar lite mer nogsamt på den, så skulle jag påstå att det flera gånger om är det sparande man har som ligger exponerat. I risken av att köpa något där det inte alls var utfört på det sätt som det sägs vara utfört. Eller så var det väl utfört, men det händer ändå något. Det behöver inte vara något fel. Saker och ting kan ju gå sönder. Och bara tiden, kraften, pengarna som ska läggas på att hela tiden fixa något med sitt hus är ju betydande. Det är snabbt hundratusentals kronor.

Då blir medianportföljen ganska liten mot att hundratusentals kronor nästan rinner ur händerna. Kanske inte momentant vid köpet, men de närmsta åren efter att man har köpt ett nytt hus. Och då är allokeringen av tid och effort ur ett investerarperspektiv fel.

Jan: Ja, exakt. Vad får mest effekt för nedlagd tid?

Köpa, äga, sälja — och maxa värdet

Jan: Men jag tänker så här, om vi tar ett steg bakåt, att det handlar om både att köpa, äga och sälja det här huset. Och där vet jag att du har sagt att ni vill hjälpa till att maxa värdet på huset, så att du får mest betalt när du säljer det. När du köper det ska du ha så bra koll att du fattar så bra beslut. Och sen handlar det också om själva ägandet. Men kan du inte säga något mer om det? Hur maxar vi värdet?

Jens: Vi brukar börja i beskrivningen av att köpa rätt objekt. Och då måste man fråga sig: vad är rätt objekt? Vi tänker inte ge oss in på läge och andra bedömningar av marknaden. Men mitt påstående är att ett rätt objekt i alla fall är välunderhållet. Och är det inte välunderhållet ska det absolut spegla sig i priset. Men om det framställs som välunderhållet, då ska det också vara väldokumenterat. Annars vet man ju inte vem som har gjort vad. Har du gjort svart? Har du gjort det själv? Någon har ju gjort det. Men för att det ska vara värdefullt för mig ska det vara väldokumenterat. Och rimligen, 2024, är det digitalt väldokumenterat, så att jag får det digitalt tillgängligt.

Och sen är det den här dimensionen som Bovra har lagt mycket krut på. Det är energiprestanda. Låga driftskostnader. Avgifter för bostadsrättslägenheter går ner, då går priset upp. Om driftskostnader för fastigheter går ner, går priset upp. Det är mycket bättre att köpa något med en god energiprestanda än något som är ganska energislösande.

Sant länge i kommersiella fastigheter

Jens: Det här har varit sant länge i den kommersiella fastighetsmarknaden. Rimligen är det väldokumenterat, rimligen har man gjort vad man kan kring energi och värmesystem, och man söker hela tiden där. Men i det privata har det varit lite hux flux.

Jan: Jag vet att vi har haft diskussioner i forumet. En användare, MPi, som jobbar just med energieffektiviseringar professionellt för Ica-butiker och andra, har sagt: jag har alltid varit fascinerad över att fram till då, var det 2023 eller 2022 när elpriserna var så höga, så tog folk inte hänsyn till energiprestanda.

Jens: Vid husköp, alltså?

Jan: Ja, precis. Vid två likadana hus men två helt olika energilösningar. Den ena är hästlängder bättre, och det har inte återspeglats i pris förrän det blev superviktigt nu de senaste två åren, när energipriserna är höga.

Jens: Och det vi hoppas och tror nu, och försöker driva i de möten jag och vi har på Bovra, det är att det ska vara ytterligare mer fördelaktigt visavi banken. I den kommersiella fastighetssektorn är det ju väldigt fördelaktigt att söka grön finansiering. I svenska bolånemarknaden är det generellt sett nu 10 punkters ränterabatt, mer standardiserat så. Det är ju för lite mot vad det borde kunna vara, för att verkligen premiera konsumenten att vilja och våga investera i energiförbättringar. Då blir vinningen dubbel. Först sänker man den faktiska energikostnaden, och sen hittar man en alltmer gynnsam finansiering. Precis som i den kommersiella fastighetsmarknaden.

Större rabatt på gröna lån framöver?

Jan: Tror du att det kommer att bli större rabatt på gröna lån och sånt framgent?

Jens: Det är en stor förhoppning, och jag tror att det skulle vara ovärderligt ur ett samhälleligt perspektiv. Egentligen, ju större delta, desto större incitament att driva den här omställningen fortare. Och det unika just nu är ju att EU:s taxonomi avser att sätta finansindustrin i fokus och försöka styra om finansindustrins flöden. Och därmed också bolåneflöden.

Jag menar, i Sverige är det 4 300 miljarder någonstans i bolån. Det är dubbelt så mycket som statsobligationer emitterade. Och i världen, mängden bostadsobligationer. När det helt plötsligt började bli långt mer fördelaktigt för banken att emittera gröna bostadsobligationer att sälja på de internationella obligationsbörserna, visavi en odokumenterad vanlig bostadsobligation med oljepanna i källaren. När deltat där börjar bli några räntepunkter, och ett par räntepunkter är ju motorvägsbrett för den som förvaltar så många miljarder kronor. Helt plötsligt finns det väldigt starka incitament för alla bankers intjäning. Dels anseende, rykte, positioner, marknader, men dels faktiskt rent i P&L:en. Bankverksamhet bedrivs ju i grunden på skillnad i räntenetto.

Vad är egentligen gröna bolån?

Jan: Ja, exakt. Vad är det vi pratar om nu? Vi pratar om gröna bolån. Jag vet inte om jag har hört talas om det innan.

Jens: Jo, men vi pratar om gröna bolån. Att du kan få billigare ränta på ditt huslån.

Jan: Och så frågar jag: men kommer det bli billigare om jag har ett grönt hus? Om jag gör en energiomställning?

Jens: Ja, från oljepanna till exempel till något bättre. Eller man tilläggsisolerar, eller sätter upp solpaneler.

Jan: Energiglas är det många som gör också.

Jens: Ja, och den typen.

Jan: Kan jag då få en lägre ränta på mitt bolån? Och då tror vi att om vi tittar på det från bankens perspektiv, så har banken en egen uppsida att driva på den utvecklingen. Det är väl egentligen det du säger.

Jens: Exakt, det är det som är det nya. Det är inte en altruistisk verksamhet. Jag gör det för att det känns bra, eller vi kan skriva det i vår årsredovisning. Och det är det som är så fint. För taxonomin avser att använda finansindustrin för att vrida runt världen genom att vrida om flöden och incitament. Och det är precis det som sker. Sen hur mycket billigare eller hur mycket förmånligare det blir, det återstår att se. Men jag tror verkligen att det kommer att bli förmånligare.

Och det behöver ju inte ens vara så. Det är bra för världen i vilket fall som helst, och jag får bättre energiprestanda. Så redan där är det sant. Det är också sant att jag får lägre energikostnader för mig själv så länge jag bor där. Av goda anledningar bör man göra det i sig självt.

Vilka bolån vill banken ha i balansräkningen?

Jens: Sen får man ta sats för att svenska banker, och egentligen europeiska banker, avser att ha alltmer attraktiva erbjudanden. För det är bara att tänka efter. Vilka fastigheter vill de ha i sin balansräkning? Vilka bolån vill de helst ha i sin balansräkning om man ska vara en grön bank? Det blir väldigt svårt att vara en grön bank och ha väldigt mycket odokumenterade oljepanne-bolån i sin balansräkning. Det blir liksom ingen bra obligation av de bolånen. Det är inte så att de försvinner någonstans. De finns ju i en obligation, och någon annan ska köpa den och tro på den och vilja ha den i sin portfölj.

Jan: Här ska det också sägas att vad bankerna gör är att de klumpar ihop en massa bolån och sen säljer de det på den internationella marknaden, får pengar, och sen lånar vi de pengarna och så skär de mellan. Och kan de låna upp pengar billigare för att de kan säga "titta här, de här tvåtusen husen eller tvåtusen bolånen i en obligation, alla de här är gröna", så kommer de få bättre villkor.

Och jag vill lägga till det sista där också, som du sa i en bisats: om jag också får lägre driftskostnader så ökar ju värdet när jag säljer huset.

Jens: Precis, redan där.

Omställningsfliken i appen

Jan: Vad är det, rent konkret i appen, för en sån här flik som heter omställning? Vilka förslag ger ni? För när jag matade in vårt hus fick vi förslag på solpaneler, vi fick förslag på tilläggsisolering, tror jag. Är det fler förslag?

Jens: Absolut. Det här är ju en avancerad mattemotor. Vi har byggt den under lång tid, med flera externa konsulter som bara jobbar med energisnåla förbättringar i svenska fastigheter. Och den utgår från den så kallade Kyotopyramiden, som förenklat handlar om att först täta vid skalet, så att det läcker mindre energi. Och sen försöker vi stoppa in bättre och bättre energikällor in i den här fastigheten.

Och ingen tror ju att alla gör allting på en gång. Så många av förslagen börjar med tilläggsisolerad vind, energiglas, även dörrar och annat, där värme eller energi läcker. För att få ett bättre skal. Och sen är det i vilken omfattning, beroende på vad utgångsläget är, hur man ska komplettera eller byta ut energikällan till något mer grönt. Så den är helt individualiserad. Den söker efter att föreslå per fastighet vad just den här fastigheten borde göra.

Jan: Men den var ju ganska, hur ska man säga... Det är föreslagna åtgärder.

Jens: Det är ett sätt att inspirera och informera. Det här skulle man kunna göra. Och sen är det givetvis upp till konsumenten att känna: vad har jag råd med? Vad har jag lust med? Vad tycker jag att jag borde göra? Men förhoppningsvis kan vi flytta tusentals, och gärna tiotusentals, och kanske ännu fler konsumenter till att börja tänka tanken, lära sig lite mer och ta upp en dialog. Antingen med sin bank, finns det utrymme kanske, kan jag låna? Och dessutom kanske passa på att ställa frågan: om jag nu lånar till solpanelen, kommer jag också få ett grönare bolån? Helt plötsligt var det kanske lite mer attraktivt att göra det.

En ROI-kalkyl på slutet

Jens: Så egentligen renderar den ett litet åtgärdspaket, och den har också en ROI-kalkyl på slutet. Vad skulle vinningen vara?

Jan: Ja, precis, gröna siffror.

Caroline: Men var hämtar den data om huset någonstans ifrån? Så att den kan ge förslag på sådant man inte redan har gjort, kanske?

Jens: Stegvis byggt av all den data som vi först redan har hämtat, som egentligen är lantmäteridata, som redan beskriver husets beskaffenhet. Tillsammans med de frågor man sen måste gå igenom. Och sen gör den en uträkning i varje steg, för att sluta i en slutprodukt. Det är baserat på allt vad modellen vet. Det här borde vara ett bra förslag.

Jan: Jag tänkte också på det, jag vet att du och jag pratade så här: man ska ju nästan dessutom ha det att om du investerar det här till ränta på ränta, så kommer det bli så här mycket pengar.

Jens: Ja, men det är ett nörderi.

Jan: Jag ska vara helt villig att erkänna, när jag pratade med dina kollegor första gången förra året så var det: ja, men vi är husapp. Och då tänkte jag: ja, men då är det väl en av de här med bara dokumentation. Men det är det ju inte, utan där är det här med energiomställning, det här med bolånet et cetera.

Risken med att sakna dokumentation

Jan: Men om vi tar den här biten med dokumentation. Vad är risken för mig att inte ha koll på min dokumentation? Att köpa ett hus där det inte fanns någon dokumentation.

Jens: Den största risken, skulle jag påstå, det är att om det har gjorts ett flertal större ingrepp eller åtgärder i fastigheten, och så saknas det garantibevis för det. Och till exempel kring vatten och el är det väldigt viktigt om man behöver träta med sitt försäkringsbolag. Garantier, och att det är gjort av firmor som har behörighet att genomföra det de har gjort. Det är det viktigaste ur ett rent skyddsperspektiv.

Sen är det väldigt convenient att åtminstone kunna komma i kontakt med firman som har gjort det här, även om det var fyra, fem år sedan. Tiden kanske har gått. Förhoppningsvis, och ganska sannolikt, är de ganska villiga och säger: ja, men absolut, du kommer ju som en ny kund egentligen, vi kan komma ut och hjälpa dig med den här luftvärmepumpen. Förmodligen sälja dig en ny luftvärmepump och lite solpaneler också. I grunden handlar det om att kunna komma i kontakt med någon enkelt. Jag vill bara: hej, den ryker, kan någon snälla titta på den här? Helst den som kanske har skruvat dit den för ett antal år sedan.

Det är både att mitigera risken av saker som kan gå fel, och att göra det mycket mer convenient och lättillgängligt. Varför ska jag behöva jaga efter att få tag i någon som kan fixa den här typen av sak?

Är det här ett begåvat köp?

Jens: Sen finns det en dimension som jag också hoppas att man ännu mer nogsamt funderar över: vad är egentligen bäst för mig att göra? Ingen svensk har ju råd att göra allt i sitt hus som man kanske skulle vilja göra. Jag har ju ändå drivit Offerta i en väldig massa år, och där förmedlade vi väldigt många badrum. Och i väldigt lång tid var ju badrum och kök, de här fina bilderna, det som drev värde på Hemnet och andra marknadsplatser. Det var liksom: jag vill konsumera det här för mitt egos skull, för i det där vill jag bo.

Men nu blir det ju, förhoppningsvis, det har redan blivit ett skifte, och vi försöker skapa ett ytterligare skifte. Till att inte bara titta på bilden, utan titta på innehållet. Igen då: energiprestanda, förutsättningar, är det väldokumenterat? Är det här ett begåvat köp? För om jag nu investerar så mycket tid i att köpa den här aktien för tusen kronor, så kanske jag också ska investera lika mycket tid i: är det här ett bra köp, det här huset, för det är ändå väldigt många miljoner kronor?

Och om jag då inser att allt det här som lyfts fram, det finns ingen riktig dokumentation, ingen riktig koll på det. Det är ju en risk för mig, gissningsvis i hundratusenkronors-klassen, eller kanske ännu mer. Och vice versa, så ska du ju premiera den som kommer med ett fint konto, som har tagit hand om det här, att det är välunderhållet. Så helst ska det vara en större prisdifferens.

Är det här ett begåvat köp? För det är ändå väldigt många miljoner kronor.

Mäklarens tips om dokumentation

Jan: Jag vet att vi pratade med en mäklare, och även om jag hatar det själv så frågade jag: tre snabba tips. Och ett av tipsen var att ha koll på dokumentationen, för att det blir svårsålt. Eller inte svårsålt, men du kan tappa en eller två budgivare på det, för de vill ha dokumentation. Och tappar du en eller två budgivare kan det göra en ganska stor skillnad.

Hur är din upplevelse av hur det ser ut där ute? Vi fick en plastpåse med dokument. Sen vet jag att det var någon i forumet som var så här: jag har en huspärm. Vad är din upplevelse?

Jens: Privat har jag fått både folder, pappkasse och pärm. Så jag har också tittat på de olika. Och generellt sett skulle jag säga att det oftast finns en god intention att försöka lämna över något. Men det spelar nästan ingen roll, även om det vore en hyfsat ordningsam pärm. Jag vill ha det digitalt, rimligen. Så vårt största uppdrag är att säga att det inte bara handlar om att det ens finns en pärm, som ändå var bra, utan att den här pärmen ska vara digital och överföringsbar.

Men utgångspunkten var att väldigt många hade mått väldigt mycket bättre, och skapat en helt annan trygghet i att våga buda, våga köpa, vilja tillträda, om allt det här var mycket mer väldokumenterat. Mycket mer presenterat för mig, alla de här stora viktiga sakerna. Allt det här är gjort, de här leverantörerna finns, du kan ringa de här, här är garantierna om det skulle hända något, gud förbjude.

En framåtblickande underhållsplan

Jens: Och sen är det tacksamt, det som sånt här också kommer lyfta fram, det är en framåtblickande underhållsplan givetvis. Det här är inte gjort. Och en naturlig fortsättning för Bovra är att hjälpa till och börja räkna ut: vad skulle det kosta att göra det som inte är gjort? Är det ett stort ingrepp? Är det ett litet? Oj då, det var en överraskning att allt det där också behövde göras.

Jan: Nu blir det snillen spekulerar, i alla fall från min sida. Jag tror att det är så dåligt där ute att vi har vant oss. Att vi accepterar att det är en pärm. Och jag tror att det är en vanlig fråga i forumet också. Användaren Ballongpinne skrev: räcker det inte bara med en pärm?

Och jag tänker så här, om jag bara tittar på oss själva. Det första vi gjorde var att jag la en dag på att sitta och fota alla de där papprena. För jag är ju helt värdelös på fysiska papper, men jag har stenkoll på mina digitala grejer. Och så tänkte jag: ja, men jag har en mapp i Google Drive. Ish.

73 pdf-filer utan tidslinje

Jan: Men sen när jag satt och lekte med er app insåg jag: shit, även om jag har alla de här papprena så hade jag dem i olika mappar. Jag hade en mapp för kontrakt, en mapp för manualer, en mapp för planritningar. Och så var det: shit, Caro hade nog inte hittat runt i alla de här mapparna. För jag hade ju en tanke när jag gjorde det. Och jag har det dessutom inte ens i en tidslinje.

Det var det jag upptäckte när jag började lägga in det i appen: gud, ja, men de bytte ju fönster 2009. Det hade jag inte observerat när jag bara hade min påse med papper.

Jens: När du fotograferade dem, ja.

Jan: Nej, precis. För då bara digitaliserade jag. Men jag fick ingen översikt, utan då fick jag 73 pdf-filer.

Jens: Ja, så måste man läsa igenom dem för att få någon översikt alls. Och sätta det i sammanhang.

Jan: Men vad skulle du säga till exempel till Ballongpinne, som säger: räcker det inte bara med att ha en pärm?

Jens: Jag skulle säga att Ballongpinne kanske skulle vara glad om det fanns ett väldokumenterat Bovra-konto, om det vore så att badrummet han inte har renoverat leder till en stor vattenskada. Oftast ännu värre om man bor i en bostadsrättslägenhet, då flera lägenheter än ens egen också blir påverkade av skadan. Det blir väldigt stora försäkringsärenden.

En kronologisk tidslinje

Jens: Jag tror också han skulle uppskatta tillgängligheten av att direkt kunna klicka på en knapp. Click to call. Hej, den ryker, funkar inte, kan du snälla komma och kolla på den här pumpen, vad som har hänt? Det är svårt att trycka i pärmen. Pärmen skapar ju heller ingen tidslinje. Det Bovra vill skapa är en kronologisk tidslinje. Enkelt se i sekvens vad som är gjort. Bakåt: vad har jag gjort. Och framåt: vad borde göras sen. Det kommer hans huspärm svårligen klara.

Jan: Får man lägga ut pappren på golvet?

Jens: Ja, men precis. Så får man knalla runt där och fundera lite. Vad ska jag göra nu? Vad är det dags för nu, som nästa grej kanske?

Jan: Ja. Jag ska säga helt ärligt att det var en av de stora grejerna när jag lagt in en hel del i appen. Det var så roligt att se. För jag matade in det de tidigare ägarna hade gjort också. 90-talet, nybyggnad, fönster 2009, värmepump 2011, och sen bytte vi till fjärrvärme 2022. Och så blev det ganska roligt att skrolla i den där.

Hur motiverar man sig?

Caroline: Men där tänker jag att det ändå är en arbetsinsats att göra det där. Hur motiverar man sig? Man börjar och har höga ambitioner, och så börjar man lägga in, och sen hittar man inte kvittot.

Jan: Exakt. Så kände jag när jag tittade: vad har vi det? Vet vi något om det här? Jag gör det senare. Man lever i sin okunskap. Det var mycket bättre när jag inte visste att jag inte hade koll. Vad tänker du?

Jens: Vår förhoppning är att man, i alla fall som vuxen, ska känna att det är en psykologisk relief att göra saker som inte alltid är roliga. Vi försöker inte heller dokumentera det roliga. Däremot är det väldigt befriande, som träning eller annan hälsofrämjande verksamhet, när man har gjort det.

Så dels tänker vi att det kommer finnas en massa mindre kvitton och mindre dokument som kanske inte kom dit. Men de här större renoveringarna, större ingreppen, större inköpen. Luftvärmepumpar, solpaneler, badrum, kök, ytskikt, fjärrvärme. Det som är viktigt. Där tror vi ändå, när man betänker hur mycket vi ska spara till barnen och inte, ska vi spara så här mycket? Ja, men det här är ju 100 000 kronor, vi orkar ändå. Så det finns en viss sån disciplin.

Begär dokumentation

Jens: Men sen är det faktiskt bättre än så, eftersom vi inte har byggt Bovra på bettet av att konsumenten ska orka. Vi tror att de flesta vill göra i alla fall de här större delarna. Men sen finns det en funktion inne i appen som heter Begär dokumentation. Där du egentligen säger: badrummets renovering, den utförde den här firman. Tryck på begär dokumentation. Då går Bovra ut till firman, hämtar hem dokumentationen och bekläder kontot åt dig. Och det är så vi hoppas och tänker oss att det ska fungera i framtiden.

För det är viktigt att säga att Bovra egentligen är ett mycket större system än bara appen. Appen är ju konsumentens sätt att interagera med sin fastighet, med Bovra Fastighetskonto. Som utöver fastighetskontot också har ett Bovra Användarkonto, som är hela det här ägarstödet. För att äga på ett optimerat sätt. På andra sidan har vi en plattform där installerande företag direkt kan skicka in dokumentationen när du har köpt en luftvärmepump, till fastighetskontot. Och det är det som är sättet att över tid skapa mer av en infrastruktur. Där mitt fastighetskonto bekläds automatiskt.

Förväntan som vid en växellåda

Jens: Det är min rimliga förväntan när jag går till en verkstad. Om jag köper en ny växellåda får jag ju inte dokumentationen av växellådan på mejlen. Vad ska jag göra i mejlen fem år senare, när växellådan inte funkar? Jag får ju den till bilen. Den är knuten till bilen. Och säljer jag bilen så ska växellådan, eller vad det nu är, följa med.

Det är exakt samma princip här. Objektet i Bovra är fastigheten. Och det är min förväntan när jag köper något dyrt, stort och viktigt: att den som säljer det till mig lämnar efter sig dokumentationen direkt i mitt konto. Jag ska inte behöva jaga: kan du snälla skicka fakturan? Jag vill ju ha produktbladet, garantibeviset, manualen, bruksanvisningarna. Jag vill ha ett komplett digitalt avslut på köpet när man betalar så pass mycket pengar.

Det här är inte klart förrän det ligger i mitt Bovra-fastighetskonto. Precis som det borde ligga i bilens servicebok.

Så vi kommer göra allt vi kan för att driva att det är den normativa förväntan. Det går mer på att köpa det här av dig som leverantör. En badrumsrenovering, en takrenovering, en luftvärmepump, vad som helst. Det är i alla fall ett stort kapitalköp för mig som konsument. Då ingår det i min förväntan att du levererar inte bara själva produkten eller tjänsten, utan den digitala dokumentationen.

Offerten som blev kvar ändå

Jan: Coolt. Jag tänker på två grejer. Jag har faktiskt lagt in, vi gjorde rätt mycket jobb när vi undersökte tilläggsisolering av fasaden. Det var ett rätt stort projekt, vi hade folk här som mätte. Men sen beslutade vi oss för att inte göra det. Men jag la faktiskt upp den offerten där också. För jag tyckte att om jag hade sålt huset, så hade det ändå varit ganska nice att veta att någon har gjort hela jobbet med att ta in en offert på en fasadrenovering. Här är underlagen, här var priset, vad det kostade 2022. Även om det inte blev en affär.

Jens: Absolut. Och bara för att spinna an till det du nämnde tidigare, vad mäklaren sa. Det är ju så oerhört proffsigt att kunna komma in i en försäljningsprocess och visa upp att de här sakerna kanske man skulle behöva göra, vi har faktiskt tagit in offerter på de här. Så att mäklaren kan svara att den uppskattade kostnaden för det här förmodligen är det här. Det skulle mitigera en väldig känsla av olust för den eventuella budgivaren. Man fick veta att det här inte är gjort, men det kanske inte är så stort.

Jan: Exakt.

Att ha koll värderas högt

Jan: Och jag tror, på ett helt annat område, att Nordea gjorde en undersökning med människor, nu när vi spelar in i januari, den fattigaste månaden. De värderade att ha koll på sin ekonomi till nästan som att ha 100 000 mer på kontot. Just det här att man faktiskt kan kvantifiera att de här har nog koll.

För så kände vi också när vi köpte vårt hus. Allt som är gjort i vårt hus har gjorts av hantverkare. Och då vet man: om nio av tio grejer har gjorts bra, då kommer nog den tionde grejen, som är odokumenterad, förmodligen också ha gjorts bra.

Men det var också en sån insikt för mig när jag använde appen, och missförstå mig rätt här nu, men den är egentligen inte gjord för mig som användare, utan för att fastigheten är i fokus. Och jag tyckte det var väldigt fint. För de flesta perspektiv är: ja, men det här är din grej. Medan här tänkte jag: wow, ni har ju nästan relaterat till det som att den här fastigheten har du till låns. Du bor i den under din period, och den kommer vara en kedja, det finns ägare innan dig och kommer vara ägare efter dig. Det här är ditt ansvar under den här perioden.

Fastigheten i fokus, inte personen

Jan: Och sen kommer jag lämna över. För det är också hela grejen, om jag har fattat det rätt, att jag ska kunna lämna över hela det här Bovra-kontot. För det är inte kopplat till mig som person, utan till fastighetsregistret och till fastigheten. Har jag förstått, eller är jag ute och reser?

Jens: Nej, du har förstått helt rätt. Och det är faktiskt väldigt kul att du tar upp just det. För om man ska bli lite filosofisk, så är det ett viktigt moment för oss, det här förhållningssättet till hur vi lever våra liv. Vi pluggar och bor i en första etta, sen en tvåa, så flyttar vi ihop och det blir större, människor gifter sig och skiljer sig och flyttar in. Vi bor ju i rätt många fastigheter under en livstid. Så vi kommer och går. Fastigheterna står ju kvar. Både lägenheten och villan.

Så det är väldigt viktigt för oss, det förhållningssättet att vi är gäster i det här. Men jag kan påverka min egen situation väldigt mycket. Köpa rätt, äga rätt och sälja rätt. Och att det spelar väldigt stor roll. Så därför är den här separationen mellan Bovra Fastighetskonto, som är knutet till fastigheten, och Bovra Användarkonto.

Vi kommer och går. Fastigheterna står ju kvar. Vi är gäster i det här.

Alla tidigare ägda fastigheter

Jens: Så förhoppningsvis har alla svenskar, när vi dör, ett Bovra Fastighetskonto. Det är vår förhoppning. Och i användarkontot har vi alla våra tidigare ägda fastigheter. Vi tar inte bort det du har ägt. Så länge du är lagfaren ägare sparas allt som är kopplat till din fastighet. Och sen tar du med dig allt det. För vi renderar dessutom en deklaration, ett utdrag, för dig att kunna bilägga när du ska deklarera reavinst.

Jan: Ja, precis. När jag har lagt in att jag har bytt fönster, så får man skriva in vad det kostade. Och sen räknar ni fram: din fastighet är värd så här mycket, du har investerat så här mycket, det här blir din förväntade vinst efter skatt.

Jens: Ja, precis så. Och då kommer man kunna se det här. Det är lite som en walk down memory lane. Man kommer kunna se: ja just det, jag bodde där, och där. De fastigheterna ligger ju där. Men sen adderas lagfarten och någon annan tar över förvaltandet av tillgången. Förhoppningsvis på ett så gynnsamt sätt som möjligt. Och om det är gynnsamt, så är de förhoppningsvis villiga att betala dig väl för det när du säljer.

Sen är det ganska många hus som går i arv också. Och då kan det vara nog så viktigt att det är väldokumenterat, mer lättillgängligt och värdefullt för den som ska få ta över via arv.

Länken mellan generationer

Caroline: Det får mig att tänka på, när vi var på julbord med Lotta Lundgren och Erik Haag, så berättade de att julborden har gått genom historien och vi är länken mellan det. Det var lutfisk de pratade om, Jan. Att äter vi inte lutfisk på julafton så bryter vi den länken som är från typ 900-talet. Vi bara: shit, alltså. Annars kommer vi att bryta den länken som är flera generationer gammal.

Jan: Men vad var det du tänkte med det?

Caroline: Man vill inte vara den, om det då är så här med fastighetskonto, du vet, när folk har dokumenterat det, så vill man fan inte vara den som inte lägger in.

Jan: Men jag tänkte på det också, Jens. Hur är det om jag har huset som jag ska sälja, jag har lagt in allting, allt det stora. Sen säljer jag huset och då går det över till en ny ägare. Som då i sin Bovra-app får allt det jag har gjort?

Jens: Ja, allt det du har gjort.

Jan: Bra, det är så enkelt.

Jens: Exakt så. Men viktigt att säga, det är det du har gjort kring just fastighetskontot. Allt annat är ju ditt.

Jan: Ja, det som hör till fastigheten.

Jens: Ja, exakt. Tidslinjen, dokumenten, det som egentligen bekläder serviceboken. Det som underlättar mitt övertagande. Sen har du ju andra moduler i ditt eget användarkonto, och sen dockar du med en ny fastighet gissningsvis.

En normativ förväntan föds

Jens: Så det här är lite kaosteori. Atomer studsar mot atomer. Och plötsligt händer det kanske viktigaste: det föds en normativ förväntan. För om ni har dokumenterat ert hus väl och sen säljer det, och sen köper ett annat hus gissningsvis, då kommer er förväntan vara: nog finns det väl ett Bovra-konto här? Visst finns det ett konto här som jag får ta över? Det finns inte, det var ju slött.

Och har det här upprepat sig själv tillräckligt många gånger, så har en förväntan fötts. Precis samma förväntan som när jag köper en begagnad bil, precis samma förväntan som när jag köper en aktie i Avanza. Någon har tagit hand om det här. Det är ordnat för mig nu. Det är tryggt, det är enkelt, det är begripligt, det är digitalt 2024. Så allting handlar om att över tid bygga vad som är den normativa förväntan kring hur jag köper ett hus i Sverige.

Jan: Men jobbar ni med mäklare, eller vill ni jobba med mäklare?

Jens: Vi har faktiskt en hel del som har hört av sig. Så vi har några redan nu som precis efter jul testkör och tycker det här är spännande. Vi har träffat en hel del väldigt stora aktörer i industrin, som hört av sig lite nyfiket och säger: vad gör ni där borta på Bovra? Den här måste vi ju ändå titta lite på. Så mäklare är jätteviktiga för oss. Och de kan uppskatta att vi på intet sätt är någon konkurrent, vill jag tillägga. Vi avser inte att mäkla. Vi vill bara underlätta hur saker köps, ägs och säljs.

Att dokumentera föräldrarnas hus

Jan: Du sa det också i en bisats, som jag ser som ett jätteviktigt scenario. Jag tror att många av oss har äldre föräldrar. Min mamma har haft sitt hus sedan 1988. Och jag gissar att förr eller senare, hon har uttryckligen sagt att hon inte vill sälja det nu utan att vi kommer få det i arv. Och då tänker jag: ja, men då kommer det hamna i min och min brors knä. Och där är nog inte så bra koll på huset.

Jens: Varför tror du det? Din mamma är ju ändå en ordentlig person.

Jan: Jo, jag vet. Men du tänker med struktur och dokumentation. Jag har aldrig hört talas om någon huspärm hos henne. Men det kanske finns, vi måste fråga henne också.

Men oavsett, så ett sånt use case som jag ser: först ska vi dokumentera vårt eget, men sen dokumentera hennes och göra det nu, när hon fortfarande är frisk och kommer ihåg och kan berätta. För det har jag också sett i forumet, där folk är så här: mina föräldrar har gått bort och nu har jag fått det här huset, vad ska jag göra, ska jag sälja det? Och jag gissar att då kommer man få massor av frågor: vad är gjort på huset? Jag kan inte, jag vet att det dränerades kanske någon gång i början av 90-talet. That's it. Sen har jag inte varit inblandad i det huset. Är det något ni har tänkt på, eller som är vanligt?

Fullmakt via mobilt BankID

Jens: Absolut. Och Bovra funkar så att man kan ge fullmakt. Det som sker är att man inte kan accessa ett Bovra-konto som man inte är lagfaren ägare till. Så när hon är lagfaren ägare kan hon ge dig, via fullmakt, access till Bovra-fastighetskontot. Du signerar med mobilt BankID, precis som du gör i en bank, och får en fullmakt att genomföra just det här.

Och då kan man göra det här till något positivt och lite trevligt. Det är ju förhoppningsvis ett meningsfullt samtal. Många människor har bott i sina hus i väldigt många år. Det blir både ett dokumentationsprojekt, men helst kanske det blir lite mer mänskligt och varmt. Det blir ett samtal om det här huset, allt som har gjorts och inte gjorts, medan man plockar i papper och grejer och donar.

Jan: Ja, minnen och sådant.

Jens: Exakt. Och så har man gjort det, och så tyckte man att det var skönt, meningsfullt: ja, nu fick vi struktur.

Jan: Nu fick vi struktur och ordning på det här. Och en massa minnen och lite roliga skratt förhoppningsvis på vägen.

Vanligaste missuppfattningen

Jan: Vad är vanligaste missuppfattningen om Bovra? Förutom att man bara tror att det är dokumentation.

Jens: Det är väl just det, att Bovra faktiskt är en mycket större produkt, mycket mer omfångsrik än vad många kanske har hunnit förstå ännu. Det ska tilläggas att det finns många kvar att vinna som har testat. Det är väl just att det är mycket mer. Vi har lagt två och ett halvt år på bara det här. Då har vi precis lanserat första versionen. Vi har tagit in över 100 miljoner kronor. Att bygga en sån här produkt, som egentligen är infrastruktur. Vår affärsplan är tio år lång. Det kommer ta minst tio år. Och det är helt okej. Offerta tog tolv år.

Så man kan lätt tro: ännu en app, jag ska stoppa in något dokument. Så det är faktiskt intressant. Vi hoppas att man ska ge det en chans.

Jan: Förlåt att jag skrattar, men det var exakt den fällan jag var i. Jag var så här: ytterligare en sån app som man ska titta i. Sen gav jag det en kväll, och sen var jag helt entusiastisk. Det var till och med så att jag skrev om det i forumet: är det någon som har talat om Bovra? Och det var det typ ingen som hade. Och så var det någon som bara: här är jag med ytterligare en husapp.

Bolånemodulen fångade mig

Jan: Och sen satt jag en kväll och bara: ja, men titta här. Här är energiomställning, och här är bolånedelen. Vi måste prata om bolånedelen. Och sen var det: shit, den här illustrationen av amorteringskravet är ju den bästa illustrationen. Var man ligger, och om man ska amortera en procent, två procent eller fler procent. Så var jag: vad fan, det här borde jag ha kommit på själv, som jobbar med de här frågorna.

Jens: Du får lägga upp en bild på det sen.

Jan: Jag kommer göra det, men det finns i forumet också, jag kommer länka till det. Och då insåg jag: shit, det här var lite mer genomarbetat än vad jag faktiskt initialt trodde.

Jens: Det hoppas vi verkligen att man ska känna. Och att man också ska ge det chansen. Det här är den första versionen av en stor produkt. Nu förbättras Bovra med alla åsikter, kommentarer och feedback. För varje kvartal kommer betydande förbättringar att kunna tas.

Jan: Men hur får ni in de åsikterna och förslagen?

Jens: Det är en sån feedback-knapp.

Jan: Ja, okej, jag har inte sett den. Jag har faktiskt varit i appen, men jag har inte sett den.

Jens: Ja, det är en stor sån feedback-knapp där. Och så har vi precis lanserat en kundpanel där vi även här öppenhjärtigt bjuder in. Man får hemskt gärna ansluta sig till kundpanelen. Då får man ännu större förutsättningar att tycka till, även om saker som inte ens är byggda. Om det kanske funkar så här, vad tycker vi om det då?

Mejladress till sitt Bovra-konto

Jan: Jag tycker det är så många grejer. Och en sak till som jag gillade, nu kommer du bara skaka på huvudet, men man kan få en mejladress till sitt Bovra-konto, så man kan skicka in kvitton. När man får en faktura eller en offert kan man bara vidarebefordra till den.

Så jag gjorde till och med, det har jag inte berättat för dig, jag var så här: den här kommer jag inte komma ihåg, för det var Malmö Fyra Hallingen, vår fastighetsbeteckning. Jag skapade en epostalias som var bovra@bolmeson. Det kanske jag inte skulle ha sagt till podden, men om man skickar mejl till bovra@bolmeson så kommer det direkt in. Och så var det också så enkelt att få in det i livet.

Men du, bolånet, kan du berätta om bolånemodulen? Jag gillade den jättemycket. Berätta från ert perspektiv.

Jens: Ja, absolut, gärna. Bolånen är ju den största utgiftsposten för de allra flesta svenskar. Det spelar en enorm roll. Jag är själv civilekonom och ganska van att förhandla med en bank och sådär. Men det är ju inte normalt. Det är svårt. Så vi har försökt göra ett bolånetest som verkligen alla ska kunna både genomföra och uppskatta. På vägen ska man lära sig om ränteskillnadsersättning, amorteringsunderlag och amorteringslagstiftning. Men man ska också komma fram till slutprodukten: min ränteprognos.

Riksbankens ränta, ner till dig

Jens: För att sätta det i sammanhang, när man läser i nyheterna att Riksbanken höjer och sänker räntan: vad får det för påverkan på mig? Vi vill dra ner allt det här som finns i media till exakt dina förutsättningar, din fastighet, ditt bolån.

Jan: Förlåt att jag avbryter. Men för dig som bara lyssnar, i appen får man staplarna: det här är din ränta, vi har 11 000 i månaden i ränta. Och sen var det ett streck. Okej, om Riksbankens nuvarande ränteprognos så kommer det se ut så här. Och så minskar staplarna och så är där ett streck. Det är så sjukt visuellt. Ja, nu får du fortsätta.

Jens: Ja, precis. Tanken är att det ska vara mycket infographics, eller grafik. Så här är jag nu, så här skulle det bli om det här hände. Och den andra delen, som du nämnde tidigare, är att förstå i den här matrisen: hur nära är jag egentligen nästa bracket i amortering? Och vad behöver jag förändra? Då kan man ta tag i de här slidersen. Okej, om jag höjde min inkomst så här mycket. Eller om jag amorterar hit ner. Och fastighetens värde, för att den är väldigt välunderhållen och väldokumenterad, kunde öka, eller jag kunde få en ny värdering. Skulle jag då kunna motivera att jag minsann har en lägre belåningsgrad, så att jag skulle hamna under en viss amorteringsgräns?

Förhandlingsstyrka och kassaflöde

Jens: Och det här spelar en enorm roll. Dels är det förhandlingsstyrka, att man påvisar att jag erbjuder banken en god, välunderhållen säkerhet. Men dels rent kassaflöde på månadsbasis, att till exempel kunna komma under en amorteringsgräns.

Jan: Ja, man kan testa olika scenarion. Det jag tänkte var någon som skrev i forumet: jättebra för min bror.

Jens: Va? Vadå då?

Jan: Det var någon som skrev så här, det känns som att det är den vanligaste kommentaren i vårt forum, för där är folk ganska avancerade: jättebra, men jag kan bättre. Men det som du förklarade nu, Jens, det känner jag inte så. Det är ju hög nivå på det.

Jens: Jag har påstått att det här är det bästa, mest ambitiösa bolånetest som finns live i Sverige idag. Vi har inte sett något sånt.

Jan: Det var precis dit jag var på väg. Jag var så här: den visualiseringen. Folk älskar ju vår ränta-på-ränta-räknare. Och det var där jag insåg: shit, den här simulatorn ni har gjort för amorteringskravet, där de har block, här är 4 procent, 2 procent, 0 procent, och sen har du en liten punkt som flyttar sig beroende på vad du drar på reglarna. Och jag var: det här är ju ball till och med för mig. Och jag tycker ändå att jag är hyfsat duktig på Excel och har utbildat om amorteringskravet.

Det här är det bästa, mest ambitiösa bolånetest som finns live i Sverige idag.

Kopplat till fastighetsregistret

Jan: Men när ser man den här punkten som flyttar sig? Vad är det man måste lägga in för att börja få den här typen av feedback från appen kring sin amortering, och hur mycket jag egentligen skulle behöva gå upp i lön för att komma ner i en annan bracket?

Jens: Om jag får testa att svara på den frågan, så upplever jag att det som är så fint är att i och med att ni startar appen, så är den kopplad till fastighetsregistret. Och eftersom den är kopplad till fastighetsregistret vet man ganska mycket. Man vet ungefär vad den är värd, man vet ungefär vad den köptes för. Matar man sen in hur mycket du har i lån på den, så får man väldigt mycket information från start. Man behöver inte lägga in att vi bytte energiglas 2009 för att få igång den här amorteringsfunktionen.

Appen använder ju data som vi tar in till väldigt många syften, till det här också givetvis. Och det finns en dimension till som vi hoppas mycket på. Jag ska inte raljera, men jag vill ändå beskriva ett scenario. Det har funnits många tjänster i Sverige kring räntor som är geografiskt kopplade. Det finns en som heter Räntekollen, det är inget ont om dem, de har fyllt ett syfte, och det finns många andra också. Men då blir det sådana konsensusprodukter, ganska vanliga i finansmarknaden. Om du berättar vad du har för ränta, så får du svar på vad andra har det. Vi tar Malmö till exempel, eller Enskede i Stockholm, vilken geografisk gräns som helst.

Varför geografisk jämförelse blir fel

Jens: Men det som blir så fel i just bolån är att ponera att man bor i Enskede, skulle man då vara en homogen nog grupp? Skillnaden i belåningsgrad är stor. Vissa gifta, inte gifta, bor med barn, utan barn, hög inkomst, låg inkomst, arbetslös. Det finns tusen och en variationer på människor som bor i Enskede. Men någonstans i Sverige blir det att eftersom vi alla är lika här, så borde vi typ ha samma ränta. Så man driver en väldigt konstig förväntan kring vad som är bra och dåligt i Enskede, mellan mig och mina grannar och kompisar, fast skillnaden är ju jättestor på massor av punkter.

Det vi vill göra, bolånetestets slutvinjett, det är att individualisera i en normalfördelningskurva. Vad är bra för mig? Ett mycket mer datadrivet försök baserat på mina förutsättningar. För egentligen, vad bedöms när man ger ut bolån? Förenklat, två saker. Fastigheten och fastighetens beskaffenhet. Och personen och personens förmåga att bära. Vi erbjuder en säkerhet, och vi erbjuder en person som kan stå för det kassaflöde som behöver skapas för att uppbära lånet.

En normalfördelningskurva för dig

Jens: Då är det det man vill förstå: hur ska jag förbättra det? Vår utgångspunkt är att försöka hjälpa till med en normalfördelningskurva. Jag borde kanske ligga här, hur off ligger jag? Och kunna hitta: jag ligger ju ganska bra, men då kanske det är positivt. Många ligger kanske ganska bra. Det finns ju de som absolut inte ligger där de hade kunnat ligga, och då är det vårt jobb. Vårt uppdrag här är att hjälpa konsumenten att äga sitt hus på ett så effektivt och bra sätt som möjligt. Och då är ju finansieringen av huset av enorm vikt, att få bästa möjliga förutsättningar för det. Och vi har faktiskt inte sett någon liknande tjänst.

Jan: Nej, jag tycker den är oerhört... Jag har ju mer slagsida mot det finansiella än mot det där treglasade fönstret. Så den tyckte jag var riktigt, riktigt bra. Får jag ställa några tuffa frågor?

Jens: Absolut. Får jag bara säga en sak till om bolånetestet?

Jan: Ja, absolut.

Påminnelser när rabatten löper ut

Jens: Som jag tror du också kan uppskatta. Vi är ju ändå glömska till naturen. Du kan i ditt eget bolånetest, i din egen app, i ditt eget konto, ställa in påminnelser på när din ränterabatt löper ut. När löper dina bundna lån ut? Det är kanske inte alla banker som tycker att det här är världens bästa grej, men det är väldigt bra för dig som husägare att ha koll på när rabatter, bindningstider och annat löper ut. Med god framförhållning, så att man inte: oj just det, det är dags för det. Det är ju nästan alltid för sent att agera då. Och det är ett bra tips för den som proaktivt vill hantera sin boendeekonomi, att ha ganska god koll på när saker löper ut.

Jan: Ja, för vi hade också sånt, ni får den här rabatten i 12 månader, sen missar jag det en månad. Och så sa jag: fan vad dyrt det var den här månaden. Och så var det: just det, nej, de har ju bara tagit bort det. Nu löper det på tre månaders ränta utan rabatt.

Jens: Absolut.

Hur tjänar Bovra pengar?

Jan: Men du, med datan, för appen är ju kostnadsfri. Och det här var också en fråga i forumet: hur tjänar ni pengar? Vad är affärsmodellen för er?

Jens: I grunden tjänar Bovra pengar på två sätt. Det ena är i den sektionen som heter tjänster. Där vi avser att stoppa in utvalda, stora, duktiga, ganska kurerade husleverantörer, som på olika sätt vill underlätta huslivet för oss. Det är en kommersiell del. Det är tjänsteleverantörer som på något sätt gör något av värde för svenska husägare. Och nu har vi lyxen lite grann. I Offerta var det väldigt många små. Nu har vi faktiskt samtal med ganska stora aktörer som förstår att det här är lite spännande. Om Bovra blir stort så kanske vi vill finnas i det här sammanhanget. Och det kan man ju bara titta på eller låta bli.

Den andra delen är att vi har en stor Bovra-partnerplattform. Där vi just nu har de första stora partnerna inne, som helt enkelt betalar för möjligheten att alltid lämna efter sig nöjda, glada konsumenter som givetvis får sin digitala dokumentation direkt i sina konton. Det är ett mycket bättre sätt att avsluta en kundrelation på: nu ligger allting här.

Servicepåminnelser och affärsmodellen

Jens: Och det vi också erbjuder är att ställa in servicepåminnelser, så att det pingar till att till exempel den här luftvärmepumpen behöver servas om så här många år. För att hela tiden lämna efter sig inte bara det som är gjort, utan framtiden av det som ska ske med den tjänst eller produkt man har sålt. Och det finns ett stort intresse för det. Så det är så vi betalar. Men för konsumenten är det fortfarande alltid gratis.

Jan: Ja, för det är där farhågan kommer, tror jag. Man lägger ändå ner ganska mycket tid om man ska göra det här fastighetskontot på den nivå jag vill göra det. Jag har gjort det lite, men jag har ändå lagt några timmar på det. Och då vill man inte vara så här att man sen, för att få tillgång till din data, får betala x kronor i månaden. Er tanke är att det ska vara fritt för användaren. Är det korrekt?

Jens: Det är helt korrekt. Och det är viktigt att tillägga igen, vår målbild är att vara digital infrastruktur. Vi vill på sikt uppfattas som mobilt BankID, Swish, eller till och med Kivra, eller andra större tjänster som är rimliga, som finns i ett fungerande digitalt samhälle. Och då är den i grunden gratis för mig som brukare, på samma sätt som vilken sån nyttotjänst som helst. Samtidigt som det förhoppningsvis finns en acceptans för att jag bedriver ett företag. Det finns två kommersiella delar av Bovra. Men det är inte mitt privata fastighetskonto.

Jan: Nej, och det där är också rimligt. För många tror att BankID är gratis. Och jag kan säga, ja, det är det för oss kunder, men jag som använder det som en tjänst, jag betalar ju varje gång någon loggar in med BankID till Nordea i mitt fall. Och så är det också med Avanza och Nordnet. Det är gratis, fast de tar ju betalt via halva fondavgiften.

GDPR och kontroll på datan

Jan: Men du, en fråga. Kan jag exportera, och GDPR? Har jag kontroll på min data? Och här finns bara ett rätt svar.

Jens: Absolut. Jo, ur ett GDPR-perspektiv kan man radera det man vill radera. Och då raderar man hela sitt konto. Så då har man inte längre ett Bovra-konto. Och man kan också skriva ut och ta med sig dokumenten. De här dokumenten som kommer från dig, de kommer ju från dig, så förhoppningsvis, eller sannolikt, har du dem redan någon annanstans. Men det är bara att skriva ut och egentligen radera appen.

Jan: Kommer min information, för det är också en sån fråga, kommer min information att säljas till andra?

Jens: Nej. Men däremot, i aggregerad form, så finns det förutsättningar för de partners som vill säga: vi säljer luftvärmepumpar, vi vill hemskt gärna kommunicera till människor som på något vis har visat intresse, eller borde vilja köpa en luftvärmepump. Så om man tänker liknelsen med Google eller Facebook eller vilken tjänst som helst, så finns det en förutsättning att försöka nå en relevant målgrupp.

Tjänstesektionen utan brus

Jens: Och det här är lika viktigt för konsumenten. För vi är oerhört måna om att den här tjänstesektionen ska upplevas väldigt värdefull för mig som konsument. Och den är bara värdefull om den har så lite brus, helst inget brus överhuvudtaget. Så i tjänstesektionen ska det finnas något som är relevant för just den här fastigheten. Och då får det helst inte vara vad som helst, hur mycket som helst.

Så för att kunna skapa en bra tjänstesektion finns det förutsättningar att, på aggregerad form utan personuppgifter, förstå vilka fastigheter jag som säljer luftvärmepumpar eller solpaneler skulle vilja nå för att berätta att just nu, lokalt här i den här kommunen, jobbar vi med det här. Och då känner annonsören förhoppningsvis att vi når relevanta husägare som är nyfikna. Och jag som husägare känner: ja, det är den här tjänstesektionen, jag kanske inte orkar titta där jämt, men det pingar till några saker där inne då och då som ändå är relevanta nog för mig. Det blir en mycket mer högkvalitativ form av att nå ut till en husägare än att det skulle ligga vad som helst, hur mycket som helst. Då blir det ingenting värt för någon.

Värderingsdelen och Valueguard

Jan: Vi ska börja runda av. Det finns en värderingsdel också. Vill du säga något om den?

Jens: Ja, absolut. Det är väldigt viktigt att hålla koll på värden. Vi pratar ju ändå värde och investeringar här. Det är ett jättespännande samarbete vi gör med några duktiga killar som heter Valueguard. Duktiga matematiker. Det är glidande medelvärden, 90 dagar, och alla sålda fastigheter i ett område. Det är en baspunkt för att hålla koll och kontroll på värdeutveckling. Den här är onekligen lite schematisk. Men det ger mig en kurva, en grundförståelse kring marknadsprisutvecklingen. Och den är ändå lokalt driven, så det är i min kontext.

Sen finns det något lite listigt som vi har tänkt där. Vi hoppas att det ska falla ut ungefär så här. Väldigt många svenskar, vi har gjort lite tester såklart, säger: mitt hus är ju värt mycket mer än så här. Det är som en ryggmärgsreflex nästan. Och då är vårt svar: ja, då är det ju det, för att du har gjort saker i den här fastigheten. För om det inte finns något annat så är det nog det här som är marknadspriset i det här området.

En grafisk värdekil ovanpå marknaden

Jens: Och då vill vi via det här säga att man håller koll och kontroll, men också i grafik kunna lägga på att om man ska motivera för mäklare, bank och sig själv ett högre marknadsvärde, så är det för att det ligger en grafisk värdekil på toppen av marknadens. Vi har minsann gjort alla utskick, stoppat in en luftvärmepump, gärna gjort tilläggsisolering av vind och kanske energiglas. Sen har vi också byggt ett garage. Jaha, titta, jättebra. Och så vidare givetvis. Alla de här kommer summeras i åtgärder. Kronorna kommer summeras. Kronorna kommer ligga som investerade kronor på grafen. Och då ska det vara lite som gamification. Det ska vara kul att se att det jag gör här spelar roll.

Sen är det fortfarande marknaden som kommer sätta pris. Vi påstår inte att det är det pris som den kommer säljas för. Vi påstår att det är argumentation visavi en mäklare, visavi en bank, ett förhållningssätt till värde. Det här var vad jag köpte den för, det anger man själv. Jag köpte den för så här mycket. Det här är så marknaden har gått upp. Och vi har dessutom faktiskt gjort allt det här. Okej, men det borde ta mig till en grundinställning kring värde. Och sen får man givetvis argumentera med sin mäklare och sin bank. Och så kommer det säkert mötas, det finns ju två parter som ska komma överens där.

Värde för förhandling, inte bara försäljning

Jens: Men det är ganska intressant att se nu att väldigt mycket värdediskussioner inte bara handlar om att jag ska sälja. Det handlar om att jag ska förhandla mina bolån.

Jan: Och amorteringskravet.

Jens: Och amorteringskravet, precis. Och då blir det nog så viktigt att kunna visa upp att om jag nu förväntar mig en högre värdering, så är det inte på tycke och smak. Utan: om marknaden har gått upp så här mycket, eller i det här fallet, marknaden har tyvärr fallit så här mycket, men vi har faktiskt ändå gjort allt det här, så har den ändå stått sig väl. Det är en argumentation som man behöver stöd i. Och det måste vara dokumenterat stöd. Man kan ju inte möta en mäklare och bara: jag tycker att den är 10 procent högre, och vi har gjort allt det här, fast det finns inget spår av något. Det är ju inte en seriös övning att få igenom det man vill.

Jan: Det jag tyckte var kul med den var att den har historik. Jag prenumererar på andra sådana tjänster som en gång i månaden skickar: det här är ditt värde. Men jag får ingen historik. Medan i appen fick jag historik från att vi köpte huset 2016. Så det var också en sån detalj. Men roligt att se.

Vad ska man ta med sig?

Jan: Jag tänker så här, den som har lyssnat eller tittat på det här, vad skulle du vilja att de tog med sig? Toppgrejerna.

Jens: Jag hoppas att man ska känna att det kanske ligger något i att köpa rätt. Och vad är då att köpa rätt? Hur kan jag få hjälp att managera och äga den här tillgången som det är? Det är ju livets enskilt största tillgång, by far, i Sverige. Emotionellt, för jag bodde där med min familj, och det spelar ju roll. Man kan väcka det här intresset som är lite slumrande kanske. Det spelar faktiskt roll. Hur tar jag sats för att få så stor värdeutveckling som möjligt? Sen spelar det mindre roll, eller kanske lika stor roll, om jag ska sälja den eller om den ska gå i arv, eller vad som ska hända med den senare. Det är mer att man förhåller sig till att det verkar stämma att jag borde bry mig lite mer om den här tillgångsklassen. Mitt hus.

Jan: Precis, att det är här det faktiskt ger mest effekt att göra grejer. I stället för att man kanske ska sitta och välja mellan den här globalfonden och den där globalfonden, och skilja 0,1 % i avgift. Nej, jag kanske lägger den tiden på att dokumentera, eller se till att få till de här energiomställningarna rätt.

Det här kan man alltid göra själv

Jens: Precis. Och ett viktigt tillägg är att det här kan man ju alltid göra själv. Marknaden är ju ändå något nyckfull. Det är inte alltid man kan operera marknaden med framgång, men husägandet kan jag alltid, oavsett makroförutsättningar, jobba med att förädla. Och känna att det kanske är hundratusentals kronor, eller till och med miljontals kronor, som står mig att vinna här, med att göra det här på rätt sätt.

Jan: Vi har också en fråga som vi brukar ställa. Du har ju också varit på den här ekonomiska resan. Vad är ett rikt liv för dig?

Jens: Ett rikt liv är ändå förutsättningen att kunna välja lite friare vad man vill jobba med. Det har jag absolut lyxen att göra. Ett rikt liv är också att i viss mån ha vissa frihetsgrader i vardagen. Vissa dagar jobbar vi visserligen som entreprenörer ganska mycket. Men det är också helt andra förutsättningar att ha sommarlov eller ledigheter. Det finns väldigt stora förmåner med det entreprenöriella livet. Sen är det bara så att i vissa perioder, just i startupen, finns det veckor då man ofrånkomligen måste jobba väldigt mycket. Men sen är det också ett väldigt långt, fint jullov. Snart är det sportlov, påsklov, sommarlov. Det finns ändå fina förutsättningar att kunna vara mycket med familjen. Så det är väldigt lyxigt.

Kontroll över ekonomin

Jens: Men sen tycker jag att ett rikt liv är att försöka komma till en punkt där man känner sig i tillräcklig kontroll över sin ekonomi, så att den inte varje dag äter en. För att uppnå det måste man kanske känna: vad är det för typ av vardaglig konsumtion? Vad är det för typ av boende eller leverne jag vill ha? Och hitta någon form av komfort i den nivå man nu vill vara i. Annars lever man i konstant missnöje mot verkligheten.

Tyvärr tror jag många svenskar befinner sig där. Jag är konstant i någon form av underskott mot den målbild jag hade, eller den självbild jag har, och sen ska jag hela tiden tvingas i slitning mellan det. Men kan man ändå hitta de här platåerna, där man på något vis vinner platåer. Först är man student, eller man är ung och jobbar, och så finns det vissa platåer. Då kanske man åtminstone på respektive platå kan finna att här finns en viss stund av frihet, här finns det frid några år i den här settingen. Sen kanske man från den platån tar sats för något annat. Vad är det då? Vi vill verkligen ha ett annat boende, vi vill verkligen ha det där landstället. Det kan givetvis vara vad som helst. Nu pratar jag bara om hus. Vi måste göra den här stora resan nu. Det är ju ganska betydande poster.

En målbild i tre delar

Jens: Och sen är det ett entreprenöriellt perspektiv. Jag kan avslöja en hemlighet, det här är mer hur jag förhåller mig själv, det här kan man ha eller inte ha. Jag delar upp det som en målbild som baseras på tre saker. Det ena är någon form av fundament kring hus och boende och liv. Som är någon form av kontroll. Nästa del är det här trädet där man kan skörda äpplena men aldrig fälla trädet. Och coacha mig själv och andra. Det handlar egentligen om vilken avkastning det är, och hur stor kan den vara, för att ta hand om mig och min familj i händelse av att något händer. Sjukdom, cancer, livet går åt skogen. Att det finns en passiv inkomst driven av kapital. Då får man fundera på: hur stor behöver den vara? Hur många månader korresponderar den till?

Och den sista för mig, det är väl den här lyxen, om man erövrar den första platån och sen försöker erövra nästa platå. Den sista platån. Att det därutöver också finns förutsättningar att kanske våga starta ett företag. Där sporten till slut kommer till att kunna skilja privatekonomi från bolagets ekonomi.

Trädet där man kan skörda äpplena men aldrig fälla trädet.

Startupens utmaning

Jens: När jag startar Bovra igen, jag tar onekligen väldigt stor risk. Jag och hela mitt team, vi investerar allt vi är och allt vi har. Både namn, pengar, tid, allt vi är. Så just nu är de väldigt sammanlänkade. Men sporten som entreprenör blir att efter ett par år separeras de lite grann. Det kan gå olika bra, men det slår inte rakt igenom. Det är det som också är startupens utmaning. Den slår ju rakt igenom. I plånbok, i ansikte, i känsla, i prestige, i omgivningens åsikter. Men det är väl det som är lyxen, ju äldre och mognare bolagen blir, att de till slut separerar på ett annat sätt. Då uppnår man en ny nivå. En känsla av utandning i det. Men tyvärr måste man gå igenom starten. Det finns ingen genväg.

Jan: Nej, men precis.

Jens: Och sen är det väl så att det ändå är fantastiskt roligt. Jag tror att mycket i livet går ut på att ha roligt. Att göra det man vill, det man önskar.

Avrundning och cliffhanger

Jan: Jens, ett fantastiskt stort tack.

Jens: Tack själv.

Jan: Jag tyckte det här var jättespännande. Sen tänker jag nästan att vi får ta ett avsnitt och prata om entreprenörskap och livet.

Jens: Ja, hemskt gärna.

Jan: Det kändes som att det fanns något mer där.

Jens: Ja, men exakt.

Jan: Det får bli en cliffhanger. Och sen tänker jag naturligtvis till dig som har lyssnat eller tittat: prova appen. Man går till App Store eller Google Play. Eller så finns det en länk i beskrivningen. Och jag brukar alltid säga att sådana här grejer, det är ingen nedsida. Det är bara uppsidor med att testa den. Och det är ganska låg tröskel för att använda både värderingsfunktionen, bolånefunktionen och alla omställningsfunktioner. Så man behöver inte känna: åh, nu ska jag dokumentera allt sedan 1988. Det är inte där man behöver börja.

Jens: Nej, precis.

Jan: Snyggt. Tack så mycket.

Jens: Tack själva.