Köpa bostad? Börja här!

Köpstrategi - var offensiv och tänk långsiktigt

Var offensiv vid köp om du har råd - ta den lite finare bostaden. Det fega valet ger sällan bäst avkastning över tid. Den finare bostaden sticker först uppåt i uppgång och faller minst i nedgång.

Stretcha din budget lite grann om du kan - både risk och reward talar för detta. Men du måste kunna trivas och inte må dåligt av att sträcka dig ekonomiskt.

Om du hela tiden både vill ha ett toppenhus och göra världens bästa affär går det sällan.

Läget är allt - du kan inte flytta huset

Ett bra läge är alltid viktigare än bostadens skick. Du kan renovera huset men inte flytta det. Ett perfekt hus med norrvända trädgården och södervända vägen blir svårsålt. Köp hellre dyrare i bra läge än billigare i sämre.

Bättre läge och planlösning går inte att ändra efteråt. Villor i storstäder är säkrast långsiktigt eftersom det bara finns en av varje villa, vilket begränsar utbudet naturligt. Läget avgör alltid värdet.

Budgivning - förberedelser och strategi

Bestäm maxpris innan budgivning och håll dig till det. För att vinna: visa att du är aktiv, står för det du säger och är schysst. Bygg bra relation med mäklaren - de påverkar säljarens känsla för vem som "känns rätt".

Ha finansieringen helt klar och var enkel att ha att göra med. 20% av alla bostäder går faktiskt inte till högstbjudande - orsaker kan vara att högstbjudande inte sålt sin bostad eller att tvåan har bättre finansiering.

Mäklaren bedömer ofta vem som är säkrast köpare. Ju fler budgivare desto högre slutpris. Vissa höjer med 500 000 för att skrämma, andra med 5 000 för att vara med.

Budgivning - hantera känslorna

Var medveten om att utgångspriser ofta ligger 15-25% under verkligt värde. I hetaste budgivningarna i Stockholm stiger priserna i snitt 12,9% för lägenheter.

Bli inte emotionellt investerad - undvik att betala 200 000 kr extra för "fin tapet" som inte är värd det. Ha flera objekt du tittar på samtidigt. Ta med en vän för att hålla dig till planen och minska stressen.

Kvinnor upplever en högre stressnivå än män under budgivning - förbered dig därför mentalt. Ta pauser under intensiva budgivningar och undvik att fatta beslut i affekt.

Kom ihåg att det alltid kommer fler objekt! FOMO är din värsta fiende.

Budgivning - strategi

Buda strax över jämna miljontals-gränser (4,25 miljoner istället för 4 miljoner) för att vinna över andra budgivare som mentalt satt sitt tak vid den jämna siffran.

Använd "chockhöjning" tidigt för att visa finansiell styrka eller vänta som "gubben i lådan" och överraska när budgivningen mattas av. Identifiera "härmapan" som följer andra utan strategi och driver upp priser.

Var själv en strategisk budgivare - inte en som följer flocken. Observera när "proffsen" lämnar budgivningen - de vet ofta när gränsen för rimligt värde är nådd.

Vänd på den psykologiska pressen; överväg bud som är villkorade t.ex. i några timmar eller dolda.

Räkna på helheten

Vid villaköp tillkommer lagfartsavgift på 1,5% och ofta pantbrev på 2% - på en villa för 7 miljoner blir det över 100 000 kr extra.

För bostadsrätter: multiplicera alltid föreningens skuld per kvm med din yta och lägg till köpeskillingen för att få det verkliga priset. En tvåa för 2 miljoner med 1 miljon i föreningsskuld kostar egentligen 3 miljoner.

Årligt underhåll av villa

Vid villaköp måste du ha minst 50 000 till 100 000 kr i buffert för akuta reparationer. Pannan kan gå sönder veckan efter inflyttning, ett element kostar 18 000 kr, ett fönster 20-30 000 kr.

När du köper villa tar du hela ansvaret för fastighetens skick. Många underskattar kostnaden för drift och underhåll. I communityn argumenterar vi för att kostnaden är 1% av inköpsvärdet och ca 100 kr per kvadratmeter per år.

Ett hus för 10 miljoner kostar utan problem cirka 100 000 kr/år utöver ränta i drift och underhåll om man slår ut allting över en längre tidsperiod.

• Läs mer i forumet →

Frågor om BRF-att ställa till mäklaren

• Hur ser utvecklingen av avgiften ut framgent?
• Vilka renoveringar har gjorts och vilka planeras och när?
• Vad ingår / ingår inte i månadsavgiften?
• Vilka är de gemensamma utrymmena?
• Vem ansvarar för t.ex. balkong, ytterdörr, fönster?
• Finns det lokaler eller lägenheter som hyrs ut?
• Vad borde jag fråga om denna lägenheten?
• Hur ser närområdet ut?
• Vilka andra bor i föreningen?
• Är det en tomträtt eller ej?

Bostadsrättsföreningens ekonomi är superviktig!

Räkna alltid ut föreningens skuld per kvadratmeter - 5000 kr/kvm är bra, 10000 är mycket. Granska årsredovisningen: kolla tomträttsavtal (kan tredubblas vid omskrivning), räntebindning på föreningens lån, avsättningar till underhåll och om föreningen har planerade renoveringar, professionell förvaltning. En dåligt skött (eller liten) förening kommer kosta både pengar och energi.

Lokaler i bottenvåningen är både risk och möjlighet beroende på uthyrningsgrad. Kolla resultatet - minus max avskrivningar är ok, men var försiktig om mycket intäkter kommer från lokalhyror. I storstäder med höga priser är konkursrisken nästan obefintlig - föreningen kan alltid höja avgifterna.

• Tittlyssna på vårt avsnitt om att analysera BRF ekonomi

Köpa först eller sälja först

Banken bestämmer ofta åt dig, men om du får välja har båda fördelar. Köpa först ger trygghet att du har tak över huvudet, särskilt om du är kräsen.

Sälja först ger bättre förhandlingsläge och du vet exakt vad du har att röra dig med, men riskerar mellanboende. Din finansiella situation och riskvilja avgör vad som är bäst för dig.

Bankrelationer (för företagare)

Ha alltid en personlig bankrelation - automatiserad kreditbedömning tar nu 13-14 minuter men när det kniper spelar personlig kontakt roll.

Som företagare passar du aldrig i mallen. Banken ger dig paraply när det är sol ute och vill ha tillbaka när det börjar regna. Bygg relationen i goda tider.

Ett tips till dig som företagare är att träffa både privat- och företagsrådgivaren på banken samtidigt. Det underlättar när de kan prata med varandra och t.ex. sätta en potentiellt högre lön än vad du tar ut.

Vissa storbanker har dedikerade privatrådgivare som bara jobbar med företagare. Det kan vara värt att ta reda på inför ett bostadsköp.

Bostaden som investering - den dolda avkastningen

90% av bostadsavkastningen kommer från direktavkastning - den 'hyra' du sparar som ägare, inte från prisstegring. Med 70% belåning och 3% ränta blir avkastningen på eget kapital 15% årligen - till halva aktierisken.

Även med konservativa 50% belåning får du 10% avkastning. En 150-årig studie visar att bostäder gett liknande avkastning som aktier men med halva volatiliteten. Finansinspektionen kräver inte ens amortering under 50% belåning eftersom det anses så säkert.

• Tittlyssna på avsnittet med Henning Hammar där vi går genom resonemanget →

Köp av villa? Ta hjälp!

Tänk på att du som köpare har ett stort ansvar vid köp. Om du inte är väldigt kunnig bör du anlita en besiktningsman som går genom fastigheten åt dig.

Nu rekommenderar jag inte göra som vi, men vi anlitade faktiskt två. En som skrev protokoll och gjorde den formella genomgången och en som vi bara bad gå genom fastigheten och hjälpa oss tolka besiktningsprotokollet. Det intressanta var att vissa saker anmärkte båda på (det fick vi fixa) medan vissa saker hade de olika åsikt om.

Nyproduktion - dubbel exponering

När du köper på ritning köper du egentligen en option. Har du sålt för 7 miljoner och köper för 7 miljoner är du plötsligt exponerad för 14 miljoner i marknaden. Det gör nyproduktion extra känslig för prissvängningar. Var medveten om denna dubbla risk.

Renovering och utvecklingspotential

Ta in en mäklare för second opinion innan större renoveringar när du köpt. Badrum är säkra investeringar, kök mer tveksamt. Pool, växthus och energieffektivisering värderas högt. K

olla alltid utvecklingspotentialen - attefallshus på tomten, ombildade föreningar med hyresrätter kvar, möjlighet att bygga på vindar eller parkeringsytor.

Målgrupp och områdesanalys

De flesta flyttar inom samma område - ofta extremt kort radie. Barnfamiljer prioriterar närhet till skola högst. I Stockholm: typiskt Kungsholmen-Bromma-tillbaka när man blir gammal.

I Malmö: västerut för dyrare områden, söderut från Möllan till gathus i Sofielund. Förstå områdets flyttmönster innan köp.

Inflationsskydd och långsiktighet

Bostaden är en automatisk inflationssäkring. Som ägare påverkas du bara en tredjedel så mycket av inflationsökningar jämfört med hyresgäster. Paradoxalt nog är bostaden en bättre investering när inflationen sticker iväg.

Högre räntor pressar visserligen priserna men ökar också hyresalternativet - bostaden förblir en bra investering även vid 4-5% ränta.

Konsumtion vs investering

När du köper större, mer centralt eller mer "drömlikt" boende än du behöver, är det en livsstilsutgift. Den extra miljonen i bostad ger ofta låg eller negativ avkastning.

Kapitalkostnaden blir ca 1700 kr per månad för varje extra miljon du 'konsumerar'. Med 70-80% av förmögenheten i bostaden blir risken för hög - diversifiera.

Hyresrätt som alternativ

För unga eller vid tillfälliga jobb kan hyresrätt vara bäst. En nyproducerad fyra i Älvsjö kostar 21-22 000 kr/månad - samma som att köpa men utan finansiell risk och med tre månaders uppsägning. Full flexibilitet och ingen finansiell risk, men svårt att få tag på i Sverige.

Värderingstjänster och prisförväntningar

Värderingstjänster fungerar bäst för standardbostäder, sämre för unika objekt. Nästan allt är till salu till rätt pris. Glöm inte att det som är till salu nu, till ett visst pris, uppenbarligen inte är sålt. Räkna med att priserna står still kommande 5 år - de senaste 20 årens engångsfaktorer har spelat ut.

Bor du i BRF? Engagera dig efter köp

Det är din största investering men många går inte ens på årsstämman som tar 2 timmar per år. Sitt i styrelsen någon period - det brukar inte vara slagsmål om platserna och du får insyn i ekonomin. Bostadsköp fungerar som 'vaccination mot dåligt beteende' - du tvingas spara genom amorteringar och räntor.

Ha de viktiga papprena på plats

Beroende på din livssituation är det värt att bolla med en familjejurist för att få det juridiska på plats. Det är lätt värt den peng det kan kosta idag mot att slippa massor av besvär i framtiden.

Det är extra viktigt framförallt om ni inte har en gemensam ekonomi, har olika ekonomiska förutsättningar eller t.ex. har barn från tidigare förhållanden. Det kan vara värt att överväga äktenskapsförord, testamente och/eller samboavtal.

Storstadstillägget

I Kiruna tjänar läkare och lärare lika mycket som i Stockholm men bostadspriserna är en femtedel. Du får exakt samma hus men betalar 5 gånger mer. Allt annat kostar lika mycket - är storstaden verkligen värd det? Man betalar alltid detta storstadstillägg.

Hellre rörligt bolån än bundet

Historiskt har rörlig ränta nästan alltid varit billigare än bunden ränta. Den enda anledningen till att välja bundet bolån är om du vill ha en förutsägbarhet och trygghet. Man kan nästan se bundet bolån som en slags försäkring och ”förlusten” mot rörligt är försäkringskostnaden man betalar.

Om du överväger att binda räntan, gör det på en längre period än du förmodligen spontant tror. Min upplevelse är att man ofta binder på 1-2 år och att det är en för kort tid för att se det som ett försäkringsmoment. Dvs. att i övervägandet bör det vara rörligt eller bundet på en längre period. Men det finns fler trick. Läs mer →

Private banking bolån

Om du har en riktigt bra ekonomisk situation, rikedomstrappan nivå 4+, så är det många av oss i forumet som har private banking bolån t.ex. hos Avanza eller Nordnet. De ger ofta bra räntor som följer riksbankens förändringar och har en checkkredit som gör det enkelt att höja / sänka lånet utan att behöva skriva på nya papper.

En förutsättning är en låg belåningsgrad (50-60%) och ett kapital på 3+ miljoner, som dock kan vara hela hushållets sparande, inkludera tjänstepensioner eller eventuella företagspengar. Sedan får man också hålla koll på att det inte alltid är att de har plats för nya kunder. Jag skulle personligen säga att detta är den enda fördelen med private banking. Läs mer →