Om bolån (bl.a. bundet eller rörligt),räntan och bankers marginaler

Intressant snack ni hade. Sista ämnet var mest spännande, då det ramar in vår situation väldigt bra. Vi valde att fördela vårt bolån på fem olika löptider. Nu löper snart två av dessa ut och vi har fått ett automagiskt ränterbjudande på banken som är i paritet med SBAB. Tänker ta en diskussion med banken och se vad de kan göra.

Men min poäng här är att då räntan har gått upp, kommer vi inte behöva betala en mellanskillnad om vi väljer att lösa alla lånen och flytta dem till en annan aktör. Det ger oss, i nuvarande situation där vår bundna ränta är långt under den nuvarande, en helt annan grad av rörelsefrihet gentemot banken.

Det är en viktig parameter att komma ihåg som ni inte lyfte upp.

(Fem år tänkte jag var en bra kompromiss. Nu när jag ser hur räntorna utvecklats sedan dess hade de lånen med fördel bundits på 10 år istället.)

Mycket intressant avsnitt och Dan är väldigt karismatisk och verkar vare en vettig person. Om jag hade ett bolån skulle jag definitivt överväga att flytta det till Hypoteket.

Ett resonemang som jag dock inte förstår är när Jan säger att om man ska binda räntan så ska man göra det över en längre period (5, 7 eller 10 år) men samtidigt tittar ni på graferna från SVT som visar att det inte lönar sig att binda räntan under så lång tid. Hur går tankarna där?

Personligen ser jag bara risker med att binda mer än 3 år, dels på grund av resultatet från SVT-undersökningen men också eftersom man fastnar hos långivaren utan någon egentlig möjlighet att flytta sitt bolån eller betala av i förtid.

En bindning på 3-5 år ger varken en fungerande försäkring enligt historiken (om man verkligen behövde den) eller en förväntat lägre ränta än rörligt. Man står där med skägget i brevlådan när bindningstiden går ut, och 3-5 år går fort. Varken hackat eller malet.

En bindningstid på 10 år ger förvisso ännu lägre sannolikhet att få en lägre kostnad än rörligt över tid. Men då kanske du verkligen behövde den försäkringen i din ekonomi, och då fyller den en funktion ändå. Bara för att det är osannolikt betyder det ju inte att man inte har gått plus med 10 års bindning några gånger historiskt. Särskilt under enstaka år.

Har man varierande inkomster, ställning på arbetsmarknaden etc kanske man alltså borde binda hela bolånet på 10 år, istället för något mellanting.

“Jan: Om man tittar på Finansinspektionens rapport från 2021 så tittar man på den totala lånebördan för nya låntagare som ett genomsnittligt hushåll har, de lånade i genomsnitt 2.8 miljoner och hade ett marknadsvärde på 4 miljoner. De har en disponibel inkomst innan skatt på 51 000 kronor. I min värld så är det ganska lågt.”

Disponibel inkomst, är pengar man har att disponera till sparande och konsumtion (nettoinkomst plus bidrag) dvs EFTER skatt… Förmodligen det viktigaste att lära sig av detta avsnittet…

Ja tyvärr föll en del resonemang i avsnittet pga antagandet (assumptions are the mother of all fuck-ups ) att disponibel inkomst = bruttoinkomst! @janbolmeson I själva verket låg snittlåntagaren alltså närmare 40K än 30K före skatt!

Första gången jag läste bolånerapporten från FI tyckte jag inkomsten efter skatt lät högre än jag vågade tro. Så jag har ändå förståelse för antagandet…

Finns det öht någon USP för hypoteket?
Inte billigast
Inte ensamma om förhandlingsfritt
?

Undrar också. Har ett markant bättre erbjudande på bordet från Swedbank som ändå brukar (brukade?) räknas som dyra. Erbjudandet med rabatt och allt dyker numera upp i appen när räntorna ska omförhandlas så har inte heller hos dem behövt gå på nåt säljmöte. (Möjligen kan man förhandla ytterligare.)

Jag tänkte på det här med disponibel inkomst, det jag lärde mig i högstadiet så är disponibel inkomst = nettolön + bidrag.
Som i mitt fall, lön efter skatt plus barnbidrag.

Tack för ett intressant avsnitt.

Ang grönt bolån har jag fattat det som att byta VP inte ger något större hopp i ED. Man måste i princip konvertera från eldrivet till typ ved/pellets och skaffa solceller.

Hade gärna valt hypoteket men som första gångs köpare blir det nog inte aktuellt förrän om 10 år när man amorterat ned till gränsen. Har SBAB idag och är nöjd med deras ränta. Skönt att slippa slösa tid på att förhandla med dinosaurierna.

Toppen med era inlägg i sociala medier!

Retoriken i avsnittet uppfattade jag att det är billigast med rörlig ränta. Detta är en vedertagen retorik i Sverige och de flesta med bolån har det.
Detta har försatt Sverige i ett läge där vi nu drabbas extra hårt av inflationen jmf med andra länder ex Tyskland och USA.

Lite reflektioner:

-Hade vi haft en kultur med bundna räntor, hade kanske inte bostadspriserna gått upp på samma sätt, i o m att köparna då räknat på en högre ränta, som blir en konsekvens av att köpa den försäkring som en bunden ränta kostar.

• Hade vi haft mer bundna räntor hade vi inte påverkats i samma utsträckning av en ökad inflation/styrränta. Prognosen för BNP hade då eventuellt varit positiv för 2023.
• Den låga svenska kronan påverkas bl a av att utländska investerare inte tror på vår bostadsmarknad. Hade vi haft bundna räntor, så finns det en sannolikhet att vår krona varit starkare, utifrån de argument jag angett ovan.

Är det då rätt, utifrån både ett makroekonomiskt perspektiv och mikroekonomiskt perspektiv, att basonera ut att rörligt är det ekonomiskt bästa alt i längden? Jag är inte lika säker. Eventuellt att rörlig ränta är bra för individen på kort sikt, inte lika säker att det är det på lång sikt. Just nu sitter många i dålig sits för att de inte band och för att de hade en glädjekalkyl när de tog lån, i tron om att nollräntan var ”för evigt”, och just där och då , när lånet togs, var det positiva prognoser. Även om banken har kalkylräntor, så tittar de flesta på situationen här och nu. Och hur påverkas Sveriges ekonomi av det?
@janbolmeson @carolinebolmeson