Om bolån (bl.a. bundet eller rörligt),räntan och bankers marginaler

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning för transkriberingen.

1. Intro: ska man binda eller köra rörligt?
2. Så startade Hypoteket — två frustrerade bolånekunder
3. Från Bolånegruppen till egen bolånegivare
4. Gamla banksystem och tröga betalningar
5. P27, Excel och världsekonomin
6. Att behålla innovationskraften — och beginner's mind
7. Kriser, trygghet och varför banker inte förändras
8. Sidospår: chattbotar och kundservice
9. Riksbanken höjer — och vad är en "dubbelhöjning"?
10. Hur inflationen räknas — och löneinflationsspiralen
11. Räntan har dubblats — och hushållen känner av det
12. Den historiska normalräntan och bankernas marginal
13. Varför bankerna kan pressa räntan — inlåningen
14. Jämför både bolåneränta och sparränta
15. Läsarfråga: vilken spread behöver ett bolåneinstitut?
16. Kapitalismens roll och Nordeas dilemma
17. Varför Sverige har rörliga lån — och USA har 30-åriga
18. SVT:s datajournalistik: borde du ha bundit räntan?
19. Tur eller skicklighet — och pokeranalogin
20. Tesen: antingen rörligt — eller binda riktigt länge
21. En bunden ränta är en försäkring
22. Att gissa räntan — experterna har 18 procent rätt
23. Hökar och duvor — och ekonomi som psykologi
24. Genomsnittskunden hos Hypoteket
25. FI:s bolånerapport: belåningsgrad vid nyköp
26. Bostadsanalytikerns scenario och FI:s worst case
27. Hypotekets neutrala kreditmodell — risk of default
28. Amorteringspaus och FI:s slarviga besked
29. Använd bolånet som vapen mot dyra lån
30. Skattekontot — riskfri ränta och scoop?
31. Skuldkvoter och vem som klarar 7 procents ränta
32. FI-rapportens siffror: lån, värde och inkomst
33. Vilken åldersgrupp lånar mest?
34. Siffror per ålderssegment
35. Olika generationers syn på en "vanlig" ränta
36. Förhandlingsfria bolån — är det en bra grej?
37. Listränta kontra snittränta hos storbankerna
38. Rabatten som försvinner — ett tips till lyssnaren
39. Amorteringsunderlaget som triggar bankens recovery
40. Friktionen i att flytta — amorteringsunderlaget som hinder
41. Att ta lån som äldre — tänk efter före
42. Pension som inkomst — och att förstå kundens kostnader
43. Avrundning: jämför alltid alla produkter sida vid sida
44. Fristående sparaktörer och förbudet mot kopplingskrav
45. Sista frågan: sämsta finansiella rådet
46. Tesen igen: extremerna är bättre — och bygg en buffert

Intro: ska man binda eller köra rörligt?

Jan: SVT:s undersökning visade ju tydligt att historiskt har det inte lönat sig att binda räntan. Men om man väl kommer fram till att man ska göra det, så tror jag att många gör samma misstag som vi, att man binder på en alldeles för kort period.

Jan: Varmt välkommen till RikaTillsammans-podden, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av vår livsresa, våra erfarenheter, framgångar och misstag, så att du ska kunna göra din ekonomi, ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver den här podden heter Caroline och Jan Bolmeson. Idag är det dags för avsnitt 290, och det är reklam för Hypoteket. Vi intervjuar Dag Wardéus, som är medgrundare till Hypoteket. Nu jobbar han som vd på Hypoteket Fonder. Det blir ett samtal om bolån, räntor, ska man ha bundet eller rörligt? Hur stort lån har den genomsnittliga svensken? Vad är det genomsnittliga värdet på en svensk fastighet? Vi pratar lite om räntehöjningen, och en hel del läsarfrågor också faktiskt.

Jan: Vi spelar in introt så här i efterhand. Men vad tog du med dig från intervjun med Dag?

Caroline: Jag tyckte det var väldigt fint hur Hypoteket startade överhuvudtaget. Och Dag är liksom… Han resonerar så här: det ska vara enkelt. Man ska komma med en enkel idé, och det ska vara enkelt för ens kunder, om man nu ska ta bolån. Och det ska vara transparent med räntorna och så. Jag tycker att det är så skönt när han pratar om bondförnuft. För jag upplever ibland, det här är min upplevelse då, att fintech ska vara så komplext och komplicerat. Och det ska vara sådana smarta lösningar. Men det behöver inte vara det för att bli jättebra för kunden.

Caroline: Jag gillar också den här visionen. Han sa att vi har nog bidragit till att räntorna för alla i Sverige har blivit lägre, genom att vi är en nagel i ögat på många av bankerna, och att det ska vara mer rättvist.

Jan: Men jag tänker så här, vi behöver väl egentligen inte prata så himla mycket mer. Utan vi släpper på avsnittet med Dag, och så tänker jag att vi ses nästa vecka.

Så startade Hypoteket — två frustrerade bolånekunder

Jan: Varmt välkommen tillbaka, Dag Wardéus. Du är ju medgrundare till Hypoteket. Nu är du vd för Hypotekets fondförvaltning. Du är civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Jag tror du har jobbat på Deloitte.

Dag: Ja, det stämmer bra. Tack så jättemycket. Kul att vara tillbaka.

Jan: Vill du lägga till något i presentationen?

Dag: Nej, det vill jag inte. Jag tycker det var bra, kort och koncist.

Jan: Ja, men eller hur. Men jag tänker så här, kan inte du berätta om hur ni startade Hypoteket? För det var ju ändå du och din Karl-Johan, var det inte så?

Dag: Jo, precis. Exakt. Jag kan ta den lite kort, jag tror jag var här sist också. Men den korta grejen är att jag och Karl-Johan, min medgrundare till Hypoteket, vi träffades 2013 ungefär, genom gemensamma vänner. Och vi möttes som bolånekunder egentligen. Vi hade inte jobbat bank någon av oss, utan vi möttes som bolånekunder och var frustrerade över att bankerna hade alldeles för mycket makt när de sätter räntan ut mot kunderna. Så då startade vi tillsammans. Vi hade båda varit konsulter innan, precis som du nämnde, jag hade varit på Deloitte, men ville liksom starta något eget och förändra någonting som jag kände var fel. Så i det möttes vi och startade det vi kallar Bolånegruppen. Då var målet att gruppförhandla bolån. Vi skulle samla bolånekunder i stora grupper och gå med dem till bankerna och tvinga bankerna att bli mer medgörliga i diskussionerna.

Jan: Och det gick skitbra, tydligen.

Dag: Det gick jättebra att samla medlemmar. Alla kunder som ville ha hjälp med det. Men bankerna var ändå så pass stora, så även om vi kom med tusentals medlemmar, så var de så där. Vi fick faktiskt en deal på plats här nere i Skåne, som sa att alla Bolånegruppens medlemmar kan få 1,29. Så vi sa: yes, fan, vår första deal, nu kommer den här affärsmodellen funka. Men sen när våra medlemmar sa, ja men den där dealen vill vi ta, nu vill vi prata med banken som gav oss den, då blev banken istället så: ja, vi sa ju 1,29, men då vill vi gärna prata om er pension och ert sparande. Och så bara föll liksom hela…

Jan: Tyckte de att de hade varit smarta?

Dag: Exakt, att de hittade en liten säljkanal där. Men då lyckades vi inte konvertera de här medlemmarna till faktiska kunder till banken. Så problemet var att även om vi insåg att folk vill ha det på samma sätt som vi, det vill säga helt transparent ränta, man vet vad man får, så lyckades vi inte i den affärsmodellen pusha bankerna till det. Men vi höll på med det från 2013 till 2015, utan löner, vi harvade på.

Från Bolånegruppen till egen bolånegivare

Jan: Men hade du eget bolån då?

Dag: Då hade jag faktiskt sålt min lägenhet. Det var en del av det jag gjorde. Jag slutade på Deloitte och sålde lägenheten i Stockholm. Så det var faktiskt en del av det jag kunde leva på, att jag hade ägt den några år. Värdeuppgången var det jag stoppade in i mitt liv de två åren jag ändå hade någon lön. Men då insåg vi att om vi ska förändra bolånemarknaden i Sverige, så måste vi själva bli bolånegivare. Och vi visste ju precis hur alla våra medlemmar ville ha det, och hur vi själva ville ha det. Det är att det ska vara helt digitalt. Det ska vara superenkelt framför allt. Digitaliseringen är väl snarare tillvägagångssättet för att göra det väldigt enkelt. Och framför allt ha en prissättning som man vet direkt och tydligt: jag kan få den här, och det är priset på bolånet, stand-alone. Sen om jag vill köpa andra produkter, så kan jag få prislappar på dem också. Men att man gör en tydlig prissättning på just den produkten, så man vet vad man kan förvänta sig, så att man kan jämföra mellan aktörer.

Dag: Vi började bygga det 2015, som sagt. Och egentligen var ju den svåra frågan: hur kan man bli bolånegivare i Sverige utan att vara bank? Som sagt, vi kom in i det som bolånekunder, så vi hade egentligen ingen erfarenhet av hur man gör.

Jan: Är inte det en sådan här klassisk, om man hade vetat i efterhand hur mycket strul det var, så hade man kanske inte gjort det? Men då är man liksom så ung och entusiastisk.

Dag: Exakt. Nu hade jag nog inte startat om det, men det har varit, trots alla motgångar, så jäkla spännande. När man märker att förändringen tar fart. Och det kommer vi komma till, det känns som det, om än lite, så tar den grepp och faktiskt förändrar hur marknaden ser ut. Men då såg vi också just det, att det kommer från regulatoriskt håll, egentligen från EU-håll, lagar och regelverk som gjorde det möjligt för en aktör att just ge ut bolån, men inte vara bank. Du behöver liksom inte ha inlåning och så vidare.

Gamla banksystem och tröga betalningar

Jan: Men det där är spännande, för jag tänker så här, det här kan ju inte… Det har varit jättepoppis hos banker.

Dag: Nej, precis.

Jan: Jag vet ju ett annat samarbete, vi är delägare i en sådan här neobank. Och där vet vi till exempel att de försökte ta sig in i Sverige. Och då var det så här: ja, men ni får vara i Sverige, men när ni ska ansluta till de här systemen, ja, men det tar tid.

Dag: Ja, exakt.

Jan: Och så är det liksom asgamla system. Och de gamla bankerna, de bryr sig inte: vi har också ett gammalt system, och vårt gamla system pratar med gamla system. Men vi som har modernt, välkommen till 2020. Nej, men du vet, det är lugnt. Men kan man inte få den känslan då av att hela systemet måste moderniseras?

Dag: Det fanns inga incitament.

Jan: Nej, jag förstår. Men man kan ändå tänka så här: okej, det där är gammalt, det måste komma något nytt. Man kan se det utifrån. Och det är inte säkert att det kommer att ske på sju, tio år.

Dag: Exakt, det är de cyklerna.

Jan: Ja, men precis. För jag tänker så här, bankerna tjänar ju bisarra pengar på det här. Är det inte Finansinspektionen som släpper varje, vad är bankernas bruttomarginal? Och den har ju legat uppe med 1,8 procent. Och då är det så här: vänta här nu, så de tjänar alltså 1,8 procent på varenda utlånad krona.

Dag: Precis.

Jan: Och då är det liksom, när räntan var på 1,8, till och med 1,5, så tjänar de 1,5 procent, och jag betalar 1,5 procent till dem. Vad får de som de lånar av? De fick ju ingenting. Och det är ju pensionärerna. Så verkligen, det har ju varit, det är ju ett system som alltid har funkat, och det är ju ett fåtal aktörer som gör det.

Dag: Men det är för att det är en värld där bankerna ses som en institution, nästan som statliga. Och du ska gå dit och du ska träffa dem, och allt får ta tid. Vi lever ju i en tid där det ska gå så här. Man vill göra saker online.

Jan: Ja, men exakt, verkligen.

Dag: Och inte nödvändigtvis prata med någon. Behöver man det, då ska man ju verkligen kunna det, för det kan vara väldigt svåra frågor. Men man ska ha alternativet att kunna göra det enkelt, och då naturligtvis få en rabatt. Om jag sköter det själv, så ska jag ju få det mycket billigare, till självkostnadspris.

P27, Excel och världsekonomin

Dag: En rätt rolig grej är att bankerna har ju nu gjort något som de tycker är väldigt innovativt, en ny betalningsstruktur. Nu vet jag inte om jag använder exakt rätt terminologi, men det är för att göra betalningar mellan sig i Norden. Det är det här RIX-systemet som ska bytas ut.

Jan: Ja, exakt, jag tror de kallar det P27 eller något sådant. Något med att det finns 27 miljoner, jag vet inte riktigt varför de kallar det det.

Dag: Men då är de väldigt stolta, för istället för att det clearas en gång om dagen, det vill säga att om jag vill göra en betalning på morgonen, så måste jag vänta, för det går bara en betalning om dagen. Nu kommer det gå, jag vet inte om det är 10 eller 20 om dagen. Men ändå, bara det att deras väg är att gå i slottar liksom. Vi vill ju ha det i realtid. När jag betalar nu, då ska det betalas nu. Och de tycker det är så där: det är 2050, nu har vi framtidssäkrat det. Och till och med filsystemet de använder, de började bygga det för 10–15 år sedan. Det filsystemet de använder, om du skulle fråga någon techmänniska, det använder vi inte längre.

Jan: Nej, ibland tänker jag så, för jag var och hälsade på på Riksbanken, och sen känner jag liksom så här, med folk som jobbar som it-konsulter i branschen, när de berättar, så blir man lite mörkrädd. En kompis sa till mig också, som jobbade i London: Jan, om du visste hur stora delar av världsekonomin som sköts i Excel, så hade du blivit mörkrädd.

Dag: Ja, verkligen. Det är ju faktiskt helt otroligt. Men det var just det som var en av våra smala lyckor, skulle jag säga. Dels fick vi tillståndet att faktiskt få göra detta, vilket sa oss att vi var precis i vågen av det här, att det är möjligt att bli bolånegivare. Men också att vi kunde bygga tekniken helt från grunden. Karl-Johan är ju ingenjör i grunden, så han började bygga från scratch, från första kodraden, ett system att hantera bolånen, ta emot kunder, sköta själva bolånegivningen och fatta beslut, som är helt digitalt och går att verkligen anpassa. Så fort det kommer förändringar, allt från amorteringskrav och sådant, så kan vi snabbt anpassa oss till det. På ett sätt som bankerna inte kan, utan det är sådana här IT-projekt som tar år att implementera.

Att behålla innovationskraften — och beginner's mind

Dag: När en startup kommer och disruptar en bransch, så är det ju alltid så att du har så mycket mer innovationskraft i starten. Och den försöker vi hålla, det är liksom en av våra ledstjärnor, att fortsätta hålla den.

Jan: Men hur gör man det? Eller hur gör ni det?

Dag: Vi gör det genom att fortsätta bygga systemet helt själva. Nu är jag inne på teknik igen, men till skillnad från att bygga en stor monolit, tror jag de kallar det, ett stort system, där du till slut måste börja lappa och laga grejer, och den kontakten passar inte där, då får vi ha en skarvsladd. Istället bygger vi det väldigt modulärt, så att vi kan byta ut delar. Och i en värld där bolånebranschen förändras, där det kommer många förmedlare, så bygger vi väldigt enkla och generiska kontakter in mot en bolåneförmedlare, som kanske har en jämförelsesida, eller som har jättemycket kunder hos sig och vill kunna erbjuda dem ett bolån. Då finns det ett enkelt sätt att koppla upp sig mot oss.

Jan: Men jag tänker också rent mentalt, att försöka hålla det där innovativa mindsetet. Hur gör man det? Konferenser, eller andra frukostmöjligheter och sådana saker?

Caroline: Det finns ju den här japanen, en jättegammal samuraj, som pratar om beginner's mind.

Jan: Samurajerna var på 1800-talet, men han kanske har samuraj-mindset. En gammal samuraj.

Caroline: Ja, det önskar man inte.

Jan: Tack, Caroline.

Caroline: You're welcome.

Dag: Exakt. En stor del av innovationen bygger på lite naivitet. Som vi hade som bolånekunder. Ofta är grunden bondförnuft egentligen det bästa när man bygger ett bolag. Det är rimligt, så här ska det vara. Då bygger vi på de tegelstenarna, och så är man lite naiv och inte fattar, och då kanske man kommer på kreativa lösningar. Sen har vi våra jurister som drar oss tillbaka och har oss i koppel, när vi pushar det för långt. Så jag tror att mycket av innovationskraften är att man kommer in som bolånekund och är kanske rätt naiv. Sen när man lär sig nya grejer, så ser man var det är naiviteten som driver på, eller snarare var det är bankernas kunskap som hämmar dem, och var det är deras faktiska illvilja, höll jag på att säga, men deras vilja att inte förändra för att det skulle kosta dem.

Jan: Ja, förändringsovilja.

Kriser, trygghet och varför banker inte förändras

Dag: Jag tror att det är den här klassiska: det här har vi alltid gjort. Och sen kopplat till att det går ju ändå helt okej. Tittar man på bankernas vinster, det funkar bra. Då finns det inte samma… Ibland säger jag så här, min Batman-karriär ibland är managementkonsult, så får jag hjälpa små bolag. Och där är få grejer som är så bra, tyvärr, som att ett företag går igenom en kris.

Jan: På andra sidan.

Dag: Annars tar man inte det där: nu måste vi beskära kostnader, nu måste vi optimera det här, vi måste se över alla små avtal och vi måste…

Jan: Hitta på nya lösningar.

Dag: Man är liksom inte tvingad. Och vi har den där trögheten som människor. Ibland är den bra och ibland dålig.

Jan: Ja, men vissa saker ska inte förändras så snabbt.

Dag: Nej, tryggheten är ju också jätteviktig. Och det var en av, samtidigt som vi vill innovera och göra det här helt digitalt, så inser vi också att folk fortfarande vill prata med någon om man ska ta ett bolån. Man vill känna att det här är ett svenskt företag, vi har tillstånd från Finansinspektionen, vi är trygga aktörer, och framför allt att vi lånar ut pensionspengar. Så det är viktigt för oss att signalera att byta till oss är inte att gå helt in i techvärlden och att pengarna försvinner upp i något digitalt moln.

Jan: Ja, eller något private equity-bolag på någon ö.

Sidospår: chattbotar och kundservice

Caroline: Men sidospår…

Jan: Det känns som att vi… Du har massa grejer med dig. Vi har inte ens kommit på listan.

Caroline: När jag bjöd in Dag. Vi ska prata ränta och förhandling och så här. Och du var också så här: John, du har inte skickat någon agenda?

Jan: Jag tror det löser sig. Men sidospår, apropå det här med chattmotorn, ChatGPT-grejen, så var jag nu på någon sådan här amerikansk sajt och behövde hjälp. Och så var jag så här: chatten är öppen, så här mitt i natten, tänkte jag, ja, men det är en annan tidszon. Och så pratade jag med den och fick hjälp. Och sen efteråt: thank you for using our automated service. Då hade jag ju suttit där och pratat med den här.

Caroline: Kändes det som en människa, John?

Jan: Ja, det var bättre. Det var bättre än, du vet, återigen bankerna. Tryck här. Och sen får du så här: ja, kom ihåg, du får inte göra personliga ärenden i den här kundservicen. Vad ska jag med kundservice om jag inte får göra ett personligt… Det här är tre förslag på frågor och svar du kan läsa. Passar något?

Caroline: Ja, men så har det ju varit hittills. Men nu kanske det är i förändring då.

Jan: Ja, exakt. Det kan man verkligen hoppas. Men det där är coolt.

Riksbanken höjer — och vad är en "dubbelhöjning"?

Jan: Men nu, jag tänkte vi ska prata lite ränta. När vi spelar in det här, så har ju precis Riksbanken höjt. Och det är så roligt, för de kallar det mycket en dubbelhöjning. Och du vet, så var jag trött när jag läste. Vadå dubbelhöjning? Nej, de har bara höjt med något. Jag var så här: en höjning. Vänta, berätta nu, jag förstod inte heller vad dubbelhöjning var.

Jan: De har höjt. Man höjer inkrement om 0,25 procent. Och så hade de höjt med 0,5. Och då tolkade alla det som en dubbelhöjning, medan jag var så här: nej, det är en höjning. Men skitsamma. Men i alla fall, det är femte höjningen på nio månader. Det var ju länge sedan det var så. Och jag såg någon kommentar från någon som heter Américo Fernández, som skrev så här: för hushållen är det här tecken på att det kommer bli fortsatt ansträngt i det korta perspektivet, men att kanske det värsta av räntehöjningar ligger bakom oss. Och sen gav de också prognos att vi ska öka räntan med ytterligare 0,25, tror jag, i april. Och sen tror de att räntan ska ligga så till 2026. Så den som tänkte att i höst kommer det bli bättre med lägre ränta, det tror vi inte. Vad är din kommentar, som ändå är lite i branschen?

Dag: Ja, men exakt. Den här räntekurvan, för det är det de kallar det, dels höjer de styrräntan, och sen säger de räntekurvan, exakt vad de förväntar sig att de ska höja framåt. Jag tror att den ligger platt fram till 2026. Anledningen till att de gör det är ju för att få ner inflationen, som har stigit så kraftigt. Så jag tror att även om de kanske tror, eller andra som förstår sig på det faktiskt tror, att den kommer sjunka framåt 2024 igen, så gör inte Riksbanken det, för de vill visa att nu tar vi i. Sen säger de snarare att om det är så att inflationen går ner, då kan vi sänka den i förtid. Jag tror det är mer det, att de faktiskt vill signalera tydligt att vi höjer den, för att verkligen sätta dit inflationen. Men jag tror att alla ändå tror att den ska gå ner lite under 2024. Kanske till 2,5 eller något sådant.

Hur inflationen räknas — och löneinflationsspiralen

Jan: Med risk att det blir lite så här Snillen spekulerar, men de här inflationsberäkningarna, räknar man inte dem mot hur det var förra året?

Dag: Jo, visst är det det. Det är förändringen på 12 månader i pris.

Jan: Och då tänker jag egentligen så här, om inflationen sen inte stiger, då blir det ju bara att inflationen borde nästan gå ner av sig själv. Förstår du, för när det väl har gått den där perioden, då har ju priserna normaliserats på den höga nivån.

Dag: Ja, exakt. På en ny normalnivå.

Jan: I ett nytt normalläge.

Dag: Men det som kommer hända då är väl att då är det högre priser, ja, då kommer lönerna öka antagligen.

Jan: Ja, precis. Och då blir det en sådan här löneinflationsspiral. Okej, det var dåligt det också då.

Dag: Ja, det var inte bra, nej.

Jan: Precis, som en kompis säger, hamsterhjulet snurrar, men hamstern är död.

Hamsterhjulet snurrar, men hamstern är död.

Dag: Ja, exakt. Man fortsätter bara.

Jan: Nej, men exakt. Så man vill ju få ner den bara, till det där målet på två.

Räntan har dubblats — och hushållen känner av det

Jan: Men märker ni att folk är oroliga? För det har ju gjort att räntan mer eller mindre har dubblats. Jag såg någon som sa att folk förra året, eller under 2021, lade 4 procent, tror jag, av sin disponibla inkomst på räntor. Och nu är det uppemot 9–10 procent. Och jag tänker också så här, vi ska prata lite om siffror. Men nu bor du i Stockholm, och i Stockholm är det inte ovanligt med kanske 4–5 miljoner i lån. Och då tänker jag så här, när räntan var 1 procent, då hade du kanske 50 000 om året. Medan har räntan nu gått från 1 procent till 3, då pratar vi kanske 150 000. Det är en ganska stor skillnad i absoluta tal.

Dag: Ja, men exakt, verkligen. Och speciellt där. Och då får man också se att ränteavdraget till exempel, det är ju bara upp till 100 000. Och sen är det också lägre ränteavdrag över det. Så man får en extra kick av att det faktiskt blir mer ränta i pengar varje år. Så det tror jag är problematiskt, såklart. Och jag tror också att det är många i vår generation faktiskt, som har kommit in på bostadsmarknaden under den här tiden, när räntorna har varit så otroligt låga, som tror att det är ett normalläge. Det tror jag nog är den största risken, att folk… det har ju varit väldigt dramatiska höjningar.

Jan: På kort tid.

Dag: På väldigt kort tid, ja. Men det är ju inte upp till historiskt höga nivåer egentligen. Utan det är kanske snarare så att de nivåerna vi hamnar på nu, är de som är långsiktigt det man ska vara van vid, och framför allt ha gearat upp en buffert för att klara. Så jag tror att det är nyttigt för många i vår generation att faktiskt tänka nu att det här kanske är ränteläget som jag ska vara långsiktigt beredd på, och anpassa min konsumtion och min livssituation efter.

Jan: För de som inte ser oss, så är vi typ 80-talister. Så 40-åringarna.

Den historiska normalräntan och bankernas marginal

Jan: Men jag tänker där också, hjälp mig här nu, för jag har sett så mycket grafer på räntor på sistone, så det är nästan som ett töcken. Men historiskt, jag tror att bolåneräntorna, alltså inte statsräntan, utan bolåneräntorna, i snitt, om man skulle dra ett snitt bakåt till 80-talet, har legat på typ 4, 4,5 procent. Alltså någon slags historisk normalränta. Och räknar vi då med bankernas bruttomarginal, jag tror att just nu, senaste Q3, Q3 2022, så var marginalen enligt FI nere på 0,92 procent. Så bankerna tjänar 92 öre.

Dag: Ja, men…

Jan: Det är svårt att tänka sig. 0,92 procent. Och lägger man det på statsräntan, då är vi liksom någonstans där, på 4,5 procent.

Dag: Exakt. Och det är nog ändå inte… Samtidigt, om man tittar så långt tillbaka, är det svårt att jämföra bankernas marginaler, då har de varit lägre än vad de har varit de senaste tio åren. Men de senaste tio åren har ju den här 0,92, som det är nu, snarare varit uppe på 1,5, 1,6. Och allt talar för att bankerna vill tillbaka dit, såklart. Det är ju deras marginal.

Jan: Men är det rimligt att ha 1,6 procent marginal?

Dag: Nej, och det är det vi försöker se till. Vi ska försöka dra ner dem. Och jag önskar att jag kunde säga att det är vi som ökar konkurrensen, och det är det ju till viss del. Men jag tror att det faktum att, nu går ju styrräntan upp till 3, och Stibor, räntan som bankerna lånar av varandra till, ligger också runt 3, den brukar följa styrräntan. Och bolåneräntan är inte direkt 1-1, men bolåneräntan brukar vara 100–150 punkter över det. Så det skulle innebära 4,5 nu. Men istället ligger snitträntorna, även hos storbankerna, nu på 3,6 eller något sådant. Så just nu skulle jag säga, för oss till exempel, vi har varit väldigt konkurrenskraftiga, vi ligger egentligen alltid 30 punkter under bankerna, om man ser över tid, alltså 0,3 procent under bankerna i pris. Men nu har bankerna gått ner och ligger nästan vid oss.

Varför bankerna kan pressa räntan — inlåningen

Dag: Och anledningen till att de kan göra det nu tillfälligt, jag tror vi kommer se att de kommer fortsätta höja kommande året, för att ta igen den här marginalen. Anledningen till att de kan göra det nu tillfälligt är att mycket av deras finansiering får de från inlåning. Det vill säga, dels våra lönekonton, där vi inte får någon ränta idag, vilket ju är…

Jan: Man borde kräva typ 3 procent i dagsläget.

Dag: Verkligen, exakt.

Jan: Och det är på vårt lönekonto. Vi betalar ju till och med 125 spänn i månaden för att ha ett plastkort. Så det är ju negativ ränta på de kontona fortfarande.

Dag: Och sen en sparränta. Hos en storbank får du ju 1 procent, och det är också väldigt, väldigt lågt. Så de kan hålla… de har laggat med bolåneräntorna just för att de också laggar med och tjänar väldigt mycket på en låg inlåningsränta. Det tror jag kommer normaliseras så fort räntorna börjar plana ut.

Jan: Ja, men precis. Det är också intressant, för det har jag också hört nu, att nu är det enklare för bankernas treasury-avdelningar att faktiskt tjäna pengar, för de får ju investera de pengarna som kommer in på kontot. Så de tjänar bra med pengar på den biten istället.

Dag: Vad menar du med att de får lov att investera pengar?

Jan: Nej, men så här, när vi sätter in pengar på banken, nu blir det väldigt förenklat, du får rätta mig om jag har fel, men om jag sätter in 100 kronor, så är det visst lagkrav, då säger Finansinspektionen att då måste ni hålla en viss andel i kapitaltäckning, till exempel 15 kronor eller vad det nu var. Men de där 85 andra kronorna kan ju banken sen investera i vissa specifika typer av investeringar, som är jättesäkra, etcetera. Det är en massa regler kring det där. Och då tjänar de pengar på den biten.

Dag: Ja, framför allt kan de ju också låna ut dem i bolån, där de får 4 procent och så ger de 1 procent.

Jan: Ja, precis. Det är just det där att de, det klassiska, det de förlorar på gungorna tar de igen på karusellen.

Jämför både bolåneränta och sparränta

Dag: Vi är exakt i den situationen nu. Och det tror jag är viktigt för konsumenterna när man jämför bolåneräntor nu, att också samtidigt jämföra sin sparränta. För du får en bra bolåneränta hos din bank, om du har din sparränta där också. Men då måste du väga de två mot varandra. Och då är vi tillbaka i det här som vi vill motverka, att du måste ha en portfölj av produkter för att veta vad totalkostnaden blir.

Jan: Jag har för mig att du skrev det någonstans också, jag tror jag var inne på din blogg, nu hittar jag inte citatet i mina papper, men att man inte bara kan titta på listräntan här och nu när man jämför, utan man behöver titta på det över en tidsperiod.

Dag: Ja, men exakt.

Jan: Är det ett vanligt misstag, upplever du?

Dag: Det har inte varit vanligt sedan vi startade, för sedan vi startade har räntan varit så platt på något sätt. Så det har varit, det är klart man alltid ska titta över tid, för jag vill ha mitt bolån hos en aktör över tid, och då får jag kolla hur konkurrenskraftiga de har varit över tid. Det har varit rätt enkelt när räntorna har varit flata, skulle jag säga. Men nu när räntorna har stigit så mycket, så säg att ditt lån som du har nu, ditt tremånaderslån, bands i november. Och så kommer du till oss nu och frågar, och så jämför du din novemberränta med den du får av oss idag. Då är din novemberränta mycket, mycket bättre, såklart. Och det misstaget får man inte göra, att man jämför dem utan att kolla, okej, vad hade jag fått, eller vad kommer jag få snarare i februari, om man har en tremånadersränta. Och jämföra den med den du kan få idag. Och inte ens den kan du göra, för i februari är det ytterligare en annan. Just för att det rör sig så fort. Så jag tror att det bästa sättet att jämföra är att titta på de här historiska snitträntorna som alla banker och bolånegivare publicerar. Då ser man över tid.

Läsarfråga: vilken spread behöver ett bolåneinstitut?

Jan: Men du, vi hade en fråga här från Simon, som var så här: hur stor spread behöver en bank eller ett bolåneinstitut ha mellan upplåningskostnad och ränta mot kund, för att täcka kostnader och regulatoriska krav? Alltså, för nu har vi pratat att den har varit 0,92 i Q3, och sen har den varit uppemot 1,8. Jag kan lägga graf. Det finns fina grafer.

Dag: Ja, exakt. Det finns tydligt. Nej, men exakt. Egentligen, om man säger kapitaltäckning, till viss del kan man säga en del av finansieringskostnaden för bankerna. Så frågan blir vad man behöver för att driva operations och tillväxt. Vi som startup tänker, vi har ju operations, vi är liksom 25 anställda. Vi har ett kontor inne i Stockholm där vi precis får plats. Och det är de stora kostnaderna vi har, som är fasta: personal, kontoret och driften av systemet. Men det är ju superbilligt. Så säg att vi behöver 20–30 punkter i marginal i dagsläget, till skillnad från en bank som har 90–150 kanske, i väldigt runda slängar. Så vi har en marginal som är en fjärdedel av bankerna.

Jan: Och det där tycker jag är coolt, för det är ju det som är lite utveckling. Att kunna göra samma sak bättre och billigare. Det är väl lite, om man ska bli filosofisk, det fina med det kapitalistiska systemet. Att liksom så kreativt det kan…

Dag: Nej, men jag skrattar inte åt det, utan det är mer som att så fort man säger att det är något fint med det kapitalistiska, så kan jag bara se framför mig hur vissa bara: nej, det är inget fint. Men jag tror inte de följer och lyssnar.

Kapitalismens roll och Nordeas dilemma

Dag: Men det roliga är att vi har jätteduktiga jurister. Och vid ett tillfälle så pratade vi om det. Och så sa Mark, tror jag, vid ett tillfälle: ja, vi har alla en roll att spela i det kapitalistiska systemet. Min roll nu på senare tid var att stå för förlusterna och skicka mina pengar till någon annan.

Jan: Ja, det är bra.

Dag: Ja, så jag tycker att det är ganska kul. Men som drivare av innovation är ju det kapitalistiska systemet, såklart, en stark drivkraft att faktiskt spara pengar och göra allt effektivare, så att man kan allokera pengar mycket mer effektivt.

Jan: Ja, men eller hur. Men jag tänker också så här, om vi håller oss kvar lite på makrot, så tror jag att Annika Winsth, som man skulle kunna på Nordea, skrev i Nordeas Market Outlook att Riksbanken har ett dilemma, och det låter så här: skör bostadsmarknad kontra svag krona. Har du någon tanke kring det?

Dag: Nej, men det är ju liksom skör bostadsmarknad. Vi har ju relativt stort, traditionellt, att vi äger våra bostäder i Sverige, och vi har relativt hög belåning av dem i dagsläget. De senaste åren, inte minst, har vi ökat vår belåning väldigt mycket. Så vi är väldigt exponerade för räntehöjningar i det, vi lånar oss högt, och vi har i väldigt stor utsträckning i Sverige rörlig ränta. Större än i många andra länder. Och det gör ju också att när räntan höjs, så får det mer direkt effekt.

Varför Sverige har rörliga lån — och USA har 30-åriga

Jan: Hur kommer det sig att vi har det så här? För till exempel en amerikan, de har väl bara 30-åriga lån? Jag tänkte på det, det var nu någon som köpte hus i USA som skrev på Twitter: nu har jag bundit min ränta i 30 år på 7 procent. Jag var bara…

Dag: Ja, men exakt. Dels, återigen, så tror jag det är lite traditionsbundet, hur vi lär oss hur man ska ha det. Och det pratas ju alltid om att det alltid lönar sig att göra rörligt. Så lite att strukturen och systemet är uppbyggt så. Sen har vi också i Sverige en rätt ofördelaktig struktur för om du vill förtidsinlösa ett bundet lån. Om du har bundit dig på fem år och någonting händer i livet, vad som helst kan ju hända, så man måste lösa det i förtid, så blir det rätt dyrt i det svenska systemet. Det är det som kallas ränteskillnadsersättning. Då måste du ersätta banken för att du vill bryta den här räntan i förtid. Och det är rätt dyrt i Sverige. Så därför tror jag att människor kanske tenderar att inte göra det.

Jan: Är det vanligt? Alltså, hur ofta händer det hos er, att man löser och betalar ränteskillnadsersättning?

Dag: Ja, men det händer ändå relativt ofta, och speciellt i de här tiderna där räntorna förändras mycket, när man kan räkna hem att bryta. Nu, såklart, om man lyckades binda för ett år sedan eller något, så skattar man sig väldigt lycklig nu. Men innan kan det vara att man kan räkna hem det ändå, om man får mycket lägre ränta hos en annan aktör. Men i regel blir det dyrt.

SVT:s datajournalistik: borde du ha bundit räntan?

Jan: Nu har vi kommit in lite på det här med bundet och rörligt. Och jag vet inte om du har sett det, men SVT släppte en fantastisk, de har ju det de kallar datajournalistik. Och ibland känner jag så här, det är right up my alley. Det är mycket grafer, det är mycket siffror.

Dag: Ja, och så är det ofta, jag tror det var New York Times som började med sådana här jättefina dataillustrationer.

Jan: Så vad de har gjort är att de har tagit fram alla listräntor och gjort någon slags, vad har den genomsnittliga bolåneräntan i Sverige varit sedan mitten av 80-talet. Och så har de jämfört både rörlig och bunden på 1, 2, 3, 4 och upp till 10 år. Och så var frågan så här: borde du ha bundit räntan? Det var liksom anslaget. Har ni sett det?

Caroline: Nej, tyvärr, Jan.

Jan: Men det är också en sådan där fråga. Borde man? Should I?

Caroline: Ja, should I, could I.

Jan: Men i alla fall, då kan jag enlighten you här. Från 1991, på ett år bundet, då jämförde man rörligt versus att binda i ett år. Och det var då 50/50, ungefär om det var bättre eller sämre. Det var bättre i 44 procent av fallen. Så rörligt var faktiskt bättre på ett år, alla rullande ettårsperioder. Sen på två år, hur många gånger har två år bundet varit bättre än rörligt? Då är det 32 procent av fallen. Sen på tre år, 26 procent. Så det går från 50/50 till 60/30, till 75/25. Fyra år, 9 procent var det bättre med bundet. Fem år, om man band på fem år, så har det bara varit bättre i fyra av hundra dagar. Så fyra procent av fallen. Och inga situationer där det över en sjuårsperiod var bättre att binda.

Jan: Och då ska man faktiskt säga att på femåringen, då var det typ bara de här sista åren på slutet av 80-talet eller början av 90-talet som det lönade sig. Sen 95 har det inte varit lönt att binda på en tioåring.

Dag: Nej, just det. Och det måste ju vara då, om man tänker rätt, femåringen, då kan man bara se fram till 2017, för de vet ju fortfarande inte nu. De senaste åren är ju tioåringen fortfarande öppen och femåringen fortfarande öppen. Så vi vet ju inte de här senaste åren.

Jan: Nej, du ställde en bra fråga. Jag vet inte exakt hur de har räknat på den perioden.

Tur eller skicklighet — och pokeranalogin

Dag: Men såklart är det ju så, band du för ett år sedan, så är det vissa, det är alltid så roligt med forum. Då är det alltid de som skriver är de som har gjort de här briljanta grejerna. "Vi band på tio år på 1,27." Och man läser och bara: grattis till dig. Men det var ju ren tur, förmodligen.

Jan: Ja, ja.

Dag: Det är inte i deras värld.

Jan: Nej, kanske inte i deras värld. Men är det lite trösterikt ändå, för de gamla räntorna, om man tittar tillbaka lång tid?

Jan: Ja, men det jag tog med mig, för vi hade en diskussion om det här i forumet. Det var Gabbe90 som skrev så här: låter ärligt talat precis som grundpremissen för RikaTillsammans, fast för räntor på bolån. Att ja, du får bättre odds att ha rörligt, och spelar man tillräckligt, jag tänker på det ofta som poker, spelar man tillräckligt många händer, så kommer du få statistiken för dig.

Spelar man tillräckligt många händer, så kommer du få statistiken för dig.

Jan: Ja, vi skulle ju ha bundit förra året. Men det är ju lätt att vara efterklok. Men med de korten vi fick spela, nej, då spelade vi de korten på det bästa sättet vi kunde. Och då band man inte.

Tesen: antingen rörligt — eller binda riktigt länge

Jan: Men jag tänker så här, för nu blir det återigen lite Snillen spekulerar. Men någonting som jag har tänkt på är att när man pratar om det här, bundet versus rörligt, så har jag hittills alltid sagt så här: ja, men rörligt är bättre, har historiskt sett varit bättre, kommer sannolikt vara bättre även i framtiden. Men sen finns det perioder då det inte är så. Men så har jag tänkt så här, om man nu binder, så varför binder man? Jo, då binder man ofta för att man vill ha en trygghet eller en säkerhet, att vi har kanske tajta marginaler, jag får precis ihop det, jag vill inte ta den här ökade risken, tänker jag. Och så långt är vi överens. Men det intressanta som jag tänker då, det är ju att folk binder alldeles för kort. Då tänker jag så här, att binda på 1, 2 eller 3 år, det är ju helt meningslöst, utan då skulle man ju bundit på 10 år, eller 20 år eller 30 år. Antingen så binder du inte och har rörligt, eller så kommer du fram till att du binder, och du binder av den här anledningen, för jag vill ha tryggheten, som jag egentligen anser är den enda relevanta. Ja, då borde det ju inte vara någonting under fem år.

Dag: Jag kan verkligen hålla med dig om det, att det är först där som man börjar prata om tidsplanering, att det är tryggheten i, för det man vill trygga är väl liksom olika cykler, dels i ens liv, men i ekonomin och det som kan hända överlag, externt också. Precis, ett år är ju en blinkning.

Jan: Ja, det är konstigt. Jag har tänkt på det mycket.

En bunden ränta är en försäkring

Jan: Men bankerna pratar väl inte heller själva om att man ska binda särskilt långa perioder? De brukar ju säga att man ska dela upp det och binda på olika.

Dag: Jag tror vi pratade om det sist också. Det är egentligen inte… Man ska alltid utgå från, vill jag ha den tryggheten, då köper jag mig en försäkring. Man ska se en bunden ränta som att jag köper en försäkring, att här kommer det ligga. Och den försäkringen tar banken betalt för. Banken tar ju ingen risk att de kommer förlora om de binder dig. Så egentligen kan man säga, den gången det lönar sig att binda, det är när banken har prisat det fel.

Den gången det lönar sig att binda, det är när banken har prisat det fel.

Dag: Och det var ju som tidigt förra året, till och med Riksbanken trodde, i februari förra året sa de, ja, men räntan kommer vara noll två år till och sen kommer den börja stiga ett år till. Och bara några veckor efter var ju världen en helt annan. Och då stod ju bankerna och vi som bolånegivare: oj, nu har vi en femåring här som är likadan som tre månaders. Där fanns ju en öppning, en viss tid innan det också såklart, om man band på femåringen, innan vi hann prissätta den försäkringen till kunden på rätt sätt.

Jan: Men det är ändå inte som att ni förlorade pengar på det, väl?

Dag: Nej, eller ja… Nej, precis. För vår del så skickar vi ju, ni tar emellan. Så vi tar ingen ränterisk. Så för oss var det ingen, det går egentligen tillbaka till pensionsspararna då, som investerar.

Att gissa räntan — experterna har 18 procent rätt

Jan: Men jag tänker ibland också så här, att när jag har tittat på det här med att binda, så är det ju ofta man tänker så här, nu ska jag vara lite smartare. Och så tänker jag så här, okej, men vilka är det som sitter på andra sidan? Det är folk som har gjort det här i 10, 15, 20 år, sitter på en bank, och det är inte ens som att där sitter en person, utan där är liksom hela processer och team för det där. Och sen det andra som jag brukar trösta mig med, det är en studie som man gjorde i USA. På före detta riksbankschefer och analytiker, så har de alltid innan varje Fed-möte gissat: hur kommer Fed, alltså amerikanska riksbanken, göra? Kommer de höja, sänka eller lämna oförändrat? Så du har ju egentligen, hade vi bara varit schimpanser, så borde man kunna ha 33 procent rätt. Att ungefär var tredje gång borde jag få rätt. Men då visade det sig att de här experterna hade i genomsnitt 18 procent rätt.

Jan: Alltså att gissa ränta är ju vanskligt. Inte ens Riksbanken, som själva sitter och bestämmer.

Dag: Det var ju ett skämt rätt länge att de hade den här, vad kallades den, Riksigelkotten. Alltså den här räntebanan som de gav.

Jan: Ja, men exakt.

Dag: Och så är det ju, och det ser man ju när alla, det är samma när jag sitter här och vi pratar om vad jag tror räntan kommer bli framåt. Jag avviker ju inte från alla andra. Framför allt för att jag absolut inte är makroekonom eller expert på det. Men jag läser liksom, alla som förstår sig på det, på alla bankerna. Och alla de följer ju varandra, för det är ingen som vill sticka ut. Men de gissar likväl som alla andra.

Hökar och duvor — och ekonomi som psykologi

Jan: Men det där var ju… Vem är det som de följer från början?

Dag: Det är ju Riksbanken då, kan man väl säga. Och Riksbanken är ju lika, det blir ju till slut en person, det diskuteras ju mycket så, är Riksbankschefen en hök eller duva? Till slut blir det ju, hur duktig är direktionen där på att förutspå framför allt inflationen. Men man ska komma ihåg att ekonomi är ju ingen, även om det är siffror, så är det ju inte 1+1=2, det går ju inte att räkna på, utan det är ju psykologi. Det handlar om förväntningar, att få konsumenterna att känna sig trygga och få ett kollektiv av konsumenter att bete sig på ett sätt som gör det så bra som möjligt för alla.

Jan: Det är en sådan här dum fråga, den tar jag, det är en sådan fråga du skulle ställt. Det här hök-duva, var kommer det ifrån? Jag blandar alltid ihop det. Jag vet faktiskt inte. När jag sa det, tänkte jag så här, hoppas jag inte får följdfrågan mer nu.

Dag: Nej, men jag tror hökar är väl att man är mer aggressiv i att höja räntan för att stävja inflationen, så man har det som sin liksom…

Jan: Och duva är vänta och se?

Dag: Ja, precis. Du måste vara mer passiv då.

Jan: Ja, jag vet inte. Man pratar ju om det i säkerhetspolitik, som jag också kan gilla. Då är det också så här, ja, han är så, he's hawkish. Och sen så här, betyder det att han vill anfalla? Jo, men det är nog precis det. Man anfaller inflationen med räntan mycket mer.

Genomsnittskunden hos Hypoteket

Jan: Men du, jag tänker också här, när vi är inne på det här med bundet och rörligt. Hur stort är genomsnittslånet? Nu vet jag att ni lånar ut till 75 procent, så det är maximalt. Men kan du berätta om en genomsnittlig eller en median-kund? För det är alltid så roligt att jämföra.

Dag: Ja, men exakt. Jag tror en genomsnittskund hos oss… När vi från början lanserade så hade vi bara upp till 65 procents belåningsgrad. Och sen har vi lyckats lansera upp till 75, och vi vill ju till syvende och sist kunna hjälpa alla. Så vårt mål är att kunna erbjuda ända upp till 85. Begränsningen gör att vi kanske inte når de där förstagångsköparna, de yngsta och de som belånar sig högst. Men en normal kund hos oss, eller en mediankund, är väl i 50-årsåldern hos oss. Så lite äldre, kundbasen är rätt spridd över hela landet. Och sen, om man säger antal kunder, så är volymen viktad mot storstäderna, såklart, för att lånen är ju större i storstäderna. Har i snitt två miljoner i lån, tror jag, där omkring någonting.

Jan: På ett hus som är värt, eller boende?

Dag: Ja, som är värt kanske tre, fyra skulle jag säga. Fyra snarare, ja, precis. Jag tror vår snittbelåningsgrad ligger på drygt 50 procent i stocken.

Jan: Vet du vad den är typ i Sverige?

Dag: Nej, inte senaste tiden. Jag tycker sådana är lite svåra att hitta ibland. Den typen av data.

Jan: Jag tycker ändå det låter som ett billigt boende på något vis, i en storstad eller i en stad.

Dag: Ja, exakt. De största lånen vi har i Stockholm är ju dubbelt så stora som det. Det är ju verkligen ett snitt. Nu var det medel.

FI:s bolånerapport: belåningsgrad vid nyköp

Jan: Jag vet att till exempel Finansinspektionen, nu blir det lite datanörderi här, men Finansinspektionen släpper ju en gång om året en sådan här rapport, läget på bolånemarknaden. Den här släpptes i april 2022, så då är det siffror för 2020, 2021. Och då tror jag att de sa att, för det de pratar hela tiden är nya bolån. Jag vet inte, det är förmodligen det de mäter, eller som är enklast att mäta. För ni rapporterar det.

Dag: Ja, exakt.

Jan: Då sa de att vid nyköp så var den genomsnittliga belåningsgraden 70 procent. Jag vet inte, är det högt eller är det lågt?

Dag: Ja, det är väl… Om man ska se det i ljuset av att 2021, ja, bostadspriserna hade ju liksom…

Jan: Ja, just då peakade de ju.

Dag: Just precis då. Så att man lånade… Nej, jag vet inte om det är historiskt så högt, men de belåningsgraderna går ju upp nu då.

Jan: Ja. Faktiskt, bostadspriserna har kommit ner 15 procent sedan dess.

Dag: Ja.

Jan: Ja, precis, för jag tror jag såg att det var 13 procents nedgång under 2022 på bostadspriserna. Men jag tyckte det lät lite.

Dag: Ja, det är väl väldigt lokalt också, var det har blivit mest. Och även bostadsrätter mot villor. Villorna, de hade ju mest ökning under corona och sådär. För då ville ju alla flytta till hus eller till större lägenheter, man skulle jobba hemma. Jag tror man kan väl säga att vi har gått tillbaka nu kanske till en prisnivå som vi var ganska precis innan coronan kom. Så det är som att vi har skurit av coronatoppen på priserna. Och man kan väl hoppas att vi landar här och att det planar ut nu.

Jan: Ja. Men det är nog 13–15 procent i snitt.

Bostadsanalytikerns scenario och FI:s worst case

Jan: Ja, för jag vet att vi hade på Patreon en sådan här bostadsanalytiker. Hans tes, hans scenario håller ju fortfarande. Det var typ att vi skulle ner typ minus 20 procent. Och så var hans grundantagande, han sa att man kan bara göra gissningar, ju längre i framtiden man gör en gissning, desto mer osäker blir den. Men då sa han, det hade vi i augusti, mitt huvudscenario de kommande tolv månaderna, augusti 2022 till augusti 2023, var ungefär 20 procent ner. Och han sa räntestabilisering under 2023, kanske till och med räntesänkning slutet av 2023. Och sen tror jag att FI:s worst case, för de gjorde ju också ett sådant scenario, det var väl första gången de hade gjort så här ganska aggressivt scenario. Då hade de så här: om energipriserna är höga, räntan ökar, energipriserna dubblas och räntan ökar med 0,5 procent. Om båda de inträffar, då kommer bostadspriserna gå ner med 25–30 procent.

Jan: Nu har ju energipriserna hyfsat, alltså nu i februari, det är inte billigt, men det är inte november.

Dag: Nej, det är det inte.

Jan: Fem kronor kilowattimmen.

Dag: Ja.

Jan: Men så här, vi betalade 18 000 i elräkning i november. Och så hade man hela december, januari, februari. Och januari, februari är kallt här.

Dag: Ja, exakt.

Jan: Nej, men då hade de minus. Så jag skulle väl säga någonstans mellan minus 20, minus 30 procent.

Hypotekets neutrala kreditmodell — risk of default

Jan: Men sitter ni och gör prognoser och sådant, eller är ni ganska, återigen, neutrala?

Dag: Vi är rätt neutrala. Vi är strukturerade så att kreditrisken också, vi har en väldigt transparent modell. Vi har investerare som får mer betalt mot att de tar kreditrisken ifall något skulle hända. Så rent så är vi neutrala. Men vi är ju ändå väldigt måna om att det inte ska ske någonting, såklart. Och egentligen, när man pratar värdet på huset, så brukar man prata om the risk of default, och sen the loss given default, är ju snarare ens återbetalningsförmåga. Risken att du faktiskt inte lyckas betala, att din lön inte räcker, och att du helt enkelt defaultar på ditt bolån. Och sen, okej, givet att det händer, vad är risken att du inte får tillbaka värdet, du som har investerat.

Jan: Ja, men exakt.

Dag: Och att du som kund då inte kan sälja ditt hus och betala tillbaka hela bolånet, utan att det finns en restskuld. Så det är klart att det är något man absolut vill mitigera, risken att det händer. Men jag tror framför allt det vi jobbar väldigt aktivt med, det är att minska the risk of default, alltså risken att kunder inte ska kunna betala. Det är så dåligt för alla när en kund inte klarar att betala. Ingen vill skicka någon till Kronofogden. Det är liksom det sista man vill göra.

Jan: Har ni fått göra det?

Dag: Nej, faktiskt inte. Inte ännu. Nu börjar man se att kunder blir oroliga, och det är elpriserna och allt sådant. Men faktiskt, peppar, peppar, så har vi väldigt fint.

Amorteringspaus och FI:s slarviga besked

Jan: Men nu ser ni att de blir oroliga.

Dag: Ja, men de ringer in till oss ofta. Och nu efter att Finansinspektionen lite slarvigt uttryckte att det är bara att ringa banken om du vill ha amorteringsfritt, så fick vi bli nerringda.

Caroline: Thank you.

Dag: Exakt. Den dagen gick telefonen varm, folk som ringde in och ville pausa sin amortering. Och det är ju ett bra, väldigt kortsiktigt sätt att rädda kassaflödet. Men det löser ju inget problem.

Jan: Nej, exakt. Det är ju inte en långsiktig lösning.

Jan: Men då tänker jag på det där som du sa, att ni blev nerringda när det stod i media att det är bara att ringa till banken. Det är väl egentligen bara två fall, det vill säga arbetslöshet eller långtidssjukdom, som man kan pausa amorteringen?

Dag: Ja, exakt.

Jan: I andra fall? Eller nu?

Dag: Nej, nej, oavsett när. Ja, men egentligen är det ju det vi har fått som riktlinjer från början, att då kan man pausa det. Men sen har vi begärt lite från Finansinspektionen, tydlighet i hur vi ska förhålla oss till det, hur generösa ska vi kunna vara. Och då när de sa det lite slarvigt, som vi tyckte, utan att ha gett oss som bolånegivare riktlinjer, så säger de det. Och sen förtydligar de det på sin hemsida ytterligare, att en särskild orsak som kan föranleda att man ska pausa den, kan vara drastiskt förhöjda kostnader. Till exempel elkostnader. Så det skriver de också, utan att ge någon mer detalj i det. Så sen är det upp till oss att avgöra hur mycket bevis vi behöver från kunden, för att det faktiskt är så att de har förhöjda kostnader.

Jan: Jag ska gifta mig och sen ska jag på bröllopsresa.

Dag: Ja, det är drastiskt förhöjda kostnader.

Använd bolånet som vapen mot dyra lån

Jan: Men jag tänkte på det som du sa, att man behöver betala av vissa specifika lån, till exempel, och skaffa sig en buffert. Det kan ju ändå ta rätt lång tid innan man är färdig. Om du förstår mig? Det kan ju ta flera år. Men det är ju ganska… Ja, förlåt. Kör.

Dag: Ja, men så är det ju verkligen. Där kan ju bolånet vara ett bra vapen att bygga. Att man kan baka in ett billån man har, till exempel, i bolånet. Låna upp lite på huset för att betala av sådana dyra lån. Det kan vara en genväg till att bli av med det.

Jan: Hur mycket flexibilitet har jag? Säg att jag har ett boende och så har jag belånat 50 procent, en belåningsgrad, och så blir jag kund hos er, och man går igenom processen, bla bla bla. Och sen vill jag höja här till 55 procents belåningsgrad, alltså ta ett sådant här tilläggslån. Hur lång tid tar det?

Dag: Att ta lånet tar en… Jag tror du skulle kunna få det utbetalt på en vecka kanske.

Jan: Ja, och sen om jag vill amortera det, så är det inga problem?

Dag: Nej, amortera det gör du enkelt, du upprättar liksom på mina sidor bara. Du ser ett nummer, så betalar du in det, så amorterar du ner lånet dagen efter.

Jan: Okej.

Dag: Så att amortera ner, det går väldigt fort. Och att ta ett sådant går också fort. Men sen har vi policyer att bolånet ska vara primärt till bostaden.

Jan: Så jag kan inte använda det som en checkkredit?

Dag: Nej, exakt.

Skattekontot — riskfri ränta och scoop?

Jan: Nej, men för jag tänkte så här. Om jag säger en sex månader. Jag skulle ta ett konkret exempel som jag tänkte, och som jag inte har gjort, för vi är ju fortfarande lite bundna hos Swedbank. Men då tänkte jag så här, jag ska ju betala typ 200 000 i skatt, i november, 12 november. Och då tänkte jag så här, men då kunde jag tagit de 200 000 och amorterat dem på mitt bolån. Och sen plockar jag ut dem den 1 november igen för att betala skatten. Är det gott hos er?

Dag: Det vågar jag inte svara på. Det får vi fråga vår kreditchef. Men det är ju liksom inte ett… Det är ju ett ekonomiskt beslut som är smart, så att säga.

Jan: Det var allt jag ville höra. Det optimerar ju precis kostnaden, eller optimerar besparingen.

Dag: Försök inte investera dem på elva månader.

Jan: Och då står de ju på ett sparkonto.

Dag: Nu har ju i och för sig, det ska man säga, skattekontot som vi har hos Skatteverket är ju många gånger mer lönsamt än att ha pengarna på bankerna. Och då ska man dessutom veta att pengarna på Skatteverket är ju helt riskfria. Där är ju liksom inte ens den här gränsen på en miljon kronor. Man kan sätta in mycket.

Jan: Men vad menar du med att det är… Vad har de för någon…

Dag: Ja, de har ju ränta nu. De höjde nu första februari. Nu minns jag inte vad det var.

Jan: Jag vet att vi hade en diskussion. Jag tror till och med, är det inte så att räntan på skattekontot är skattefri?

Dag: Jag tror att det är… Det är helt bisarrt.

Jan: Vad betyder det att den är skattefri?

Dag: Du betalar inte skatt. Du betalar inte skatt på vinsten, på pengarna du tjänar av att ha pengarna på skattekontot. Jag tror det.

Jan: Det här kan vara ett scoop. Ibland tänker jag så här, ibland får staten till det. Skatteverket, skattekontot, ibland AP7 SÅFA. De gör bra grejer ibland.

Dag: Ja.

Jan: Ibland känner man ändå så här, fan, mina skattepengar går till bra grejer.

Skuldkvoter och vem som klarar 7 procents ränta

Jan: Men jag tänker också så här, när vi pratade om det här med risk. Det var också i den här rapporten: 30 procent av nya låntagare med 4,5 i skuldkvot. Och det är väl att man lånat 4,5 gånger sin årliga inkomst innan skatt.

Dag: Precis, innan skatt.

Jan: Och då säger de så här, 30 procent av nya låntagare med 4,5 i skuldkvot klarar inte en ränta på 7 procent. Och cirka 11 procent av alla nya låntagare klarar inte en ränta på 7 procent. Ser ni liksom, när man läser sådana här grejer, går det i linje ungefär med det som din känsla…

Dag: Ja, exakt, jag skulle säga att det är nog den känslan vi har också. För ibland när man läser så här, Svea Ekonomi gjorde någon sådan undersökning för länge sedan: 30 procent av Sveriges befolkning klarar inte en oförutsedd utgift på 5 000 spänn. Och så tänker jag ändå så här, 30 procent av Sveriges befolkning, det är ganska mycket. Men då är det liksom att det är så snedfördelat, att de kommer liksom aldrig till er, eller det är de som hyr.

Jan: Alltså förstår du? Har ni den, liksom att alla pratar om att svenskarna är så räntekänsliga? Hur förhåller ni er till det?

Dag: Vi har ju mindre insyn i våra kunders helhetsekonomi, eftersom vi har bara bolånet i regel. Så vi har liksom mindre insyn egentligen i den fulla risken en kund har, och vad kunder har för buffertar. Men jag skulle säga att det låter nog, om vi gör stresstester av vår portfölj, så skulle jag tro att vi ligger också i linje med hela marknaden. Och det handlar då om precis att deras månadsinkomst inte täcker att betala levnadskostnader och allt, plus räntan på 7 procent. Så man får ta av sparkapitalet, som man då hoppas att de har.

FI-rapportens siffror: lån, värde och inkomst

Jan: För när man kollar nu här på den här FI-rapporten, det här är återigen för 2021. Så nu ser jag lite data, så får ni säga, låter det här rimligt? Du får vara med här, Caroline. Men då tittar man på den totala lånebördan som ett genomsnittligt hushåll, alltså ny låntagare, alltså de som köpte ett boende 2021, då lånade de i genomsnitt 2,8 miljoner och hade ett marknadsvärde på 4 miljoner. Så man köpte något för 4 miljoner och lånade 2,8.

Dag: Det var de 70 procents belåningsgraden.

Jan: Ja, ish.

Dag: Ish, någonting.

Jan: Och de har en disponibel inkomst, då gissar vi att det är på hushållet och innan skatt, på 51 000 kronor.

Dag: Ja.

Jan: Och det ska jag säga så här, i min värld så var det ganska lågt. Alltså, det är inte 51 000. Men det här är alltså en medel… Alltså disponibel inkomst, nu blir jag Snillen som spekulerar här, men disponibel inkomst, det är ju… Ja, det är 600 om året.

Dag: På hushållet.

Jan: Ja, exakt. Men vad sa du, innan skatt?

Dag: Ja, innan skatt. Och hushållet. Man tänker att det kanske ändå är två.

Jan: Ja, men precis. Och annars så tror jag att median- och genomsnittslön ligger på typ 33. Så det kan stämma.

Dag: Och så är det att alla jobbar inte heltid, och så är det några låginkomsttagare.

Jan: Ja, exakt. Jo, men det kan stämma.

Vilken åldersgrupp lånar mest?

Jan: Och sen, om man delade upp det här, vilken åldersgrupp har mest, skulle ni säga? 18–30, 31–50, 51–65. Som lånar mest.

Caroline: Eller som lånar mest. Som lånar mest.

Jan: Ja, det blir lite förhör här.

Caroline: Det är en sådan äldre grupp.

Jan: Ja, nu är det återigen, det är bara nya låntagare.

Caroline: Ja, just det. Men det är säkert några sådana.

Jan: Vad sa du, den gruppen som var lite äldre? Över 65 eller 51 till 65?

Caroline: Jag tror nästan det är vi.

Jan: Ja, och det är lite roligt, för jag tänker också, vi som är 40 år, det känns som att när man blir 40–45, då har man liksom dragit livets nitlott. Man har ingen tid för sig själv, man har små barn, man har ett högt belånat förbannat boende, man sliter för man är mitt i karriären. Så jag har någon tillförsikt att de som är äldre säger, det blir bara bättre härifrån.

Caroline: Ja, men det blir bättre.

Caroline: Men jag stötte ju på människor, två stycken, som var ett par som hade en bebis och de var båda föräldralediga, och de hade ett oerhört billigt boende på typ 20 kvadrat. De skulle få en bebis till. Och de var på väg mot att bli ekonomiskt oberoende. Och då tänkte jag, det där var nog riktigt bra planerat. För båda kunde vara föräldralediga.

Jan: Så de är i alla fall inte enligt mallen här.

Caroline: Nej, exakt. Det finns liksom avvikelser, och det är ändå rätt skönt att veta.

Jan: Nej, Caroline, de är den där punkten i grafen man stryker.

Caroline: Ja, det är en anomali.

Jan: För att den passar dig.

Caroline: Nej, men jag tyckte det kändes så skönt att veta att det finns avvikare, kan man väl säga.

Siffror per ålderssegment

Jan: Men då kan ni få lite data här. 31–50, då har man lånat i sammanboende, pratar jag om då, hushåll med två personer. Då lånar man 3,6 miljoner på ett hus som är värt 5-ish. Och återigen, då tänker jag ändå, det är ganska mycket, 3,6 miljoner i lån. Med 4 procents ränta på det. Det är ganska mycket, och den disponibla inkomsten är 55, liksom 55 000 på det där.

Dag: Precis.

Jan: Detta var från april 2022. Så det gäller ju för 2021.

Dag: Ja, exakt. Det ska bli intressant att se när den kommer nu i april.

Jan: Ja, jag tror 24 mars.

Dag: Alltså, det är sjukt att man bara, nej, men då kommer du, vet du, så här kalender.

Jan: Exakt. Har du sett den här?

Caroline: Nej, jag är inte så.

Jan: 18–30-åringar lånade ensamma, om man är ensam då, då lånar man 1,6 miljoner och köper någonting för 2 miljoner. Och jag tror att det var så här jättehög andel av nya unga låntagare som hade medlåntagare. Så det är typ jättemånga föräldrar.

Dag: Jag gissar att det är också sådant. Det ser man väldigt ofta.

Jan: Ja, men då kan vi hålla där.

Caroline: Vad hade de för lön då, de i 18–30?

Jan: Ensamstående, 27. 27 000 innan skatt. När man tittar så här, it makes sense. Ensamstående 31–50-åring, 34 000 i disponibel inkomst. Sammanboende 40-åringar, 64 000 i disponibel inkomst.

Caroline: Ja, det kan det vara.

Jan: Ja, precis. Och där blir de här siffrorna nedbrutna på 51 000 på den disponibla inkomsten.

Caroline: Ja, men lite att jämföra.

Olika generationers syn på en "vanlig" ränta

Dag: Ja, men det är det jag tror, just att komma tillbaka till det där, att alla de här olika generationernas bolånekunder har en helt olika syn på vad en vanlig ränta är. Hur stor del bostadskostnaden ska vara av disponibla inkomsten. Just det där att jag är van vid, sedan jag tog mitt första bolån, att den är bara en väldigt liten del. Och nu måste man verkligen förlika sig med…

Jan: Omkalibrera, ja.

Dag: Och det gjorde vi nu. Jag köpte faktiskt precis lägenhet med min flickvän, och då byggde vi vår egen Excel-kalkyl. Som man gör alltid. Titta i grafer, och sen vad händer om ni tar 50 procent av vår disponibla inkomst. Ja, men det klarar vi. Vad skulle vi skära ner på? Det här och det här. Vi bor ju i stan, så vi har ingen bil, och vi har väldigt rörliga, små omkostnader. Så det funkar ju.

Jan: Ja. Och sen vet du vad det roliga är? Här, sorry Dag, men här har ju du dragit nitlotten. För hade man jobbat på bank, då får man sådana sjuka personalrabatter. Men eftersom Dag driver bolaget, och det är så att låna av sitt eget bolag, det är förbjudet. Så ni får ju inte ens låna, du får ju inte vara kund på Hypoteket.

Dag: Inte ens, och vi vill ju göra det till de räntor vi ger alla kunder. Alltså exakt samma villkor som alla kunder.

Jan: Nej, det verkar som de har missat den paragrafen i lagstiftningen.

Dag: Så det var inte, dina släktingar får inte heller låna, och folk i styrelsen får inte låna, inte deras släktingar heller, för den delen. Så det är liksom en närstående krets. I regel får man inte låna av sitt eget aktiebolag, och vi faller in under den lagen. Så jag får gå till en av våra bankkollegor. Jag får gå med mössan i hand.

Förhandlingsfria bolån — är det en bra grej?

Jan: Bokstavligen, kommer jag tillbaka. Då kommer en fråga så här: berättar man för handläggaren då, jag är vd på Hypoteket?

Dag: Ja, man säger så, Hypoteket Fondförvaltning, så de får inte koppla det till…

Jan: Nej, men man kommer tillbaka där. Hur många tusen bolånekunder har du med dig den här gången du ska förhandla?

Dag: Det är bara jag.

Jan: Men vi skulle prata om det. Ja, men så här lite kort förhandling. För jag tror på er hemsida så har ni någon sådan här blaffa som är så här, aldrig mer ränteförhandling. Och sen var jag faktiskt inne på någon annan bank och googlade. Och då var det också många så här, förhandlingsfritt bolån. Nu verkar det vara en grej, att det ska vara förhandlingsfritt. Finns det ens möjlighet? Och hur ser jag, finns det inte möjlighet att förhandla? Men om du skulle göra en spaning?

Dag: Jo, men när vi lanserade 2018 så var vi kanske tre, fyra stycken av totalt sex, sju bolag på nivå åtta, som vi då ser, som är större än oss. Som hade den här transparenta prissättningen. Det har blivit lite en standard. Det är belåningsgrad och storleken på lånet som är de två tydligaste parametrarna. Och sen om aktören erbjuder andra tjänster, pension och sådant, så brukar du kunna klicka i det, och så får du lite extra rabatt för det. Men det har blivit en standard som mer och mer även de mindre bankerna har anammat. Så inte bara vi utmanar, utan även de mindre bankerna. Och SBAB gick ju faktiskt i bräschen för just den strukturen.

Jan: För där kan du inte heller…

Dag: Nej, de har ju en väldigt lik vår modell. Och det finns ju ett stort värde i att man har samma modell. Så du kan ha SBAB:s sida och vår sida, och så drar du i rattarna, och så ser du, här kan jag få det, här kan jag få det. Enkelt. Det kan jag jämföra. Det är väldigt glädjande att se att över de här åren har det faktiskt gått mot att fler erbjuder att du kan se räntan på hemsidan genom att dra i vissa parametrar.

Listränta kontra snittränta hos storbankerna

Dag: Men sen hos de stora fyra, kan man säga, och några till, så är det fortfarande traditionellt. De har en listränta på hemsidan, som nu kan vara 4,5 eller 4,6. Och sen vet man egentligen först månaden efter, för de publicerar varje månad sina snitträntor. Så då vet man först månaden efter, okej, vad gav de i snitt till sina kunder? Ja, men då kanske de gav 3,6. Då vet man, 100 punkters rabatt är det de i snitt har gett en kund. Och så får man försöka pussla där för att förstå ungefär vad jag kan få.

Jan: Och så här, nej, har jag kunder, eller sparar jag mer, eller kan jag lägga… Det är det där som blir så. Det blir lite svårt.

Dag: Jättesvårt. Och det är ju så det alltid har varit. Och det är just det vi vill motverka.

Jan: Men när de skriver förhandlingsfritt, så vill de få det till att det är en bra grej. Men jag känner ju så att jag bara, jaha, kan man inte ens få rabatt eller något? Rabatten är redan tagen?

Dag: Ja.

Jan: Men det vet ju fan inte jag. Du vet, när man ska köpa, man blir alltid lurad. Man ska köpa något på Blocket, och det står att de har redan rabatterat priset. Jag bara, ja, ja, fast jag var inte med. Jag var inte med på det mötet.

Dag: Nej, men då kan du ju bara jämföra med färdigförhandlat hos banken. Så då får man liksom färdigförhandlat hos banken, och det blir ju också det som sätter press på storbankerna. För du går ju in hos någon som har väldigt transparent prissättning, och sen använder du det i förhandlingen om du är kvar hos en storbank, vilket jag inte begriper varför man skulle. Det är lika bra att gå till den som har den transparenta prissättningen.

Rabatten som försvinner — ett tips till lyssnaren

Dag: För det är också den viktiga skillnaden, att de där hundra punkterna du får i rabatt, om en storbank ger motsvarande ränta som vi, så är det ju under en begränsad tid. Du får ju en ränterabatt. Om inte du hänger med, ofta binder de den på tolv månader eller kanske till och med ännu kortare. Om inte du är med och omförhandlar en gång om året då, så åker du upp på listräntan.

Jan: Det där är ett tips för dig som lyssnar eller tittar. Om du är på en sådan här, kolla det. För jag upptäckte ju det också, då hade det gått någon månad. Och så blev man ju förbannad.

Dag: Och så har din personliga bankman kanske slutat.

Jan: Exakt! Och det värsta var ju ändå, vi var ju till och med så här, vi har ju tyvärr Swedbank, och vi ska vara så här premiumkunder, som jag betalar för. Och det var specifikt för att jag skulle ha en personlig mejlare. Det är så det funkar i alla andra områden i mitt liv, jurister eller så, jag vill ha en personlig kontakt. Och nu har människan inte svarat. Så nu har vi haft sen november den där jävla högre räntan. Man blir bara förbannad.

Dag: Jag tror det är där vi liksom… Jag kan se värdet i att ha en typ av bank för personer som har en speciell situation. Men då måste man få det där personliga bemötandet. Du måste ha en motpart som verkligen känner dig och kan hitta ett upplägg som passar dig.

Jan: Mobilnummer.

Dag: Ja, men exakt.

Jan: Om man ska betala det där extra, så ska du ha ett mobilnummer.

Dag: Annars, för majoriteten som bara vill ha ett enkelt bolån, som dras varje månad, du vet exakt vad du betalar, så är det ju en digital aktör som…

Amorteringsunderlaget som triggar bankens recovery

Jan: Där är ett tips, detta är lite roligt, för jag vet inte… Ni har Sharon, som skriver på er blogg och sånt. Och det var roligt, för hon har också kommit fram till samma grej som jag kom fram till av misstag. Vid något tillfälle så var jag på väg, vi skulle byta, vi flyttade bolånet, och då kunde vi inte flytta till er, för då låg ni på 65 procent, och vi låg på 72 eller vad det var. Men då skulle jag flytta till Avanza, har jag för mig. Eller nej… Ja, jag tror det var Avanza. Skitsamma. Men då sa den andra aktören till mig, ja, men du behöver ta ett amorteringsunderlag. För vi måste se hur mycket reglerna är för just ditt boende och er situation. Och då mejlade jag till Swedbank att jag skulle få det här amorteringsunderlaget. Och det roliga var att då ringde banken och sa så här: hej, vi ser att du har begärt ut ett amorteringsunderlag, så vi förstår att du är på väg att flytta. Och då insåg man, aha, jag har triggat Swedbanks client recovery process och deras avdelning. Så nu ringer de för att det är billigare att behålla en kund än att flytta. Och det sjuka var att då fick jag så här bisarrt under deras listränta. För de matchade ju det jag skulle fått hos den andra aktören. Och det var ju liksom på era nivåer.

Dag: Mm, exakt. Och det är ju liksom, ja, jag tycker ju det, att vakna då, när kunden hotar om att lämna en, det är ju inte proffsigt.

Jan: Det hade funkat bra i en vanlig relation. Bara så här, nej, men nu vill jag skilja mig. Vi kan gå på dejt nu.

Dag: Men det är otroligt osexigt, eller vad man ska kalla det. Relationen med banken.

Jan: Nej, men verkligen, det är ju så.

Dag: Jag tycker det är förkastligt att de vaknar först då. Då har du legat på listränta jättelänge och betalat alldeles för mycket, alldeles för länge. Och sen helt plötsligt: nu vaknar vi, nu ska vi hjälpa dig.

Friktionen i att flytta — amorteringsunderlaget som hinder

Dag: Så det där med amorteringsunderlaget har ju varit ett jätteproblem. Dels såklart vi som ny aktör, och liten, som verkligen vill erbjuda kunder en transparent, tydlig modell. Vi lider ju jättemycket av att storbankerna då internt matchar Hypoteket, så behåller de kunden. Det blir ju väldigt dyrt för oss. Men vi bidrar ju till att de får lägre räntor i sin bank. Så vi bidrar till konkurrensen, vilket ju är the higher purpose på något sätt. Anledningen till att vi startade Bolånegruppen och startar hela den här rörelsen. Men vi vill ju såklart ha kunden till oss.

Dag: Men det är också bara friktionen i att du ska behöva ringa din bolånegivare, eller gå in på internetbanken och beställa den här pdf:en, och det tar två veckor att få den. Det är sådana hinder att bara flytta sitt bolån. Den ska vara i det formatet, och den ska finnas i pdf. Den behöver inte göra det, men bankerna säger att det är enda sättet vi kan göra det. Det tar två veckor att ta fram den. För att det ska vara lätt för dem att hantera den, inte för kundens skull. Så de ska hinna få en ping och ringa upp kunden. Så det är ju tyvärr en failure ur konkurrenssynpunkt. Och det tror jag alla egentligen förstår och håller med om, inklusive Finansinspektionen, att det har en konkurrenshämmande effekt. Det är liksom att man måste lyfta med sin information. Och jag vet att Finansinspektionen kollar på det.

Jan: Ja, för det där känns ju som att det borde ni fixa utan att jag behöver vara inblandad.

Dag: Ja, exakt. Det ska bara gå, om inte annat, som PSD2, du ska bara säga ja, jag går in i Hypoteket och hämtar min amorteringsinformation. Precis som vi hämtar dina lösenuppgifter när vi ska lösa lånet. Det är ju no-brainer att det ska vara så.

Att ta lån som äldre — tänk efter före

Jan: Nu är vi tillbaka där vi började. Med bankerna och inget incitament och gamla system och sådant. Jag tänker att vi ska runda av här alldeles strax. Ett tips som jag brukar ge ibland, jag vet inte om du som aktör vill höra det, men det är väldigt svårt att få låna när man är över 65 som pensionär. Så då har jag ibland sagt så här, du vet, passa på att ta ut lånet när du kan. Alltså när du är 55 eller 50 eller ish. Hur ser det ut om man är äldre? När ska man göra en sådan här grej?

Dag: Det är ju klart, vi försöker också vrida och vända på det. Hur vi kan, alltså våra kreditmodeller ser rätt mycket ut som bankernas i det här, att vi gör en sådan här kvar-att-leva-på-analys som är framåtblickande och långsiktigt framåtblickande. Att du ska klara de här återbetalningarna, att du ska klara att betala lånet löpande. Och där finns ju en balansgång mellan ett ansvar för oss, att säkerställa att du inte tar på dig för mycket skuld som du inte klarar. Men det finns ju också att det har blivit, för just den kategorin personer i den åldern, så känner de att i och med att deras inkomst kommer gå ner, men de vet att jag kommer klara det här, så blir de ofta orättvist behandlade. Och jag vågar inte säga att vi är mycket bättre än bankerna på att hantera dem. Men vi jobbar väldigt aktivt med att göra en individuell bedömning för dem. Att faktiskt, inte bara schablonmässigt, ja, men du går i pension om tre år, då reducerar vi 30 procent. Man kan börja där och se, funkar det? Nej, funkar inte det, då pratar vi med dig.

Jan: Men när går den där brytgränsen? När är det tufft att ta ett nytt bolån? Är det vid 60?

Dag: Jag tror det är i regel, och så tror jag det är hos de flesta aktörer, att där börjar bolånegivaren titta på beyond pensionsåldern. Och då straffar det din inkomst. Men som sagt, vi gör så mycket vi kan för att göra en individuell bedömning.

Pension som inkomst — och att förstå kundens kostnader

Jan: Men är det också så att det skiljer på lön eller att det är pension, eller kollar man bara på beloppen? Alltså, om jag har en lön på 50 000, och sen kommer jag ut i pension med 50 000, är det same same då?

Dag: Ja, det skulle jag säga. Det är same same om du kan visa att min pension kommer att bli 50 000. Och sen är det ju, hur långsiktig är den pensionen? Är det liksom de första fem åren bara, eller är det livsvarigt, eller hur långt är det? Det får man också ta i beaktande. Men absolut, pension är ju lika bra inkomst som en lön.

Jan: Men det är också en sådan här grej som jag har tänkt på, att man ska tänka efter före. För det är svårt att komma vid 63 och säga, det här skulle jag ha gjort när jag var 55.

Dag: Ja, men exakt. Det är ju väldigt olyckligt. Till exempel en sådan grej som vi just nu sitter och kollar på, det är ju att man vill bli mycket smartare på att förstå egentligen den individuella kundens konsumtionsmönster och kostnad också. Inte bara, lönen får vi in, individuellt vad du har. Men sen så applicerar man i regel en schablon. En månad för en vuxen människa kostar 9 000 kronor. Någon i vår ålder kostar ju mycket, mycket mer i månaden än någon som är 60, 65, och en pensionär mycket mindre. Så det jobbar vi mycket med nu, att se hur vi kan bli smartare på att förstå vad din faktiska kostnad är i månaden. Och på så sätt kan pensionärer få en rättvisa.

Jan: Precis, är man 40, 40, 40-ish, då är det så här, nej.

Dag: Nej, exakt. Då är det mycket kostnader.

Jan: Ja, men det var så roligt, vår dotter fyllde år häromdagen, vi köpte basketboll. Jag var så här, jag visste inte att det fanns basketbollar som kostar 2 000 spänn.

Avrundning: jämför alltid alla produkter sida vid sida

Jan: Jag tänker faktiskt, om det är okej för dig, att vi gör ett litet bonusavsnitt, där vi pratar om bolån från andra hållet. Alltså utifrån pensionsfonder. Och så tänker jag att vi rundar av det här avsnittet för den som är så här, nej, men det här berör mig mer än att veta hur en pensionsfond köper ett hypotekslån.

Dag: Ja, men det låter bra.

Jan: Men, Dag, då tänker jag att vi kan, jag vet att det här är så mycket mer vi hade kunnat prata om. Jag vet att ni har sådana här gröna bolån, eller att man kan få rabatt för energiförbättrande renovering, etcetera. Jag vet också att ni pratar ganska mycket om hållbarhet, det här med ESG, att ha social impact. Vilket jag gillar jättemycket, det du säger, att även om vi inte får kunden, så har vi hjälpt de här människorna som inte ens är våra kunder att få en bättre ränta, bara genom att vi är konkurrenskraftiga.

Dag: Ja, men exakt, där finns ju en väldigt stor hållbarhetsaspekt i det. Ofta tänker man ju bara på det gröna, och det som vi också jobbar hårt med, som sagt, de gröna bolånen och de gröna tilläggslånen. Men en effektiv modell i sig, en struktur, som vi också kommer komma in på nu när vi börjar prata om hur vi lånar upp och sådär, det bidrar till att bygga ett hållbart finansiellt system, som är liksom rigget. Det jobbar vi väldigt mycket med. Men om vi tittar på det från kundfronthållet och inte så mycket back office, är det någonting som du tänker, det här borde, när ni har tagit upp det här, missade vi?

Dag: Ja, men precis, det är ju det här med att vi… Det är viktigt när man jämför. Och det är ju från kundhållet, inte bara för bolån, utan just nu speciellt väldigt viktigt att man jämför alla produkter man köper, sida vid sida. Så om man tittar på just nu våra bolån, titta på dem i kombination med var du sparar dina pengar. Till exempel, om du har ditt bolån hos en bank, så får du kanske nu en ränta på bolånet, inte över tid skulle jag säga, men just nu en ränta som kan komma ner i våra nivåer. Men samtidigt bygger det på att du har dina pengar sparade där, som du får liksom noll och ingenting för. Flytta då istället bolånet till en aktör som kan erbjuda en lika bra eller lite bättre bolåneränta, och flytta ditt sparkapital till en motsvarande aktör inom sparande.

Fristående sparaktörer och förbudet mot kopplingskrav

Dag: Och det finns ju fristående aktörer som har tillstånd och insättningsgaranti och allting. Froda är till exempel ett företag i Stockholm som faktiskt startade på samma inkubator som vi gjorde 2015. De ger nog, tror jag, 2,20 eller 2,50 i ränta på ett konto som du kan plocka ut och sätta in hur du vill. Så där får du dubbelt så hög ränta.

Jan: Jag kan ju säga så här, att jag brukar generellt vara väldigt negativ till när banken ställer sådana här sidokrav. När de sa det till mig, vi vill att du har ditt sparande här, jag bara, ja, men absolut, jag flyttar samma dag de levererar samma tjänst som Lysa eller Avanza eller Nordnet eller någon sådan. Så det är fine.

Dag: Ja, exakt, och det är viktigt att ta med sig att de får inte kräva att du köper en annan tjänst för att du ska få bolånet. Så de får inte basera att du faktiskt får bolånet på att du köper en annan tjänst. Sen får de då basera räntan, alltså prissättningen får de flytta runt lite. Det kanske är kopplingsförbehåll. De får liksom bandla ihop det till ett paket. Men de måste redovisa priset per produkt. Det är ett lagkrav i konsumentkreditlagen, att de måste redovisa priset på varje produkt du köper av dem. Och de får inte basera det faktum huruvida du får lånet eller inte.

Jan: För det där var ju massa snack om det förr, att de kopplade bolåneskydd, ish. Och så var det ju bara en livförsäkring där de hade förtur, att de kunde ta ut pengarna till lånet. Så de var tvungna att ha den för att få lånet?

Dag: Ja, precis.

Jan: Nej, exakt. Och det är skitbra. För då var det så här, köp bilförsäkring, eller separat. Så att du kan styra och jämföra.

Sista frågan: sämsta finansiella rådet

Dag: Det tror jag är viktigt, just det där, som det är just nu, att man faktiskt tittar på alla produkterna. För vi är i ett ränteläge där räntorna rör sig hela tiden. Så man måste kolla både sparräntan, som du aldrig har fått, eller inte fått på länge, men nu får du faktiskt ränta på pengarna. Och bolåneräntan. Som sagt, det här att du säkerställer att du jämför räntan du kan få idag hos alla aktörer. Så att du inte jämför en ränta du har idag, men som du fick för två månader sedan, med den du kan få idag. Det tror jag också är viktigt att ta med sig. Förhoppningsvis planar räntan ut, och där kan man börja jämföra över tid igen.

Jan: Ja, men precis. Ja, men skitbra. Grymt. Sista frågan, som vi brukar alltid ställa till alla våra gäster. Jag tror du fick den sist också. Sämsta finansiella rådet. Sämsta rådet i finansbranschen.

Dag: Oj, den fick jag nog inte sist. Den har jag inte ens räknat över. Jag brukar ju ställa mig skeptisk till det här rådet att binda bolånet på olika löptider. Eller jag säger att man ska vara observant på att binda, om du binder lånet på olika löptider. Alltså, om du har ett bolån på en miljon, och du binder en del på tre månader, en på ett år, en på tre år, en på fem år. Det det gör är att du tappar din, efter tre månader har du fortfarande en del bunden på fem år. Men en del är rörlig, så den kan du flytta. Eller du skulle kunna flytta den. Men ingen annan bolånegivare kommer att ta den delen. Utan du är fast hos din bank tills din långa lånedel har gått ut. Och då får du basically acceptera den räntan du får på den rörliga. Så det ska man tänka på när man rekommenderas att göra det.

Tesen igen: extremerna är bättre — och bygg en buffert

Jan: Men nog tror jag, jag ska inte spika det i det här avsnittet, men jag börjar mer och mer luta åt att ibland är extremerna bättre. Att antingen så kör du all in rörligt, och så tar du den risken att du kanske besöker ångerns tempel. Att du fick en kass hand. Som spelar poker och du får det där enda kortet som gjorde att du förlorade. Eller så binder man, och då ska man fan binda länge.

Dag: Ja, och den skulle jag säga är tvärtom ett bra råd. Som jag skulle säga också. Och om du då väljer rörligt, bygg upp en buffert. Du står mellan rörligt och fast. Ta den skillnaden mellan det rörliga och fasta, stoppa undan den på ett konto istället. Du har liksom bundit din egen ränta. Om den inte går upp över, då har du byggt en buffert som är jättebra att ha.

Om du väljer rörligt, ta skillnaden mellan rörligt och fast och stoppa undan på ett konto. Du har liksom bundit din egen ränta.

Jan: Ja, det är ett bra tips.

Dag: Men om den går upp över, så använder du bufferten för att täcka upp när den stiger över din liksom imaginära bundna ränta, så att säga. Och den kan du ju då nu få ränta på också, om du har den på ett konto.

Jan: Ja, exakt. Så det är en idé. Ja, men coolt. Tack så hemskt mycket.

Dag: Tack själv.