Tips och app för ett bättre husägande

En app för husägare som behandlar hemmet som den tillgång det faktiskt är

En app för husägare låter kanske som en lösning på ett problem du inte visste att du hade, men tänk efter en stund: boendet är för de flesta av oss den största tillgång vi äger och ändå sköter vi det mer analogt än något annat vi har. Det här är en sammanfattning av kortpodden K9, som är ett samarbete med och reklam för Bovra, där jag pratar med entreprenören Jens Nilsson om varför just hemmet blivit den blinda fläcken i vår privatekonomi.

Jag fastnade direkt för en av Jens observationer, för den satte fingret på något jag själv gjort i alla år: vi som gillar ekonomi kan lägga timmar på att finjustera fondportföljen, samtidigt som vi inte har en aning om vad som egentligen sitter i väggarna på huset vi köpte för miljoner. Den här artikeln handlar om varför det är tokigt och vad en genomtänkt app faktiskt kan göra åt saken.

Bättre dokumentation till en begagnad bil än till ett hus för miljoner

Det säger något om vår tid att en begagnad bil följs av en mer komplett servicebok än ett hus värt flera miljoner kronor. Det var Jens som ställde frågan och den har gnagt i mig sedan dess. När vi köpte vårt eget hus för ett par år sedan fick vi en plastpåse med några ritningar, ett par kvitton och en och annan manual. Det var hela dokumentationen för vår dittills största affär i livet.

Jämför det med hur vi resonerar kring en fond. Innan vi köper vill vi veta exakt vad den innehåller, vad den kostar och hur den gått historiskt. Vi accepterar inte en plastpåse med lösa lappar.

"Det är få tillgångar i den storleksklassen som vi sköter så analogt och med så lite eftertanke."

Jens Nilsson, Bovra, i kortpodden K9

Poängen är inte att skuldbelägga någon. Poängen är att glappet mellan hur noga vi är med det lilla och hur slarviga vi är med det stora är en möjlighet. Den som faktiskt strukturerar upp sitt husägande ligger steget före nästan alla andra.

Ett väldokumenterat hus borde löna sig vid en budgivning

Ett bättre dokumenterat hus borde attrahera fler köpare än ett odokumenterat och vid en försäljning kan det handla om riktiga pengar. Tänk dig en budgivning: den bygger på att flera är intresserade samtidigt. Om bara en tänkbar köpare backar för att huset känns som en osäker svart låda, för att ingen kan svara på när taket lades om eller vad fukten i källaren berodde på, så tunnas budgivningen ut och en köpare mindre kan kosta tiotusentals kronor i slutpris.

Samma logik gäller driftskostnaden. Ett boende med lägre driftskostnad borde, allt annat lika, betinga ett högre pris. Vi som var med när elpriserna sköt i höjden för bara något år sedan vet hur snabbt den frågan flyttade från petitess till plånbok. Ett energieffektivt hus är helt enkelt billigare att bo i och det borde synas i värderingen.

Det fina är att den här dokumentationen inte bara är till för köparen i framtiden. Den är till för dig själv, här och nu, varje gång du behöver fatta ett beslut om huset.

Bolånekoll mot Riksbankens räntebana, inte bara mot grannen

Bättre koll på din egen bolåneränta i förhållande till andra kan göra din ekonomi mätbart rikare. Det är den delen av appen jag personligen fastnade mest för. I stället för att gissa om du betalar för mycket sammanställer en bolånekoll ditt lån och sätter det i relation till räntan andra får, till din typ av fastighet, till amorteringskravet och till Riksbankens räntebana.

Räntebanan stämmer förstås nästan aldrig på kronan. Men poängen är inte att förutsäga framtiden exakt, utan att se hur ett scenario skulle slå mot just dina räntekostnader. Många räntekartor utgår dessutom bara från var du bor geografiskt, vilket inte säger någonting om fastighetens ålder, skick eller energiförbrukning. En jämförelse som tar med de sakerna är mer ärlig.

Här finns en konkret hävstång. Det vi har skrivit om i vår genomgång av att förhandla bolåneräntan gäller fortfarande: några tiondelar lägre ränta på ett miljonlån är tusenlappar om året, år efter år. Skillnaden mot att optimera fondavgiften är att underlaget för en bra ränteförhandling är just sådan koll på var du ligger.

En liten detalj värd att notera: att bankerna inte var överförtjusta i bolånedelen är på sätt och vis ett gott betyg.

Värderingen som faktiskt drar av för det du lagt in i huset

Värderingsdelen räknar inte bara fram vad bostaden är värd i dag, utan vad den varit värd genom hela din ägartid. Det görs tillsammans med Valueguard, som är erkänt duktiga på just bostadsindex. Du ser alltså inte bara senaste månaden, utan hela kurvan sedan du köpte.

Men det mest matnyttiga är något jag själv slarvat med i åratal. När jag uppskattat vinsten på huset har jag gjort en grov överslagsräkning: värde i dag minus inköpspris, gånger skatten. Det jag konsekvent glömt är allt arbete och alla renoveringar vi stoppat in. De kostnaderna får du i många fall dra av, inom vissa tidsgränser och de kan vara betydande.

Här är skillnaden i praktiken för en påhittad husägare:

Siffrorna är påhittade och bara till för att visa principen, så betrakta dem som en illustration och inte som ett facit. Men det exakta avdraget och tidsgränserna behöver du verifiera mot Skatteverkets regler för din situation. Poängen är att en app som räknar med renoveringarna åt dig ger en sannare bild av vad försäljningen faktiskt landar på efter skatt.

Energiåtgärder med ROI-kalkyl tar bort gissningarna

Den största psykologiska tröskeln för en energiåtgärd är att du sällan vet om den lönar sig och där gör en konkret ROI-kalkyl mest nytta. Ska du tilläggsisolera vinden, byta fönster eller sätta upp solpaneler? I stället för ett magkänslobeslut föreslår appen åtgärder och visar vad de kostar, vad de väntas spara och hur de kan påverka husets värde.

Det är samma logik som ligger bakom våra egna verktyg Energikollen och Energi-kontoutdraget: när du sätter siffror på energin blir besluten plötsligt greppbara. En vag känsla av att "vi borde nog göra något åt värmen" är svår att agera på. En kalkyl som säger ungefär vad det kostar och ungefär vad det sparar är lätt att ta ställning till.

Effekten stannar inte heller hos den enskilda husägaren. En energiåtgärd som lönar sig privat råkar peka åt samma håll som klimatmålen, vilket är en ovanligt bekväm överlappning.

Gröna bolån: varför banken borde belöna ett energismart hus

Ett mer energieffektivt fastighetsbestånd ligger i bankernas eget intresse och det är logiken bakom gröna bolån. Resonemanget går så här: om banken bygger upp en stock av energieffektivare hus så blir säkerheterna bättre och risken lägre och det borde över tid kunna ge något billigare ränta på den som energioptimerar. Det knyter an till de gröna obligationer och den klimatomställning vi pratade en hel del om i avsnittet.

Att en så stor del av Sveriges energiförbrukning kommer från våra bostäder gör frågan större än den egna elräkningen. När privatekonomi och klimatnytta råkar dra åt samma håll blir det ovanligt lätt att motivera handling. Hur snabbt och hur tydligt gröna bolån slår igenom i räntan i praktiken är dock något du får stämma av med din egen bank, så betrakta det som en riktning snarare än ett löfte.

Föräldrarnas hus hamnar förr eller senare i ditt knä

Många av oss har äldre föräldrar vars boende vi en dag kommer att behöva ta hand om och då är det enklare att ha dokumentationen på plats i förväg än att leka detektiv i efterhand. För många är hemmet en hjärtefråga och något man tänkt bo kvar i livet ut. Men huset finns kvar även när minnet av vilken hantverkare som gjorde vad har bleknat.

Det är en udda men praktisk vinkel: att hjälpa en förälder strukturera upp sitt husägande i dag är att göra sig själv en tjänst längre fram. Det handlar mindre om pengar och mer om att slippa stå där med en plastpåse och tusen frågor i en redan jobbig stund.

Frågan Jens återkommer till sammanfattar hela avsnittet ganska väl.

"Borde vi inte lägga tiden där effekten är som störst?"

Jens Nilsson, Bovra, i kortpodden K9

För de flesta av oss är boendet en mycket större tillgång än investeringsportföljen. Då är det märkligt att det är portföljen vi pillar i på kvällarna och huset vi lämnar därhän.

Det här gör appen, kort och konkret

Bovra är gratis och samlar fyra delar som var och en angriper en sida av husägandet. Det enklaste sättet att förstå helheten är att se delarna bredvid varandra:

1. Fastighetskonto – du kompletterar den offentliga informationen om ditt boende, bygger en tidslinje och lägger upp dokumentation på ett ställe.
2. Bolånekoll – en sammanställning av ditt bolån kompletterad med Riksbankens ränteprognos, hur beslut om till exempel amortering påverkar kostnaden och hur du ligger till mot andra.
3. Värdering – vad bostaden är värd nu och historiskt, samt vinsten efter renoveringar och investeringar, gjord tillsammans med Valueguard.
4. Energiomställning – förslag på åtgärder från solceller till isolering, med ROI-kalkyler och tips.

Det jag uppskattade mest med avsnittet var att det blev superkonkret och samtidigt gav allmänbildning på köpet. Vi pratade gröna obligationer, klimatomställning och till och med vad ett rikt liv är för en entreprenör, inklusive Jens metafor om äppelträdet. Appen är kostnadsfri och finns att söka efter som Bovra i App Store och Google Play, eller via vår sponsrade länk till Bovra. Eftersom det är ett sponsrat samarbete: prova den gärna, men gör som alltid din egen bedömning och ta det som hjälper dig.

Läs vidare

Om du vill fördjupa dig i boendet som tillgång, bolånet eller frågan om att amortera eller investera har vi samlat våra mest relevanta sidor här:

• Boende, bolån och boendeekonomi – navet för allt vi skrivit om att äga, finansiera och sköta sitt boende.
• Tips för att förhandla bolåneräntan – konkreta grepp för att pressa räntan när du har koll på var du ligger.
• Amortera eller investera, vad är bäst? – den klassiska avvägningen, med matematiken och psykologin sida vid sida.
• Riksbanken: bättre investera än amortera – vår genomgång av studien som stödjer tesen.
• Sälja bostad? Börja här! – checklistan inför en försäljning, där dokumentation gör skillnad.
• Energikollen – vårt verktyg för att sätta siffror på husets energianvändning.

Transkribering av hela avsnittet

Nedan har vi transkriberat hela avsnittet för dig som hellre läser än tittar eller lyssnar. Den är gjord med AI så den är inte ordagrann, utan fokus har varit på läsbarhet.