Efter att ha lyssnat på de senaste avsnitten av podd & patreon så började jag fundera över skillnaden mellan Sverige och andra länder avseende bolånekonstruktionen och rörlig vs. bunden ränta. I andra länder som har nämnts som exempel kan man ha ett bolån med en 10-årig ränta (eller ännu längre) utan att betala ränteskillnadsersättning om man behöver flytta. Ränteskillnadsersättningen tror jag för många i Sverige är en faktor som gör att man undviker att binda räntan längre än 3-5 år. För vem vet hur livet ser ut om 5 eller 10 år? Kanske behöver man flytta pga nytt jobb, familjesituation eller bara för att drömhuset kom upp på Hemnet. Många kör dessutom helt på rörligt eftersom det knappt är någon riskminskning att binda på 1-2 år.
Jag hade gärna sett ett eget avsnitt för att grotta ner sig i detta, och i slutändan kanske det kan leda till opinionsbildning i Sverige och att man om ett antal år har möjligheten till samma lånekonstruktioner även här?
Vore toppen att hitta någon som kan förklara:
hur det funkar i Sverige om man binder sitt lån och sedan behöver flytta eller av någon annan anledning vill bryta sitt lån, ränteskillnadsersättning, hur mycket pengar det kan motsvara etc.
hur man i andra länder kan ha ett lån med bunden ränta i 10-20 år utan att för den delen bli inlåst i sitt boende eller att riskera betala. Hur ser deras konstruktioner ut? Finns det flera olika varianter?
vad anledningen är till att vi inte har en sådan konstruktionen i Sverige idag. Beror det på lagar eller bara på invanda affärsmodeller? Skulle någon aktör kunna erbjuda motsvarande konstruktion i Sverige idag eller krävs det någon lagändring först?
vilka fördelarna/nackdelarna är med setupen i Sverige vs andra länder. Blir t.ex. hushållens “kris” mindre med en konstruktion som i andra länder, vilket kan göra att behovet av stödåtgärder (som det annars duggar tätt av numera) minskar? Vilka risker/fördelar/nackdelar finns hos bankerna/lånegivarna med de olika setuperna?
Sitter någon av er i forumet inne med denna kunskap eller vet ni någon som hade varit lämplig att bjuda in?
När vi lärt oss mer kan vi här diskutera om det är dags att (i rådande högränteläge) lyfta frågan med politiker m.fl. och bilda opinion? Kan vi skapa förutsättningar för att man även i Sverige ska kunna binda räntan under lång tid utan att riskera inlåsningseffekt vid eventuell flytt? (T.ex. kan man vid bundet elpris ju flytta och bryta sitt bundna elavtal).
Om vi kommer fram till detta så kan man ju passa frågan vidare till politiker, banker, uppstickar-lånegivare etc. och se om branschen kan driva den vidare för att få ännu bättre bolånemöjligheter även i Sverige.
Fixed-rate mortgages are usually more expensive than adjustable rate mortgages. The inherent interest rate risk makes long-term fixed rate loans tend to have a higher interest rate than short-term loans.
Adjustable-rate mortgages generally permit borrowers to lower their initial payments if they are willing to assume the risk of interest rate changes. There is evidence that consumers tend to prefer contracts with the lowest initial rates such as in the UK, where consumers tend to focus on immediate monthly mortgage costs.
Vad jag vet finns det inget som förhindrar svenska banker att erbjuda någon sådan lösning givet att de uppfyller reglerna om amortering och ger möjlighet att lösa det i förtid etc.
Danske Bank introducerade ju på test för några år sedan ett bolån med 30 års bindningstid, men utan ränteskillnadsersättning vid försäljning (endast en liten administrativ avgift krävdes), för sina existerande kunder. Då kunde man ju även använda den räntan i KALP:n och på så sätt låna lite mer. Tror till och med att räntan då låg på 2.89%. Men kanske intresset var svalt med tanke på att rörliga räntor låg på 1-1.5% då? Kan tänka att många gärna skulle haft det idag
Ränteskillnadsersättningen är inget som banken måste ta ut utan den sätter bara en gräns för vad man får ta ut enligt lagen. Alla banker har möjlighet att erbjuda bolån där man avtalar om att ingen ränteskillnadsersättning utgår, men bör såklart då ta betalt för det genom något högre ränta.
I USA subventioneras långa fasta bolån av staten, vilket gör det mer attraktivt för banken att erbjuda det till sina kunder. Vad jag vet hade man fram till 2008 främst rörliga bolån men detta har ändrats.
Vad jag läst verkar de flesta länder i Europa ha samma system med rörliga lån som Sverige. I vilka länder kan man binda på 30 år?
I t.ex. Nederländerna kan man göra det, vanligast är däremot att binda på 10 år. Ingen ränteskillnadsersättning utgår vid försäljning. Dock är det överlag vanligare med rörliga än i USA där de vanligaste bindningstiderna är 15 eller 30 år. Sverige sticker dock ut i andel med rörlig ränta jämfört med andra länder.
Som jag har skrivit förut. Det finns inga gratisluncher. Bankerna i USA har större räntemarginaler. Man tar höjd för i prissättningen att lånen kan förtidsinlösas.
Likaså finns på marknaden i Sverige åtminstone av och till lån med räntetak. Kunden får en rörlig ränta men med ett avtal som säger att räntan kan stiga exempelvis max 2 procent under en femårsperiod. Givetvis har ett sådant lån en högre ränta än ett lån utan tak.
En stor skillnad mellan Sverige och USA (åtminstone i de delstater jag har haft vänner med bostadslån i) är att det i USA går att lämna nyckeln till banken om värdet på huset understiger lånets storlek.
Svenska bankers kreditförluster på bostadslån till privatkunder torde vara små vilket kräver mindre räntemarginal än i USA.
