Du har rätt att det finns känslighetsanalyser, men man bör också själv bedöma rimlighet, värdera risk och fundera på hur ens egna ekonomi matchar. (Det var ett tag sedan jag läste en EP “pärm till pärm”.)
1 gillning
Det finns gott om både likheter och olikheter mellan BRF-ekonomi och företagsekonomi. Tänker att en erfaren ekonom från t.ex. Nabo eller HSB kan beskriva avskrivningar, avsättningar, kapitaltillskott, underhållsfond, kassaflöde och annat som kan vara bra att ha lite grundkunskap om. Det är inte alltid lätt att hålla isär “riktiga pengar” och “bokföringspengar”. Att många (alla?) nya brf går med förlust resultatmässigt är en intressant aspekt som jag fortfarande inte är helt bekväm med.
Det går alltid att gräva djupare i detaljer, och förvänta sig att andra ska vara lika intresserad av dessa.
Frågan är, hur många skulle orka lyssna på avsnittet med en HSB ekonom som förklarar hur resultaträkningen ska förstås? Att få föreningens medlemmar att närvara på årsmötet brukar vara nog utmaning 
Gäller det även om föreningen löpande amorterar på sina lån?
1 gillning
Det enkla svaret är ja.
Irriterar också mig oerhört.
Extremt förenklat: För en 15-20 år sedan så hade en brf oftast en väldigt låg avskrivning på fastigheten. Kanske 0,5 procent, kanske mindre men ändå något. Då såg man till att föreningen satte sådana årsavgiter att man visade ett överskott.
Nu sätter man en högre avskrivning. I visss fall 2 procent av byggnadsvärdet. Samtidigt struntar man i praktiken i detta utan låter föreningen gå med förlust från år 1. Föreningen har en låg amortering så likviditetsmässigt går man ihop.
Helt ofattbart att detta godkänns.
3 gillningar
Utöver att skapa irritation, kan ni ge något exempel där detta resulterat i konkreta utmaningar för medlemmarna?
1 gillning
Tack för avsnittet om bostadsrättens ekonomi. Viktigt för många. Boendeformen är som redan konstaterats här mycket vanlig i Sverige.
Bor själv i bostadsrätt och tycker att det är en utmärkt alternativ ur ett ekonomiskt perspektiv för alla oss som föredrar att bo i lägenhet framför egen villa. Över tid bör man kunna förvänta sig något lägre boendekostnader än för en motsvarande hyresrätt eftersom det inte finns någon annan part (fastighetsägare) som vill kunna plocka ut en vinst på ditt boende. Dock kräver det ett visst mått av engagemang i föreningen, inte nödvändigtvis som styrelsemedlem, internrevisor eller i valberedningen (om det finns grannar som sköter det bra), men väl som intresserad medlem som följer med i hur det går för föreningen och deltar i diskussioner och beslut. Jag tycker att avsnittet väl fångade de, som jag tycker, viktigaste ekonomiska förhållandena att ha koll på, något översiktligt i vissa fall, men på det hela taget bra. Vad som kan vara värt att påpeka ytterligare är att om man tänker bo länge i sin bostadsrätt är det inte bara inför själva köpet man behöver ha koll på dessa. De kan även förändras längs vägen i och med de beslut som styrelesen tar å föreningens vägnar och då tycker jag det är viktigt att som medlem kunna upptäcka detta för att ställa frågor till styrelsen och vid behov kunna vidta ytterligare åtgäder.
Precis som diskuterades i avsnittet är det inte helt lätt att läsa en årsredovisning för en bostadsrättsföreningen. Normalt finns dock den information man behöver i resultat- och balansräkning (inklusiver noter) och förvaltningsberättelsen. Om inte bör man kunna be mäklaren/styrelsen om kompletterande uppgifter. För att göra det tydligare har jag satt ihop en egen mall där siffror från årsredovisningen kan matas in och relevanta nyckeltal räknas ut. Den brukar jag använda för att jämföra olika alternativ vid köp och, i något modifierad form, för att följa upp den föreningen jag själv är medlem i år för år.
Jag vet att jag länkat till mallen i någon eller några trådar tidigare här på forument, men om någon skulle vara intresserad kommer den för enkelhets skull här igen: Mall utvärdering BRF-lägenheter - Google Tabellen
De nyckeltal jag tycker är viktigast att hålla koll på och som kan komma att påverka den framtida avgiften till föreningen är dessa två:
-
Skuldkvot/Räntekänslighet: Föreningens lån dividerat med de totala intäkterna. Anger hur många procent som föreningens intäkter (avgiften om inte andra intäkter som kan ökas finns) behöver öka för varje procentenhet som föreningens räntor går upp.
-
Verksamhetens överskott (exkl underhåll enligt plan, avskrivningar och andra bokföringstekniska åtgärder) i förhållande till föreningens genomsnittliga kostnad per år för planerat underhåll enligt underhållsplanen: Om underhållsplan saknas (varningstecken!) eller inte går att få tag i kan man räkna med den schablon som Swedbank angav i en rapport refererad i SOU “Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden” som säger att överskottet bör vara minst 150 kr per kvadratmeter totalyta.
Denna är viktig för att bostadsrättsföreningen över tid ska kunna erbjuda medlemmarna ett bra boende till en jämn och förutsägbar årskostnad. Likväl som det är dåligt om en förening tar ut för höga avgifter från de boende är det dåligt om den tar ut för låga avgifter. De boende ska varje år bära sin del av den totala kostnaden, även för den typ av planerat underhåll (exv en fasadrenovering) som bara utförs en gång på 40 år.
7 gillningar
Det känns märkligt att man producerar föreningar som gvisar förlust från år 1. Ok. Avskrivningen är kanske för hög, så det är kanske inte så farligt.
Kruxet är att när en köpare råkar vara spekulant på en lägenhet i en brf som verkligen går med förlust, då inser inte köparen hur illa det är ställt.
Allt var inte bättre förr, men nog fungerade marknaden för nyproducerade bostadsrätter bättre för 20 år sedan än idag.
2 gillningar
Hur föreningens resultat ser ut på sista raden beror dels på avskrivningarna på byggnadens inköpsvärde, dels på hur årets kostnader för löpnade underhåll redovisas. I en förening som använder redovisningsprincipen K2 varierar resultatet på sista raden kraftigt mellan åren.
Jag tycker precis som du att det är problematiskt att det inte på ett enkelt sätt går att “läsa av” hur föreningen mår genom att titta på årets resultat. Jag upplever att detta faktum används som skäl för att inte gå djupare in i en mer detaljerad diskussion med medlemmar som ställer frågor till styrelsen. Det gör det, precis som du säger, svårt att upptäcka föreningar som verkligen går med förlust/sparar för lite till framtida underhåll eller (vilket nog är mindre vanligt) tar ut för höga avgifter av en eller annan anledning.
2 gillningar
Till och med för den som är ekonom är det svårt att analysera en brf.
Jag tror att man i många fall får nöja sig med att fokusera på olika nyckeltal. Nu har nya bestämmelser kommit. Från nästa år måste ett antal nyckeltal plus kassaflödesanalys (om jag minns rätt,) in i årsredovisningen. Trots allt ett fall framåt.
2 gillningar
Amorteringarna påverkar primärt bara balansräkningen och inte resultaträkningen. Sedan kommer räntekostnaden förstås minska när lånen minskar och amorteringarna ger i många fall en lägre reavinst för medlemmen vid försäljning.
1 gillning
Men vän av ordning skulle ju kunna säga att kraven på komponentavskrivning ger en mer rättvisande bild än schablonmässig avskrivning på byggnaden i sin helhet. Att då resultatet blir negativt beror ju inte av redovisningen är fel utan att föreningen drivs med faktiska underskott.
Nu har redovisningen förbättrats, sen är det upp till föreningarna agera annorlunda om man vill nå ett positivt resultat. Detta genom att spara pengar, alternativt planera för högre skuldsättning längre fram, om man inte vill ta pengar av medlemmarna innan fakturan behöver betalas.
Svårigheten att skilja på resultat och likviditet är ju egentligen lika lurig på en vanlig villa. Just nu är det kanske billigt att bo i huset, men vi ser att kök, badrum och tak snart behöver bytas - vilket kommer innebära mycket pengar som ska tas ur fickan, men samtidigt gör huset beboligt i många år till.
3 gillningar
Vet ej om detta finns med i avsnittet. Jag kan ha missat det.
Vid nybygge, vem tar kostnaderna för avgiftsfritt i 1 år m.m.?
Byggbolaget eller föreningen?
Entreprenören. Något annat vore ju katsdtrof.
1 gillning
Låt mig ta upp en annan sak. För ett antal år sedan ändrades reglerna så att utnyttjande av Fonden för yttre underhåll inte får höras som en bokslutsdisposition.
Ett exempel. En mindre förening skulle ha gått med vinst 100 000 kr, men har gjort en renovering för 1 miljon. Pengarna finns avsatta till detta. Föreningen har ett Fritt Eget Kapital på 300 000 kr.
Ett förenklat exempel.
Tidigare: I resultaträkningen kostnadsför man 1 mijon. I bokslutet för man sedan över 1 miljon från fonden och redovisar en vinst på 100 000 kr.
Numera: Föreningen kostnadsför 1 miljon och redovisar en förlust för verksamhetsåret på 900 000 kr. Det fria egna kapitalet blir då - 600 000 kr. På kommande årsmötet beslutas att 1 miljon skall tas från Fonden för yttre underhåll och ordningen är återställd. Föreningen får då leva med att ha ett "konstigt " bokslut under ett år.
Ingen svårighet för en redovisningskonsult att förstå detta, men inte helt lätt för en bostadsrättsspekulant.
1 gillning
Även detta är väl ett tecken på att man redovisningsmässigt lämnar tanken om att fondera medel som en tillgång och att man istället ska lägga upp komponenterna som tillgångar som skrivs av?
För nya föreningar blir det inga konstigheter, men för äldre ser det ju konstigt ut.
Det ser väl konstigt ut överallt.
En årsredovisning är till för att 1. Skatteverket skall få underlag för inkomstbeskattning, vilket inte är aktuellt för en brf, samt 2 Ägare och andra skall få en uppfattning om hur verksamheten går.
Att alla nybildade föreningar sedan 10-15 redovisar förlust från år1. Nog sjutton är det ett systemfel alltid.
1 gillning
Precis. Alla bokföringsknep som gör siffrorna svåra att förstå för en lekman har ju egentligen som syfte att man ska kunna se på sista raden om man sätter av tillräckligt med pengar för att klara sig långsiktigt eller inte. Om man ändå måste förklara att “jo men vi går med förlust nu men egentligen…” så fyller de ju inte sitt syfte.
Men om avgifterna (intäkterna) är mindre än förslitningen på fastigheten (kostnaden) är det väl rimligt att redovisningen visar negativt resultat.? Det är ju knappast systemfel.!
Om nybildade föreningar tog in så höga avgifter att dom översteg förslitningen, vore inte det betydligt märkligare?
1 gillning
Du menar alltså att alla föreningsr bildade efter cirka år 2010 i verkligheten går med förlust?!
Det vore ju en katastrof om det vore så.