Definiera förlust. Om du menar att avgifterna inte täcker förslitningen och drift så är det väl sant, eller? Det är ju ingen katastrof så länge man har likviditet när behoven uppstår, och det är förhoppningsvis långt fram om huset är nybyggt.
Förlust i just detta fall är att resultaträkningen visar ett minus.
En reell förlust är givetvis inte bra även om man har likviditet. Detta innebär att föreningen äter på sitt Egna Kapital. Dagens lägenhetsägare betalar i så fall en för låg avgift, vilket gör att nästa generations ägare får betala desto mer.
Det är just detta vi ser i en del föreningar för närvarande. Vi har föreningar som inte höjt avgifterna på 10-15 år och som därmed inte har tillräckligt i buffert. Även om föreningarna har utrymme för höjda lån innebär det ju höjda räntekostnader framledes.
1 gillning
Jag håller med om detta och tänker att det inte borde vara tillåtet då det bryter mot den så kallade likabehandlingsprincipen givet olika generationer av bostadsrättsägare.
Jag tänker också att det inte ens behöver vara några anonyma framtida medlemmar som missgynnas. Om en förening idag har en för låg avgift gör det att man kommer behöva sätta den högre om säg 10 år än vad man skulle behövt om man haft en korrekt avgift redan idag. Det innebär rimligtvis att de medlemmar som väljer att sälja i år eller de närmaste åren (före höjningen) kan få bättre betalt än de medlemmar som väljer att sälja om 10 år (efter den ofrånkomliga höjningen).
Se denna artikel som bakgrund för mitt påstående: Budgetarbetet – viktigt för likabehandlingsprincipen - Borätt Forum
2 gillningar
Men vad tycker du är lösningen i så fall;
A) ta ut högre avgifter innan likviditeten behövs, alltså att sitta med stor kassa/(placeringar)
B) ha en redovisning som visar balans trots att avgifternas intäkter inte räcker för att driva fastigheten och kompensera för förfall?
C) ?
Med den nya typen av redovisning ser jag framför mig att man framöver kommer kunna förstå betydligt mycket mer som fastigheten bara genom att titta på anläggningarna. Typ, taket kostade 1 mnkr för 10 år sedan. Man bedömer att det skrivs av på 15 år, det ger mig som läsare en betydligt bättre uppfattning om vad jag köper än en klump som bara delas upp i mark och byggnad. Sen kommer det att ta tid innan man kommer dit. Få föreningar har resurser och kunskap till att göra en sådan redovisning idag.
Jag ifrågasätter att avskrivningen skall vara så hög. Det inre underhållet står ju lägenhetsägare för. Avsättning sker dessutom till Yttre Underhåll.
Självklart skall man ta ut avgit för kommande underhåll. Det är det som är själva poängen…
Ett tak räcker mer än 15 eller 25 år.
Jag avslutar diskussionen nu.
3 gillningar
Mitt inlägg i debatten är att man även ska hålla ett öga på problem i själva lägenheten/bostaden. Då risken är att man själv får stå för dessa renoveringar/åtgärder. Risken är även att problemen i din lägenhet inte behöver vara samma som i övriga huset om någon har hunnit renovera under tiden och använt dåliga tekniker.
Saker som kan finnas i en bostad: (och normalt kostar en del att åtgärda.)
-
Dåligt flytspackel under golven. Var vanligt under 70-80-talet. (Segt om du har detta under ditt kök, blir ju en hel köksrenovering på köpet.)
-
Asbest.
-
Plastmattor under golvet, och ännu värre om man har kaklat ett nytt badrum ovanpå en gammal plastmatta.
-
Har kaklat om men inte bytt ut en gammal golvbrunn. (Vi har detta problem just nu, och hantverkaren säger att allt måste kaklas om när man byter ut golvbrunnen, för att tätskiktet och lutningen ska bli bra.)
-
Har ingen isolering i innerväggar, så det blir väldigt lyhört. Åtgärdas genom att riva väggar och bygga upp dem igen.
Med andra ord, dubbelkolla så att just din lägenhet är renoverad bra. Det finns många hemmasnickrare, amatörer och oseriösa som har gjort saker under årens lopp.
3 gillningar
“Förfallet” ska ju motverkas genom åtgärder i underhållsplan och finansieras genom avsättning till yttre fond. Avskrivningarna hanterar inköpskostnaden för huset.
Nu är jag ute på tunn is, så om jag gör en tankevurpa får någon gärna korrigera: Om man ska täcka både avsättningar till yttre fond OCH avskrivningar med avgifter, blir det då att man både underhåller befintliga huset över tid OCH har ekonomi för att köpa ett helt nytt hus efter 50-100 år? (Grovt förenklat och tänker i första hand nyproduktion.)
Det här är väl det givna? Då har de personer som bott i föreningen under slitagetiden betalt för den kommande renoveringen som kommer behövas en dag? Går du med förlust över tid har för lite pengar kommit in för att täcka kommande renoveringar. Det kommer kräva belåning och minska värdet för kommande ägare. Bra för nuvarande ägare, dåligt för framtida och om underhåll släpar på grund av detta dåligt för alla.
Att skapa likviditet innan det behövs, få ränta på pengarna under tiden och bygga upp en stabil ekonomi ger en stark förening. Man ansvarar trots allt gemensamt för att underhålla en fastighet.
Hur gör du som husägare? Bränner alla pengarna och sen när takbytet behövs lånar upp lite mer på huset för att byta det? Eller sätter du av pengarna lite i taget och använder dom till takbyte tiden dag det behövs?
1 gillning
Jag kan också tänka fel här med jag vill landa i nej.
Avsättningen till underhållsfond sker i grunden från din vinst i föreningen och bokas in som bundet eget kapital istället för fritt. Alltså bara en ombokningen i EK. Får bara vändas mot faktiskt underhåll. Detta är inte en kostnad på så sätt utan en beräkning på framtida underhållsbehov. Detta ska nuvarande ägare täcka då det är de som sliter på fastigheten.
Avskrivningarna är ett redovisningssätt att fördela kostnader över tid.
Täcker du inte avskrivningskostnaderna får du inget positivt resultat. Får du inget positivt resultat blir det svårt att sätta av till UH fond utan att dränera ditt egna kapital. Det bör därmed vara ett bevis på att du tar ut för låga avgifter i din förening om du inte klarar av detta positiva resultat i grunden?
Ditt positiva resultat bör ge likviditetsöverskott vilket i framtiden ska användas till underhåll / förbättrande åtgärder. Därför är ett positivt resultat viktigt för en bostadsrättsförening. Men avsättningen är på så sätt ingen kostnad, bara en reservering inför framtiden. Det är alltså lika lite en kostnad som avskrivningen är
likviditetspåverkande. Du blandar helt enkelt ihop begreppen 
Ditt positiva resultat bör ge likviditetsöverskott (ofta i nivå med avskrivningarna + inflation i vad det kommer att kosta att underhålla fastigheten om X år) vilket i framtiden ska användas till underhåll / förbättrande åtgärder. Därför är ett positivt resultat viktigt för föreningen.
Jag är helt med @Nestor på att BRFer ska gå med vinst. Detta för att stärka EK, att avgifterna är korrekt satta och att de som bor i föreningen betalar för sitt slitage. Överlikviditet blir en effekt av detta. Går man med förlust knuffar nuvarande ägare underhållet till framtida. Det bör sänka värdet på fastigheten över tid… Då de flesta som köper en bostadsrätt inte förstår detta tror jag en hel del är rätt galet värderade.
3 gillningar
Då är jag med!
Jag förstod det som att invändningen gällde själva tänket, inte avskrivningstiderna som sådana.! Avskrivningstiderna skulle man ju relativt enkelt kunna se över.
Om avskrivning och förslitning inte går hand i hand håller jag helt med om att resultatet blir missvisande. Jag tror dock att många nyare föreningar med rätta visar negativt resultat, vilket på sätt och vis känns rimligt. Personligen har jag ingen uppfattning kring om gällande tider är rimliga eller ej.
.
Ang fond för yttre underhåll skulle jag säga att den posten i princip är godtycklig och ointressant att titta på. Det intressanta när man ska köpa BR är ju låneutrymme och likviditet i förhållande till fastighetens skick, inte sammansättningen av skuldsidans egna kapital.
En bra förening bör ”andas” i skuldsidan. Vid år med större ingrepp ökar banklånen och däremellan amorteras det. Om den långsiktiga balansen inte finns kommer det förr eller senare att ge effekt på avgifter och därigenom bostadsrätternas värde.
Jag tvingas bryta mitt löfte och göra ett sista inlägg.
Självklart är det bättre för en köpare om en förening har satt av pengar till Yttre Underhåll, än om den inte har det.
Fond för Yttre Underhåll behöver inte innebära att det står en massa pengar på lågförräntande bankkonto. Föreningen kan även göra extraamorteringar på sina lån. Ett förfarande som gjorts i en del av de föreningar där jag har varit revisor.
Med några olyckliga undantag har de flesta brf en skuldsättning som ligger på långt mindre än hälften av fastighetens marknadsvärde. Låneutrymme finns därför i princip alltid.
6 gillningar
Tack för ett bra avsnitt och sammanfattning med många värdefulla guldkorn! Mycket som jag önskar att jag förstått vikten av vid tidigare köp men jag har haft tur. Kan bara erkänna att jag kollat på årsredovisningar och föreningen men inte grävt i djupet vad allt skulle innebära som tomträtt, konkurs av byggbolag och därmed avsaknad av tvåårsbesikning mm.
Gillar att mycket går att använda i nuvarande förening och det blir en kväll/helgaktivitet framåt 
Ett väldigt viktigt ämne som tas upp i avsnittet. Under flera år har folk köpt bostadsrätter i ren panik under skenande budgivningar utan att i tillräcklig omfattning ha granskat föreningarnas skick, underhållsbehov och ekonomi. Tack och lov ser vi en ändring på det nu, med betydligt mer välavvägda bostadsrättsköp. De icke väl fungerande föreningarna kan inte längre surfa på skenande bopriser utan kommer behöva rycka upp sig rejält om de ska ha kvar ett värde på marknaden, vilket är också av medlemmarnas intresse.
Lite reflektioner:
Tomträtter:
Väldigt bra att ni tar upp detta! Flertal kommuner tecknade långa tomträttsavtal under 40-60 talet med extremt låga tomträttsavgälder. Detta för att stimulera bostadsbyggandet. Nu finns det inte längre incitament att subventionera enskilda bostadsrättsföreningar med billiga markhyror på detta sätt utan tomträttsavgälderna sätts till marknadsmässiga nivåer så att kommunens skattebetalare får de hyresintäkter de har rätt till.
För de enskilda bostadsrättsföreningarna innebär detta en såklart en extrem kostandsökning då marhyrorna spegler de ökade markvärderna. En väl fungerande bostadsrättsförening hade såklart redan när de undertecknade det otroligt förmånliga tomträttsavtalet tagit fram en ekonomisk plan och avsatt pengar i fond för att så småningom friköpa marken, vilket borde ha speglats i en något högre avgift. Istället har föreningens medlemmar levt gott på extremt låga markhyror och bibehållit låga avgifter vilket i sin tur har lurat nya köpare att föreningen har en god ekonomi och marknadsvärdet har därefter ökat på ett orimligt sätt.
Föreningar med tomträtt som inte har avsatt pengar för friköp av marken borde inte vara värd mer än hälften så mycket som en förening med äganderätt (jämför med sommarstugor på arrendetomter). Istället har priserna ökat på precis samma sätt som övriga föreningar, på grund av okunskap hos köpare. Bomben kommer smälla och det kommer bli kännbart och vi kommer se en mängd med fall i domstol framöver.
5 gillningar
Lite input gällande fastighetens status och underhållsbehov:
I ett alltmer tätbebyggt samhälle ställs högre krav på konstruktioner och infrastruktur. I samband med 3d-fastighetbildningslagstiftningen möjliggörs för olika ägare och förvaltare i både höjd och bredd vilket innebär ökad risk för otydliga gränssnitt kring förvaltningsansvaret och därmed ökade risker för bristande underhåll. Inte minst läckage vid tätskiktets skarvar, plantering av stora träd direkt på innegårdarnas bjälklag med underliggande garage med rotinträngningar som följd etc etc.
Kommunerna tenderar även att lägga allt större ansvar på komplex och kostsam infrastruktur på byggherrarna/exploatörerna vilka i sin tur överlåter förvaltningsansvaret på de enskilda bostadsrättsföreningarna med sina lekmannastyrelser som helt saknar kunskap och ekonomiska förutsättningar för uppgiften. Det kan handla om avancerade sopsugsanläggningar till kajplatser, till och med hela överdäckningskonstruktioner över trafikleder.
Söderledstunneln och Liljeholmens tunnelbanestation är exempel på där bostadsrättsföreningar ansvarar för ägandet och förvaltningen av överdäckningskonstruktionerna. Det innefattar vidmakthållandet av vibrations- och stomljudsdämpande åtgärder inkl bekostandet av de trafikavstängningar som krävs för underhåll. 400 000 resenärer åker röda linjens t-bana varje dag. Vad kostar en sådan avstängning?
5 gillningar
Vet inte riktigt om vi ska fortsätta någon form av diskussion. Min spontana känsla är att jag är för dålig på företagsekonomiska termer och inte har dem i ryggmärgen. Samtidigt får jag en känsla av att du utgår från att BRF ska bete sig som ett vanligt företag/förening, vilket det inte verkar vara.
Eftersom resultatet kan slå lite olika över tid och brf över tid ska gå jämnt ut så skulle jag vilja kunna använda balanserat resultat som en måttstock på ekonomin. D.v.s. i en ideal värld borde det balanserade resultatet över tid pendla kring 0 för en brf med sund ekonomi. Ett sätt att parera blir då att ha en relevant avsättning till yttre fond och använda denna vid medelstora och stora underhållsåtgärder. Det finns också en mental vinst med jämna avgiftsförändringar så att medlemmarna inte drabbas av ryckighet i avgiften.
Med det sagt har jag hittat lite intressant på webben…
HSB publicerade synpunkter när BRF tvingades över från progressiva till linjära avskrivningar 2014:
https://www.hsb.se/nyheter-och-tips/nyheter/2014/fragor-och-svar-om-avskrivningar-i-bostadsrattsforeningar/
Hittade också lite om avgiftsnivå hos Nabo:
Föreningens inkomster, alltså medlemmarnas avgifter och eventuella hyresintäkter, måste alltid täcka driftskostnader, kostnader för finansiering samt avsättning till underhåll.
[…]
I arbetet med att bedöma vad som är en rimlig avgift för en bostadsrätt är det dock viktigt att bortse från alla poster som inte påverkar kassan. Framförallt avskrivningar.
(Jag gissar att de endast avser avskrivningar på byggnad och mark från uppförandet.)
Källa: https://nabo.se/kunskap/hur-vet-man-vad-som-ar-en-rimlig-avgift-for-en-bostadsratt/
Seriösare projekt borde väl ha försäkringar som täcker även åtgärder från garantibesiktning om bolaget gått i konkurs.
För att balansera mina tidigare inlägg: Majoriteten av sveriges bostadsrättsföreningar är välfungerande. Bostadsrätten har generellt sett lägre förvaltningskostnad än både villor, ägarlägenheter och hyresrätter. Så länge man gör sin läxa vid köp av en bostadsrätt skulle jag säga att det är ett betydligt mindre riskfyllt boende än en villa.
Det är billigare att dela kostnader med andra än att ta hela kostnaden själv. Men precis som vid ett villaköp så bör man kontrollera byggnadens status. Be om att få gå in i föreningens allmänna utrymmen såsom garage, tvättstugs och förråd. Redan där kan man se om en förening verkar sköta sitt tekniska underhåll eller inte.
Är man orolig- ta hjälp för att bedömma eventuella riskkonstruktioner och bedömma om underhållsplanen verkar ok. Jag tycker det är fullt rimligt att ta in en besiktningsman även vid köp av bostadsrätt, precis som vid villaköp.
4 gillningar
Skippar de ekonomiska termerna så det blir lättare att resonera ihop.
Nja, mitt perspektiv är att en förening i grunden har som uppgift att förvalta och bibehålla värdet av en fastighet över tid. Detta borde för en nybildad förening generera likviditetsöverskott under de tidiga åren för att sedan användas när underhåll krävs. Allt man egentligen gör är att bibehålla värde i en fastighet över tid så de som bor där har en fräsch fastighet att bo i.
Avsättningen till yttre fond är ju i stort bara en lek med siffror - på samma sätt som avskrivningarna är. Om dessa matchar behoven perfekt ligger man rätt på det, detta är dock sällan fallet. Tror vi har en ganska liknande bild av vad en BRF ska göra och syfta till.
Men att täcka både avskrivningar och yttre fond blir fel sätt att se på saken. Du täcker avskrivningarna via avgifterna vilket genererar överskott att sätta av till yttre fond. Du gör inte dessa saker separat utan snarare som en kombinerad effekt. En brist i det ena genererar en brist i det andra. Därför skapar du inget överskott genom att “täcka båda” då samma pengar används till samma sak.
För föreningar ska detta generera likvidöverskott under år med lågt underhåll för att sedan generera likvidunderskott när underhållen sker. Nybildade föreningar bör därmed ha överskott för att finansiera de kommande behoven över tid. Naturligtvis bör man beakta hur pass stor del som ska egenfinansieras med EK och vad man ska låna till utifrån risknivå i föreningen.
Helt enig med detta I kombination med likviditetseffekterna under olika perioder som nästa faktor att hålla koll på. Underhållsplanen är nyckeldokumentet i en BRF - det är den (om den är välgjord) som kan få dig att fatta sunda ekonomiska beslut över tid.
1 gillning
Inte bara bör. Det skall alltid finnas.
1 gillning
Jag hsr stor respekt för HSB och definitivt för dessa synpunkter. En anteckning i marginalen. Avskrivning sker ej på mark.
1 gillning