Bollar in en fråga om vår BRF så att jag förstår vad som diskuterats här ovan.
Det ger ett årligt resultat på minus 1,7 MSEK.
Enligt vad som skrivits är det egentligen inte något problem, då rörelsen i sig själv går med vinst på 2,3 MSEK. Har jag förstått det korrekt?
Kan vara så. Dock helt omöjligt stt svara på om man inte ser årsredovisningen. Hur stor är föreningen? Hur mycket sätts sv till Yttre Underhåll,? Planerat underhåll? Har föreningen lån med låg ränta som snart skall skrivas om etc, etc
Allting ser otroligt bra ut när jag matar in värdena i kalkylarket länkat ovan “Mall utvärdering BRF-lägenheter”. Enligt det resultatet betalar vi 2x till 3x högre avgift än vad vi behöver. Det sätts av till yttre underhåll enligt underhållsplan, husen är bara 4 år gamla så det löpande underhållet är litet och vi bygger upp en buffert för framtida yttre underhåll. Räntan är i snitt 1,7% och enbart ett av flera lån löper ut inom 5 år.
Föreningens lån är 7800 per m2, 74% soliditet och faktor 9,7 på lån dividerat med totala intäkter.
All redovisning blir någon form av lek med siffror… 
Både avskrivningar byggnad och avsättning till yttre fond sänker det balanserade resultatet, var och en för sig. Om man istället ser yttre fond och balanserat resultat som en gemensam del, så köper jag ditt resonemang lite mer. Det som ändå är kvar är effekten av rak avskrivning, som de flesta aktörer verkar tycka ger ett frikort för ett negativt resultat under de första åren.
Har man inte haft för låga avgifter om man inte kan täcka även större åtgärder med den yttre fonden? Att man sedan lånar för att klara utgiften är en annan sak, då jag har svårt att se någon bättre sparandeform för brf än amorteringar.
Två kommentarer:
Med det sagt. Stort TACK för en räknesnurra som ger ett antal nyckeltal man kan ta med sig och fundera vidare på! Bra också med ett par exempellägenheter.
Ja, men samtidigt så vänder du bort från underhållsfonden i EK och kvittar bort dina underhållskostnader för året vilket gör att du får lite periodiseringsfondshantering av dessa kostnader. Du får därmed en positiv effekt vid underhållstillfället i EK vilket gör att den balanserar ut sig själv. Så fond och balanserat resultat skulle jag säga ska läsas ihop 
Kika på en årsredovisning i noten för EK alternativt under förvaltningsberättelsen förändringar i eget kapital så ser man snabbt kopplingen under år där underhåll har skett. Varierar mellan redovisningsregelverk dock (som jag kommer ihåg iaf, skulle inte ta gift på detta).
Ja, och här är jag lite kluven. För den raka avskrivningen är ju i stort inget problem givet att du jobbat komponenter och kan sätta denna avskrivningstid rimligt. Noterbart är din frihet bokföringsmässigt är relativt stor, skattemässigt är du dock lite mer begränsad. Jobbar du andra redovisningsregelverk där detta inte är tillåtet kan det bli mer galet. Att dränera EK tidigt för att sedan öka mer kan jag tycka blir orättvist mot köpare i föreningen - en jämnare och tydligare avsättning över tid bör vara eftersträvansvärt.
Tror du tolkade mig fel här. Tycker att amorteringar ska ske och är överens med dig om att det är det bästa sparandet. Men att undvika belåning fullständigt är inte alltid det bästa sättet att finansiera föreningen på. Om du amorterar av, skapar en UH plan och gör avsättningar löpande som möjliggör en belåningsgrad på 20 procent (bara hugget ur luften) så bör din avsättning ske för att täcka upp till detta belopp. Inte att finansiera allt med egna likvida medel vilka kommer från avgifterna. Det bör finnas en plan för hur föreningen ska finansieras - med 100 % EK finns högre krav på höjda avgifter. Med viss del belåning får du en något högre flexibilitet.
Men fonden i sig behöver inte vara samma sak som likvida medel. Det är framför allt att ha likvida medel i reserv som blir nyckeln för att kunna finansiera underhållen på egen hand - inte det beloppet man bokar mot UH fond.
Tack! Kul att du tycker det är användbart.
Självklart så. Fixat nu i alla kolumner.
I de flesta fall innehåller posten “Kortfristiga lån” bara periodiseringar: räkningar som ännu ej förfallit till betalning, hyror och bostadsrättsavgifter avseende januari som betalats in i slutet av december. I enskilda fall kan det även vara som du säger ett lån med kort bindningstid. Om föreningen avser lösa lånet tycker jag inte man behöver räkna med det i nyckeltalen för det kommer ändå vara borta inom kort, men i de fall föreningen avser förnya lånet kan det vara relevant att justera och flytta beloppet till “Långfristiga skulder” för att få en rättvisande bild.
Kan tillägga att dessa exempel är verkliga fall som jag tittat på, men avidentifierat i mallen.
Är lånet långsiktigt och löper med amortering, tas nästa års amortering upp som kortfristig skuld.
Kortfristiga lån är precis som Nestor påpekar i stort sett uteslutande den förväntade amorteringen under de kommande 12 månaderna. Det kan även vara så att amorteringen läggs om till kommande år, detta redovisas inte alltid i ÅR.
Räkningar som ej förfallet till betalning är antingen förutbetalda intäkter (om hyra) eller leverantörsskulder. Dessa klassas inte som korta lån utan inom andra kortfristiga skulder. Så korta lån och korta skulder bör hanteras på olika sätt.
Lyssnade på avsnittet först igår - och herregud vilket sömnpiller! Lite synd då ämnet är angeläget och ju rör väldigt många. Det ingen kritik riktad mot Jan eller Caroline, som gjorde sitt bästa för att hålla avsnittet och dialogen levande.
Men med det sagt så tycker jag det vara värt att lyssna, och rekommenderas alla som äger eller står i grepp att köpa en bostadsrätt eller redan äger en. Se bara till att hålla dig vaken, eller dela upp på flera lyssningar
Helt sant, men …
… det är avskrivningarna som skapar problemen om syftet är att utgå från att en förening med nollresultat över tid tar ut rätt avgift, dvs har rätt avsättning för framtida planerat underhåll.
En förening som anväder redovisningsmodellen K2 får inte föra några underhållsåtgärder till anläggningstillgångar, vilket gör att man kvittar mot avsättningar i planerat underhåll som du beskriver ovan men har ändå kvar årets avskrivning på det ursprungliga inköpsvärdet. Över tid kommer detta inköpsvärde att accumuleras som ett negativt balanserat resultat. Detta oundvikliga faktum är något som dessa föreningar gömmer sig bakom som en ursäkt för att inte ens ta ut tillräckliga avgifter för att täcka kostnaderna som uppskattats enligt underhållsplanen.
I en förening som använder K3 (komponentavskrivning) finns förutsättningarna för att det ska kunna balanseras bättre. Men det förutsätter att avskrivningarna är i balans med kostnaderna i underhållsplanen, vilket de sällan är. Speciellt inte som tidigare investeringskostnader sällan harmonerar med framtida återanskaffningskostnader. I denna utredning från Bokföringsnämnden (BFN), framtagen med anledning av de lagändringar kring informationskrav i årsredovisningar från bostadsrättsföreningar som börjar gälla fr o m räkenskapsåret 2023, resoneras bland annat kring detta. Om jag tolkar rapporten rätt argumenteras för att avsättningen till yttre fond skulle kunna användas för att täcka upp mellanskillnaden.
Rapporten är även intressant då den ligger till grund för de nya anvisningar som BFN nu har ute på remiss och som anger hur de nya informationskraven ska implementeras och även säger att bostadsrättsföreningar från och med räkenskapsåret 2025 inte länge ska få använda K2 utan tvingas använda sig av K3 för avskrivningar.
Här är vi helt eniga. Men med hänvisning till resonemanget ovan om att det är svårt att få dessa bokförningstekniska verktyg att på ett korrekt sätt representera verkligheten för en bostadsrättsförning avseende kostnaden för framtida underhåll i syfte att upprätthålla/ersätta de nyttofunktioner som nuvarande boende förbrukar kan det vara enklare att titta på det som man i lagtexten nu kallar “sparande [per kvadratmeter]” och som BFN i sin anvisning kallar “justerat resultat” och relatera det till den i underhållsplanen angivna genomnsittliga kostnaden per år.
Med justerat resultat enligt första stycket avses summan av årets
resultat, årets avskrivningar, årets kostnad för utrangeringar och årets
kostnad för planerat underhåll.
I mina tidigare resonemang och i den mall för utvärdering av bostadsrättföreningar som jag använt har jag kallat detta begrepp “Verksamhetens överskott”. Detta eftersom det är detta överskott som över tid måste täcka det planerade underhållet för att bostadsrättsföreningens ansvar att upprätthålla likabehandlingsprincipen även över tid inte ska bli lidande.
En sak som nämndes i avsnittet som en så kallad “dold tillgång” eller ett “guldägg” är om en förening har kvarvarande hyresrätter som vid något tillfälle i framtiden då de blir lediga kan säljas av föreningen som bostadsrätter. Det antyds ibland att de pengar föreningen får in vid en sådan försäljning skulle kunna användas för att sänka avgifterna direkt, eller indirekt genom att finansiera framtida underhåll. Jag håller inte med om detta. Däremot kan dessa hyresrätter ses som en framtida sänkning av föreningens skuldsättning.
Mitt resonemang bakom detta är som följer:
Eftersom årsavgiften för en bostadsrätt är lägre än årshyran för en hyresrätt är en försäljning av en hyreslägenhet som bostadsrätt en avyttran av en tillgång i föreningen som innebär att föreningens årliga intäkter sjunker för all framtid. För att uppnå likabehandling måste framtida bostadsrättsägare kompenseras genom att ett belopp motsvarande försäljningslikviden, med avdrag för renoverings- och försäljningskostnader, skyndsamt används för att amortera föreningens lån så att de framtida räntekostnaderna sjunker. Eftersom föreningens hyresrätter dessutom är en ändlig tillgång kan försäljning av dessa inte långsiktigt användas som finansiering av planerat underhåll och engångskostnader.
Sant, givet att tidshorisonten är 50 år. Efter detta kommer du få motsatt effekt. Ett av de stora problemen som jag ser det blir att resultatet uteslutande blir styrmedlet - det bör ligga långt större fokus på likviditeten. Du bör i en föreningen alltid ha ett positivt kassaflöde (med undantag för investeringstunga år). Det är dessa pengar som du sedan kan använda i framtiden för underhåll/förbättringar.
Sen blir alla problem du nämner just det faktum att föreningarna inte skapar underhållsplaner som är vettigt utformade och sedan faktiskt bygger sina intäkter utifrån detta. Det är egentligen ganska enkelt att bygga en hållbar ekonomi i en förening. Skapa en bra underhållsplan och uppdatera löpande - bygg dina intäktsströmmar för att matcha detta. Fuskar man med något kommer man en dag få problem.
Tvingande övergång till K3 låter vettigt eftersom grunden är fastighetsförvaltning du jobbar med. Komponenterna blir en nyckel i din redovisning. K2 är rent praktiskt ett bra jävla risigt redovisningsregelverk för någon som arbetar med fastigheter av de skäl du nämner ovan.
Det uppenbara skälet att föreningar gör detta lite dåligt är ju någonstans att man ogärna betalar för kommande underhåll om 25 år med en egen tidshorisont i sitt boende på 3 - trots att man faktiskt i högsta grad är mer och utnyttjar och sliter på fastigheten.
Det går att göra rätt redan idag - men det kräver jobb. Snabba och smidiga lösningar är oftare något vi människor tar till när effekterna av våra beslut inte direkt påverkar oss själva eller ligger för långt in i framtiden.
Japp, det blev lite begreppsförvirring där. I min mall heter posten “Kortfristiga skulder” (rad 32) och inkluderar både kortfristiga lån och andra kortfristiga skulder. Då syftet med mallen inte är att vara bokföringsmässig korrrekt utan ge en vetting jämförelse av olika objekt framåt håller jag fast vid mitt tidigare resonemang att lån som löses inom det kommande året är av mindre intresse. Givet eftersläpningen på årsredovisning och vad som då kan finnas tillgängligt i samband med ett bostadsrättsköp är det rentav sannolikt att det året redan har passerat eller åtminstone väldigt snart är slut.
Om man vill räkna ut belång per kvm per årsskiftet skall alla lån väl ändå med?
Det är så klart mänskligt, men som styrelse för en bostadsrättsförening måste man se bortom den egna boendehorisonten. BFN talar i sin rapport om skillnaden på “innehavsbunden livscykel” och “objektsbunden livscykel” där den senare syftar på byggnadens hela förväntade livslängd. Man argumenterar vidare för att givet syftet med bostadsrättföreningar är det den “objektsbundna livscykeln” som är intressant.
För en bostadsrättsförening är den nyss nämnda objektsbundna livscykeln av hög relevans eftersom
föreningens hus normalt förutsättes ha en mycket lång livslängd, i enlighet med
bostadsrättsinstitutets grundläggande syfte, och att flera generationer av andelsägare/boende i
föreningen kan passera under denna livscykel. Av detta följer också, att om det kan uppstå
intressekonflikter mellan olika generationers andelsinnehavare (olika innehavsbundna livscykler)
över tid, så borde intressen ur ett objektbundet livscykelperspektiv tillmätas hög, eller rentav
överordnad, betydelse vid beslutsfattande. Detta gäller exempelvis en hållbar nivå på årsavgifter,
beredskap för framtida underhållsåtgärder och behov av ersättningsinvesteringar samt olika
underhålls-/renoveringsstrategier i ett långsiktigt perspektiv för byggnaden/-erna.
Under den objektsbundna livscykeln sker åtminstone en förbrukning av nyttorna förknippade med
fastighetstillbehör, som byggnader, i form av en förslitning. Denna förslitning är relaterad till
löpande användning av resursen ifråga. Användning och förslitning kan pågå under en eller flera
innehavsbundna livscykler.
Som styrelse i en bostadsrättsförening har man att tillse likabehandlingsprincipen och dess betydelse i sammanhanget lyfts fram i denna artikel:
De avgifter som varje enskild medlem betalar under den tid som denne bor i föreningen skall motsvara den förslitning som medlemmen står för på byggnaden. Det är alltså inte i överensstämmelse med likabehandlingsprincipen att öka avgifterna vid den tidpunkt då själva underhållsåtgärden måste utföras.
Ja, om man vill räkna ut nyckeltalet utifrån ett visst årsskifte. Min mall syftar till att utvärdera bostadsrätter i samband med köp eller i ett “nuläge” och då är det framåtsyftande perspektivet det viktiga, inte hur det såg ut för 5+ månader sedan.
Generellt tänker jag hellre enkelt och tillräckligt bra än bokföringsmässigt korrekt men mer komplicerat.
Borde absolut, men nu funkar de flesta människor inte så. Jag skulle hävda (utan något som helst stöd) att de flesta styrelser i BRFer inte förstår underhållsplanen. Att de inte kan rimligt beräkna avgiftsnivåerna som krävs över tid. Att de helt enkelt inte har kompetensen som behövs för att egentligen ha ett långsiktigt snurr i föreningen och bibehålla värdet över tid. Den egna plånboken värderas helt enkelt högre i alldeles för många fall.
Tror detta gäller i många fall i övrigt i livet också att vi prioriterar kortfristig lycka före långsiktig hälsa. Vi människor är helt enkelt inte byggda på det sättet.
Sen kan regelverk skrivas hur perfekt som helst - omsätts inte detta i praktiken skiter det sig.
Alla möjligheter finns idag. Jobba med K3, jobba aktivt med underhållsplan och prisnivåer och justera sedan intäkter/belåningsgrad för att matcha en långsiktig plan. Alla avsteg beror på människor som antingen ger fel med flit eller av inkompetens.
Problemet med “likabehandling” är tyvärr djupare än så. Hellekant i SvD tog upp problemet med differentierade avgifter i nyproduktion. I min bok (Köpa osett) fann jag att avgiften/r kvm boyta och år kunde skilja sig med upp till ca 300 kr/kvm mellan mindre/Större lägenheter i samma förening. Där de Större hade förmånligare avgift än de mindre. En viss differentiering bör finnas, då stamrenovering är lika dyr för en mindre som en Större lägenhet. Alla bor ju under samma ekonomiska tak. Men när avvikelsen närmar sig 300 kr/kvm och år undrar man om detta är solidariskt? Behandlas alla medlemmar lika? Jag tycker inte det. Att få fram en förändring kan skapa grannosämja.
Om man gör en mall 15 mars är det väl bättre att gå på rätt belåning, än en förväntad skuldsättning dryga 9 månader senare?
Att få fram ett aktuellt skuldsaldo är oftast inte speciellt svårt,eftersom lån och amorteringar står i årsredovisningen.