Hur menar du? Avgiften beräknas efter andelstalen och höjs procentuellt lika mycket. Styrelsen kan inte ändra på detta. När man köper väljer man ju själv vilken lägenhet man vill köpa. Ingen blir förfördelad eftersom det är ett fritt val att köpa eller ej.
Att en stor lägenhet är billigare är helt naturligt. Det är betydligt dyrare att bygga kök och vardagsrum än övriga rum. Detta avspeglas i avgiften.
Andelstalen är det som definierar likabehandling i respektive förening och normalt styr avgiftsfördelningen. Jag skulle säga att det är omöjligt att hitta en andelstalsuppdelning som alla alltid kommer vara överens om är den bästa. Därför är “satta andelstal sitter” en bra princip tills något extraordinärt inträffar. Sedan finns det ju delar som man absolut bör använda en annan fördelningsprincip för, t.ex. bredband och el.
En skillnad som jag har viss förståelse för, men fortfarande tycker är lite lustig är hur upplåtelseavgiften ökar med våningsnummer lägenheten ligger på. Kikade snabbt på en lägenhetstyp i ett projekt i Göteborg och där ökar priset med mellan 125.000 och 300.000 per våning, eller 2-4% av totalen per våning.
Att ändra andelstalen är väl i praktiken omöjligt?
Det är väl detta upplåtelseavgiften är till för? Ju bättre utsikt, desto mer får man betala. En fördel med upplåtelseavgiten är att den inte räknas in i andelstalen, vilket är helt rimligt.
Andelstalen kan ändras om en extra stämma utlyses som tar upp frågeställningen och ändringens storlek sedan klubbas på en ordinarie stämma som måste komma direkt efter extrastämman. Extra stor majoritet krävs då (>3/4 av rösterna på ordinarie stämma).
Ja det är dyrt att bygga kök och badrum, betydligt mer kostsamt än övriga rum. Detta brukar avspeglas i Insatsen, som då blir högre per kvm boyta för mindre än Större lägenheter i nybyggnation. Detta gäller för föreningar där Insats sätts efter “marginalnytta”.
Dessutom tillkommer vid nybyggnation ett Föreningslån. Årsavgiften “brukar” sättas i direkt proportion till lägenhetens andelstal eller boyta. Tyvärr förekommer även annan differentiering, där mindre lägenheter åsätts en betydligt högre årsavgift/kvm och år än Större.
Enligt min åsikt bedrövligt, eftersom årsavgiften avser endast avsättning/sparande till Yttre underhåll. Det Inre underhållet står medlemmen för. Idag förekommer inte en inre lägenhetsfond. Det åligger medlemmen att själv hålla bostadsrätten i gott skick.
När man därför ser kostnadskalkyler med differentiering i avgift/kvm o år kring 300 kr/kvm (mindre lägenheter har då betydligt högre avgift i kr/kvm o år, än Större) är det ju inte rättvist, då alla, efter erlagd Insats bor under samma ekonomiska tak och bör ersätta sin förslitning av byggnadens Yttre proportionellt, om rättvisa ska råda. Medlemmen svarar ju själv för Inre underhåll.
En mild differentiering, kring ca 100 kr/kvm är helt rimlig, med tanke på t.ex.stamrenovering, då denna är lika dyr oavsett lägenhetsstorlek.
Problemet med denna osolidariska form av differentiering är att Större lägenheter gynnas, på de mindres bekostnad.
I en hyresfastighet däremot, svarar hyresvärden för såväl yttre som inre underhåll och denna förslitning debiteras hyresgästen via en hög hyra.
Med andra ord extremt svårt att ändra andelstalen.
Håller med om att extrema differenser i månadsavgifterna känns väldigt konstigt. Med vissa modifikationer känns det rimligt att antalet kvm är den rätta utgångspunkten.
Efter att ha varit delaktig i några nyproduktioner så vet jag ändå lite om hur det går till. Att jobba för någon sorts “rättvisa” avseende årsavgifter finns inte på kartan. Entreprenören sätter sig helt enkelt tillsammans med mäklaren och gör en bedömning: Hur bra betalt kan vi ta för varje typ av lägenhet i projektet, och sedan utformar man utkast till Ekonomisk Plan efter detta.
En anteckning i marginalen. Avsättning till Intre Underhåll förekom enbart i flerfamiljshus. Jag vill påstå att det inte gjordes i projekt med villor i bostadsrättsform.
Att fond för Inre Underhåll försvann var en välgärning. Varje medlem hade ett individuellt konto för detta. För mig som haft äran att bokföra sådana, upptäckte snart att detta var kostsamt för föreningen.
Somliga utnyttjade fonden inte alls. Andra, med dålig ekonomi skulle ha pengar om det så var för att byta en trasig glödlamoa. (Jag överdriver något.) Dessutom uppkom gränsdragningsproblem. Fonden skulle användas till renoveringar. Jag minns ett fall där medlemmen ville plocka ut pengar för att köpa en mikrovågsugn, eftersom en sådan inte fanns med från början. Fick nej eftersom det inte var en renovering. Inte populärt…
En BRF jag känner väl till har andelstal som är lika per kvadratmeter oavsett var i huset lägenheten är belägen. Det har dock inte hindrat entreprenören från att differentiera priset vid försäljning. Det skiljer sig cirka 90 000 per våningsplan och lägenhet. Dyrt att köpa lägenheterna högst upp med andra ord.
Alldeles utmärkt. Att man får betala mer för läget är mig en självklarhet, likaså att detta inte skall påverka månadsavgiften.
En viss skillnad i kvadratmeterpriset avseende avgiften kan jag i och för sig stå ut med, men de uppgivna 300 kronorna verkar minst sagt anmärkningsvärt. Under hur man motiverar detta. Samtidigt, ingen har tvingat någon att köpa lägenheterna.
Det beror på syfte och situation. Min erfarenhet är att som bostadsrättsägare eller -spekulant har man den 15 mars sällan tillgång till årsbokslutet för föregående räkenskapsår, det brukar dyka upp i början av maj. Så då får man hålla tillgodo med årsbokslutet för året dessförinnan och då är de korta lånen redan överspelade.
När jag använder mallen gör jag det för att jag är intresserad av framtiden och då är det rimligt att använda “Långfristiga skulder” för att räkna på belåningsgrad och räntekänslighet. De skulder som kommer regleras under innevarande år (“Kortfrisitiga skulder”) är normalt inte påverkade av förändrat ränteläge. Däremot är de intressanta när man tittar på likviditeten.
Det är ju i nuläget man köper. Vad som belåningen är om 6, 12 eller 18 månader vet vi inte. Jag har alltså en helt annan åsikt, men låt oss stanna därvid.
Sorgligt att det kan gå till på det viset.
Problemet är att en naiv köpare bara tittar på sin lägenhets avgift och glömmer att jämföra lägenheter av olika storlek. Kostnadskalkylen är ju intygad av Intygsgivare och ekonomin är hållbar. Mäklaren som ju är expert, förmedlar ju bara objektet, har inte undersökningsplikt.
Varför intygas ibland orättvisor? Kan i förlängningen skapa grannträta när man upptäcker att den trevlige grannen som bor i dörren bredvid betalar t ex 274 kr lägre avgift per kvm boyta och år än man själv, i samma förening. Bidrar inte solidariskt till sparande för yttre framtida underhåll. När årsavgift/kvm och år är ungefär samma bär alla solidariskt på underhållsoket.
Som jag skrev tifigare tycker jag det högst rimligt att en viss differens förekommer, men 300 spänn? Vad är bakgrunden? Detta måste väl ändå vara extrema undantag?
I 19 kalkyler i Stockholm (ca 2015 till 2017) hade 8 en avvikelse på över 200 kr/kvm o år (Max 306 kr), 5 mellan 100-200 kr och återstående 6 en avvikelse under 100 kr (70 till 0 kr). Enligt Hellekant i SvD finns även större avvikelser än så.
Sålunda är ca 2 av 3 nybildade föreningar osolidariska avseende avsättning till framtida yttre underhåll. Hur det ser ut dagens kalkyler vet jag inte. Tillkommer även andra aspekter avseende den framtida
hållbara ekonomin.
Högst anmärkningsvärt. Kanske tur att jag har pensionerst mig från denna typ av verksamhet…
En högst personlig åsikt: Upp till 100 kr tycker jag ändå kan försvaras, sedan blir det svårt.
Förfarandet kan väl skilja beroende på stadgar. Enligt HSB normalstadgar räcker det med kvalificerad majoritet (2/3) på en stämma.
En process att justera andelstalen kan starta eller fördjupa en osämja som inte är gynnsam för föreningens fortsatta arbete.
3 inlägg delades upp till ett nytt ämne: Intressant med ett avsnitt om husköp
Problemet var att det var fem år efter att bygget var klart som felen upptäcktes. Det upptäcktes aldrig på garantibesiktningen och föreningen kunde inte kräva åtgärd.
Nu kan jag inga detaljer eller vet om det gäller bara vissa byggfirmor och om bolaget går i konkurs kanske försäkringen inte täcker. Vissa delar kan ha garanti i tio år, men efter femårsbesiktningen måste föreningen visa att felet härrör från byggtiden och inte uppstått p.g.a. förslitning eller liknande.
Hej, korrekt om byggnaden står på fri grund, dvs föreningen äger marken. Om byggnaden står på tomträtt och årlig tomträttsavgäld erläggs skrivs även marken av, då den då betraktas som en ändlig resurs. Vid fri grund ses marken som en evig resurs. Många HSB-bostadsrätter står just på ofri grund, vilket är förmånligt i början, men kanske inte längre fram.
Fast om brf har tomträtt, så är det väl formellt inte marken som skrivs av?
Min första tanke också - periodiseringen av kostnad rör ju själva rätten. Inte marken i sig.